решение по иску о расторжении договора

Дело № 2-48/10РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Новосибирска

в с о с т а в е:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Харламова М.М. к юр лицо 1 о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Харламов М.М. обратился в суд с иском к юр лицо 1 о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных денежных средств.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что xx.xx.xxxx г. между ним и юр лицо 1 был заключен договор участия в долевом строительстве. В соответствии с условиями данного договора ответчик обязался в срок не позднее xx квартала xx г. простроить и передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, строительный номер xx на xx этаже многоквартирного дома по адресу ... ... ... (строительный), блок - секция xx общей площадью по проекту xx кв.м, жилой площадью xx кв. метров. В свою очередь истец обязался оплатить долевой взнос в размере xx рублей. Обязанность по оплате взноса им исполнена, однако, да настоящего времени, квартира ему не передана.

Кроме того, квартира, которая должна быть передана истцу, имеет существенные недостатки, не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Указанные недостатки делают квартиру непригодной для проживания, а потому она является объектом ненадлежащего качества.

Истец неоднократно, устно и письменно, просил ответчика устранить недостатки качества квартиры, однако данные требования ответчиком исполнены не были.

В связи с этим, xx.xx.xxxx г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве, в котором содержалось требование о возврате денежных средств в сумме xx рублей и процентов за пользование этими денежными средствами. Однако до настоящего времени, данные требования ответчиком выполнены не были.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит взыскать с юр лицо 1 сумму взноса в размере xx рублей, проценты в размере xx рубля, расходы за проведение экспертного исследования в сумме xx рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в сумме xx рублей и расходы по оплате услуг представителя в сумме xx рублей.

В судебное заседание истец Харламов М.М. не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца - по доверенности Зверева Ю.Л. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала.

Представитель ответчика юр лицо 1 - по доверенности Михайлова Е.В. в судебном заседании иск не признала и пояснила, что xx.xx.xxxx г. между юр лицо 1 и Харламовым М.М. был заключен Договор участия в долевом строительстве на строительство жилого дома по адресу: ..., ... стр., с последующим предоставлением объекта долевого участия - однокомнатной квартиры xx (стр.) блок-секция xx этаж, стр. xx (почтовый адрес ..., ..., ..., ...).

В п. 1.1 договора участия в долевом строительстве сторонами предусмотрен срок передачи квартиры не позднее xx квартала xx года.

Разрешением xx, выданным юр лицо 2, жилой дом, расположенный по адресу: ..., ... стр., был введен в эксплуатацию xx.xx.xxxx г., и должен был быть передан истцу до xx.xx.xxxx года.

В связи с этим, xx.xx.xxxx г. истцу было направлено уведомление о завершении строительства объекта недвижимости и готовности объекта долевого строительства к передаче. Однако, для подписания акта приема - передачи квартиры истец не прибыл, хотя фактически квартиру он принял, установил на неё входную дверь и имеет возможность пользоваться квартирой. С требованиями об устранении недостатков, имеющихся в квартире, Харламов М.М. в юр лицо 1 не обращался. По мнению ответчика, недостатки, имеющиеся в квартире, не являются существенными, и ответчик готов их безвозмездно устранить, но не может этого сделать, поскольку истец установил на квартиру свою входную дверь, в связи с чем, ответчик не имеет доступа в квартиру.

С учетом изложенных обстоятельств, просит Харламову М.М. в удовлетворении иска отказать.

Свидетель А.М. показала, что xx.xx.xxxx г. между её отцом Харламовым М.М. и юр лицо 1» был заключен договор участия в долевом строительстве. В xx.xx.xxxx г. она с отцом приходила в дом чтобы посмотреть квартиру, при этом, они обнаружили недостатки в виде перепадов и трещин на стяжке пола, неровности стен. После этого, Харламовым М.М. была написана претензия об устранении недостатков, которая была передана прорабу, который работал на данном объекте. Однако, недостатки, указанные в претензии, устранены не были.

Свидетель В.А. показал, что в xx.xx.xxxx г. он вместе с Харламовым М.М. осматривал квартиру, в отношении которой у истца был заключен договор участия в долевом строительстве. При осмотрах квартиры, в ней были обнаружены недостатки: в стяжке пола трещины и неровности, перепады штукатурки на стенах, не ровные откосы на окнах. По поводу обнаруженных недостатков был составлен акт, который был передан ответчику. Однако, недостатки, указанные в акте, юр лицо 1 не устранило.

Суд выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей и исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования Харламова М.М. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что xx.xx.xxxx г. между юр лицо 1 (Застройщик) Харламовым М.М. (Участник долевого строительства) и был заключен договор участия в долевом строительстве (далее Договор) л.д. 6-8).

В соответствии с п. 1.1 Договора, Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу ..., ..., ... стр., в состав которого входит объект долевого строительства - однокомнатная квартира, строительный номер xx на xx этаже общей площадью по проекту xx кв.м, в том числе жилой xx кв.м, квартира с лоджией (балконом), площадь которой составляет xx кв.м, а также общее имущество в многоквартирном доме, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по акту в соответствии с его вкладом не позднее xx квартала xx года.

Согласно п. 1.2 Договора, Участник долевого строительства обязался внести долевой взнос, и после получения разрешения Объекта в эксплуатацию принять от Застройщика квартиру по акту - приема передачи.

В соответствии с п. 2.1 Договора, на момент его подписания, размер долевого взноса составил xx рублей.

Как из справки юр лицо 1, долевой взнос по Договору от xx.xx.xxxx г., Харламовым М.М. оплачен полностью л.д. 9) и данное обстоятельство не оспаривается ответчиком.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в части долевого взноса Харламов М.М. свои обязательства по Договору исполнил.

Также судом установлено, что в срок установленный Договором, ответчик юр лицо 1 возвел многоквартирный жилой дом по адресу ... ..., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию xx, выданным юр лицо 2 xx.xx.xxxx г. л.д. 33).

Таким образом, суд также находит установленным, что свои обязательства по Договору от xx.xx.xxxx г. в части возведения многоквартирного жилого дома, в состав которого входит объект долевого строительства, юр лицо 1 исполнило.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 3). Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4).

Как следует из материалов дела, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию ... по ... ..., xx.xx.xxxx г., ответчиком в адрес истца было направлено заказанное письмо с сообщением о завершении строительства объекта недвижимости и готовности объекта долевого строительства к передаче, в котором было указано на необходимость принять квартиру по акту приема передачи, для чего обратиться в юр лицо 1. Указанное обстоятельство подтверждается копией вышеуказанного сообщения и описью вложений в конверт, в котором указанное уведомление было отправлено истцу л.д. 34-35).

Кроме того, из пояснений представителя истца в судебном заседании, писем юр лицо 1» в адрес Харламова М.М. л.д. 49-51) следует, что фактически квартира Харламовым М.М. была принята и истец установил на квартиру входную дверь с замком. Последнее обстоятельство в судебном заседании не оспаривалось и представителем истца.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в установленный Договором срок ... по ... ... ответчиком был возведен, а квартира, являющаяся объектов долевого строительства, была готова к передаче Харламову М.М. о чем последний был извещен и фактически принял квартиру, но отказался от подписания акта приема - передачи квартиры.

Также судом установлено, что xx.xx.xxxx г. Харламов М.М. направил в юр лицо 1 уведомление, в котором завил о расторжении Договора в одностороннем порядке и предъявил требование о возврате xx рублей, оплаченных по Договору, и неустойки в размере xx рублей л.д. 13).

Однако, исключительный перечень обстоятельств, при наступлении которых участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, определен ч. 1 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ. Такими обстоятельствами, в частности, могут быть: неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; существенное нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Однако, как было установлено в судебном заседании, обязательства по уведомлению истца о готовности передать квартиру ответчик исполнил, и в установленный договором срок была готова к передаче истцу, при этом, акт приема - передачи квартиры сторонами не был подписан по вине истца, отказавшегося от его подписания. Кроме того, на момент подачи уведомления о расторжении Договора (xx.xx.xxxx г.) у истца не было законных оснований расторжения договора в одностороннем порядке по причинам нарушения срока передачи квартиры, поскольку, на тот момент, со дня окончания срока передачи квартиры не прошло 2 месяца.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что законные основания для одностороннего отказа от исполнения Договора по мотивам неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, у истца отсутствуют.

Что же касается доводов истца о наличии в квартире существенных недостатков, делающих её непригодной для проживания, суд приходит к выводу о том, что данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Так, согласно ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Из акта экспертного исследования xx от xx.xx.xxxx г., выполненного ..., следует, что в квартире xx стр. на xx этаже блок-секция xx ... по ... имеются следующие недостатки:

- отклонения от вертикали и горизонтали оштукатуренных стен составляют до 30 мм;

- крепление листов откосов оконных проемов зыбко;

- наблюдается коробление изделий;

- на поверхности панелей пятна, местами разрушения;

- поверхности пола имеют выбоины, трещины, вздутия;

- отклонения поверхности покрытия от плоскости достигают 40 мм;

Заделка монтажных зазоров между окнами и откосами проемов стеновых конструкций не плотна, не герметична, не рассчитана на выдерживание климатических нагрузок снаружи и условий эксплуатации внутри помещений выполнена не по всему периметру окон;

- толщина горизонтальных и вертикальных швов кладки кирпича достигает 30 мм.

В связи с этим, качество работ по строительству указанной квартиры не соответствует требованиям СНиП 3.04.01.-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» л.д. 15-16).

Наличие в квартире вышеуказанных недостатков не оспаривалось в судебном заседании представителем ответчика.

Таким образом, суд находит установленной, что в квартире, подлежащей передаче Харламову М.М. имеются недостатки.

Однако, по смыслу ч. 2 ст. 475 ГК РФ, существенными являются неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Как следует из заключения судебной экспертизы xx от xx.xx.xxxx г., проведенной ..., в квартире xx (строительный), расположенной на xx этаже дома xx (строительный) по ... ... недостатки, за исключением толщины швов облицовочной кладки стен, являются устранимыми. Затраты направленные на устранение недостатков в квартире xx (строительный), расположенной на xx этаже дома xx (строительный) по ... ..., с учетом стоимости работ, материалов и накладных расходов составляют xx рублей л.д. 67-75).

Из заключения дополнительной экспертизы, проведенной ..., следует, что качество кладки ограждающих стен в уровне квартиры xx и здания в целом (увеличение горизонтальных швов в среднем до 18 мм, отдельных швов до 30 мм, а также высолы на облицовке), облицовка здания (качество кладки) не отвечает эстетическим (потребительским свойствам). Увеличение толщины горизонтальных швов не привело к снижению несущей способностей кладки ограждающих стен, но привело к снижению трещиностойкости кладки. Отсутствие трещин в облицовочной кладке, свидетельствует о том, что действующая нагрузка меньше, чем нагрузка, соответствующая моменту появления трещин. Снижение теплоизоляционных свойств ограждающих стен при увеличении швов кладки, теоретически возможно. Фактические теплоизоляционные свойства ограждающих конструкций определяется методом тепловизионного контроля. Данный вид контроля проводится в обязательном порядке при сдаче объекта в эксплуатацию л.д. 113-129).

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что имеющийся в квартире неустранимый недостаток в виде увеличения толщины швов облицовочной кладки стен, влияет только на эстетические свойства дома, но не делает квартиру непригодной для проживания и не влияет на её потребительские свойства. Остальные недостатки, имеющиеся в квартире, являются устранимыми, а стоимость их устранения незначительна по отношения к стоимости квартиры.

При таких обстоятельствах, суд приходи к выводу о том, что квартира xx стр. на xx этаже ... стр. по ... ... существенных недостатков, делающих её непригодной для проживания не имеет.

В отношении недостатков, имеющихся в квартире, Харламов М.М., силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона 214-ФЗ, вправе потребовать от юр лицо 1 безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. И только в случае неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, Харламов М.М., в силу ч. 3 ст. 7 и п. 2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ, вправе требовать отказаться от исполнения договора и требовать от ответчика возврата денежных средств и уплаты процентов.

В судебное заседание истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что Харламов М.М. обращался к ответчику с требованиями о безвозмездном устранении недостатков, имеющихся в квартире. При этом, представленный ответчиком акт от xx.xx.xxxx г. л.д. 40) таким доказательством являться не может, поскольку был составлен до ввода в эксплуатацию ... по ..., а потому на этот момент у истца не было законных оснований требовать у ответчика устранения недостатков. Показания свидетелей А.М. и В.А. также не могут являться доказательствами обращения истца к ответчику с требованиями о безвозмездном устранении недостатков, поскольку такие обстоятельства должны быть подтверждены письменные доказательствами.

При таких обстоятельствах, исковые требования Харламова М.М. о взыскании с юр лицо 1 денежных средств, уплаченных по договору участие в долевом строительстве, и процентов не эту сумму удовлетворению не подлежат.

Поскольку исковые требования Харламова М.М. не подлежат удовлетворению, то, в силу ст. 98 и 100 ГПК РФ, понесенные им судебные расходы по оплате экспертизы, а также оплате услуг представителя также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Харламову М.М. в удовлетворении иска отказать.

Решением может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.

Судья