Дело № 2-1191/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 октября 2012 года Октябрьский районный суд гор. Томска в составе:

председательствующего судьи Гречман А.Ю.,

при секретаре Кузнецовой И.В.,

с участием представителя истца Горкуновой Е.А.,

ответчика Хандогина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Хандогину А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Хандогину А.В., в котором просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на 28.04.2012 года в размере 1547222, 64 рублей, в том числе 841274, 17 рублей – остаток задолженности по основному долгу, 336042, 54 рублей - сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, 369905, 93 рублей – начисленные пени, а также, начиная с 29.04.2012 года (дата, следующая за датой проведения расчета) и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых на сумму остатка задолженности по основному долгу - 841274, 17 рублей и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Хандогину А.В., расположенную по адресу: Россия, ..., определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1300000 рублей.

В обоснование требований истец указал, по кредитному договору № 1143 от 15.11.2005 года Открытое акционерное общество «Томский акционерный инвестиционно- коммерческий промышленно-строительный банк» (ОАО «Томскпромстройбанк») предоставило Хандогину А.В. ипотечный жилищный кредит в сумме 850 000 рублей сроком на 344 месяца для приобретения в частную собственность квартиры, находящейся по адресу: Россия, ..., в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на счет ответчика. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры в силу закона. Права кредитора по данному кредитному договору удостоверены закладной от 15.11.2005 года. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец ОАО «АИЖК». Начиная с 02.03.2009 года, ответчиком была допущена просрочка ежемесячного платежа в погашение основного долга и процентов по кредитному договору. Письмом от 11.03.2009 года № 1712 в адрес ответчика было направлено уведомление о допущенной просрочке и необходимости погашения просроченной задолженности и начисленной пени в течение 14 календарных дней с момента получения уведомления. В установленный уведомлением срок ответчик не погасил сумму просроченной задолженности. Письмом от 02.04.2009 года № 2231 в адрес ответчика было направлено уведомление о допущенной просрочке и необходимости погашения всей суммы задолженности и пени в течение 15 дней с даты получения уведомления. В установленный уведомлением срок ответчик не погасил сумму просроченной задолженности. В связи с неисполнением ответчиком требования кредитора-залогодержателя о погашении суммы просроченной задолженности, указанное уведомление (№ 2231 от 02.04.2009 года) стало иметь силу требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (о чем указано в уведомлении), которое подлежало исполнению в течение 45 календарных дней, считая с даты получения ответчиком данного уведомления. В установленный требованием срок ответчик не исполнил требование кредитора-залогодержателя о досрочном исполнении обязательств, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1 закладной и п. 4.4.3 кредитного договора является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 300000 рублей, согласно отчету «Бюро оценки «ТОККО» от 25.10.2005 года № 832-А/2005.

Представитель истца ОАО «АИЖК» Горкунова Е.А., действующая на основании доверенности от 27.06.2012 года № 2/494, реестр. № 9/9-972, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что никаких сумм после поступления иска в суд в счет погашения задолженности по кредитному договору ответчиком не вносилось. При решении вопроса о снижении размера пени полагалась на усмотрение суда.

Ответчик Хандогин А.В. в судебном заседании исковые требования признал, просил суд снизить размер пени.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ОАО «АИЖК» подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 («Заем») главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Частью 1 ст. 809 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В судебном заседании установлено, что 15.11.2005 года между ОАО «Томскпромстройбанк» («Кредитор») и Хандогиным А.В. («Заемщик») был заключен кредитный договор № 1143 (далее – кредитный договор), согласно которому Кредитор предоставляет Заемщику кредит в сумме 850 000 рублей сроком на 344 месяца, считая с даты фактического предоставления кредита (перечисления денежных средств на счет Заемщика) на условиях, установленных кредитным договором. Заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом в порядке, установленном кредитным договором. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, находящейся по адресу: Россия, ..., состоящей из трех комнат, общей площадью 66,70 кв.м., в том числе жилой площадью 41,90 кв.м., расположенной на 6 этаже 10 этажного дома, стоимостью 1 300 000 рублей. Стороны согласны, что квартира приобретается и оформляется в частную собственность Хандогина А.В. Кредит предоставляется Заемщику в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика № 42301810906290011402 (1139) в ОАО «Томскпромстройбанк», не позднее 2 рабочих дней, считая с даты предоставления в банк расписки из органа Федеральной регистрационной службы, подтверждающей факт сдачи Заемщиком договора купли-продажи квартиры и закладной в орган Федеральной регистрационной службы для государственной регистрации при условии оплаты заемщиком разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита из собственных средств Заемщика в размере 450000 рублей и предоставления документа, подтверждающего получение продавцом указанных денежных средств от Заемщика – расписки продавца о получении соответствующей суммы. Зачисленные на счет № 42301810906290011402 (1139) заемщика в ОАО «Томскпромстройбанк» денежные средства, по распоряжению Заемщика, перечисляются в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, указанной в п. 1.3. кредитного договора, на счет продавца квартиры № 42301810606290000001 (4170859) открытый в ОАО «Томскпромстройбанк». Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления средств Кредитором на счет заемщика № 42301810906290011402 (1139) в ОАО «Томскпромстройбанк». Кредитор после подписания кредитного договора открывает на имя Заемщика счет по учету средств предоставленного кредита, на котором отражается остаток суммы кредита, подлежащий возврату.

16.11.2005 года ответчиком подписан Информационный расчет ежемесячных платежей в соответствии с кредитным договором (договором займа) № 1143 от 15.11.2005 года.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Ст. 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт предоставления ответчику кредита в размере 850000 рублей подтверждается мемориальным ордером от 16.11.2005 года № 20.

В соответствии с п.п. 4.1.1.- 4.1.2., 3.1. – 3.3.1. кредитного договора заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом. Возвращать кредит и уплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 кредитного договора. За пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14 % годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. Период с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно, за который начисляются проценты на оставшуюся сумму кредита, называется процентным периодом. Период с даты, следующей за датой предоставления кредита, по последнее число месяца, в котором предоставлены денежные средства, называется первым процентным периодом. Расчет размера денежного обязательства (основного долга и процентов) производится с точностью до рубля, при этом округление производится по математическим правилам. При расчете процентов за процентный период промежуточных округлений не допускается. Базой для начисления процентов по кредиту является действительное число календарных дней в году (365 и 366 дней соответственно). Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: одновременно с подписанием кредитного договора предоставляет банку письменное распоряжение о перечислении в пользу кредитора денежных средств в счет погашения задолженности с лицевого счета заемщика, открываемых до подписания кредитного договора в ОАО «Томскпромстройбанк». Если лицевые счета были открыты в банке, отличном от кредитора, то заемщик предоставляет копии распоряжений. Заемщик вносит средства, достаточные для совершения ежемесячного платежа, на свой лицевой счет не позднее даты платежа, определенной п. 3.3.4. кредитного договора. Списание средств с лицевого счета заемщика в погашение задолженности по кредиту происходит в соответствии с условиями кредитного договора не позднее последней даты, каждого процентного периода.

Из п.п. 3.3.2. - 3.3.4., 3.3.7., 3.3.9. кредитного договора следует, что датой исполнения обязательств заемщика по кредитному договору стороны согласились считать последний день процентного периода независимо от даты уплаты начисленного ежемесячного платежа в данном процентном периоде. Исполнение обязательств заемщиком по кредитному договору осуществляется путем безналичного перечисления (либо внесения в кассу кредитора) средств, как разовыми, так и долгосрочными поручениями о перечислении средств на счета расчетов по ипотечному кредиту. Конкретные номера счетов будут сообщены кредитором заемщику в срок не позднее 2 рабочих дней, считая с даты их открытия. К зачислению на вышеуказанные счета расчетов принимаются только переводы, в которых в назначении платежа указаны следующие реквизиты: фамилия, имя, отчество заемщика, номер и дата кредитного договора. Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего заемщик производит за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный) день, то платеж осуществляется в первый рабочий день, следующий за указанным выходным (праздничным) днем. Размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания кредитного договора составляет 10108,03 рублей. В случае если размер ежемесячного аннуитетного платежа, исчисленный на основании формулы, указанной в п. 3.3.6. кредитного договора, превышает остаток фактических обязательств заемщика на дату платежа, то размер очередного платежа определяется равным вышеуказанному остатку фактических обязательств заемщика. При этом данный платеж будет являться последним, и п. 3.3.8. кредитного договора не применяется. При истечении сроков платежей, установленных кредитным договором, и непогашении задолженности заемщиком, кредитор переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.

Согласно п. п. 3.3.10. - 3.3.12. кредитного договора при отсутствии просрочки в исполнении обязательств заемщиком из суммы ежемесячного платежа, полученного кредитором, в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов за соответствующий процентный период, а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы кредита. При наличии просрочки в исполнении обязательств заемщиком по кредитному договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов, о чем кредитор уведомляет заемщика. В случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по кредитному договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора: в первую очередь – издержки кредитора по получению исполнения обязательств Заемщика; во вторую очередь – требование по выплатам процентов; в третью очередь – требование возврату суммы кредита; в четвертую очередь - требование пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов; в пятую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита; в шестую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов; в седьмую очередь – требования по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в восьмую очередь – требование по выплате штрафов; в девятую очередь – по досрочному возврату кредита.

В судебном заседании установлено, что Хандогин А.В. принятые на себя обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом.

В соответствии с п. п. 4.1.14, 4.4.1. кредитного договора заемщик обязуется досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая с даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору по основаниям в соответствии с п. 4.4.1. кредитного договора. Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем направления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в том числе в случае при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

02.04.2009 года Хандогину А.В. было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств по кредитному договору № 1143.

Из представленного истцом расчета задолженности по кредитному договору следует, что сумма задолженности по кредитному договору по состоянию на 28.04.2012 года составляет 1547222,64 рублей, в том числе 841274,17 рублей – остаток задолженности по основному долгу, 336042,54 рублей – сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, 369905,93 рублей – начисленные пени.

Расчет задолженности по сумме просроченного основного долга и просроченных процентов по кредиту судом проверен и признан правильным, ответчиком не оспаривался. Таким образом, сумма основного долга составляет 841274,17 рублей, сумма начисленных процентов по кредиту 336042,54 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

По условиям кредитного договора (п.п. 5.2., 5.3.) при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики платит кредитору неустойку в виде пени 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету сумма задолженности по пени составляет 369905,93 рублей.

Расчет задолженности по неустойке судом проверен и признан правильным.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 42 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ" от 01.07.1996 при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Ответчиком в судебном заседании просил уменьшить размер неустойки в виде пени, в связи с несоразмерностью с суммой основного долга.

Суд считает, что в данном случае размер пени подлежит уменьшению с 0,2 % до 0,02 % поскольку имеет место явная несоразмерность размера подлежащей уплате пени последствиям нарушения обязательства, при этом судом принимается во внимание размер задолженности по просроченному основному долгу и просроченным процентам по кредиту, период просрочки, а также то, что истцом доказательств того, что нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств повлекло для него значительные негативные последствия, не представлено.

Таким образом, размер пени составит 36990,6 рублей.

На основании изложенного, суд считает, что с ответчика Хандогина А.В. в пользу истца ОАО «АИЖК» подлежит взысканию задолженность, образовавшаяся по кредитному договору от 15.11.2005 года № 1143, а именно: сумма задолженности по кредитному договору составляет 1214307,3 рублей, в том числе 841274,17 рублей – остаток задолженности по основному долгу, 336042,54 рублей – сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, 36990,6 руб. – начисленные пени.

В исковом заявлении истец, кроме того, просит начиная с 29.04.2012 года (дата, следующая за датой проведения расчета) и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых на сумму остатка задолженности по основному долгу – 841274,17 рублей и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Суд считает, что размер неустойки, подлежащей взыскиванию несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Пеня, рассчитанная на определенную дату и пеня, подлежащая взысканию на будущий период, должна быть исчислена исходя из одного размера, а поскольку сумма пени, определенной на 28.04.2012 года была определена как несоразмерная нарушениям обязательств по кредитному договору, то соответственно размер пени, подлежащей взысканию на будущий период, также должен быть уменьшен.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд исходит из учетной ставки Банка России, существующий на дату принятия судом решения.

В соответствии с Указанием Центрального Банка РФ от 23.12.2011 г. N 2758-у ставка рефинансирования начинания с 26.12.2011 установлена в размере 8%.

При определении размера пени, подлежащей взысканию с 29.04.2012 года по день вступления решения суда в законную силу, исходит из следующего расчета: 8% : 360 дней = 0,02% в день.

Таким образом, в пользу истца начиная с 29.04.2012 года (дата, следующая за датой проведения расчета) и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых на сумму остатка задолженности по основному долгу – 841274,17 рублей и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,02% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

В части требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1.4., 1.6., 4.4.3. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека в силу закона квартиры. Права кредитора по настоящему договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном кредитным договором порядке в соответствии с действующим законодательством. Кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней.

Согласно имеющегося в материалах дела договора купли-продажи закладной N 1143 от 22.12.2005 года следует, ОАО "Региональное ипотечное агентство Томской области» (ОАО «РИАТО») приняло и оплатило от ОАО «Томскпромстройбанк» права по закладной залогодателя Хандогина А.В. на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: Россия, ....

В силу п. 1.1. договора купли-продажи закладной от 22.12.2005 года № 1143 ОАО «Томскпромстройбанк» путем совершения настоящей сделки купли-продажи передает ОАО «РИАТО», а ОАО «РИАТО» приобретает все удостоверяемые закладной права в их совокупности с произведенной на закладной отметкой о новом владельце – ОАО «РИАТО», а также передает последнему в его собственность закладную, включая в соответствии с требованиями ст. 384 ГК РФ права, обеспечивающие исполнение обязательств залогодателя-должника по кредитному договору, а также право требовать от залогодателя-должника выполнения его денежных обязательств по возврату суммы кредита и процентов на указанную сумму, включая просроченную задолженность по основной сумме долга (кредита) и процентам, пени и штрафы.

В закладной имеется отметка о смене владельце закладной 23.12.2005 года, новым владельцем закладной указано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»).

При таких обстоятельствах ОАО «АИЖК» вправе предъявлять требования о взыскании с Хандогина А.В. задолженности по кредитному договору № 1143 от 15.11.2005 года и обращении взыскания на заложенное имущество.

В разделе 5 закладной от 15.11.2005 года указано, что предметом ипотеки является 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: Россия, ..., общей площадью 66,7 кв.м. Первоначальным залогодержателем является ОАО «Томскпромстройбанк».

В судебном заседании установлено, что Хандогину А.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 15.11.2005 года на праве частной собственности принадлежит 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: Россия, ..., общей площадью 66,7 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.11.2005 года серии 70АА № 084245.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости») от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 2 Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Из ч. 1, 2 ст. 13 Закона следует, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Ч. 1 ст. 50 Закона предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Из ч. 1 ст. 56 Закона следует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В п.п. 7.1, 7.2 закладной от 15.11.2005 года указано, что основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются не удовлетворение должником требования владельца закладной о досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты письменного уведомления о таком требовании.

Требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением должников своих обязательств по настоящей закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселению должника (залогодателя). Закладная в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удостоверяет право залогодержателя, которым выступает любой законный владелец закладной, на получения исполнения по обеспеченному ипотекой денежному обязательству (включая проценты по нему и иные установленные законом или договором денежные требования из него) без представления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу право залога на недвижимое имущество, обремененное ипотекой.

Согласно разделу 5 закладной от 15.11.2005 года на момент подписания кредитного договора предмет ипотеки оценивается в 1 300 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика «Бюро оценки «ТОККО», отчет № 832-А/2005 об оценке рыночной стоимости квартиры от 25.10.2005 года.

Из представленной ответчиком справки ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» следует, что рыночная стоимость 1 кв.м. жилой площади в районе нахождения объекта оценки – трехкомнатной квартиры, общей площадью 66,7 кв.м. по адресу: ...61 по состоянию на дату оценки 06.08.2012 составляет 40280 рублей.

В связи со значительным расхождением результатов оценки рыночной стоимости спорной квартиры, для определения начальной продажной цены заложенного имущества для его продажи с публичных торгов по ходатайству ответчика судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебного эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» от 20.09.2012 № 1244-Э/12 рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 66,7 кв.м, расположенной по адресу: ... по состоянию на день проведения экспертизы составляет 2900 000 рублей, ликвидационная стоимость составляет 2581 000 рублей.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом МЭРТ России от 20.07.2007 № 255 (далее - Стандарт оценки), раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости видов стоимости, отличных от рыночной.

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности и п. 6 Стандарта оценки рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение.

Согласно п. 9 Стандарта оценки при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационнойстоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Учитывая изложенное, обстоятельства дела и то, что реализация имущества должника будет производиться не в обычных условиях открытого рынка, а в принудительном порядке, то начальная продажная цена реализуемого имущества, не может быть рыночной.

Суд полагает, что в основу решения необходимо положить заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» от 20.09.2012 № 1244-Э/12, поскольку оно было выполнено непосредственно перед принятием судом решения, при этом оценка проводилась при непосредственном изучении объекта, в заключении содержится подробное описание квартиры, при оценке использованы три общепринятых подхода к определению стоимости недвижимости, сделан обоснованный расчет ликвидационной стоимости квартиры, с которой согласны стороны.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18271,54 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом изложенного, суд считает необходимым обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: Россия, ..., принадлежащую на праве частной собственности Хандогину А.В., реализовав недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 2581000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Хандогину А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору № 1143 от 15.11.2005 года, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Хандогина А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на 28.04.2012 года задолженность по основному долгу в размере 841274,17 (восемьсот сорок одна тысяча двести семьдесят четыре) рубля 17 копеек, сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 336042,54 (триста тридцать шесть тысяч сорок два) рубля 54 копейки, начисленные пени в размере 36990,6 (Тридцать шесть тысяч девятьсот девяносто) рублей 60 копеек.

Начиная с 29.04.2012 года (дата, следующая за датой проведения расчета) и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых на сумму остатка задолженности по основному долгу – 841274,17 (восемьсот сорок одна тысяча двести семьдесят четыре) рубля 17 копеек и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,02 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Хандогина А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере 18271,54 (Восемнадцать тысяч двести семьдесят один) рубль 54 копейки.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Россия, ..., принадлежащую на праве частной собственности Хандогину А.В., реализовав недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 2581000 (Два миллиона пятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд гор. Томска.

Судья А.Ю. Гречман