Дело № 2-3077\10
Заочное Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30.08. 2010 года г.Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
председательствующего Сытик А.Л.,
при секретаре Ткаченко М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Набоковой О.Н. к юл1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
у с т а н о в и л :
Набокова О.Н. обратилась с иском к юл1 о признании за ней права собственности на xx долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - подземную автостоянку в «Многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здание с помещениями административного и общественного назначения и подземная автостоянка по ... в ... ...», расположенную по адресу: ..., ..., ... (строительный номер) на земельном участке с кадастровым номером xx соответствующую машино-месту xx в осях xx АБ на отметеке -6,6
В обоснование исковых требований истец указал, что xx.xx.xxxx между ней и юл1 был заключен договор участия в долевом строительстве xx в соответствии с которым ответчик обязался передать в общую долевую собственность 1/100 долей подземной автостоянки в «Многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здание с помещениями административного и общественного назначения и подземная автостоянка по ... в ... ...». пропорционально которой в пользование участника долевого строительства переходит Машино-место автостоянки xx в осях 5-6 А-Б на отметке -6,6. В соответствии с п.1.2. Договора участия в долевом строительстве xx от xx.xx.xxxxг., срок передачи автостоянки дольщику, т.е. истцу - не позднее xx.xx.xxxxг.истец свои обязательства перед юл1, по оплате инвестиционного взноса и платы за уступку правомочий выполнил в полном объеме. Однако, строительство дома приостановлено и ввод в эксплуатацию 5-й блок-секции, в которой находится подземная автостоянка задерживается, и поэтому предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства не соблюден, т.к. решением Арбитражного суда НСО от xx.xx.xxxx года ответчик признан банкротом и в его отношении введено конкурсное производство, в связи с чем, истец предполагает, что по требованиям кредиторов обращение взыскания по долгам ответчика может быть обращено на объект незавершенного строительства, в связи с чем, истец утратит как возможность получить долю в подземной автостоянке, так и возвратить обратно свои денежные средства, которые, очевидно у ответчика отсутствуют. Истец просит защитить его права как потребителя путем признания за ним права на долю в незавершенном объекте строительства в судебном порядке, соответственно вложенным в строительства денежным средствам истца.
Истец Набокова О.Н. в судебное заседание не явилась, ее представитель Бортникова В.С. на удовлетворении заявленных исковых требований истца настаивала в полном объеме, пояснив, что автостоянка является отдельным объектом, на который выдан отдельный технический паспорт..
Представитель ответчика - юл1 конкурсный управляющий , в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суду представлено заявление, в котором полномочный представитель ответчика по доверенности указал, что согласен с удовлетворением заявленных исковых требований, т.к. оплата по договору долевого участия внесена истцом в полном объеме, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
Судебным разбирательством установлено, что xx.xx.xxxx г. и xx.xx.xxxxг. ответчику юл1 в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке было выдано разрешение на строительство в отношении объекта «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здание с помещениями административного и общественного назначения и подземная автостоянка по ... в ... ...» (далее - Объект) в ... ... по ... на предоставленном для строительства земельном участке, площадью xx га, кадастровый номер xx, в связи с чем суд приходит к выводу, что ответчик является застройщиком спорного строящегося объекта недвижимости.
По утвержденному проекту и основным технико-экономическим показателям проекта, 5-я блок-секция данного объекта включает в себя подземную автостоянку на 110 машиномест.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию xx от xx.xx.xxxxг. с изменениями, внесенными разрешением на ввод объекта в эксплуатацию xx от xx.xx.xxxxг., в эксплуатацию введена жилая часть 1 и 2 блок-секций Объекта
xx.xx.xxxxг. между юл1 и истицей был заключен договор участия в долевом строительстве xx, в соответствии с которым ответчик обязался передать в общую долевую собственность 1/110 долей подземной автостоянки в Объекте в отношении машиноместа, указанного в приложении xx xx в осях 5-6 АБ на отметке -6,600. Цена д оговора определена xx рублей в срок до xx.xx.xxxx года.
Исполнение обязательств истцом по данному договору документально подтверждена истицей и признается ответчиком..
Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
П.1.2. Договора xx участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxxг., установил, что срок передачи автостоянки Участнику долевого строительства по xx.xx.xxxxг. Данный срок истек.
Ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения условий договора по срокам строительства, при этом судом принимается во внимание, что ответчик не оспаривает исковые требования истца.
Кроме того, судом установлено, что на основании решения Арбитражного суда ... от xx.xx.xxxx года ответчик признан банкротом и в его отношении введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден .
Доводы истца о прекращении строительства подземной автостоянки подтверждаются письменными пояснениями представителя конкурсного управляющего , указавшего на то, что строительные работы не ведутся в связи с введением процедуры банкротства.
В связи с чем, суд приходит к выводу о правомерности утверждений истца о том, что у него имеются веские основании считать, что объект договора долевого участия ответчиком не будет возведен и передан ему и возникла угроза реализации объекта незавершенного строительства по долгам ответчика перед кредиторами в процессе банкротства, чем явно нарушаются законные права истца как потребителя на строительство и передачи ему доли в подземной автостоянке во исполнение условий договора.
К правоотношениям истца и ответчика по их правовой природе, применимы помимо специального закона xxФЗ, также и нормы, регулирующие договор строительного бытового подряда.
Согласно ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства - подземной автостоянки в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.
Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» xxФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Данные требования сторонами соблюдены.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.
Поскольку заключенный с истцом договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
С xx.xx.xxxx года по ст. 1-5,12 закона xxФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» xxФЗ, законодателем установлено, что у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.
Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что в эксплуатацию подземная автостоянка, расположенная в 5 блок-секции Объекта, как законченный строительством объект не сдана в договорные сроки с учетом прекращения строительных работ.
Суду представлены доказательства формирования земельного участка из земель поселений кадастровый номер xx с разрешенным использованием для строительства Объекта, что видно из представленной суду Проектной декларации.
Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130, 131, 133, 134 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный юл1 за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, Объект неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.
Поскольку специальным законом - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» xxФЗ от xx.xx.xxxxг. понятие незавершенного строительством объекта недвижимости не определено, поэтому к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям суд в силу положений п. 1 ст. 6 ГК РФ применяет сходные правовые нормы и отношения по аналогии закона, предусмотренные ст. 131, положений параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главы 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи, в части не противоречащей, но не урегулированной специальным вышеназванным законом xxФЗ от xx.xx.xxxxг.
Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.
В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.
При установленным судом фактических обстоятельств по делу суд приходит к выводу, что существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создают угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки, а введение в отношении застройщика строительства процедур банкротства - прекращение обязательственных правоотношений по строительству, и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 218, 729 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46, 35 Конституции РФ право требовать судебного признания за истцом права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика - гражданина пропорционально вложенных денежных средств в строительство, которое ответчиком (застройщиком) прекращено и подлежит консервации при возникновении угрозы невозможности окончания строительства застройщиком, т.к. у заказчиков - потребителей не имеется иного законного способа защиты своих нарушенных прав на вложенные в строительство денежные средства и возведенный на них объект незавершенного строительства от обращения на него взыскания по долгам застройщика перед другими кредиторами в случает объявления банкротства.
Принимая во внимание вышеустановленное, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и иных объектов, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших в строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, определена в договоре и подлежит передаче дольщику-потребителю.
В силу положений ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной…Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако фактически отказывается от его исполнения в связи с существенным нарушением условий по непрерывному, планомерному и своевременному строительству дома, прекращением строительства и объявления ответчика банкротом, возникновением реальной угрозы невозможности довести строительство жилого дома до его ввода в эксплуатацию и реализации возведенного на деньги истца объекта незавершенного строительства по долгам других кредиторов ответчика, требуя в судебном порядке признать права истца на идеальную долю в существующем объекте незавершенного строительства, созданном на денежные средства истца. Такой отказ допускается согласно положений ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей». При отказе от исполнения договора потребителя по вине исполнителя договор считается расторгнутым, а обязательственные отношения - прекращенными.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, прекращение в нем строительных работ более чем на 6 месяцев застройщиком, признания ответчика Арбитражным судом ... банкротом, полную оплату по договору истцом, факт невозвращения ему ответчиком вложенных по договору в строительство денежных средств, необходимость достройки дома и привлечения дополнительных денежных средств для выполнения проекта и возведения жилого дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ, поскольку введение процедуры банкротства в отношении ответчика, по мнению суда, свидетельствует о невозможности адекватного применения других способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом xxФЗ, т.к. при явной недостаточности денежных средств у ответчика, и суммы освоенных денежных средств на строительство подземной автостоянки в Объекте, ответчик явно не сможет в полной мере возместить всем дольщикам строительства все внесенные в строительство денежные средства, и тем более, возместить все убытки и проценты по вышеуказанному закону xxФЗ. В связи с чем, очевидно, что дольщики-потребители не смогут в полной мере реально защитить свое нарушенное право собственности на вложенные в строительство денежные средства, преимущественное право на передачу им результата строительства на вложенные ими денежные средства, а также право на полное возмещение убытков каким-либо иным законным способом.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору xx участия в долевом строительстве, с учетом сложившихся обстоятельств и явной недостаточности денежных средств у ответчика для достройки дома и ввода его в эксплуатацию, и право истца на признание за ним судом права собственности на приходящуюся на него и оплаченную долю в праве общей долевой собственности на существующий объект незавершенного строительства.
Согласно условий заключенного между истцом и ответчиком договора участия в долевом строительстве xx от xx.xx.xxxxг. истцу должно было быть передана 1/110 доли в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку в Объекте, что соответствует машино-месту xx в осях 5-6 А-Б на отметке -6,600, оплата за строительство которой полностью уплачена истцом ответчику по договору.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Учитывая изложенное, суд на основании договора xx участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxxг. признает за истцом право общей долевой собственности на 1/110 доли в существующем объекте незавершенного строительства - в подземной автостоянке (блок-секция xx) в «Многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здание с помещениями административного и общественного назначения и подземная автостоянка по ... в ... ...», расположенной по адресу: ..., ..., ... (строительный номер) на земельном участке с кадастровым номером xx, удовлетворяя заявленные исковые требования истца к ответчику.
Поскольку судом удовлетворены исковые требования истца о признании за ним права собственности на идеальную долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, поэтому в соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с ответчика юл1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при обращении в суд с иском в силу положений подпункта 4 пункта 2 ст. 333.36 НК РФ, исходя из стоимости доли в объекте незавершенного строительством, на которую за истцом признано право собственности за инвестиционный взнос xx рублей, что xx руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199,235 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Удовлетворить исковые требования Набоковой О.Н. к юл1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
Признать право собственности Набоковой О.Н. на 1\100 долей в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте -подземной автостоянке( блок секции xx) в «Многоэтажном жилом доме жилом доме с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здании с помещениями административного и общественного назначения и подземной автостоянке по ... (строительный номер), расположенного на земельном участке кадастровый номер xx
Взыскать с юл1 в местный бюджет государственную пошлину xx
рублей.
Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в течение 7 дней с момента получения решения
Решение может быть обжаловано на имя судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда в 10-дневный срока с момента изготовления в окончательном виде или с момента отказа судом в отмене заочного решения с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья А.Л. Сытик