Дело № 2-397/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
07 апреля 2011 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.,
при секретаре Якубович Л.А.,
представителя истца Осипова В.Г.,
ответчика Урусова С.Е.,
представителя ответчика Олейника И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ОАО «Сбербанк России» к Урусову С.Е. об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
ОАО «Сбербанк России» обратилось в суд с исковым заявлением к Урусову С.Е., в котором просит обратить взыскание на заложенные по договору ипотеки № 1 от 10.11.2009 нежилые помещения № ц002, ц024 (кадастровый или условный номер у70:21:0:0:9119:46-3756) общей площадью 50,1 кв.м., расположенные по адресу: г. Томск, ул. Ивана Черных, д. № 83/1, цокольный этаж, путем проведения открытых торгов в форме аукциона, установив начальную продажную цену в размере 1.380.600 рублей с направлением вырученных средств в пользу истца, но не более размера задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству 28.566.213,61 рублей, а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что определением Кировского районного суда г. Томска от 05.08.2009 было утверждено мировое соглашение между ОАО «Сбербанк России», ООО «ТК Аврора», в последующем реорганизованным в ООО «ТехинвестА», Урусовым Д.В., Урусовой Л.Б. В соответствие с условиями мирового соглашения ответчики обязались уплатить истцу в солидарном порядке задолженность в сумме 25.000.000 (двадцать пять миллионов) рублей, проценты за пользование денежными средствами в период исполнения мирового соглашения по ставке 12 % годовых, всего 31.436.213,61 рублей по утвержденному графику гашения долга сроком до 25.07.2013. В целях обеспечения исполнения обязательства ответчиков по мировому соглашению с Урусовым С.Е. был заключен договор ипотеки № 1 от 10.11.2009, в соответствии с которым в залог были предоставлены вышеуказанные нежилые помещения. ООО «ТехинвестА», Урусов Д.В. и Урусова Л.Б. в нарушение указанного мирового соглашения допустили нарушения сроков внесения платежей по нему, что служит основанием для обращения кредитора в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. В настоящее время задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству составляет 28.566.213 рублей 61 копейка. В связи с чем на основании п. 2.3 договора ипотеки № 1 от 10.11.2009 из стоимости заложенного имущества залогодержателю подлежат перечислению денежные средства, полученные от реализации предмета залога путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
В судебном заседании представитель истца ОАО «Сбербанк России» Осипов В.Г., действующий на основании доверенности № 01-05-18/59 от 09.11.2010, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Урусов С.Е. и его представитель Олейник И.В., действующий на основании доверенности от 16.06.2010 сроком на три года, в судебном заседании исковые требования не признали, в случае удовлетворения исковых требований просил отсрочить ответчику исполнение решения, указав на то, что залог не связан с осуществлением его доверителем предпринимательской деятельности.
Третьи лица ООО «ТехинвестА», Урусов Д.В., Урусова Л.Б. извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело без участия названных лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы участников процесса, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.
Определением Кировского районного суда г. Томска от 05.08.2009 было утверждено мировое соглашение между ОАО «Сбербанк России» с одной стороны и ООО «ТК Аврора», Урусовым Д.В., Урусовой Л.Б. с другой стороны. По условиям данного мирового соглашения последние обязались уплатить ОАО «Сбербанк России» в солидарном порядке задолженность в сумме 25.000.000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в период исполнения мирового соглашения по ставке 12% годовых, всего 31.436.213 рублей 61 копейку по утвержденному графику гашения долга сроком до 25.07.2013.
Определением того же суда от 25.11.2010 была допущена замена ответчика ООО «ТК Аврора» на ООО «ТехинвестА».
В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно ст. 329 ГПК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Так, в обеспечении денежного обязательства ООО «ТехинвестА», Урусова Д.В., Урусовой Л.Б. перед ОАО «Сбербанк России» по вышеуказанному мировому соглашению 10.11.2009 между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и Урусовым С.Е. (залогодатель) заключен договор ипотеки №1, в соответствие с п. 1.2 которого предметом залога по данному договору являются принадлежащие на праве собственности ответчику Урусову С.Е. нежилые помещения № ц002, ц024 (кадастровый или условный номер у70:21:0:0:9119:46-3756) общей площадью 50,1 кв.м., расположенные на цокольном этаже в доме № 83/1 по ул. Ивана Черных в г. Томске.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Пунктом 3 данной статьи ГК РФ п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если договором о залоге (об ипотеке) не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Факт наличия непогашенной задолженности по названному мировому соглашению в размере 28.566.213 рублей 61 копейка и ненадлежащего исполнения обязательств по данному соглашению должниками ООО «ТехинвестА», Урусов Д.В., Урусовой Л.Б. перед ОАО «Сбербанк России» подтверждается представленным истцом расчетом задолженности по состоянию на 17.12.2010, при этом третьими лицами и ответчиком данный факт не оспаривается.
Из данного расчета видно, что указанными должниками по мировому соглашению были допущены следующие нарушения сроков внесения платежей по графику гашения задолженности основного долга и начисленных процентов: 25.08.2010 не был внесен предусмотренный мировым соглашением платеж в размере 300.000 рублей, указанная сумма поступила 26.08.2010 с просрочкой в один день, 27.09.2010 (дата первого рабочего дня после 25.09.2010) не был внесен в полном объеме платеж в размере 300.000 рублей: денежные средства в размере 100.000 рублей поступили 24.09.2010, остаток в размере 200.000 рублей поступил 28.09.2010 с просрочкой платежа в один день; 25.10.2010 не был полностью внесен платеж в размере 500.000 рублей, была внесена лишь сумма в размере 100.000 рублей. В последующем 29.10.2010 была внесена часть остатка платежа в сумме 50.000 рублей, 30.11.2010 – 20.000 рублей. Всего было внесено 2.870.000 рублей.
Таким образом, должники ООО «ТехинвестА», Урусов Д.В., Урусова Л.Б. по мировому соглашению допустили нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 2010 года, в настоящее время не принимают мер к добровольному исполнению мирового соглашения, поэтому истец в соответствии с выше приведенными нормами вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Реализация заложенного имущества в силу п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможна путем продажи с публичных торгов.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 данного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В п.п. 1.4, 1.5 данного договора ипотеки № 1 от 10.11.2009, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и Урусовым С.Е. стороны согласовали что оценочная стоимость указанного объекта недвижимости устанавливается сторонами в сумме 2.124.000 рублей, общая залоговая стоимость предмета залога, исходя из оценочной стоимости с применением дисконта в размере 35% составляет 1.380.600 рублей.
Как пояснил представитель истца указанная в договоре ипотеки залоговая стоимость имущества с учетом дисконта по существу представляет собой ликвидационную стоимость имущества, то есть наиболее вероятная стоимость объекта оценки, по которой он может быть отчужден. Данные пояснения ответчиком и его представителем не опровергнуты.
В соответствии с требованиями ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» порядок проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяется стандартами оценочной деятельности.
Так, в целях реализации указанных положений закона Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 утвержден федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», согласно п. 9 которого при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости, а является ликвидационной.
Более того, при заключении договора ипотеки от 10.11.2009 стороны согласовали, что именно для целей залога, то есть возможной продажи заложенного имущества с публичных торгов, стоимость имущества определяется с учетом дисконта (скидки) в размере 35% от ее реальной рыночной стоимости, то есть в данном случае 1.380.600 рублей. Подписав договор ипотеки, ответчик Урусов С.Е. полностью согласился с указанным условием.
С учетом изложенного, суд считает требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество ответчиков, принадлежащее им на праве собственности, подлежащим удовлетворению. Начальную продажную цену установить в размере определенной сторонами залоговой (ликвидационной) стоимости объекта недвижимости, поскольку она отражает наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть отчужден, и позволит соблюсти баланс интересов сторон.
Разрешая вопрос о предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества ответчика, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в том числе в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
Вопрос о наличии указанных обстоятельств должен оцениваться и решаться судом в каждом конкретном случае с учетом того, что в силу статей 15 (часть 4), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников, возможная же отсрочка исполнения решения суда должна отвечать требованиям справедливости, быть адекватной и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.
Судом установлено, что Урусов С.Е. является индивидуальным предпринимателем, нежилое помещение, являющееся предметом залога, сдает в аренду. Данные обстоятельства ответчик в судебном заседании подтвердил. При таких обстоятельствах у суда не возникают сомнения того, что заложенное имущество связано именно с осуществлением ответчиком предпринимательской деятельности, а потому в силу требований закона основания для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества отсутствуют.
Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что согласно платежному поручению № 13354274 от 15.12.2010 при подаче иска ОАО «Сбербанк России» была оплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей, исковые требования которого удовлетворены в полном объеме, суд считает необходимым взыскать с ответчика Урусова С.Е. в пользу ОАО «Сбербанк России» уплаченную последним при подаче иска государственную пошлину в сумме 4000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ОАО «Сбербанк России» удовлетворить полностью.
Обратить взыскание на заложенное имущество в виде нежилых помещений № ц002, ц024 (кадастровый номер у70:21:0:0:9119:46-3756) общей площадью 50,1 кв.м., расположенных на цокольном этаже в доме № 83/1 по ул. Ивана Черных в г. Томске, реализовав их путем продажи с публичных торгов и установив начальную продажную цену в размере залоговой стоимости объекта недвижимости 1.380.600 рублей с уплатой ОАО «Сбербанк России» из стоимости нежилых помещений суммы задолженности по обеспеченному договором ипотеки № 1 от 10.11.2009 обязательству в размере 28.566.213 рублей 61 копейки.
Взыскать с Урусова С.Е. в пользу ОАО «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
Заявление представителя ответчика об отсрочке реализации заложенного имущества оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.
Судья Ю.В. Кулинченко