о признании права собственности на долю объекте незавершенного строительства

Дело № 2-2669/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьминой Т.В., Кузьминым В.В. к ЮЛ 1 и ЮЛ 2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Кузьминой Т.В., Кузьминым В.В. обратились в суд с иском к ЮЛ 1 и ЮЛ 2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование своих требований истцы ссылаются на то, что xx.xx.xxxx г. они заключили с ЮЛ 2 договор ...... о долевом участии в инвестировании строительства жилья - жилого дома, расположенного между ... в ... ... (строительный ......). Согласно условиям данного договора, истцы как долевые инвесторы принимают участие в части финансирования 2-х комнатной квартиры строительный ...... общей площади 63,0 кв.м, расположенной на 3 этаже блок секции 2-5.

Инвестиционные средства, в соответствии с п. 4.3 договора истцами были внесены полном объеме: до 27.05.2005 г. - 20 698 у.е.; до 27.08.2005 г. - 2 535 у.е.; до 27.11.2005г. - 2 535 у.е.; до 27.02.2006г. - 2 535 у.е.; до 27.05.2006г. - 2 535 у.е.; до 27.08.2006г. - 2 535 у.е.; до 27.11.2006г. - 2 535 у.е.; до 27.02.2007г. - 2 535 у.е.; до 27.05.2007г. - 2 535 у.е.; до 27.08.2007г. - 2 535 у.е.; до 27.11.2007г. - 2 535 у.е.; до 27.02.2008г. - 2 535 у.е.; до 27.05.2008г. - 2 544 у.е.

Договор xx.xx.xxxx был заключен между истцами и ЮЛ 2 которое в указанном договоре выступало в роли «Инвестора - Застройщика». При этом, между ЮЛ 2 и ЮЛ 1 xx.xx.xxxxг. был заключен Инвестиционный контракт, предметом которого является инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса по ..., в котором ЮЛ 1 обозначен заказчиком, а ЮЛ 2 выступает «Инвестором - застройщиком». Согласно п.3.8 Инвестиционного контракта стороны могут привлекать Соинвесторов в объемах, которые Соинвестор хотел бы получить в собственность.

Департаментом строительства и жилищно - коммунального хозяйства ... ЮЛ 2 было выдано предписание от xx.xx.xxxx г. ......в о приведении в соответствие с действующим законодательством о долевом строительстве отношений с физическими и юридическими лицами. В связи с этим, истцам было предложено заключить Соглашение о передаче всех прав и обязанностей Инвестора-Застройщика ЮЛ 2 по Договору Застройщику (ЮЛ 1») и 02.10.2009г. такое Соглашение было подписано тремя сторонами. Таким образом, ответчик ЮЛ 1 принял на себя обязательство передать истцам двухкомнатную квартиру строительный ......, общей площадью 63,0 кв.м., расположенную на 3 этаже блок секции 2-5, в 3 квартале 2007 г. Однако, до настоящего времени указанный объект строительства не завершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, тем самым ответчиком принятые обязательства не исполнены. В феврале 2009 г. на сайте ЮЛ появилась новая проектная декларация по объекту «Многоэтажный жилой дом ...... (по генплану) с административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой по ... в ... ... застройщика ЮЛ 1разрешение на строительство ...... В соответствии с новой проектной декларацией общая площадь квартир возводимого 18-ти этажного объекта составляет 18 239,3 кв.м, площадь квартир с учетом балконов 19 641,3 кв.м, срок окончания строительства 2-й блок-секции изменен на 4 квартал 2010 г., 3, 4 и 5 блок-секции - 4 квартал 2011 года., при этом, согласно проектной документации, площадь квартиры, подлежащей передаче истцу должна составить 63,0 кв.м.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истцы, просят признать за Кузьминой Т.В. право собственности на долю в размере 3150/2811730, за Кузьминым В.В. право собственности на долю в размере 3150/2811730, в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом ...... (по генплану) со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой по ... в ... ..., расположенный на земельном участке, площадью 1,4664 га с кадастровым номером ......, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатной квартире ......, общей площадью 63,0 кв.м., расположенной на 3 этаже блок-секции 2-5.

Истцы Кузьмина Т.В. и Кузьмин В.В. в судебное заседание не явились, извещены, направили заявления, в которых просили дело рассмотреть в их отсутствие.

В судебное заседание представители ответчика не явились, извещены надлежащим образом, уважительных причин своей неявки и возражений на иск не представили.

Представитель третьего лица - Управление 1 в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражений на иск не представил.

Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что xx.xx.xxxx г. между ЮЛ 2 Инвестор-Застройщик) и Кузьминой Т.В. (Долевой Инвестор), Кузьминым В.В. (Долевой Инвестор) был заключен договор ...... долевом участии в строительстве жилья, предметом которого, в силу п.1.1, является долевое участие сторон в деятельности по инвестированию строительства жилого дома, расположенного между ... в ... ... (строительный ......) с целью получения Долевыми Инвесторами по окончании строительства объекта квартиры в собственность, доля инвесторов определена в размере 63,0 кв.м. общей площади квартиры (2-комнатная квартира строительный ...... на 3-м этаже блок-секции 2-5), расположенной в объекте.

В силу п.1.3 Договора, планируемый срок окончания строительных работ 3 квартал 2007 года.

Инвестор-Застройщик обязался передать истцам квартиру по акту под самоотделку в течение полугода после окончания строительных работ (п. 3.1.7 договора).

В соответствии с п. 4.1 Договора общий объем инвестиционных средств, вкладываемых Долевыми Инвесторами в строительство данного объекта, составляет 52 794 у.е., 1 у.е. равна сумме эквивалентной 1 доллару США согласно курсу ЦБ РФ, но не менее 30 рублей за 1 доллар США.

Свои обязательства по внесению указанных инвестиционных средств истцы исполнили в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями л.д. 18-40).

xx.xx.xxxxг. между ЮЛ 2 ЮЛ 1 и Кузьминым В.В., Кузьминой Т.В. было заключенного соглашение, по условиям которого ЮЛ 2 передал ЮЛ 1 все права и обязанности Инвестора-Застройщика по договору ...... о долевом участии в инвестировании строительства жилья - 2-х комнатной квартиры ...... (строительный) общей площадью 63,0 кв.м, расположенной на 3 этаже в блок секции 2-5 в жилом доме, расположенном между ... в ... ... (строительный ......) л.д.16-17).

xx.xx.xxxx г. между ЮЛ 1 и ЮЛ 2 был заключен инвестиционный контракт по строительству жилого комплекса, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса на земельном участке площадью 14 845 кв.м. по адресу: ..., ..., .... В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных денежных средств произвести новое строительство двух многоэтажных (до 18 этажей) жилых домов с административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой. В силу п.3.8 указанного контракта стороны могут привлекать к реализации инвестиционного проекта, в части его финансирования, соинвестора (ов) в объемах, которые соинвестор хотел был получить в собственность, а стороны или одна из сторон желала бы предоставить из своей доли, установленной п.3.1 контракта или оформлять на них иные вещные права, права соинвестора на участие в инвестиционном проекте подтверждаются в соответствии с п. 1.6 контракта л.д. 47-54).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также учитывая позицию истцов, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцами был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Согласно справке о текущем состоянии объекта незавершенного строительства, выданной генеральным директором ЮЛ 2 состояние строительства многоэтажного жилого дома (строительный ......) по ...: I, II блок секции - завершены монтажные работы 16-17 этажей, наружные стены выложены на 30%, внутренние стены выложены на 10%, установлено 20 % оконных блоков; III блок-секция - завершены монтажные работы 4-5 этажей; IV, V блок-секция - земельные работы л.д. 56).

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что блок-секция 5, в которой должна быть расположена квартира истцов, не возведена, однако все вышеперечисленные документы, свидетельствуют о том, что блок-секции являются единым объектом незавершенного строительства в связи с чем, возможно признание права собственности на идеальную долю за лицами, участвующими в финансировании строительства квартиры в блок секции 5.

Из ответа управления архитектурно-строительной инспекции мэрии ... от xx.xx.xxxx г. ...... следует, что строительство жилого дома осуществляется застройщиком ЮЛ 1 которому мэрией ... были оформлены:

- разрешение на строительство от 04.04.2006 г. № 61 на выполнение работ подготовительного периода при строительстве жилого дома;

- разрешение от xx.xx.xxxx г. ...... на строительство жилого дома (в редакции разрешение на строительство от xx.xx.xxxx г. № ...... от xx.xx.xxxx г. № ......-и). Срок действия указанного разрешения на строительство до xx.xx.xxxx г. л.д. 41).

Из ответа Департамента строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска от 02.07.2009 г. следует, что постановлением мэрии г. Новосибирска от xx.xx.xxxx г. ...... земельный участок предоставлен ЮЛ 1 для строительства жилого комплекса, заключен договор аренды ...... от xx.xx.xxxx года. Строительство жилого дома по ...... (по генплану) по ... началось в 2006 г. на основании разрешения на строительство от xx.xx.xxxx г. ....... В настоящее время на 1-ой и 2-ой блок секции ведется строительство 16-ти и 17-го этажей (технические), осуществляется кладка наружных стен 3-ей блок секции на уровне 4-го этажа, 4-ой и 5-ой блок секции на стадии котлована. Планируемый срок окончания работ 3 квартал 2008 г., сроки окончания строительства, заявленные в проектной декларации по данному объекту 1 и 2 блок секции - 4-й квартал 2010 г., 3, 4, 5 блок секции - 4 квартал 2011 года. Привлечение денежных средств граждан осуществляло ЮЛ 2 что является нарушением ФЗ от xx.xx.xxxx г. ...... «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», так как ЮЛ 2 не являлось застройщиком, в связи с чем, ЮЛ 2 было выдано предписание о приведении в соответствие с действующим законодательством о долевом строительстве отношений с физическим и юридическими лицами л.д. 43).

Судом проверено наличие разрешений на строительство жилого дома ... в ... ..., выданных ЮЛ 1 - разрешение на строительство (внесение изменений в разрешение от xx.xx.xxxx г. ...... л.д. 55).

Также судом проверено наличие землеотводных документов на земельный участок, необходимый для строительства указанного жилого дома, распорядительные и правоустанавливающие документы на данный земельный участок, согласно которым ЮЛ 1 были предоставлен в аренду земельный участок для строительства спорного жилого дома л.д.57-85).

Согласно ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор об инвестиционной деятельности является договором строительного подряда, поскольку предусматривает право заказчика требовать передачи ему в собственность завершенного строительством объекта, конкретной квартиры, и его обязанность по оплате указанного строительства, организация в данном случае выступает в роли подрядчика строительства и обязана его осуществить за определенную договором плату.

Истцы просят признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект, в виде 1/2 доли за каждым, определяемой ими, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора, к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения в блок-секциях, из которых состоит объект незавершенного строительства, многоэтажный жилой дом, расположенный по указанному выше адресу.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.

Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства со стороны ответчика договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцам для предъявлении иска в суд о защите своих имущественных прав.

При определении идеальной доли истцы указывают на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства, многоэтажный жилой дом.

Согласно предоставленной суду проектной декларации жилого дома по ... застройщика ЮЛ 1 л.д. 94-98), разрешения на строительство (внесение изменений в разрешение от xx.xx.xxxxг. ......, а также пояснительной записки жилого комплекса общая площадь квартир возводимого 18-ти этажного объекта с учетом балконов, административных зданий составляет 29519,3 кв.м., без учета балконов 28117,3 кв.м.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Учитывая, что закон возлагает на подрядчика обязанность выполнить работы в соответствие с технической документацией, суд приходит к выводу, что предметом договора строительного подряда является строительство квартиры с техническими параметрами, определенными проектом, в случае если имеются расхождения, между условиями договора и проектом, по которому осуществляется строительство, в части технических характеристик объекта, все споры по данному вопросу могут быть разрешены по окончанию строительства. По этой причине, суд находит необоснованными возражения ответчика ЮЛ 1 о том, что в соответствии с новой проектной документацией квартира, в отношении которой с истицей был заключен договор, будет иметь иные технические характеристики. Кроме того, суд учитывает, что данные разногласия не влияют на право истцов требовать признания за собой вещных прав на предмет договора, а также тот факт, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлена проектная документация, которая, в настоящее время разработана на спорный объект.

Судом принимается расчет доли истцов, исходя из общей площади квартиры по проектной декларации, по следующим основаниям: в соответствии с договором об инвестиционной деятельности, предметом договора являлось строительство квартиры, строительный номер ......, расположенной на 3 этаже.

Как видно из договора общая площадь квартиры, подлежащей передаче истцам, составляет 63,00 кв.м.

Таким образом, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования Кузьминой Т.В. и Кузьмина В.В. о признании за ними права собственности на 3150/2811730 доли за каждым, в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный дом (строительный ......) по ... в ... ..., как соотношение общей площади квартиры без балкона к общей площади всех квартиры и административных помещений без балконов.

Вместе с тем, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истцов об указании в решении суда, что размер идеальной доли истцов будет соответствовать после завершения строительствам и ввода дома в эксплуатацию 1/2 доле в праве собственности двухкомнатную квартире ......, общей площадью 63,0 кв.м., расположенную на 3 этаже блок-секции 2-5, т.к. во-первых, в настоящее время таких объектов недвижимости как отдельные квартиры еще не существует, во-вторых, решение суда не может быть постановлено лишь на ничем не доказанном предположении истца о том, что строительство объекта будет завершено в полном соответствии с проектом и дом будет достроен в запроектированном виде, т.к. не исключено, что строительство дома не будет окончено, либо, что дом будет выстроен меньшей площадью и меньшей этажности с внесением соответствующих изменений в проектную документацию, что никак не повлияет на размер идеальных долей дольщиков, вложивших денежные средства в строительство пропорционально причитающихся им квадратных метров, расчет которых велся от предполагаемой всей стоимости запроектированного строительства жилого дома, и которые остаются неизменными при условии их полной оплаты независимо от этапа строительства, на котором находится возведенный объект незавершенного строительства. Поэтому суд отказывает истцам в удовлетворении исковых требований в данной части.

Поскольку судом удовлетворены исковые требования истцов о признании за ними права собственности на идеальную долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, поэтому в соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены при обращении в суд с иском в силу положений подпункта 4 пункта 2 ст. 333.36 НК РФ, исходя из стоимости доли в объекте незавершенного строительством, на которую за истцами признано право собственности (1 583 820 руб.) в равных долях по 6600 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Кузьминой Т.В., Кузьминым В.В. к ЮЛ 1 и ЮЛ 2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить частично.

Признать за Кузьминой Т.В. право собственности на 3150/2811730 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объекте - жилой дом, расположенный между ... в ... ... (строительный ......).

Признать за Кузьминым В.В. право собственности на 3150/2811730 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объекте - жилой дом, расположенный между ... в ... ... (строительный ......).

В удовлетворении остальной части исковых требований Кузьминой Т.В., Кузьминым В.В. отказать.

Взыскать с ЮЛ 1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6600 руб. 00 коп.

Взыскать с ЮЛ 2 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6600 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение десяти дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Судья /подпись/ Пащенко Е.В.

Копия верна, подлинник решения суда от 13.07.2010 года подшит в гражданском деле № 2-2669/2010, находящемся в Октябрьском районном суде города Новосибирска.

Судья Пащенко Е.В.

Секретарь Тартачакова А.Ю.