Дело № 2-3008/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
27.07. 2010 года г.Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
председательствующего Сытик А.Л.,
при секретаре Ткаченко М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барышев В.Ю. к юл1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Барышев В.Ю, обратился в суд с требованиями к юл1 о признании за ним право собственности на xx долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г...., ..., ..., что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать ... комнатной квартире xx (строительный номер), расположенной на xx этаже жилого дома по xx xx( строительный).В обоснование исковых требований истец указал, что ссылается что xx.xx.xxxxг. постановлением юл2 xx войсковой части xx был передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью xx кв.м., расположенный по адресу: г...., ..., дом xx, кадастровый номер участка - xx; xx.xx.xxxxг. войсковой части xx было выдано разрешение xx на строительство многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями, с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земельном участке по ... в ... г...., застройщик является войсковая часть xx; xx.xx.xxxxг. между в/ч xx и юл1 был заключен договор на выполнение функций заказчика - застройщика, согласно которому последнее приняло на себя обязательство по строительству жилого дома по адресу: ...; согласно заключенному договору юл1 вправе привлекать денежные средства инверсоров для строительства; xx.xx.xxxx года истцом и юл1 был заключен договор xx об инвестиционной деятельности, который на основании ст.7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» является основным правовым документом взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности. Предметом которого является участие сторон в строительстве жилого дома по адресу: г...., ..., ..., дом xx, истец принимает участие в строительстве путем финансирования xx-х комнатной квартиры xx (строительный номер), расположенной на 8 этаже дома, общая площадь которой 58,35 кв.м., ответчик в свою очередь на основании п.1.2. п.2.5 договора осуществляет строительство дома в срок до xx.xx.xxxxг. и передает истцу вышеуказанную квартиру; раздел 4 заключенного договора предусматривает объем инвестирования за указанную квартиру, который составляет xx руб.; согласно п.4.2 заключенного договора инвестор вносит денежные средства в момент заключения договора, которую истец выполнил; при определении доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, истец исходит из соотношения площади квартиры и площади жилого дома.
Истец в суд не явился, извещен надлежаще. Его представитель требования истца в полном объеме поддержала.
Представитель ответчика юл1 , действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск признала. Пояснила, суду, что в связи с тем, что у застройщика дома войсковой части xx фактически прекращено финансирование, строительство дома ими фактически остановлено на стадии незавершенного строительства, и фактически деятельность юл3 прекращена, что делает невозможной дальнейшую достройку дома, и для дальнейшего строительства требуется определение долей инвесторов в построенном объекте, в т.ч. истца. Также пояснили, что они передали права истцу на ту долю строительства, которая была распределена им по договору с xx.
Представитель ответчика юл3 в суд не явились, извещены надлежаще о судебном заседании по месту юридической регистрации, ликвидированными не являются, возражений не представили.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, представленные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что xx.xx.xxxx между юл1 (заказчик) и истцом (инвестор) был заключен договор xx об инвестиционной деятельности (договор), в соответствии с п.1.2 которого инвестор обязуется передать заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства жилого дома, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и по окончании действия договора передать инвестору квартиру с балконом (лоджией) соответствующей площади.
Объектом инвестиционной деятельности является жилой дом, расположенный по адресу: г...., ..., ..., кадастровый номер земельного участка xx (адрес строительный и впоследствии может быть изменен) (п.1.4 договора).
Согласно п.2.7 договора заказчик - юл1 после сдачи дома в эксплуатацию обязался передать истцу для регистрации в собственность свободную от прав третьих лиц квартиру общей площадью 58,35 кв.м. с балконом (лоджией), расположенную на xx этаже объекта в срок до xx.xx.xxxxг.
Размер инвестиционного взноса определен сторонами в п.4.1 договора и составляет xx рублей.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада, обусловленному договором истец исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями, актом о полном внесении платежей в xx.xx.xxxx по договору об инвестиционной деятельности xxББ от xx.xx.xxxx и отзывом ответчика.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по ... (стр.) в ... г.... от xx.xx.xxxx года земляные работы выполнены на 100%, фундамент - 100%, наружные и внутренние стены монолитные - 100%, кирпичные - 71%, перегородки кирпичные - 72,4%, СИБИТ - 55%, перекрытия и покрытия монолитные железобетонные - 100%, железобетонные многопустотные плиты - 68%, монолитные ж/б участки - 60%, кровля - нет, окна и балконные двери - 7,5%, двери входные трудносгораемые - нет, полы - нет, наружная отделка - нет, внутренняя отделка - нет, благоустройство территории - нет, внутренние инженерные сети - нет, наружные инженерные сети теплотрасса - 67%, водопровод - 67%, канализация - 100%, электроснабжение - нет.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте - жилой дом по адресу: г...., ..., ..., в котором расположена спорная квартира истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены; другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекте.
Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства - жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.
Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.
Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании постановления мэрии г.... xx от xx.xx.xxxxг. юл3 был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 4783,0 кв.м., расположенный по адресу: г...., ..., ..., ..., кадастровый номер земельного участка - xx, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним xx.xx.xxxxг. сделана запись регистрации xx.
xx.xx.xxxx года юл3 было получено разрешение на строительство xx нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земель ном участке по ... в ... г.....
xx.xx.xxxx года между юл3 и юл1 был заключен договор на выполнение функций заказчика застройщика, по условиям которого юл1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика- застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: ..., создаваемому на земельном участке с кадастровым номером - xx, правообладателем которого является войсковая часть, со сроком окончания работ до xx.xx.xxxxг.
Соглашением к договору на выполнение функций заказчика-застройщика от xx.xx.xxxxг., заключенному между юл3 и юл1 срок окончания работ по строительству объекта был перенесен на xx.xx.xxxx года.
Дополнительным соглашением к договору на выполнение функций заказчика- застройщика от xx.xx.xxxx года юл3 и юл1 определило доли участников договора в строящемся объекте по адресу ... строительный, при этом в долю юл3 были определены всего 9 квартир, среди которой нет квартиры xx строительный,которая по смыслу договора отошла к доле юл1, В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ответчик вправе был распоряжаться правами на строящуюся квартиру xx и передавать права на нее истцу.
Из представленного ответчиком реестра инвесторов строительства спорного объекта, видно, что инвестором на строительство квартиры площадью 58,35 кв.м., числится только истец, и в реестре права юл3 указаны только на 10 квартир, к которым не относится квартира Барышева, из чего следует что законные права юл3 требованиями истца не затронуты и не нарушены.
Согласно выписки из реестра юридических лиц юл3 зарегистрирована в инспекции МНС России по ...у г.... ... области, как юридическое лицо, о чем xx.xx.xxxx года выдано свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до xx.xx.xxxxг.. Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130,133,134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный юл1 за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.
При рассмотрении дела суд руководствуется ст.131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.
Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.
В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.
При установленных судом фактических обстоятельствах по делу суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 729,218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46,35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших с строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, практическое прекращение строительства, что подтвердил в суде ответчик, истечение договорных сроков,полную оплату по договору истцом, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору xx об инвестиционной деятельности.
Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком юл1 не исполнены, что им не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявлении иска в суд о защите своих имущественных прав.
Согласно условий заключенного между истцом и ответчиком договора xx об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxxг. общая площадь двухкомнатной квартиры, подлежащей передаче ответчиком истцу после завершения строительства xx (строительный), запроектированной на xx этаже строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: г...., ..., ..., оплата за строительство которой полностью уплачена истцом по договору, должна была составлять 58,35 кв.м., что следует из указанного договора и приложения к нему xx.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Учитывая, что по рабочему проекту согласно раздела «основные технико-экономические показатели» сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений (офисов), не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в строящемся доме по адресу: г...., ..., ..., должна составлять 10212,6 кв.м.
Следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять xx которая приведенная к простой дроби правильно определена истцом как xx, и на вышеуказанную идеальную долю на основании договора xx об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxxг. суд признает за истцом право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства - в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: г...., ..., ... (строительный).
Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истца об указании в решении суда, что размер идеальной доли истца будет соответствовать после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию двухкомнатной квартиры xx (строительный номер), расположенной на xx этаже во втором подъезде, общей площадью по проекту 58,35 кв.м., т.к. во-первых, объекты недвижимости как квартиры еще не существуют и не созданы, т.к. дом не введен в эксплуатацию и не достроен, во-вторых, решение суда не может быть постановлено лишь на ничем не доказанном предположении истца о том, что строительство объекта будет завершено в полном соответствии с проектом и дом будет достроен в запроектированном виде. В силу ст. 98 ГПК РФ и Налогового кодекса РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по госпошлине xx рублей
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Удовлетворить исковые требования Барышев В.Ю. к юл1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства- частично.
Признать право собственности Барышев В.Ю. на xx долей в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте - в строящемся многоквартирном многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения по ...( строительный) расположенный на земельном участке кадастровый номер xx.
Взыскать в пользу Барышев В.Ю. с xx в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 4540 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в 10-дневный срока с момента изготовления в окончательном виде с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья А.Л. Сытик