Дело № 2-4619/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 декабря 2010 годаг.Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующегоЗверинской А.К.,
при секретареКомиссаровой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Санникова А.Ф., Шевцова И.В. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Санников А.Ф., Шевцов И.В. обратилась в суд с указанным иском, просят признать за ними право общей долевой собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, что соответствует нежилому помещению цокольного этажа 2-го подъезда, общей площадью. <данные изъяты> кв.м., в следующих долях: за Санниковым А.Ф. – <данные изъяты>%, Шевцовым И.В. <данные изъяты>%.
В обоснование своих требований истцы ссылаются на то, что в соответствии с соглашением об отступном от ДД.ММ.ГГГГ ответчик принял на себя обязательство передать истцам нежилое помещение в цокольном этаже второго подъезда общей площадью 98 кв.м., в кирпичном жилом доме по <адрес> № (номер строительный) в <адрес>. Истцы должны были получить помещение после окончания строительства дома введения его в эксплуатацию, однако разумные сроки для окончания строительства ответчиком не соблюдены, дом до сих пор не построен. В настоящее время объект не является предметом действующего договора строительного подряда, а является объектом незавершенного строительства, так как ответчик прекратил строительство, что подтверждает акт администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о текущем состоянии незавершенного строительством объекта. В соответствии с приказом администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ объекту незавершенного строительства присвоен адрес <адрес>. На основании технико-экономических показателей объекта общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет <данные изъяты> кв.м. Таким образом, доля истцов, учитывая площадь их помещений <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Учитывая размер обязательств, в зачет которых была передано право требования на помещение доли истцов составляют: Санников А.Ф, - <данные изъяты>%, Шевцов И.В. – <данные изъяты>%. Истцы указывают, что в настоящее время у ответчика имеется кредиторская задолженность, вследствие чего, в ходе уже начавшейся процедуры банкротства, может произойти взыскание на его имущество, в частности на имущество, которое подлежит передачи истцам.
Истцы Санников А.Ф., Шевцов И.В. о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Ответчик ЮЛ1 о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представитель ФИО1, действующая на основании доверенности, представила суду заявление о признании исковых требований в полном объеме /л.д. 67-68/.
Представители третьих лица ЮЛ2, ЮЛ3, ЮЛ4 о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.
Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что в соответствии с соглашением об отступном от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ЮЛ1 принял на себя обязательство передать истцам Санникову А.Ф., Шевцову И.В. нежилое помещение в цокольном этаже второго подъезда общей площадью <данные изъяты> кв.м., в кирпичном жилом доме о <адрес> № (номер строительный) в <адрес>.
В соответствии с п. 1.1 Соглашение заключено взамен исполнения обязательства, вытекающего из мирового соглашения по делу №<данные изъяты>, обязательство перед СанниковымА.Ф. составляет <данные изъяты> руб., перед Шевцовым И.В. – <данные изъяты> рублей.
Суду представлен предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ЮЛ1 Шевцовым И.В., согласно условиям которых стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого девятиэтажного кирпичного дома по <адрес> – 1-й дом (1 – очередь) в <адрес> (строительный адрес), застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить данный объект, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договорную цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта – принять в составе объекта однокомнатную квартиру.
Цена договора составила <данные изъяты> руб. (п.1.1.4 договора).
В рамках исполнения обязательств по настоящему договору Шевцовым И.В. внесено в кассу ЮЛ1 <данные изъяты> руб. и <данные изъяты>, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ
Определением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было утверждено мировое соглашение между ЮЛ1 и Шевцовым И.В., согласно которому ЮЛ1 обязалось в срок не позднее 20 дней после вступления в законную силу определения суда об утверждении мирового соглашения уплатить Шевцову И.В. <данные изъяты> руб. путем перечисления указанной суммы на его расчетный счет в банке.
Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ1 и Санниковым А.Ф. был заключен предварительный договор №, в соответствии с условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве девятиэтажного жилого кирпичного дома по <адрес> – я Инская в <адрес> (строительный адрес) застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить данный объект, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договорную цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта – принять в составе объекта двухкомнатную квартиру.
В соответствии с п.1.1.4 цена основного договора составит <данные изъяты> руб.
Согласно п. 2.2 стоимость права требования по договору (стоимость передаваемого имущества) определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Право должника на имущество подтверждается договором о совместной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по <адрес> от 3- августа 2004 года.
В силу п. 2.3 срок передачи имущества в день подписания соглашения об отступном.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия соглашения об отступном и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истцов, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцами был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного соглашением зачета обязательств является оплатой созданного нежилого помещения.
Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада истцы исполнили в полном объеме, что подтверждается соглашением об отступном от ДД.ММ.ГГГГ и признанием иска ответчиком, а также представленными суду предварительным договорами от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, определениями об утверждении мирового соглашения.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорное нежилое помещение является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ фундаменты, стены, перегородки, перекрытия и кровли выполнены на <данные изъяты>%, окна – <данные изъяты>%, двери – <данные изъяты>%, наружная отделка – <данные изъяты>%, внутренняя отделка – <данные изъяты>%, внутренние инженерные системы и сети – <данные изъяты>% /л.д. 11-12/.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по <адрес> – Ленинградская в <адрес>, в котором расположено спорное нежилое помещение полностью выполнены: фундамент, наружные стены, кровля, контуры квартир выделены; другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорное нежилое помещение, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.
В соответствии с п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома по <адрес> – Ленинградская в <адрес> ответчиком получено не было, в связи с чем указанный объект является предметом самовольного строительства.
В силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ4 и ЮЛ1 был заключен договор о совместной инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по <адрес>, по условиями которого ЮЛ4 выступило застройщиком, а ЮЛ1 - заказчиком – инвестором, а в дальнейшем и генеральным подрядчиком.
Строительство данного объекта должно было осуществляться на земельном участке площадью <данные изъяты> га, оформляемом для строительства на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ № п.1.18, что подтверждается выпиской из протокола.
В результате рассмотрения заявления ЮЛ1 от ДД.ММ.ГГГГ № комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории <адрес> протокол от ДД.ММ.ГГГГ № п.1.7 принято решение о выборе земельного участка площадью <данные изъяты> га для жилых домов с объектами соцкультбыта на пересечении <адрес> – Алтайская - Ленинградская в <адрес> и проведении процедур согласования /л.д. 29/.
На заседании комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории <адрес> мэрии <адрес> было принято решение о подготовке ГУАГ распоряжения мэра о предварительном согласовании места размещения объекта.
Однако, оформить данный участок ответчику не представилось возможным, в связи с изменением законодательства.
Решением Мэрии <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Новосибирскому колледжу связи (подразделению ЮЛ4) для эксплуатации здания общежития по <адрес> был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается государственными актом № /л.д. 19-24/.
ДД.ММ.ГГГГ на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса» №137–ФЗ от 25.10.2001г. на данный земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> (категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый общежитием) было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ4 зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком.
После регистрации прав на земельный участок было проведено межевание земельного участка на два участка – земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается представленными суду кадастровыми паспортами.
ДД.ММ.ГГГГ в УФРС по НСО на основании ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ от 25.10.2001г. и распоряжении территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области от 14.10.2009г. было зарегистрировано право собственности РФ на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания общежития, а также право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком за ЮЛ4 что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Таким образом, судом установлено, что объект выстроен на земельном участке, находящемся в государственной собственности и на праве постоянного бессрочного пользования ЮЛ4 которое в свою очередь выступило застройщиком указанного объекта, на строительство данного объекта были использованы привлеченные денежные средства инвесторов, физических лиц, являющихся заказчиками строительства конкретных квартир в многоквартирном жилом доме, который предполагалось возвести.
Приказом администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № – од объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью участка 5985 кв.м., принадлежащему ЮЛ4 на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № АН <данные изъяты>, строительный адрес: НСО, <адрес> стр.
По заданию ответчика ЮЛ5 имеющим соответствующую лицензию, был разработан рабочий проект строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> 01-12/04-ПЗ, в 2006г.
Суду представлены:
- Санитарно – эпидемиологическое заключение от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии указанного выше рабочего проекта жилого дома государственным санитарно – эпидемиологическим правилам и нормативам,
- Заключение экспертной государственной экологической экспертизы Отдела надзора за объектами животного мира, экологической экспертизы и разрешительной деятельности о соответствии рабочего проекта требованиям законодательных актов Российской Федерации и нормативных документов по вопросам охраны окружающей среды и природных ресурсов,
- заключение УГПН по НСО от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии проекта требованиями пожарной безопасности,
- подтверждение на водоснабжение и канализирование жилого дома по <адрес> ЮЛ6,
- технические условия на тепловодоснабжение жилого дома по <адрес> ЮЛ7
- разрешение на электроснабжение и теплоснабжение жилого дома по <адрес> ЮЛ8
Согласно справке, выданной директором ЮЛ5 ДД.ММ.ГГГГ, общество в 2004-2006г. выполнило рабочий проект по объекту: «Многоэтажный жилой дом по <адрес>», по проектным решениям жилой дом состоит из девятиэтажных секций с цокольным этажом, в цокольном этаже запроектированы помещения общественного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м., общая площадь квартир составляет <данные изъяты> кв.м., общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет <данные изъяты> кв.м. Фундаменты здания предусматриваются ленточные сборные железобетонные с переменной шириной согласно значениям действующих нагрузок. Для повышения жесткости фундаментов и выравнивания возможных направоме6ных деформаций основания по верху подушек предусматривают армопояс в слое раствора М100. Конструкция перекрытия предусматривается из железобетонных, многопустотных плит по действующим каталогам заводов ЖБИ. Армирование кирпичных стен выполняется в соответствии с действующими нагрузками кладочной сеткой и проволоки, внутренние шахты лифтов предусматриваются в кирпичном исполнении с выполненным по контуру шва, заполняемого упругими прокладками и предотвращающего распространение шума на прилагающие помещения квартир. Все конструктивные решения зданий согласно «Технически условиям на строительное проектирование», согласованные с заказчиком и генподрядчиком.
Как видно из заключения по результатам визуального обследования (освидетельствования) нефундаментальных строительных конструкций незавершенного объекта строительства: 9-ти этажного жилого на <адрес> в <адрес>, выполненного ЮЛ9 возведенные строительные конструкции в целом соответствуют проектным решениям, имеются отдельные отступления от проекта и требований норм производства работ.
Строительные конструкции на момент обследования находились в удовлетворительном состоянии, трещин, деформаций, следов сильного замачивания и морозного разрушения каменной кладки, бетона, коррозии металла, нарушений крепления плит вентилируемого фасада и прочих опасных дефектов не выявлено.
Состояние строительных конструкций здания на момент освидетельствования ДД.ММ.ГГГГ угрозы для безопасности людей не представляет.
В целом строительство дома может быть завершено в соответствии с требованиями проекта, а его дальнейшая эксплуатация в состоянии обеспечить безопасность жизни и здоровья людей при условии выполнения рекомендаций, указанных в п.п.5,6, действующих норм и правил эксплуатации зданий.
На основании совокупности данных документов, суд делает вывод, что строительство 9-ти этажного жилого на <адрес> в <адрес> осуществлялось на земельном участке, фактически отведенном для этих целей, однако юридически с иным разрешенным использованием, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.
В силу положений ст. 729 ГК РФ, согласно которой в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком /пункт 1 статьи 720/, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат, суд приходит к выводу о возможности защиты нарушенных прав истца путем признания за ним вещных прав на объект незавершенного строительства, в том числе и при условии, что данный земельный участок не предоставлен истцу на каком либо праве.
Кроме того, суд учитывает, что земельный участок находится в государственной собственности, третье лицо, ЮЛ2, являющееся уполномоченным собственником лицом по управлению имуществом, находящемся в государственной собственности, своих возражений против удовлетворения исковых требований не представили, тем самым, одобряя сделку заключенную государственным учреждением, в части инвестиционного договора между ЮЛ4 и ЮЛ1 договоры, заключенные с инвесторами физическими лицами ни кем не оспорены.
Учитывая право требования истцов на передачу им результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
Истцы просят признать право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемую им, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.
Истцы обосновали предъявление иска, существенным нарушением срока выполнения строительных работ и работ по сдаче объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства со стороны ответчика по соглашению об отступном ответчиком не исполнены, что им не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцам для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
При определении идеальной доли истцы указывают на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Из условий соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь передаваемого истцам нежилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м.
На основании технико-экономических показателей объекта, указанных в общей пояснительной записке рабочего проекта многоэтажного жилого дома по <адрес> общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет <данные изъяты> кв.м.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Таким образом, доля истцов в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> в <адрес> будет составлять <данные изъяты>, на указанную идеальную долю подлежит признание право собственности истца.
Учитывая размер обязательств, в зачет которых было передано право требования на нежилое помещение, доли истцов составляют: Санников А.Ф. – <данные изъяты>%, Шевцов И.В. – <данные изъяты>. Данный размер долей заявлен был истцами и не оспаривался в ходе рассмотрения дела по существу.
Исковые требования Санникова А.Ф. и Шевцова И.В. основаны на положениях ФЗ «О защите прав потребителя», в связи с чем, истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подп.4 п.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, то с ответчика в доход местного бюджета должна быть взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца Санникова А.Ф. подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., в пользу Шевцова И.В. – <данные изъяты> руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Санникова А.Ф., Шевцова И.В. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.
Признать за Санниковым А.Ф., Шевцовым И.В. право общей долевой собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, что соответствует нежилому помещению цокольного этаже 2-го подъезда, общей площадью. <данные изъяты> кв.м., в следующих долях: за Санниковым А.Ф. <данные изъяты>%, Шевцовым И.В. -<данные изъяты>%.
Взыскать с ЮЛ1 в доход местного бюджета госпошлину в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с ЮЛ1 в пользу Санникова А.Ф. расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., в пользу Шевцова И.В. – <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.
Судья -