Дело № 2-2966/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 июля 2010 г. г. Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
Судьи Пащенко Е.В.,
при секретаре Тартачаковой А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зюзина А.Ю. к ЮЛ 1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Зюзин А.Ю. обратился в суд с указанным иском, просит признать за ним право общей долевой собственности на долю в размере 3800/832551 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ..., ..., ..., что соответствует однокомнатной квартире ... (строительный), общей площадью 38,02 кв.м., мотивируя тем, что xx.xx.xxxx. с ответчиком был заключен договор xx об инвестиционной деятельности, согласно которому ответчик принял на себя обязательства осуществить строительство, сдать в эксплуатацию объект - девятиэтажный кирпичный жилой дом по ... и передать истцу в течение 30 дней после завершения строительства объекта однокомнатную квартиру ... (строительный), общей площадью 38,00 кв.м., расположенную в 2 подъезде, на 3 этаже; свое обязательство по внесению инвестиционного вклада истец исполнил в полном объеме; истец утверждает, что правоотношения по указанному договору, который содержит элементы строительного подряда, в соответствии с которым он является заказчиком строительства квартиры, а ответчик - подрядчиком, регулируется законодательством о защите прав потребителей; согласно договора ответчик должен был сдать в эксплуатацию девятиэтажный кирпичный жилой дом по ... в ... в 3-ом квартале 2007г., однако дом так и не построен и квартира истцу не передана; в настоящее время объект не является предметом действующего договора строительного подряда, а является объектом незавершенного строительства, так как ответчик прекратил строительство; в соответствии с приказом Администрация 1 №1091-од от 11.08.2009г. объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в ... на земельном участке с кадастровым номером xx, общей площадью участка 5985 кв.м., принадлежащему ЮЛ 2, присвоен строительный адрес: 630063, НСО, ..., ..., ...; на основании технико-экономических показателей объекта общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет 8325,51 кв.м., при этом истец утверждает, что его доля, учитывая общую площадь квартиры 38,02кв.м., составляет 3800/832551 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, расположенный по указанному адресу; свои права на долю истец в Управление 1 зарегистрировать не может. Также истец просил взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 840 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.
Истец о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представил суду заявление, в котором просил рассмотреть дело без его участия с участием представителя на всем протяжении рассмотрения дела.
Ответчик ЮЛ 1 о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, не явился, о причинах не явки суду не сообщил, возражений на иск не представил.
Представитель третьего лица - ЮЛ 2, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили суду заявления о рассмотрении дела без его участия, не возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.
Представитель третьего лица - ЮЛ 2, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, не явился, о причинах не явки суду не сообщил, возражений на иск не представил.
Изучив материалы дела, представленные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что xx.xx.xxxxг. между ЮЛ 1 /заказчик/ и Зюзиным А.Ю. /инвестор/ был заключен договор xx об инвестиционной деятельности /договор/, в соответствии с условиями которого заказчик осуществляет реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию девятиэтажного кирпичного жилого дома по ... в ... ..., срок реализации проекта до 3 квартала 2007г., инвестор вносит свой инвестиционный вклад в инвестиционный проект по строительству объекта и становится полноправным субъектом инвестиционной деятельности в качестве инвестора, заказчик после сдачи объекта в эксплуатацию передает инвестору квартиру, указанную в п.3.1.4 договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Инвестиционный вклад определен сторонами договора в размере 532 000 рублей с возможностью его изменения (п.2.2 Договора).
В силу п. 3.1.4 Договора Заказчик обязался передать инвестору в течение 30 дней после завершения строительства объекта и подписания акта приемки приемной комиссии по двухстороннему акту двухкомнатную квартиру ... (строительный), общей площадью 38,00 кв.м., расположенную в 2 подъезде на 3 этаже девятиэтажного жилого дома по указанному выше адресу.
В соответствии с дополнительным соглашением к указанному договору от xx.xx.xxxxг., ответчик обязался передать истцу 1-комнатную квартиру ..., расположенную во втором подъезде на 3 этаже в девятиэтажной секции, общей площадью 38,02 кв.м., жилой площадью 18,01 кв.м.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада 532 000 рублей Зюзин А.Ю. /инвестор/ исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от 27 августа 2009г. фундаменты, стены, перегородки, перекрытия и кровли выполнены на 100%, окна - 40%, двери - 60%, наружная отделка - 19%, внутренняя отделка - 60%, внутренние инженерные системы и сети - 90%.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте - жилой дом по ... в ..., в котором расположена спорная квартира истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены, кровля, контуры квартир выделены; другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.
В соответствии с п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома по ... в ... ответчиком получено не было, в связи с чем указанный объект является предметом самовольного строительства.
В силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
xx.xx.xxxxг. между ЮЛ 2 и ЮЛ 1 был заключен договор о совместной инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по ..., по условиями которого ЮЛ 2 выступило застройщиком, а ЮЛ 1 - заказчиком - инвестором, а в дальнейшем и генеральным подрядчиком.
Строительство данного объекта должно было осуществляться на земельном участке площадью 0,3278 га, оформляемом для строительства на основании протокола от 11.04.2003г. №6 п.1.18, что подтверждается выпиской из протокола.
В результате рассмотрения заявления ЮЛ 1 от xx.xx.xxxx xx 2 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г.Новосибирска протокол от xx.xx.xxxx xx п.1.7 принято решение о выборе земельного участка площадью 2,7243 га для жилых домов с объектами соцкультбыта на пересечении ... в ... и проведении процедур согласования.
На заседании комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г.Новосибирска ЮЛ 2 было принято решение о подготовке ГУАГ распоряжения мэра о предварительном согласовании места размещения объекта.
Однако, оформить данный участок ответчику не представилось возможным, в связи с изменением законодательства.
Решением ЮЛ 2 xx от xx.xx.xxxxг. ЮЛ 3 (подразделению ЮЛ 2) для эксплуатации здания общежития по ... был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 5985 кв.м., что подтверждается государственными актом xx.
xx.xx.xxxxг. на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса» №137-ФЗ от 25.10.2001г. на данный земельный участок с кадастровым номером: 54:35:073500:0003 (категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый общежитием) было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
xx.xx.xxxxг. ЮЛ 2 зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком.
После регистрации прав на земельный участок было проведено межевание земельного участка на два участка - земельный участок с кадастровым номером: xx площадью 4087 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером: xx площадью 1898 кв.м., что подтверждается представленными суду кадастровыми паспортами.
xx.xx.xxxxг. в Управление 1 на основании ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ от 25.10.2001г. и распоряжении Управление 2 от xx.xx.xxxxг. было зарегистрировано право собственности РФ на земельный участок с кадастровым номером xx площадью 1898 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания общежития, а также право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком за ЮЛ 2 что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Таким образом, судом установлено, что объект выстроен на земельном участке, находящемся в государственной собственности и на праве постоянного бессрочного пользования ЮЛ 2 которое в свою очередь выступило застройщиком указанного объекта, на строительство данного объекта были использованы привлеченные денежные средства инвесторов, физических лиц, являющихся заказчиками строительства конкретных квартир в многоквартирном жилом доме, который предполагалось возвести.
Приказом Администрация 1 от xx.xx.xxxxг. xx объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в ... ... на земельном участке с кадастровым номером xx, общей площадью участка 5985 кв.м., принадлежащему ЮЛ 2 на основании свидетельства о государственной регистрации права от xx.xx.xxxxг. xx, строительный адрес: НСО, ..., ..., ....
По заданию ответчика ЮЛ 4, имеющим соответствующую лицензию, был разработан рабочий проект строительства многоэтажного жилого дома по ... в ... ... xx, в 2006г.
Суду представлены:
- Санитарно - эпидемиологическое заключение от xx.xx.xxxxг. о соответствии указанного выше рабочего проекта жилого дома государственным санитарно - эпидемиологическим правилам и нормативам,
- Заключение экспертной государственной экологической экспертизы Отдела надзора за объектами животного мира, экологической экспертизы и разрешительной деятельности о соответствии рабочего проекта требованиям законодательных актов Российской Федерации и нормативных документов по вопросам охраны окружающей среды и природных ресурсов,
- заключение Управление 3 от xx.xx.xxxxг. о соответствии проекта требованиями пожарной безопасности,
- подтверждение на водоснабжение и канализирование жилого дома по ... в ... ... ЮЛ 5
- технические условия на тепловодоснабжение жилого дома по ... в ... ... ЮЛ 6
- разрешение на электроснабжение и теплоснабжение жилого дома по ... в ... ... ЮЛ 7
Согласно справке, выданной директором ЮЛ 4 xx.xx.xxxxг., общество в 2004-2006г. выполнило рабочий проект по объекту: «Многоэтажный жилой дом по ... в ... ...», по проектным решениям жилой дом состоит из девятиэтажных секций с цокольным этажом, в цокольном этаже запроектированы помещения общественного назначения общей площадью 375,47 кв.м., общая площадь квартир составляет 7950,04 кв.м., общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет 8325,51 кв.м. Фундаменты здания предусматриваются ленточные сборные железобетонные с переменной шириной согласно значениям действующих нагрузок. Для повышения жесткости фундаментов и выравнивания возможных направоме6ных деформаций основания по верху подушек предусматривают армопояс в слое раствора М100. Конструкция перекрытия предусматривается из железобетонных, многопустотных плит по действующим каталогам заводов ЖБИ. Армирование кирпичных стен выполняется в соответствии с действующими нагрузками кладочной сеткой и проволоки, внутренние шахты лифтов предусматриваются в кирпичном исполнении с выполненным по контуру шва, заполняемого упругими прокладками и предотвращающего распространение шума на прилагающие помещения квартир. Все конструктивные решения зданий согласно «Технически условиям на строительное проектирование», согласованные с заказчиком и генподрядчиком.
Как видно из заключения по результатам визуального обследования (освидетельствования) нефундаментальных строительных конструкций незавершенного объекта строительства: 9-ти этажного жилого на ... в ..., выполненного ЮЛ 8 возведенные строительные конструкции в целом соответствуют проектным решениям, имеются отдельные отступления от проекта и требований норм производства работ.
Строительные конструкции на момент обследования находились в удовлетворительном состоянии, трещин, деформаций, следов сильного замачивания и морозного разрушения каменной кладки, бетона, коррозии металла, нарушений крепления плит вентилируемого фасада и прочих опасных дефектов не выявлено.
Состояние строительных конструкций здания на момент освидетельствования 18.11.2009г. угрозы для безопасности людей не представляет.
В целом строительство дома может быть завершено в соответствии с требованиями проекта, а его дальнейшая эксплуатацию в состоянии обеспечить безопасность жизни и здоровья людей при условии выполнения рекомендаций, указанных в п.п.5,6, действующих норм и правил эксплуатации зданий.
На основании совокупности данных документов, суд делает вывод, что строительство 9-ти этажного жилого на ... в ... осуществлялось на земельном участке, фактически отведенном для этих целей, однако юридически с иным разрешенным использованием, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.
В силу положений ст. 729 ГК РФ, согласно которой в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком /пункт 1 статьи 720/, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат, суд приходит к выводу о возможности защиты нарушенных прав истца путем признания за ним вещных прав на объект незавершенного строительства, в том числе и при условии, что данный земельный участок не предоставлен истцу на каком либо праве.
Кроме того, суд учитывает, что договоры, заключенные с инвесторами - физическими лицами никем не оспорены.
Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
Истец просит признать право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемую им, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.
Истец обосновал предъявление иска, существенным нарушением срока выполнения строительных работ и работ по сдаче объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, что обусловленный срок обязательства со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком не исполнены, что им не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
При определении идеальной доли истец указывает на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Из условий договора об инвестиционной деятельности и дополнительного соглашения к нему, следует, что квартира ... (строительный) должна была иметь площадь 38,02 кв.м.
На основании технико-экономических показателей объекта, указанных в общей пояснительной записке рабочего проекта многоэтажного жилого дома по ... в ... общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет 8325,51 кв.м.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
В соответствии со справкой, выданной ответчиком, доля истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: ... в ... будет составлять 3800/832551, на указанную идеальную долю подлежит признание право собственности истца л.д.21).
На основании ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально цене иска (532 000 руб.) - 8 520 руб.
Т.к. истцом не представлено суду доказательств произведенных расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., то данные требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Зюзина А.Ю. к ЮЛ 1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.
Признать за Зюзиным А.Ю. право собственности на 3800/832551 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ..., ..., ....
Взыскать с ЮЛ 1 в пользу Зюзина А.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 8520 руб.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.
Судья: /подпись/ Пащенко Е.В.
Копия верна, подлинное решение находится в материалах гражданского дела № 2-2966/2010 Октябрьского районного суда г.Новосибирска
Судья Пащенко Е.В.
Секретарь Тартачакова А.Ю.