Дело № 2-761/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 августа 2012 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Гречман А.Ю.

при секретаре Щур В.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Коврижину Р.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Коврижину Р.В, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на 25.01.2012 в размере 1845300,06 руб., в том числе 1086204,22 руб. – остаток задолженности по основному долгу, 333533,87 руб. - сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, 425561,97 руб. – начисленные пени, а также, начиная с 26.01.2012 и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Коврижину Р.В., расположенную по адресу: Россия, ..., определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1287000 руб.

В обоснование требований истец указал, по кредитному договору от 17.05.2006 г. № 1521 Открытое акционерное общество «Томский акционерный инвестиционно- коммерческий промышленно-строительный банк» (ОАО «Томскпромстройбанк») предоставил Коврижину Р.В. ипотечный жилищный кредит в сумме 1 150 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в частную собственность квартиры по адресу: ... безналичной форме путем перечисления денежных средств в размере всей суммы кредита на счет ответчика. Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры в силу закона. Права кредитора по данному кредитному договору удовлетворены закладной от 19.05.2006. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК». Начиная с 31.10.2008 ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользование им в нарушении условий закладной и кредитного договора ответчиком не производятся. Письмом от 12.11.2008 № 8247 в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке», условиями п. 7.1 закладной и п. 4.4.3 кредитного договора вышеуказанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 287000 руб., согласно отчету «Бюро оценки собственности» ИП «Корешкова К.Г.» от 02.05.2006 № 286.

Представитель истца ОАО «АИЖК» Горкунова Е.А., действующая по доверенности от 27.06.2012 № 2/494, реестр. № 9/9-972, в судебное заседание не явилась, представив заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ОАО «АИЖК», что в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным.

Ответчик Коврижин Р.В. в судебное заседание не явился, представив заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, что в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ОАО «АИЖК» подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 («Заем») главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Частью 1 ст. 809 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В судебном заседании установлено, что 17.05.2006 между ОАО «Томскпромстройбанк» («Кредитор») и Коврижиным Р.В. («Заемщик) был заключен кредитный договор № 1521 (далее – кредитный договор), согласно которому Кредитор предоставляет Заемщику кредит в сумме 1 150 000 руб. сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленных настоящим договором. Заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим договором. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ... состоящей из 3 комнат, общей площадью 66,1 кв.м, в том числе жилой площадью 40,8 кв.м, расположенной на 2 этаже 10 этажного дома, стоимостью 1 280 000 руб. Стороны согласны, что квартира приобретается и оформляется в частную собственность Коврижина Р.В. Кредит предоставляется Заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика № 42301810906290011402 (1519) в ОАО «Томскпромстройбанк», не позднее 2 рабочих дней, считая с даты предоставления в банк расписки из органа Федеральной регистрационной службы, подтверждающей факт сдачи Заемщиком договора купли-продажи квартиры и Закладной в орган Федеральной регистрационной службы для государственной регистрации при условии оплаты заемщиком разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставленного кредита из собственных средств Заемщика в размере 130000 руб. и предоставлении документа, повреждающего получение продавцом указанных денежных средств от заемщика – расписки продавца о получении соответствующей суммы. Зачисленные на счет № 42301810906290011402 (1519) заемщика в ОАО «Томскпромстройбанк» денежные средства по распоряжению заемщика перечисляются в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, указанной в п. 1.3. настоящего договора, на счет продавца квартиры № 42301810606290000001 (№4172983,4172982) открытые в ОАО «Томскпромстройбанк». Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления кредитором денежных средств на счет №42301810906290011402 (1519) в ОАО «Томскпромстройбанк». Кредитор после подписания настоящего договора открывает на имя заемщика счет по учету средств предоставленного кредита, на котором отражается остаток суммы кредита, подлежащий возврату.

17.05.2006 ответчиком подписан Информационный расчет ежемесячных платежей в соответствии с кредитным договором от 17.05.2006 № 1521.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Ст. 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт предоставления ответчику кредита в размере 1 150000 руб. подтверждается мемориальным ордером от 22.05.2006 № 25.

В соответствии с п.п. 4.1.1.- 4.1.2., 3.1. – 3.3.1. кредитного договора Заемщик обязуются возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом. Возвращать кредит и уплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 настоящего договора. За пользование кредитом Заемщик уплачивают Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14 % годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. Период с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно, за который начисляются проценты на оставшуюся сумму кредита, называется процентным периодом. Период даты, следующей за датой предоставления кредита, по последнее число месяца, в котором предоставлены денежные средства, называется первым процентным периодом. Расчет размера денежного обязательства (основного долга и процентов) производится с точностью до рубля, при этом округление производится по математическим правилам. При расчете процентов за процентный период промежуточных округлений не допускается. Базой для начисления процентов по кредиту является действительное число календарных дней в году (365 и 366 дней соответственно). Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: одновременно с подписанием настоящего договора предоставляет банку письменное распоряжение о перечислении в пользу кредитора денежных средств в счет погашения задолженности с лицевого счета Заемщика, открываемых до подписания настоящего договора в ОАО «Томскпромстройбанк». Если указанные в данном пункте лицевые счета были открыты в банке, отличном от кредитора, то Заемщик предоставляет копии распоряжений. Заемщик вносит средства, достаточные для совершения ежемесячного платежа, на свой лицевой счет не позднее даты платежа, определенной п. 3.3.4. настоящего договора. Списание средств с лицевого счета заемщика в погашение задолженности по кредиту происходит в соответствии с условиями настоящего договора не позднее последней даты, каждого процентного периода.

Из п.п. 3.3.2. - 3.3.4., 3.3.7., 3.3.9. кредитного договора следует, что датой исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору Стороны согласились считать последний день процентного периода независимо от даты уплаты начисленного ежемесячного платежа в данном процентном периоде. Исполнение обязательств заемщиком по настоящему договору осуществляется путем безналичного перечисления (либо внесения в кассу кредитора) средств, как разовыми, так и долгосрочными поручениями о перечислении средств на счета расчетов по ипотечному кредиту. Конкретные номера счетов будут сообщены кредитором Заемщику в срок не позднее 2 рабочих дней, считая с даты их открытия. К зачислению на вышеуказанные счета расчетов принимаются только переводы, в которых в назначении платежа указаны следующие реквизиты: фамилия, имя, отчество Заемщика, номер и дата настоящего кредитного договора. Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего заемщик производит за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный) день, то платеж осуществляется в первый рабочий день, следующий за указанным выходным (праздничным) днем. Размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания настоящего договора составляет 15366,05 руб. В случае если размер ежемесячного аннуитетного платежа, исчисленный на основании формулы, указанной в п. 3.3.6. настоящего договора, превышает остаток фактических обязательств заемщика на дату платежа, то размер очередного платежа определяется равным вышеуказанному остатку фактических обязательств заемщика. При этом данный платеж будет являться последним, и п. 3.3.8. настоящего договора не применяется. При истечении сроков платежей, установленных настоящим договором, и непогашении задолженности Заемщиком, кредитор переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.

Согласно п. п. 3.3.10. - 3.3.12. кредитного договора при отсутствии просрочки в исполнении обязательств Заемщиком из суммы ежемесячного платежа, полученного кредитором, в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов за соответствующий процентный период, а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы кредита. При просрочке в исполнении обязательств Заемщиком по настоящему договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов, о чем кредитор уведомляет заемщика. В случае недостаточности денежных средств Заемщика для исполнения им обязательств по настоящему договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора: в первую очередь – издержки кредитора по получению исполнения обязательств Заемщика; во вторую очередь – требование по выплатам процентов; в третью очередь – требование возврату суммы кредита; в четвертую очередь - требование пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов; в пятую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита; в шестую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов; в седьмую очередь – требования по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в восьмую очередь – требование по выплате штрафов; в девятую очередь – по досрочному возврату кредита.

В судебном заседании установлено, что Коврижин Р.В. принятые на себя обязательства по кредитному договору не исполняет надлежащим образом, что подтверждается историей исполнения обязательств по кредитному договору по состоянию на 25.01.2012.

В соответствии с п. п. 4.1.14, 4.4.1. кредитного договора Заемщик обязуется досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору по основаниям в соответствии с п. 4.4.1 настоящего договора. Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем направления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в том числе в случае при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

12.11.2008 Коврижину Р.В. было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № 8247, и получено ответчиком 19.12.2008, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Из представленного истцом расчета задолженности по кредитному договору, а также истории исполнения обязательств по состоянию на 25.01.2012 г. следует, что сумма задолженности по кредитному договору по состоянию на 25.01.2012 составляет 1845,06 руб., в том числе 1086 204, 22 руб. – остаток задолженности по основному долгу, 333533,87 руб. – сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом за период, 425 561,97 руб. – начисленные пени.

Расчет задолженности по сумме просроченного основного долга и просроченных процентов по кредиту судом проверен и признан правильным, ответчиком не оспаривался. Таким образом, сумма основного долга составляет 1086 204,22 руб., сумма начисленных процентов по кредиту 333533, 87 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

По условиям кредитного договора (п.п. 5.2., 5.3.) при нарушении сроков возврата кредита Заемщики платят Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов Заемщики платят кредитору неустойку в виде пени 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету сумма задолженности по пени составляет 425 561,97 руб.

Расчет задолженности по неустойке судом проверен и признан правильным.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 42 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ" от 01.07.1996 при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

В судебном заседании установлено, что ответчик в настоящее время трудоустроен в ООО «Арт-пресс», общая сумма дохода за 2011 год составляет ... что подтверждается справкой о доходах физического лица от 21.05.2012 №1, в отношении ответчика в 2009 г. было введена процедура банкротства – наблюдение, что подтверждается Определением Арбитражного суда Томской области от 25.03.2009 г., в отношении имущества ответчика был наложен арест на спорную квартиру и автомобиль, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации ареста № 01/072/2009-138, актом судебного пристава-исполнителя о наложении ареста от 19.11.2009 г., постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Кировскому району г. Томска УФССП России по Томской области о назначении специалиста для оценки арестованного имущества от 26.02.2010.

Ответчик представил в суд ходатайство, в котором просит отказать истцу в части взыскания пени, как суммы несоразмерной с суммой основного долга.

Суд считает, что в данном случае размер пени подлежит уменьшению с 0,2 % до 0,02 % поскольку имеет место явная несоразмерность размера подлежащей уплате пени последствиям нарушения обязательства, при этом судом принимается во внимание размер задолженности по просроченному основному долгу и просроченным процентам по кредиту, период просрочки, а также то, что истцом доказательств того, что нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств повлекло для него значительные негативные последствия, не представлено.

Таким образом, размер пени составит 42556, 2 руб.

На основании изложенного, суд считает, что с ответчика Коврижина Р.В. в пользу истца ОАО «АИЖК» подлежит взысканию задолженность, образовавшаяся по кредитному договору от 17.05.2006 № 1521, а именно: сумма задолженности по кредитному договору составляет 1462294,29 руб., в том числе 1086 204, 22 руб. – остаток задолженности по основному долгу, 333533,87 руб. – сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом за период, 42556,2 руб. – начисленные пени.

В исковом заявлении истец, кроме того, просит начиная с 26.01.2012 и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Суд считает, что размер неустойки, подлежащей взыскиванию несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Пеня, рассчитанная на определенную дату и пеня, подлежащая взысканию на будущий период, должна быть исчислена исходя из одного размера, а поскольку сумма пени, определенной на 26.01.2012 была определена как несоразмерная нарушениям обязательств по договору займа, то соответственно размер пени, подлежащей взысканию на будущий период, также должен быть уменьшен.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд исходит из учетной ставки Банка России, существующий на дату принятия судом решения.

В соответствии с Указанием Центрального Банка РФ от 23.12.2011 г. N 2758-у ставка рефинансирования начинания с 26.12.2011 установлена в размере 8%.

При определении размера пени, подлежащей взысканию с 26.01.2012 по день реализации заложенного имущества, исходит из следующего расчета: 8% : 360 дней = 0,02% в день.

Таким образом, в пользу истца начиная с 26.01.2012 и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,02% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

В части требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1.4., 1.6., 4.4.3. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору является ипотека в силу закона квартиры. Права кредитора по настоящему договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удовлетворению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством. Кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней.

Согласно имеющегося в материалах дела договора купли-продажи закладной N 1521 от 13.06.2006 следует, ОАО "Региональное ипотечное агентство по Томской области» приняло и оплатило от ОАО «Томскпромстройбанк» права по закладной залогодателя Коврижина Р.В. на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: ....

В силу п. 1.1 договора купли-продажи закладной от 13.06.2006 № 1521 ОАО «Томскпромстройбанк» путем совершения настоящей сделки купли-продажи передает ОАО «РИАТО», а ОАО «РИАТО» приобретает все удостоверяемые закладной права в их совокупности с произведенной на закладной отметкой о новом владельце – ОАО «РИАТО», а также передает последнему в его собственность закладную, включая в соответствии с требованиями ст. 384 ГК РФ права, обеспечивающие исполнение обязательств Залогодателей-Должников по кредитному договору, а также право требовать от Залогодателей-Должников выполнения их денежных обязательств по возврату суммы кредита и процентов на указанную сумму, включая просроченную задолженность по основной сумме долга (кредита) и процентам, пени и штрафы.

В закладной имеется отметка о смене владельце закладной 15.06.2006, новым владельцем закладной указано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

При таких обстоятельствах ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» вправе предъявлять требования о взыскании с Коврижина Р.В. задолженности по кредитному договору от 17.05.2006 и обращении взыскания на заложенное имущество.

В разделе 5 закладной от 19.05.2006 указано, что предметом ипотеки является 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: ..., общей площадью 66,1 кв.м. Первоначальным залогодержателем является ОАО «Томскпромстройбанк».

В судебном заседании установлено, что Коврижину Р.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 19.05.2006 на праве частной собственности принадлежит 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: ..., общей площадью 66,1 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... серии ...

В соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости») от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 2 Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Из ч. 1, 2 ст. 13 Закона следует, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Ч. 1 ст. 50 Закона предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Из ч. 1 ст. 56 Закона следует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В п.п. 7.1, 7.2 Закладной от 19.05.2006 указано, что основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются не удовлетворение должником требования владельца закладной о досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты письменного уведомления о таком требовании.

Требования владельца Закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением должников своих обязательств по настоящей закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселению должника (залогодателя). Настоящая Закладная в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удостоверяет право залогодержателя, которым выступает любой законный владелец настоящей Закладной, на получения исполнения по указанному выше (раздел 4 настоящей Закладной) и обеспеченному ипотекой денежному обязательству (включая проценты по нему и иные установленные законом или договором денежные требования из него) без представления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу право залога на указанное выше (раздел 5 настоящей Закладной) недвижимое имущество, обремененное ипотекой.

Согласно разделу 5 закладной от 19.05.2006 на момент подписания настоящего договора предмет ипотеки оценивается в 1 287 000 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика «Бюро оценки собственности» ИП «Корешкова К.Г.», отчет № 286 об оценке рыночной стоимости квартиры от 02.05.2006.

Из представленной ответчиком справки ООО «Оценка недвижимости» следует, что в соответствии с выпиской из отчета № 361А/12 от 17.05.2012 рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 66,1 кв.м, расположенной по адресу: ... составляет 2609 000 руб. (осмотр не проводился по причине, независимой от оценщика, данные по техническому состоянию взяты со слов Заказчика).

В связи со значительным расхождением результатов оценки рыночной стоимости спорной квартиры, для определения начальной продажной цены заложенного имущества для его продажи с публичных торгов по ходатайству ответчика судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебного эксперта ООО «Оценка недвижимости» от 18.06.2012 № 361А/12 рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 66,1 кв.м, расположенной по адресу: ... по состоянию на день проведения экспертизы составляет 2 601000 рублей, ликвидационная стоимость округленно в рублях составляет 1 915000 рублей. Качественные характеристики объекта исследования получены в результате визуального осмотра. Осмотр объекта исследования проводился с проведением фотосъемки (стр. 31).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости(ФСО № 2)», утвержденный приказом МЭРТ России от 20.07.2007 № 255 (далее - Стандарт оценки), раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости видов стоимости, отличных от рыночной.

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности и п. 6 Стандарта оценки рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение.

Согласно п. 9 Стандарта оценки при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационнойстоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Учитывая изложенное, обстоятельства дела и то, что реализация имущества должника будет производиться не в обычных условиях открытого рынка, а в принудительном порядке, то начальная продажная цена реализуемого имущества, не может быть рыночной.

Суд полагает, что в основу решения необходимо положить заключение ООО «Оценка недвижимости» от 18.06.2012 № 361А/12, поскольку оно было выполнено непосредственно перед принятием судом решения, при этом оценка проводилась при непосредственном изучении объекта, в заключении содержится подробное описание квартиры, при оценке использованы три общепринятых подхода к определению стоимости недвижимости, сделан обоснованный расчет ликвидационной стоимости квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 19 511, 52 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом изложенного, суд считает необходимым обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: ..., принадлежащую на праве частной собственности Коврижину Р.В., реализовав недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 915 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Коврижину Р.В. о взыскании задолженности по кредитному договору № 1521 от 17.05.2006, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Коврижина Р.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по основному долгу в размере 1086 204, 22 руб. (Один миллион восемьдесят шесть тысяч двести четыре рубля двадцать две копейки), сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 333533,87 руб. (Триста тридцать три тысячи пятьсот тридцать три рубля восемьдесят семь копеек), начисленные пени в размере 42556,2 руб. (Сорок две тысячи пятьсот пятьдесят шесть рублей двадцать копеек), в всего взыскать задолженность по кредитному договору по состоянию на 25.01.2012 в размере 1462294,29 рубля (Один миллион четыреста шестьдесят две тысячи двести девяносто четыре рубля двадцать девять копеек).

Начиная с 26.01.2012 и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,02% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать Коврижина Р.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере 19511, 52 руб. (Девятнадцать тысяч пятьсот одиннадцать рублей пятьдесят две копейки).

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., принадлежащую на праве частной собственности Коврижину Р.В. реализовав недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 915 000 (один миллион девятьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.

Судья А.Ю. Гречман