решение по иску Ананьевой Л.Н. о возмещении имущественного ущерба, компенсации морального вреда

Дело № 2-3225/10Р ЕШ Е Н И ЕИменем Российской Федерации

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кожемякиной Б.Ю. к юр. лицу 1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Кожемякина Б.К. обратилась в суд с иском к юр. лицу 1 о признании за ней права собственности на ... долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный на земельном участке с кадастровым номером xx по адресу г. Новосибирск ... район ... (строительный номер).

В обоснование свих требований истец ссылается на то, что xx.xx.xxxx года он заключил с ответчиком как с застройщиком договор xx участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить жилой многоквартирный дом xx строительный (номер на генеральном плане) по ... в ... Новосибирска и предъявить его для приемки государственной приемочной комиссии в срок не позднее III квартала 2010 года, а после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать объект долевого участия в течение 6 месяцев по двухстороннему акту приема-передачи инвестору, но не позднее xx.xx.xxxx года. Договорным объектом долевого строительства указана двухкомнатная квартира xx, расположенная на 16 этаже в 1 подъезде, общей площадью по проекту 61,09 кв. м, жилой площадью по проекту 32,45 кв.м, площадь балкона 8,22 кв.метра. Стоимость объекта была обусловлена договором и составляет 2446 820 рублей. Договором также было предусмотрено согласование после обмеров БТИ уточнения общей площади квартиры и окончательные взаиморасчеты. Истец свои обязательства по оплате инвестиционного взноса выполнил до xx.xx.xxxx года. Однако, указывает, что строительство дома не ведется с января 2009 года и истец считает что, в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан ответчиком истцу, т.к. решением Арбитражного суда НСО от xx.xx.xxxx года в отношении ответчика введена процедура банкротства - конкурсное производство в связи с невозможностью удовлетворения требований одного из кредиторов, в связи с чем, истец предполагает, что по требованиям кредиторов обращение взыскания по долгам ответчика может быть обращено на объект незавершенного строительства, в связи с чем истец утратит как возможность получить квартиру, так и возвратить обратно свои денежные средства, которых у ответчика нет. В связи с чем, истец просит защитить его права как потребителя путем признания за ним права на долю в незавершенном объекте строительства в судебном порядке, соответственно вложенным в строительства денежным средствам истца.

Истец Кожемякина Б.К. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца - по доверенности Артемьев В.А. на удовлетворении настаивал.

Представитель ответчика - по доверенности Морозов А.В. в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором иск Кожемякиной Б.К. признал.

Суд, выслушав пояснения, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования Кожемякиной Б.К. обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судебным разбирательством установлено, что xx.xx.xxxx года ответчику юр. лицо 1 Мэрией г. Новосибирска в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке было выдано разрешение № Ru xx на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянка закрытого типа в ... г. Новосибирска ... на площади земельных участков 0,3408 га на срок до xx.xx.xxxx г. л.д. 15), в связи с чем, ответчик является застройщиком спорного строящегося объекта недвижимости.

По утвержденному проекту и основным технико-экономическим показателям проекта общая площадь квартир в доме запроектирована 8578,98 кв.м.общая площадь помещений общественного назначения по проекту 473,05 кв.м. состоящих из полезной площади магазина непродовольственных товаров 136,78 кв.м + 81 кв.м полезной площади нотариальной конторы + 46,09 кв.м помещений общественных организаций + 63,11 кв.м полезной площади парикмахерской + 62,76 кв.м полезной площади туристического бюро + 33,88 кв.м полезной площади аптечного магазина л.д. 16).

Приказом Администрации Октябрьского района № 1230-од от 23.09.2008 г. спорному объекту незавершенного строительства на земельных участках общей площадью 3408 га присвоен строительный адрес НСО, г. Новосибирск, ..., ... стр. л.д. 11)

xx.xx.xxxx г. между истцом как участником долевого строительства и ответчиком как застройщиком был заключен договор xx участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить жилой многоквартирный дом xx строительный (номер на генеральном плане) по ... в ... Новосибирска и предъявить его для приемки государственной приемочной комиссии в срок не позднее Ш квартала 2010 года, а после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать объект долевого участия в течение 6 месяцев по двухстороннему акту приема передачи инвестору, но не позднее xx.xx.xxxx года. Договорным объектом долевого строительства, подлежащим передаче истцу после постройки и приемки в эксплуатацию указана двухкомнатная квартира xx расположенная на 16 этаже в 1 подъезде, общей площадью по проекту 61,09 кв. м, жилой площадью по проекту 32,45 кв.м, площадь балкона 8,22 кв.метров. Стоимость объекта была обусловлена договором 2446 820 рублей. Договором также было предусмотрено согласование после обмеров БТИ уточнения общей площади квартиры и окончательные взаиморасчеты л.д. 4 -9).

Обязательства по внесению инвестиционного взноса по вышеуказанному договору в размере xx рублей истцом перед ответчиком надлежаще выполнены с оплатой по квитанции xx от xx.xx.xxxx года, что документально подтверждено суду вышеуказанной квитанцией л.д. 10).

Ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения условий договора по срокам строительства и продолжения строительства дома.

Более того, xx.xx.xxxx года решением Арбитражного судом НСО ответчик признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство л.д. 12-14).

Доводы истца о прекращении строительства на уровне нулевого цикла подтверждены в суде представителем ответчика и документально актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от xx.xx.xxxx г., из которого видно, что на 100% выполнены только земляные работы по котловану, на 100% выполнено свайное поле, и на 19,7 % выполнены железобетонные плиты фундамента, наружние стены, перекрытия даже не начинали выполняться л.д. 26-28), хотя с момента разрешения на строительства прошло более года, и явно, что за оставшиеся менее года до xx.xx.xxxx года договорные сроки с истцом дом не будет построен, т.к. не выполнен даже ни один этаж из запроектированных 16 этажей, на котором для истца должна быть построена на его денежный взнос квартира, тем более что денежных средств на строительство судя по определению Арбитражного суда НСО у ответчика явно недостаточно даже для погашения долгов кредиторов, и тем более на завершение строительства при введенной процедуре банкротства - конкурсное производство.

В связи с чем, суд приходит к выводу о правомерности утверждений истца о том, что у него имеются веские основании считать, что объект договора долевого участия ответчиком не будет возведен и передан ему в срок ответчиком и возникла угроза реализации объекта незавершенного строительства по долгам ответчика перед кредиторами в процессе банкротства, чем явно нарушаются законные права истца как потребителя на строительство и передачи ему жилой квартиры во исполнение договорных условий

К правоотношениям истца и ответчика по их правовой природе, применимы помимо специального закона № 214 ФЗ, также нормы, регулирующие договор строительного бытового подряда.

Согласно ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям предусмотренным законом и договором. До приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком передачи ему результата незавершенной работ…

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из закона «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства - жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком

Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Данные требования сторонами соблюдены.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, построив объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

С 31.03.2005 года по ст. 1-5,12 закона № 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ, законодателем установлено, что у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий ст. 35, 46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.

Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом, как законченный строительством объект не сдан, и явно не будет сдан в договорные сроки с учетом темпов строительства и прекращения строительных работ на нулевом цикле строительства фундамента по истечении половины обусловленного договора срока и проекта строительства в связи с недостаточностью денежных средств.

Суду представлены доказательства формирования земельного участка кадастровый номер xx с разрешенным использованием для строительства по ... многоэтажных жилых зданий секционного типа и автостоянок, что видно из представленных суду кадастровых планов. Данные земельные участки, как видно из Акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от xx.xx.xxxx года, подписанного комиссией с участием представителей Мэрии, Администрации Октябрьского района предоставлен на праве собственности юр. дица 1 для строительства 20 этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, автостоянкой закрытого типа по ..., и произведена государственная регистрация данного права. Проектная документация утверждена ГУАиГ xx.xx.xxxx г.

Поскольку специальным законом (законом № 214-ФЗ) понятие незавершенного строительством объекта недвижимости не урегулировано, к данным правоотношениям между истцом и ответчиком суд в силу ст. 6 п.1 ГК РФ применяет сходные правовые нормы и отношения по аналогии закона, предусмотренные ст. 131, положений параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главы 25 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы закона «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи, в части не противоречащей, но не урегулированной специальным законом № 214 «»Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

В силу п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства. По существу, это обозначает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создают угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки, а введение в отношении застройщика строительства процедур банкротства - прекращение обязательственных правоотношений по строительству, и возникновение у заказчика потребителя, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия, в силу ст. 12, 729, 218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий ст. 46, 35 Конституции РФ право требовать судебного признания его права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика - гражданина пропорционально вложенных денежных средств в строительство, которое застройщиком прекращено и подлежит консервации при возникновения угрозы невозможности окончания строительства застройщиком, т.к. у заказчиков - потребителей нет иного способа защиты своих нарушенных прав на вложенные в строительство денежные средства и возвещенный на них объект незавершенного строительства от обращения у него взыскания по долгам застройщика перед другими кредиторами в случае объявления банкротства.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку нет никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строитель свом объекта не влияет на объем прав будущего собственника - дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших с строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику потребителю к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам- дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной…Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако фактически отказывается от его исполнения в связи с существенным нарушением условий по непрерывному, планомерному и своевременному строительству дома, прекращением строительства и объявления ответчика банкротом, возникновением реальной угрозы невозможности довести строительство жилого дома до его ввода в эксплуатацию и реализации возведенного на деньги истца объекта незавершенного строительства по долгам других кредиторов ответчика, требуя в судебном порядке признать права истца на идеальную долю в существующем объекте незавершенного строительства, созданном на денежные средства истца. Такой отказ допускается ст. 28 закона ФЗ РФ «О защите прав потребителей». При отказе от исполнения договора потребителя по вине исполнителя договор считается расторгнутым, обязательственные отношения прекращенными.

Проанализировав представленные доказательства, состояние объекта незавершенного строительства, прекращение в нем строительных работ более чем на 6 месяцев застройщиком, объявления ответчика банкротом, полную оплату по договору истцом, факт невозвращения ему ответчиком вложенных сумм, необходимость достройки дома и привлечения дополнительных денежных средств для выполнения проекта и возведения жилого дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права (ст. 14 ГК РФ), поскольку введение процедуры банкротства в отношении ответчика свидетельствует о невозможности адекватного применения других способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом № 214-ФЗ, т.к. при явной недостаточности денежных средств у ответчика указанных в решении Арбитражного суда НСО от xx.xx.xxxx года, и суммы освоенных денежных средств на строительство спорного объекта незавершенного строительства по ... стр. Новосибирска, ответчик явно не сможет в полной мере возместить всем дольщикам строительства все внесенные в строительство денежные средства, и тем более, возместить все убытки и проценты по вышеуказанному закону № 214 ФЗ. В связи с чем, очевидно, что дольщики-потребители не смогут реально защитить свое нарушенное право собственности на вложенные в строительство денежные средства, преимущественное право на передачу им результата строительства на вложенные ими денежные средства, а также право на полное возмещение убытков каких иным законным способом.

В связи с вышеустановленным, и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст. 35, 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации Конституционного права на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе поставить вопрос о передаче ему в собственность результата незавершенной работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору xx участия в долевом строительстве с учетом сложившихся обстоятельств и явной недостаточности денежных средств у ответчика для достройки дома и ввода его в эксплуатацию, и право истца на признание за ним судом права собственности на приходящуюся на него и оплаченную долю в праве общей долевой собственности на существующий объект незавершенного строительства.

Согласно договора истца с ответчиком xx от xx.xx.xxxx года общая площадь двухкомнатной квартиры, причитавшейся истцу после завершения строительства xx (строительный), запроектированной на 16 этаже первого подъезда строящегося многоквартирного жилого дома по адресу ... г. Новосибирска, оплата за строительства которой полностью оплачен истцу ответчиком по договору, должна была составлять 61,09 кв.м., что видно из договора и приложения к нему xx.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Учитывая, что по рабочему проекту разделу «Основные технико-экономические показатели, сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений (офисов), не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в строящемся доме по адресу ... стр. должна составлять 8578,98 кв.м, общая площадь помещений общественного назначения запроектирована 473,05 кв.м (состоящих из полезной площади магазина непродовольственных товаров 136,78 кв.м + 81 кв.м полезной площади нотариальной конторы + 46,09 кв.м помещений общественных организаций + 63,11 кв.м полезной площади парикмахерской + 62,76 кв.м полезной площади туристического бюро + 33,88 кв.м полезной площади аптечного магазина).

Их соотношение в простой дроби будет составлять ... = ..., на вышеуказанную идеальную долю суд признает за истцом право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства - в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа, расположенный на земельном участке с кадастровыми номером ... по адресу г. Новосибирск, ... ... (строительный) на основании договора xx участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx года.

Ответчиком не доказано, что стоимость затрат на строительство вышеуказанной идеальной доли в существующем объекте незавершенного строительства больше размера внесенного инвестиционного взноса по договору с истцом, согласно бремени доказывания, возложенного на исполнителя работ по закону «О защите прав потребителей», т.к. потребитель лишен доступа к финансовой документации строительства и только на исполнителе лежит обязанность доказывания неполного исполнения договорных условий потребителем, иного размера стоимости объекта незавершенного строительства и процента выполненного объема и вложенных строительство денежных средств инвесторов.

Поскольку судом удовлетворены исковые требования истца о признании за ним права собственности на идеальную долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, поэтому в соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с ответчика юр. лица 1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец была освобождена при обращении в суд с иском, в силу положений ст. 333.36 НК РФ, в размере 6948 рублей 26 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Кожемякиной Б.Ю. к юр. лицу 1 о признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве, удовлетворить.

Признать право собственности Кожемякиной Б.Ю. на ... долей в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте - в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу г. Новосибирск, ... ... (строительный номер) на основании договора xx участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx года.

Взыскать с юр. лица 1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере ... рублей ... коп.

Решение может быть обжаловано в новосибирский областной суд в течение 10 дней..

Судья