Дело № 2-2650/10 Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«09» июля 2010 года г. Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска, в составе:
председательствующего судьи Быковой И.В.
при секретаре Быстрицких Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кяри Л.В. к юр. лицо 1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л:
Кяри Л.В. обратилась с иском к юр. лицо 1 о признании за ней права собственности на xx долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом с помещениями общественного назначения инвентарный номер xx площадью застройки xx кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером xx по адресу: ..., ..., ... (строительный номер) степенью готовности объекта 10 %.
В обоснование исковых требований истец указала, что xx.xx.xxxx года она заключила с ответчиком, являющимся застройщиком строительства, договор участия в долевом строительстве xx, по условиям которого ответчик обязался в установленный договором срок и своими силами с привлечением других лиц построить жилой многоквартирный дом xx строительный (номер на генеральном плане) по ... в ... Новосибирска, а после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать объект долевого участия - двухкомнатную квартиру xx, расположенную на 9-ом этаже, в первом подъезде, общей площадью по проекту xx кв.м., жилой площадью по проекту xx кв.м., с площадью балкона xx кв.м. Стоимость объекта недвижимости была установлена договором в сумме xx рублей и должна быть единовременно выплачена Кяри Л.В. до xx.xx.xxxxг.
Истец свои обязательства по оплате инвестиционного взноса выполнила в полном объеме. Однако, строительство дома приостановлено и не ведется ответчиком с января xx.xx.xxxx года до настоящего времени, и поэтому истец находит очевидным тот факт, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан ответчиком истцу, т.к. решением Арбитражного суда ... от xx.xx.xxxx года по делу xx ответчик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Таким образом, истец считает, что производственно-хозяйственная деятельность ответчика фактически прекращена, строительство спорного объекта недвижимости прекращено, ответчик является банкротом, соответственно, незавершенный строительством объект может быть реализован в ходе конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов, после чего конкурсное производство в отношении ответчика будет завершено.
Истец просит защитить ее права как потребителя путем признания за нею права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в судебном порядке, соответственно вложенным в строительство денежным средствам истца.
Кяри Л.В. в судебное заседание не явилась, была извещена о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя по доверенности Артемьева В.А., который также, будучи извещенным о дате, времени и месте слушания дела надлежащим образом, представил суду заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. л.д.40-41, 44-45, 47).
Привлеченный в ходе судебного разбирательства представителем ответчика - конкурсный управляющий юр. лицо 1 Трушкоков Е.Н. в судебное заседание не явился, был извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, отводов суду не заявил, исковые требования признал в полном объеме л.д.46).
Третье лицо - представитель юр. лицо 2 в назначенное судебное заседание не явился, был извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах своей неявки не сообщал, заявлений и ходатайств в адрес суда не направлял л.д.42).
Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца к ответчику являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
Судебным разбирательством установлено, что разрешением юр. лицо 2 ответчику юр. лицо 1, в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке, было выдано разрешение xx на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа по ... в ... ... на предоставленном для строительства сроком до xx.xx.xxxx года земельном участке площадью xx га л.д.20). В связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик является застройщиком спорного строящегося объекта недвижимости.
По утвержденному проекту и основным технико-экономическим показателям проекта общая площадь запроектированных квартир в доме составляет xx кв.м., общая площадь помещений общественного назначения по проекту - xx кв.м., состоящих из полезной площади магазина непродовольственных товаров - xx кв.м. + xx кв.м. полезной площади нотариальной конторы + xx кв.м. помещений общественных организаций + xx кв.м. полезной площади парикмахерской + xx кв.м. полезной площади туристического бюро + xx кв.м. полезной площади аптечного магазина л.д.21).
Приказом юр. лицо 3 xx от xx.xx.xxxxг. юр. лицо 2 объекту незавершенного капитального строительства - жилому дому с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа, расположенному по адресу: ..., ... в ... ..., на земельных участках xx га. С кадастровыми номерами xx и xx, присвоен строительный адрес: ... л.д.16)
xx.xx.xxxx года между истцом, как участником долевого строительства и ответчиком, являющимся застройщиком строительства жилого дома был заключен договор участия в долевом строительстве xx, по условиям которого ответчик обязался построить жилой многоквартирный дом xx строительный (номер на генеральном плане) по ... в ... ... и предъявить его для приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссии в срок не позднее третьего квартала xx.xx.xxxx года, а после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать объект долевого участия в течение 6 месяцев по двухстороннему акту приема передачи инвестору, но не позднее xx.xx.xxxx года. Договорным объектом долевого строительства, подлежащим передаче истцу после постройки и приемки в эксплуатацию, указана двухкомнатная квартира xx, расположенная на 9 этаже в первом подъезде, общей площадью по проекту xx кв.м., жилой площадью по проекту xx кв.м., площадь балкона xx кв.м. Стоимость объекта была установлена по условиям договора в размера xx рублей. Договором также было предусмотрено производство обмеров БТИ в целях уточнения общей площади квартиры и осуществления окончательных взаиморасчеты сторон (л.д6-14).
Вышеуказанный договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию в юр. лицо 4 xx.xx.xxxxг., согласно штампа регистратора xx и никем не оспаривается л.д.14).
Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада xx рублей Кяри Л.В. выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру xx от xx.xx.xxxx на сумму xx рублей л.д.15).
Ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения условий договора по срокам строительства и продолжения строительства дома и при этом судом принимается во внимание, что ответчик не оспаривает исковые требования истца.
Кроме того, судом установлено, что на основании определения Арбитражного суда ... от xx.xx.xxxx года юр. лицо 1 признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден - Трушкоков Е.Н. л.д.17-19).
Доводы истца о прекращении строительства на уровне нулевого цикла подтверждены в суде документально актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от xx.xx.xxxx года л.д. 31-33), из которого следует, что на 100% выполнены только земляные работы по устройству котлована, на 100% выполнено свайное поле и на 19,7 % выполнены железобетонные плиты фундамента. Работы по возведению наружных стен, перекрытий не выполнялись, хотя с момента разрешения на строительства прошло более года, и явно то, что за оставшиеся менее года до xx.xx.xxxx года в договорные сроки дом не будет построен, т.к. не выполнен ни один этаж из запроектированных 20 этажей. Таким образом, очевидно, что квартира, за которую истцом внесен денежный взнос, не будет построена и сдана в срок, тем более что денежных средств на строительство, судя по определению Арбитражного суда ... у ответчика явно недостаточно даже для погашения задолженности перед кредиторами.
В связи с чем, суд приходит к выводу о правомерности утверждений истца о том, что у нее имеются веские основании считать, что объект договора долевого участия в строительстве ответчиком не будет возведен и передан ей в срок, возникла угроза реализации объекта незавершенного строительства ввиду его по задолженности ответчика перед кредиторами в процессе банкротства, чем явно нарушаются законные права истца как потребителя на строительство и передачу ему жилой квартиры во исполнение условий договора.
К правоотношениям истца и ответчика по их правовой природе, применимы помимо специального закона № 214-ФЗ, а также и нормы ГК РФ, регулирующие договор строительного бытового подряда.
Согласно ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», исходя из назначения предмета строительства - жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора, заключенного между истцом и ответчиком.
Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Данные требования сторонами соблюдены.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Положения, предусмотренные п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускают действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке, предусмотренном ст. 703 ГК РФ, передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.
Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому, по смыслу положений ст. 729 ГК РФ, истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
С xx.xx.xxxx года по ст. 1-5,12 закона № 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ, законодателем установлено, что у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35, 46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.
Аналогично, по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом, как законченный строительством объект не сдан, и явно не будет сдан в договорные сроки с учетом темпов строительства и прекращения строительных работ на нулевом цикле строительства фундамента по истечении половины обусловленного договора срока и проекта строительства в связи с недостаточностью денежных средств.
Суду представлены доказательства формирования земельного участка из категории земель поселений кадастровый номер xx с разрешенным использованием для строительства по ... многоэтажных жилых зданий секционного типа и автостоянок, что видно из представленных суду кадастровых планов л.д.29). Данный земельный участок, как следует из Акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от xx.xx.xxxx года, подписанного комиссией с участием представителей юр. лицо 2 предоставлен на праве собственности юр. лицо 1 для строительства 20-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, автостоянкой закрытого типа по ..., и в дальнейшем была произведена государственная регистрация права собственности юр. лицо 1 л.д.37).
Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, составленного xx.xx.xxxxг. Новосибирским филиалом юр. лицо 5 следует, что объект незавершенного строительства - жилой дом с помещениями общественного назначения инвентарный номер xx площадью застройки xx кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером xx по адресу: ..., ..., ... (строительный), степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10% л.д.29-30).
Согласно представленного истцом суду отчета xx от xx.xx.xxxxг. об определении рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа, расположенного по адресу: ..., ..., ... (стр.), составленного специалистами юр. лицо 6 по заказу юр. лицо 1 итоговое значение рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа по состоянию на xx.xx.xxxxг. составляет xx рублей л.д.22-28).
Из содержания положений ст.ст.130, 133, 134, 131 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный юр. лицо 1 за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект на стадии частично выполненного фундамента строящегося дома имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.
Поскольку специальным законом - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от xx.xx.xxxxг. понятие незавершенного строительством объекта недвижимости законодателем не определено, поэтому к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям суд в силу положений п.1 ст.6 ГК РФ применяет сходные правовые нормы и отношения по аналогии закона, предусмотренные ст.131, положений параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главы 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи, в части не противоречащей, но не урегулированной специальным вышеназванным законом № 214-ФЗ от xx.xx.xxxxг.
Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.
При установленных судом фактических обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки, а введение в отношении застройщика строительства процедуры банкротства влечет прекращение его обязательственных правоотношений по строительству, и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст.12, 729, 218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46,35 Конституции РФ право требовать судебного признания за истцом права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика - гражданина пропорционально вложенных денежных средств в строительство, которое ответчиком (застройщиком) прекращено и подлежит консервации при возникновении угрозы невозможности окончания строительства застройщиком, т.к. у заказчиков - потребителей - не имеется иного законного способа защиты своих нарушенных прав на вложенные в строительство денежные средства и возведенный на них объект незавершенного строительства от обращения на него взыскания по долгам застройщика перед другими кредиторами в случае объявления банкротства.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших с строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.
В силу положений ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной… Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако фактически отказывается от его исполнения в связи с существенным нарушением условий по непрерывному, планомерному и своевременному строительству дома, прекращением строительства и объявления ответчика банкротом, возникновением реальной угрозы невозможности довести строительство жилого дома до его ввода в эксплуатацию и реализации возведенного на деньги истца объекта незавершенного строительства по долгам других кредиторов ответчика, требуя в судебном порядке признать права истца на идеальную долю в существующем объекте незавершенного строительства, созданном на денежные средства истца. Такой отказ допускается ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей». При отказе от исполнения договора потребителя по вине исполнителя договор считается расторгнутым, а обязательственные отношения - прекращенными.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, прекращение в нем строительных работ более чем на 6 месяцев застройщиком, объявления ответчика банкротом Арбитражным судом ..., полную оплату по договору истцом, факт невозвращения ему ответчиком вложенных по договору в строительство денежных средств, необходимость достройки дома и привлечения дополнительных денежных средств для выполнения проекта и возведения жилого дома суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права, согласно ст.14 ГК РФ, поскольку введение процедуры банкротства в отношении ответчика, по мнению суда, свидетельствует о невозможности адекватного применения других способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом № 214-ФЗ, т.к. при явной недостаточности денежных средств у ответчика указанных в определении Арбитражного суда ... от xx.xx.xxxx года, и суммы освоенных денежных средств на строительство спорного объекта незавершенного строительства по ... стр. Новосибирска, ответчик явно не сможет в полной мере возместить всем дольщикам строительства все внесенные в строительство денежные средства, и тем более, возместить все убытки и проценты по вышеуказанному закону № 214 ФЗ. В связи с чем, очевидно, что дольщики-потребители не смогут в полной мере реально защитить свое нарушенное право собственности на вложенные в строительство денежные средства, преимущественное право на передачу им результата строительства на вложенные ими денежные средства, а также право на полное возмещение убытков каким-либо иным законным способом.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст.12 ГК РФ, ст.ст.35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика передачи ему в собственность результата незавершенной работы пропорционально причитающейся определенной договором доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору xx участия в долевом строительстве с учетом сложившихся обстоятельств и явной недостаточности денежных средств у ответчика для достройки дома и ввода его в эксплуатацию, и право истца на признание за ним судом права собственности на приходящуюся на него и оплаченную долю в праве общей долевой собственности на существующий объект незавершенного строительства.
Согласно условий заключенного между истцом и ответчиком договора участия в долевом строительстве xx от xx.xx.xxxx года, общая площадь двухкомнатной квартиры xx (строительный), подлежащей передаче ответчиком истцу после завершения строительства, запроектированной на 9 этаже первого подъезда строящегося многоквартирного жилого дома по ..., ... (стр.) в ... ..., оплата за строительство которой полностью уплачена истцом ответчику по договору, должна была составлять xx кв.м., что следует из указанного договора и приложения к нему xx л.д.14).
Следовательно, идеальная доля на основании договора xx участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx года рассчитана истцом правильно как xx в праве общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства - в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, инвентарный номер xx площадью застройки xx кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером xx по адресу: ..., ..., ... (строительный), степенью готовности объекта незавершенного строительства 10%.
Поскольку судом удовлетворены исковые требования истца о признании за нею права собственности на идеальную долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, поэтому, в соответствии со ст.103 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ, с ответчика юр. лицо 1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме xx рублей xx копеек, от уплаты которой истец была освобождена при обращении в суд.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Кяри Л.В. к юр. лицо 1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить в полном объеме.
Признать за Кяри Л.В. право собственности на xx доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте -строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, инвентарный номер: xx площадью застройки xx кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером xx по адресу: ..., ..., ..., ... (строительный), степенью готовности объекта незавершенного строительства 10%.
Взыскать с юр. лицо 1 в доход местного бюджета сумму государственной пошлины в размере xx рублей xx копеек.
Решение может быть обжаловано сторонами в течение десяти дней с момента изготовления судом мотивированного решения в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья И.В. Быкова