Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2011г. Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-165/2011 в производстве Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга. РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 15 февраля 2011 года Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Бабкиной Н.А., при секретаре Колмогоровой А.В., с участием истца Панфилова П.Р., представителя ответчика Бабицына А.А., представителя третьего лица ГУП Птицефабрика «Свердловская» Гриценко В.Л., представителя третьего лица Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Порошина А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Панфилова П.Р. к администрации г. Екатеринбурга о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности, УСТАНОВИЛ: Истец Панфилов П.Р. обратился в суд с иском к администрации г.Екатеринбурга о признании договора аренды земельного участка № ХХ от ХХХг. недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности. В обоснование иска указал, что между ним и администрацией г. Екатеринбурга заключен договор аренды земельного участка от ХХХг. №ХХХ. Основанием для заключения договора послужил протокол №ХХ, оформленный по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ХХХг. Объектом договора является земельный участок, расположенный в микрорайоне ХХХ по переулку ХХХ. Целевое использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство. Срок действия договора аренды установлен с ХХХ года по ХХХ года. Государственная регистрация договора произведена ХХХ года. Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей своим письмом от ХХг. сообщил, что в архиве ЦЕО санитарно-эпидемиологического заключения по данному земельному участку не найдено. Объект договора аренды расположен в микрорайоне ХХХ, в пределах санитарно-защитной зоны Свердловской птицефабрики. Свердловская птицефабрика относится к сельскохозяйственным объектам первого класса, санитарно-защитная зона, которой составляет ХХХ метров (постановление Главного государственного санитарного врача РФ от ХХХ). Таким образом, земельный участок, являющийся объектом договора, не может быть использован по назначению, оговоренному в договоре аренды, то есть – для индивидуального жилищного строительства. В санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома. На его обращение в администрацию г. Екатеринбурга с просьбой расторгнут договор по соглашению сторон ему было отказано. Внешняя граница спорного земельного участка расположена менее, чем в ХХ метрах от железнодорожной линии. Интенсивность движения поездов высокая в любое время суток. Шум от проезжающих поездов намного превышает допустимые уровни. В письме администрации города от 09.09.2010г. имеется ссылка на пункт СНиП 2.07.01-89, которая якобы допускает уменьшение санитарно-защитной зоны от жилой застройки до железной дороги до ХХ метров. Считает, что указанный пункт СНиП рассматривает иной вопрос, и отношения к данному делу не имеет. Согласно правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170, жилая застройка должна быть отделена от железнодорожных линий защитной зоной не менее 200 метров, для железнодорожных линий 1 и 2 категорий – не менее 150 метров, для железнодорожной линии 3 и 4 категорий не менее 100м. Железнодорожное полотно расположено на насыпи высотой 2-2,5м. Шумозащитный экран вдоль линии не устроен. Он надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору в части платежей арендной платы. Считает, что в рамках договора аренды арендодателем в аренду предоставлен земельный участок, непригодный для целевого использования – для индивидуального жилищного строительства. В судебном заседании истец Панфилов П.Р. поддержал иск по указанным в нём основаниям, дал аналогичные пояснения. Представитель ответчика Бабицын А.А. исковые требования не признал, суду пояснил, что требования истца являются незаконными и необоснованными, в соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением закона, могут быть признаны недействительными. Администрация при проведении торгов действовала с соблюдением норм Земельного законодательства РФ. В ходе подготовки к проведению торгов администрацией были предприняты все меры для того, чтобы, в том числе, определить возможность использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Участок находиться в районе существующей жилой застройки. Администрацией города все требования по формированию земельного участка были выполнены. Участок отмежеван, проведен его кадастровый учет, были получены кадастровый паспорт, все технические возможности для подключения к электросетям. Границы земельного участка, его разрешенное использование, были определенны на основании Проекта детальной планировки (ПДП) и Генплана развития города, утвержденного Государственной думой г. Екатеринбурга в 2004 году. В районе «ХХХ» давно сформирована жилая застройка, никаких противопоказаний для проживания в данном районе не имеется. Согласно постановлению Главы города Екатеринбурга от ХХ № ХХ, было принято решение о проведении торгов. Истцу было известно о месте нахождения земельного участка, им был осмотрен данный земельный участок, возражений заявлено не было. Истец обладал всей необходимой информацией о спорном земельном участке. В удовлетворении исковых требований просит отказать. Согласно ст. 181 ГК РФ установлен срок исковой давности 3 года с момента начала исполнения сделки, считает что истцом пропущен процессуальный срок, просит суд применить последствия пропуска данного срока. Представитель третьего лица Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области Порошин А.А. в судебном заседании пояснил, что земельный участок располагается в санитарно-защитной зоне ГУП «ХХХ» и, возможно, в санитарном разрыве от железнодорожной ветки. В ХХХ году был разработан Генплан г. Екатеринбурга, в котором определялись санитарно-защитные зоны предприятий города, в том числе и ХХХ. В соответствии с Федеральном законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при отводе земельного участка необходимо соблюдать санитарные требования. Данный земельный участок не пригоден для индивидуального жилищного строительства. По ГенПлану предполагалась, что «Птицефабрика» будет вынесена за границы г. ХХХ. Письмо об отсутствии необходимости согласования подлежало применению только при соблюдении администрацией г. Екатеринбурга санитарных норм и правил при предоставлении земельного участка в аренду. Необходимость о наличии заключения регулируется положениями вышеуказанного федерального закона, действующего на момент предоставления истцу спорного земельного участка, согласно п. 3 ст. 12 данного закона санитарно-защитная зона определяется санитарными правилами, действующими с ХХ года. В районе ХХХ уже есть существующая жилая застройка, которая была осуществлена при ранее действующем законодательстве, допускающем подобное строительство, но новые земельные участки в том районе запрещено предоставлять. С выходом нового градостроительного кодекса с ХХ года в эксплуатацию объекты они не вводят. В санитарных правилах предусмотрено, что если в санитарно-защитной зоне находиться индивидуальное жилье, то должны предприниматься какие-либо меры для предотвращения неблагоприятного воздействия на человека, либо должна быть уменьшена зона, либо должно быть осуществлено переселение из такого жилья. Права проживающего на данном участке нарушаются. Ориентировочная санитарно-защитная зона устанавливается по средним статистическим показаниям по России. В подобных случаях должен быть подготовлен проект обоснования санитарно-защитной зоны, затем его представляют в управление Роспотребнадзора, которым выдается соответствующее заключение, главный санитарный врач принимает решение. При проведении проверок Роспотребнадзором в адрес «ХХХ» выдавались предписания о сокращении санитарно-защитной зоны, вместе с тем в настоящее время отсутствуют предпосылки для подобного уменьшения. Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего ГУП ХХ «ХХХ» Гриценко В.Л. в судебном заседании пояснил, что СПиПами строительство в санитарно-защитной зоне запрещено. При расположении спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне предприятия жилищное строительство на нем запрещено. Состояние санитарно-защитной зоны подвергается контролю, как внутри промышленной площадки, так и вне ее. Превышения отрицательного воздействия на окружающую природную среду не установлено, все требования действующего законодательства фабрикой соблюдаются. Вместе с тем, никакого изменения санитарно-защитной зоны быть не может, поскольку, исходя из количества поголовья птицы, границы санитарно-защитной зона определяются не менее 1000 метров. Заслушав стороны, представителей третьих лиц, изучив письменные доказательства и материалы дела, суд пришел к выводу об обоснованности иска по следующим основаниям. Постановлением Главы Екатеринбурга №ХХХ от ХХХг. «Об утверждении границ земельного участка по переулку ХХ (строительный номер ХХ)(л.д.44) установлены границы земельного участка площадью ХХкв.м. Постановлением Главы Екатеринбурга №ХХ от ХХХг. «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в городе Екатеринбурге по переулку ХХ (строительный номер ХХ)» (л.д.39-40), было постановлено провести торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в городе Екатеринбурге по переулку ХХ(строительный номер ХХ) для индивидуального жилищного строительства, установлена начальная цена права на заключение договора аренды указанного земельного участка в сумме ХХХ рублей. Согласно договору аренды земельного участка №ХХ от ХХг. (л.д.8-12) Панфилову П.Р. администрацией г. Екатеринбурга предоставлен во временное владение и пользование сроком на ХХ лет за плату земельный участок, расположенный по переулку ХХ(строительный номер ХХ) в городе Екатеринбурге (по кадастровому плану: в северной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии пер.ХХ- пер.ХХ – пер.ХХ –ХХ), для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью ХХ кв.м. Договор аренды земельного участка №ХХ от ХХХг. заключен на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ХХг. (л.д.18-21). Оплата права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 10003:0040, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер.ХХ, строительный номер ХХ, произведена Панфиловым П.Р. в полном объеме в размере ХХХ рублей (л.д.22). Согласно акта приема-передачи от ХХг. (л.д.14) администрация г. Екатеринбурга передала, а Панфилов П.Р. принял земельный участок, общей площадью ХХ кв.м., имеющий местоположение: переулок ХХ(строительный номер ХХ) в г. ХХ по кадастровому плану: в северной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии пер. ХХ- пер.ХХ– пер.ХХ–ХХ). В соответствии с кадастровым планом земельного участка от ХХХг. (л.д.15-17) спорный земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии пер. ХХ- пер.ХХ – пер.ХХ –ХХ, площадь земельного участка составляет ХХ кв.м., разрешенное использование (назначение): для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с п.2 ч.1 ст.620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если имущество, переданное в аренду имеет препятствующие пользованию им недостатки. Вместе с тем, требований о расторжении договора аренды Панфилов П.Р. не заявляет. В силу положений п.3 ст.12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» №52-ФЗ от 30.03.1999г. предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам. По сведениям Центрального Екатеринбургского отдела Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области от 21.06.2010г. в архиве ЦЕО санитарно-эпидемиологического заключения по предполагаемому использованию спорного земельного участка не найдено (л.д. 27). В своем ответе по обращению истца Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области (л.д. 28) указывает на отсутствие санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предполагаемого использования предоставленного ему спорного земельного участка. Панфилову П.Р. дополнительно разъяснено, что предоставленный ему земельный участок располагается в пределах санитарно-защитной зоны Свердловской птицефабрики, размер которой составляет ХХ метров в соответствии с п. 7.1.11 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03. Размещение объектов жилой застройки противоречит требованиям п. 5.1 вышеуказанных санитарных норм и правил, а также требованиям п. 2.2 СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», п. 2.3 СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. С учетом приведенных норм спорный земельный участок не может быть использован для строительства индивидуального жилого дома. Данные нормы и правила, как и положения ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» №52-ФЗ от 30.03.1999г., действовали на момент заключения спорного договора аренды земельного участка. При этом, суд находит приведенные представителем ответчика доводы о том, что указанные санитарные нормы и правила носят лишь рекомендательный характер и не подлежат обязательному применению несостоятельными, поскольку они соответствуют требованиям федерального законодательства, который носит обязательный характер. Кроме того, в соответствии со ст. 46 Федерального закона РФ «О техническом регулировании» от 27.12.2002 г. N184-ФЗ, на который ссылается сторона ответчика, в редакции ФЗ от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 01.05.2007 N 65-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, требования в части защиты жизни или здоровья граждан, охраны окружающей среды, предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей подлежат обязательному исполнению. Отсутствие согласования предоставления земельного участка под строительства жилого дома в соответствии с требованиями федерального законодательства ответчик обосновывает наличием письма Центрального Екатеринбургского отдела Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области от ХХХ г. (л.д. 38). Вместе с тем, в приведенном документе не содержится сведений относительно спорного земельного участка, кроме того, на момент предоставления участка Панфилову требования, содержащиеся в письме, являлись почти двухлетней давности и не соответствовали действующему законодательству. Данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства подтвердил и представитель Роспотребнадзора, указав на то, что приведенные в письме положения не подлежали применению при решении вопроса о предоставлении земельного участка по спорному адресу, в связи с чем впоследствии указанные требования были дополнительно изложены в письме Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области от ХХ г., копия которого приобщена к материалам дела. Представитель третьего лица также указал, что администрация города обладает полным объемом сведений о границах санитарно-защитных зон на территории муниципального образования. По данным Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области (л.д.54), изложенным в письменном отзыве, в соответствии с требованиями п.3 ст.12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» №52-ФЗ от 30.03.1999г. предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам. Земельный участок для строительства индивидуального жилого дома по переулку ХХХ, строительный номер ХХ (микрорайон ХХ) г. ХХ предоставлен без наличия санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предполагаемого использования земельного участка. Данный земельный участок располагается в пределах санитарно-защитной зоны Свердловской птицефабрики, размер которой составляет в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарн6о-защитные зоны…» п.7.1.11 составляет 1000 метров. Размещение объектов жилой застройки противоречит требованиям п.5.1 вышеуказанных санитарных правил и требованиям п.2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (действующая в настоящее время редакция) и п.2.3 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (редакция, действовавшая на момент предоставления земельного участка). В связи с чем, земельный участок, расположенный по переулку ХХ, строительный номер ХХ (микрорайон ХХ) г. ХХ, не может быть использован для строительства индивидуального жилого дома. Следовательно, в силу вышеприведенных норм и правил, требований действующего законодательства, на спорном земельном участке не может осуществляться жилищное строительство. Тем самым, истец лишен возможности использовать данный земельный участок по его целевому назначению. Кроме того, по представленным ОАО «Российские железные дороги» сведениям № ХХХг. спорный земельный участок расположен в ХХ метре от границы полосы отвода железной дороги и ХХ метрах от оси крайнего железнодорожного пути до границы спорного земельного участка, что недопустимо в соответствии с п. 2.2.3.4. норм и правил проектирования отвода земель для железных дорог ОСН 3.02.01-97 от 01.05.1998 г., п.п. 2.6., 5.1. СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03, СНиП 2.05.07-91, ст. 2 ФЗ «О железнодорожном транспорте в РФ от 10.01.2003 г. № 17-ФЗ. При формировании земельного участка не было учтено наличие особых условий по возможности его использования, в том числе, по возможности жилой застройки в защитной зоне полосы отвода. В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа -муниципального образования «Город Екатеринбург», утвержденных решением Екатеринбургской городской Думы № 68/48 от 13.11.2007 г. спорный земельный участок расположен в границах санитарно-защитной зоны ХХХ. Данные правила были разработаны на момент возникновения спорных правоотношений, соответствующие сведения о зонировании у ответчика имелись. Вместе с тем, представитель ответчика в судебном заседании ссылается на тот факт, что указанные правила вступили в действие только с ХХХ г., в виду чего не имелось препятствий к предоставлению земельного участка истцу. Однако, данные доводы не могут быть приняты во внимание при разрешении спора по существу, поскольку действие Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» №52-ФЗ от 30.03.1999г., как и вышеприведенных санитарных норм и правил, распространялась и на правоотношения, возникшие до введения в действие правил землепользования. Кроме того, до вступления в силу последних имело место экологическое обоснование Генерального плана застройки города ХХ года, в котором также были определены санитарно-защитные зоны. Наличие уже существующей жилой застройки никои образом не может свидетельствовать о возможности нарушения действующего законодательства. Отнесение места нахождения земельного участка к району жилой застройки по генеральному плану города, как установлено в ходе судебного разбирательства, связано с тем, что в плане развития города до ХХ года предусмотрен перевод производства Свердловской птицефабрики за пределы города. В ходе судебного разбирательства установлено, что соответствующая зона Свердловской птицефабрики не была изменена. Ответчиком не оспаривается, что в настоящее время предоставление гражданам земельных участков в границах санитарно-защитных зон предприятий администрацией города не производится. В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При заключении договора аренды истец не был поставлен в известность администрацией города о существующих ограничениях в использовании предоставленного земельного участка, сведений о нахождении его в санитарно-защитной зоне предприятия не содержатся и в условиях договора. При визуальном осмотре земельного участка данные сведения относительно его нахождения в санитарно-защитной зоне предприятия, установить не представляется возможным. Следовательно, данные обстоятельства могли быть установлены при наличии специальных познаний. Приведенные представителем ответчика доводы относительно пропуска срока исковой давности суд находит не состоятельными, поскольку в данном случае право аренды на основании спорного договора возникло у истца с момента его государственной регистрации, то есть с ХХХ г., а в суд Панфилов П.Р. обратился ХХХг., то есть в течение предусмотренного требованиями ст. 181 Гражданского кодекса РФ срока. Кроме того, исходя из срока действия договора, его исполнение могло начаться в период до ХХХ г., с учетом целевого назначения использования земельного участка под жилищное строительство. При этом, как установлено в ходе судебного разбирательства, истцом до настоящего времени строительство не было осуществлено. С целью осуществления своих прав на строительство жилого дома истец обратился в управление роспотребнадзора за получением сведений по характеристике предоставленного ему земельного участка, из ответа которого ему и стало известно о непригодности использования земельного участка в соответствии с его назначением. При таких обстоятельствах суд находит, что с учетом срока исполнения договора и предоставления сведений о нарушенном праве, основания для отказа в иске за пропуском срока исковой давности отсутствуют. Кроме того, истцом были предприняты меры к восстановлению нарушенного права сразу же по получению сведений относительно спорного земельного участка, вместе с тем вопрос в досудебном порядке урегулирован не был (л.д. 29-30). В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ граждане имеют право: на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека, получать в соответствии с законодательством Российской Федерации в органах государственной власти, органах местного самоуправления, органах, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор, и у юридических лиц информацию о санитарно-эпидемиологической обстановке, состоянии среды обитания, качестве и безопасности продукции производственно-технического назначения, пищевых продуктов, товаров для личных и бытовых нужд, потенциальной опасности для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг. В виду чего, суд находит, что удовлетворение заявленных требований, в данном случае, является единственно верным решением, поскольку посредством данных действий возможно предотвращение нарушения прав и законных интересов как истца, так и иных лиц. В данном случае, независимо от обращения истца с настоящим иском, по спорному адресу не может быть осуществлено жилищное строительство без нарушения действующих норм и правил, требований федерального законодательства (приведенных выше), направленных на обеспечение благополучия населения города. В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере ХХ рублей. Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд Р Е Ш И Л : Иск Панфилова Петра Робертовича к администрации г. Екатеринбурга о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности удовлетворить. Признать договор аренды земельного участка №ХХ от ХХХ г. недействительным и применить последствия недействительности сделки: земельный участок с кадастровым номером ХХХ площадью ХХХ кв. м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер. ХХ (строительный номер ХХ) возвратить Муниципальному образованию «Город Екатеринбург», взыскать с администрации города Екатеринбурга в пользу Панфилова П.Р. денежные средства в размере ХХ рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере ХХХ рублей. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Октябрьский районный суд в течение 10 дней. Судья: Бабкина Н.А.