Октябрьский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи: Загорулько А.В.,

с участием пом.прокурора Октябрьского района Минаева В.С.,

при секретаре: Чекалдиной И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихомировой Л.Н. к Лакейхиной О.А. о выселении из жилого помещения, и по встречному иску Лакейхиной О.А. к Тихомировой Л.Н. о взыскании денежных средств по договору о задатке, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов на проведение ремонта жилого помещения,

У с т а н о в и л :

Тихомирова Л.Н. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>1, на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права собственности серия АБ № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Лакейхиной О.А. и Тихомировой Л.Н. был заключен нотариально удостоверенный договор задатка, согласно которому Тихомирова Л.Н. получила от Лакейхиной О.А. задаток в сумме 200000 рублей по договору купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу.

Тихомирова Л.Н. обратилась в суд с иском к Лакейхиной О.А. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>1 <адрес> без предоставления другого жилого помещения, указав в исковом заявлении следующее.

В ДД.ММ.ГГГГ году приняла решение о продаже вышеуказанной квартиры, которая представляет собой часть жилого дома с земельным участком.

Осенью ДД.ММ.ГГГГ г. к ней обратилась Лакейхина О.А. с предложением о приобретении квартиры, пояснив, что имеет 200000 рублей, а остальные деньги выплатит в течение полугода, после продажи своей квартиры и гаражей.

Был составлен договор задатка, в соответствии с которым Лакейхина О.А. передала ей 200000 рублей. Договор купли-продажи квартиры не составлялся.

По семейным обстоятельствам выехала на постоянное место жительства в г.Артем, разрешив Лакейхиной О.А. вселиться в квартиру.

По истечении полугода связалась с Лакейхиной О.А. для совершения сделки по купле-продаже квартиры и окончательного расчета, но ответчик попросил отложить сделку, т.к. свою квартиру не продала, и не имела денег.

Весной 2010 г. потребовала от Лакейхиной О.А. выселиться из квартиры либо заключить договор купли-продажи, но ответчик с ней на эту тему разговаривать не пожелала.

В последующем, вплоть до конца 2011 г. неоднократно просила Лакейхину О.А. выселиться из квартиры.

В соответствии со ст. ст. 550, 555, 558 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости (жилого помещения) заключается только в письменной форме, и считается заключенным с момента государственной регистрации.

С даты заключения договора задатка прошло более трех с половиной лет, в течение которых Лакейхина О.А. не произвела с ней окончательный расчет и не воспользовалась своим правом на приобретение имущества, а она, как собственник квартиры и земельного участка, не имеет возможности пользоваться и распоряжаться ими.

На основании ст. 35 ЖК РФ просит суд выселить Лакейхину О.А. из спорной квартиры, без предоставления ей другого жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца Андрейчук А.В., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме.

Пояснила, что на момент заключения договора задатка, квартира действительно была обременена правами третьих лиц. В квартире оставались зарегистрированными другие члены семьи истца, и Тихомирова Л.Н. состояла в зарегистрированным браке. Однако, данные обстоятельства не препятствовали заключению сделки, поскольку вопрос о снятии родственников с учета и получении согласия супруга на заключение сделки купли-продажи можно было решить в короткие сроки.

Считает, что сделку купли-продажи жилья можно было совершить на основании имевшихся у Тихомировой Л.Н. документов, а реконструкцию жилого помещения Лакейхина О.А. могла оформить самостоятельно, после приобретения квартиры в собственность.

Земельный участок по адресу <адрес>1 <адрес> был оформлен ее доверительницей в собственность в сентябре 2011 г.

ДД.ММ.ГГГГ Тихомирова Л.Н. направила в адрес ответчика письмо с предложением заключить сделку купли-продажи по имеющимся документам, но ответа от Лакейхиной не проследовало, поэтому ДД.ММ.ГГГГ Тихомирова Л.Н. направила в адрес ответчика письменное уведомление с просьбой освободить занимаемое жилое помещение.

Считает, что сделка не состоялась по вине ответчика, поскольку Лакейхина О.А. не имела достаточных денежных средств для покупки жилья.

Тихомирова Л.Н. действительно разрешила Лакейхиной О.А. вселиться на спорную жилую площадь, т.к. ответчик собиралась приобрести жилье в собственность, а свою квартиру продать, и произвести расчет по сделке.

Ответчик Лакейхина О.А. иск не признала, пояснив, что проживает в спорной квартире на законных основаниях, т.к. была вселена с согласия истца, и произвела ремонт жилого помещения, вложив в него значительные денежные средства. Считает, что сделка не состоялась по вине истца.

На момент заключения договора задатка, у ответчицы имелось право собственности на квартиру общей площадью 64 кв.м. В действительности ответчица произвела реконструкцию данного жилого помещения в виде пристройки площадью 68 кв.м., и таким образом площадь продаваемого Тихомировой Л.Н. объекта недвижимости составляла 132 кв.м.

Реконструкция части жилого дома не была надлежащим образом оформлена, и ответчик обязалась узаконить произведенную регистрацию. Кроме того, земельный участок под домом в собственность оформлен не был, и квартира была обременена правами третьих лиц, имеющих регистрацию по указанному адресу.

Тихомирова Л.Н. вывезла из квартиры свои вещи, и с ее устного согласия заселилась в спорное жилое помещение как будущий собственник.

Предлагала Тихомировой Л.Н. выдать ей доверенность, чтобы оформить в собственность земельный участок и узаконить реконструкцию части жилого дома, но истец отказалась, поясняя, что сама займется данными вопросами.

В марте 2011 г. истец прислала письмо, в котором предлагала заключить сделку по имеющимся у нее документам, но она отказалась, т.к. истец не выполнила своих обязательств по оформлению земельного участка в собственность и реконструкции жилого помещения.

Лишь в сентябре 2011 г. Тихомирова Л.Н. оформила в собственность земельный участок, а реконструкцию жилого помещения так и не узаконила.

Лакейхина О.А. предъявила встречный иск Тихомировой Л.Н. о взыскании денежных средств по договору о задатке, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов на проведение ремонта жилого помещения, указав в исковом заявлении следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и Тихомировой Л.Н. был заключен договор задатка в качестве обеспечения обязательств по заключению договора купли-продажи части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>1 <адрес>.

По указанному договору ответчице передала задаток в сумме 200000 рублей. Общая сумма сделки купли-продажи составляла 850000 рублей.

По соглашению с ответчицей вселилась в жилое помещение по <адрес>1 <адрес> и произвела там частичный ремонт: обустройство систем отопления и водоотведения (канализации); косметический ремонт помещений; замена оконных блоков; восстановление системы электроснабжения; установка дверей. О ремонте по телефону поставила в известность собственника жилого помещения, и Тихомирова Л.Н. не возражала.

До марта 2011 г. неоднократно напоминала ответчику о необходимости устранить обстоятельства, препятствующие заключению сделки: оформление в собственность земельного участка, оформление документов на часть жилого дома с учетом его реконструкции. Ответчик заверяла ее, что необходимые документы оформляются.

12.03.2011 г. получила заявление от Тихомировой Л.Н. с предложением заключить сделку купли-продажи в срок до 03.04.2011 г.

Направила ей ответ, что сделка купли-продажи может быть совершена исключительно после приведения всех правоустанавливающих документов в соответствие с действующим законодательством.

Полагает, что ответчиком не исполнены обязательства по договору задатка. В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, что составляет 400000 рублей.

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу указанную денежную сумму, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 61705 рублей 55 коп, и расходы на ремонт спорного жилого помещения в сумме 55060 рублей 48 коп., а всего 516766 рублей, 03 коп.

В судебном заседании истец Лакейхина О.А. и ее представитель Данилов А.Б. поддержали исковые требования, дополнив их следующим.

Проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с момента получения Тихомировой денег по договору задатка до вынесения судебного решения по иску.

Лакейхина О.А. была уверена, что сделка купли-продажи части жилого дома состоится, поэтому произвела в жилом помещении ремонт как будущий собственник жилья.

Представитель ответчика – Андрейчук А.В. встречный иск не признала, пояснила, что сделка купли-продажи не состоялась по вине истца, поэтому сумма задатка должна остаться у Тихомировой Л.Н. Договор задатка не включал в себя никаких обязательств со стороны Тихомировой Л.Н.

Лакейхина О.А. о производстве ремонта собственника жилого помещения не уведомляла ни устно, ни письменно, и согласия Тихомировой Л.Н. на ремонт не получала, поэтому ее требования о взыскании расходов на ремонт жилого помещения необоснованны.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор задатка. Согласно данного договора Лакейхина О.А. передала Тихомировой Л.Н. задаток в сумме 200000 рублей в счет причитающихся с нее 850000 рублей по договору купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>1.

Ответчик по первоначальному иску Лакейхина О.А. по устному соглашению с собственником квартиры Тихомировой Л.Н. вселилась на спорную жилую площадь по вышеуказанному адресу.

Договор купли-продажи жилого помещения между сторонами не был заключен, и 03.11.2011 г. собственник спорного жилого помещения Тихомирова Л.Н. направила в адрес Лакейхиной О.А. письмо с просьбой освободить занимаемое жилое помещение в 10 - дневный срок со дня получения уведомления.

Ответчик Лакейхина О.А. в добровольном порядке выселяться из квартиры отказалась, поэтому Тихомирова Л.Н. обратилась в суд с иском о выселении ответчика без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поэтому исковые требования Тихомировой Л.Н. суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, т.к. проживание ответчика без каких-либо законных оснований на спорной жилой площади по адресу: <адрес>1, препятствует истцу в соответствии со ст. 30 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ осуществлять свое право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.

Исковые требования Лакейхиной О.А. по встречному иску о взыскании с Тихомировой Л.Н. суммы по договору задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов на проведение ремонта жилого помещения подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу закона, договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Согласно ст. 549 п. 1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Ни предварительный, ни основной договор купли-продажи спорного жилого помещения между сторонами заключен не был, и его основные условия не определялись.

При указанных обстоятельствах у сторон не могли возникнуть определенные договором обязанности, и передаваемая Лакейхиной О.А. денежная сумма Тихомировой Л.Н. не может расцениваться как переданная в обеспечение исполнения договора – задаток, а должна быть признана авансом.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Статьей 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Как следует из представленных материалов, Лакейхиной О.А. в адрес Тихомировой Л.Н. было направлено письменное уведомление, датированное 15.11.2011 г. в срок до 15.12.2011 г. возвратить ей сумму задатка в двойном размере и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, Тихомирова Л.Н. с 15.12.2011 г. знала о неосновательности получения денежных средств от Лакейхиной О.А., и соответственно с указанной даты удерживала денежные средства, переданные ей в качестве аванса, незаконно.

При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка РФ, число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

Проценты за пользование денежными средствами за период с 15.12.2011 г. по 11.01.2012 г., с учетом ставки рефинансирования определены судом в следующем размере: с 15.12.2011 г. по 26.12.2011 г. (11 дней) – 200 000 х 8,25% : 360 х 11 = 504 рубля 16 коп.; с 26.12.2011 г. по 11.01.2012 г. ( 16 дней) – 200 000 х 8% : 360 х 16 = 711 рублей 11 коп. - а всего 1215 рублей 27 коп.

Исковые требования Лакейхиной О.А. в части взыскания расходов затраченных на проведение ремонта спорного жилого помещения удовлетворению не подлежат.

В данном случае, к возникшим между сторонами правоотношениям, по аналогии применяются положения ст. 623 ГК РФ, т.к. взаимоотношения сторон возникли в результате использования недвижимого имущества.

Неотделимые улучшения, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны какими-либо договорными отношениями по спорному жилому помещению.

В судебном заседании Лакейхина О.А. пояснила, что о производстве ремонта жилого помещения по телефону поставила в известность собственника Тихомирову Л.Н., которая не возражала. Однако, представитель ответчика не подтвердил указанные доводы истца, заявив, что Лакейхина О.А. о своем намерении производства ремонта спорного жилого помещения Тихомирову Л.Н. в известность не ставила, и ее согласия не получала.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку истец не доказал, что улучшения используемого им жилого помещения произведены с согласия собственника этого имущества, следовательно он не вправе согласно ч. 2 ст. 623 ГК РФ требовать с ответчика возмещения стоимости этих улучшений.

Гос.пошлина подлежит взысканию с Тихомировой Л.Н. в пользу истца от суммы удовлетворенных исковых требований, т.е. в размере 5212 рублей 15 коп.

Руководствуясь ст. ст. 35 ЖК РФ, 395, 1102, 1107 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Иск Тихомировой Л.Н. удовлетворить.

Выселить Лакейхину О.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженку <адрес> из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>1, без предоставления другого жилого помещения.

Встречный иск Лакейхиной О.А. удовлетворить частично.

Взыскать с Тихомировой Л.Н. в пользу Лакейхиной О.А. сумму неосновательного обогащения в размере 200000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1215 рублей 27 коп., расходы по оплате гос.пошлины в размере 5212 рублей 15 коп., а всего 206427 рублей 42 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16 января 2012 года.

Судья А.В. Загорулько