Дело № 2-3573 / 10
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
17.09 2010г. г. Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе
председательствующего судьи Сытик А.Л.,
при секретаре судебного заседания Максимановой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нечаевой С.В. к юл1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
у с т а н ов и л :
Нечаева С.В. предъявила исковые требования к юл1 о признании за ней права собственности на xx доли в объекте незавершенного строительства по адресу ..., ..., строительный xx. В обоснование требований указала, что
xx.xx.xxxx г. между ней и юл2 был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по ..., xx в ... ... (адрес строительный), по условиям которого она оплатила ответчику инвестиционный взнос в размере xx рублей, а юл2 обязалось осуществить строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по указанному строительному адресу, и по окончании строительства передать истцу однокомнатную квартиру xx, при этом ответчик юл2 обязательства, принятые на себя договором, не исполнило, осуществив строительство только нулевого цикла. Объект незавершенного строительства представляет собой фундамент и часть подвального помещения. Доля истца посчитана исходя из объема вложенных денежных средств. Истец просит признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку иного способа защиты нарушенного права в настоящее время у неё не имеется, так как юл2 ликвидировано, при его ликвидации никому из инвесторов не были возмещены денежные средства, оплаченные им в виде инвестиционных взносов на строительство квартир, не была сформирована конкурсная масса в связи с отсутствием имущества на балансе организации.
В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежаще о судебном заседании. Подала заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель ответчика - юл1 - в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом..
Суд, оценив в совокупности представленные доказательства и обстоятельства дела в полном объеме удовлетворяет исковые требования истца к ответчику по следующим основаниям.
Судом установлено, что xx.xx.xxxx г. между истицей, ранее носившей фамилию xx и юл2 был заключен договор xx о долевом участии в строительстве жилого дома по ..., xx, в ... ... (адрес строительный), по условиям которого истец обязалась уплатить ответчику инвестиционный взнос в размере xx рублей, а юл2 обязалось в срок до четвертого квартала xx.xx.xxxx г. осуществить строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по указанному строительному адресу, и по окончании строительства передать истцу однокомнатную квартиру xx общей площадью 46,31 кв. метров, расположенную на 9 этаже указанного жилого дома.
Дополнительным соглашением от xx.xx.xxxx года изменен срок строительства на xx.xx.xxxx года.
Денежные обязательства по указанному договору истец выполнила, оплатив застройщику xx рублей, о чем свидетельствуют представленные истцом квитанции к приходным кассовым ордерам, справка от xx.xx.xxxx года юл2 и заключение юл3 от xx.xx.xxxx года.
В соответствии со ст.421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст.740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», исходя из назначения предмета строительства - жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.
Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон договора обязательств, а также учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения, и сумма предусмотренного договором инвестиционного вклада является оплатой созданной для истца однокомнатной квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе, содержит элементы договора строительного и бытового подряда, поскольку одна сторона оплачивает строительство объекта в виде квартиры, а другая сторона за плату осуществляет его строительство.
Правила ст.729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, на передачу ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.
В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Застройщик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.
Судом установлено, что строительство объекта, в том числе подлежащей передаче истцу по договору квартиры, осуществлено не было. Из акта осмотра объектов незавершенного строительства от xx.xx.xxxx года следует, что фактически выполнены следующие работы: земляные работы, устройство свайного поля, устройство монолитного железобетонного ростверка, устройство монолитных столбчатых железобетонных фундаментов, устройство стен подвала, т.е. частично выполнены работы нулевого цикла. Те же данные о текущем состоянии объекта незавершенного строительства изложены в соответствующем акте от xx.xx.xxxx года, утвержденном Главой Администрации Октябрьского района ....
Из Постановления Арбитражного суда ... от xx.xx.xxxx г. следует, что юл2 xx.xx.xxxx г. было признано банкротом, в отношении общества было открыто конкурсное производство, и xx.xx.xxxx г. определением Арбитражного суда ... конкурсное производство было завершено ликвидацией предприятия. Из того же Постановления видно, что в рамках конкурсного производства конкурсная масса не была сформирована в связи с отсутствием активов на балансе организации, расчеты с кредиторами произведены не были, реестр кредиторов был закрыт.
При рассмотрении настоящего гражданского дела и приходя к выводу о возможности удовлетворения иска о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства при расторгнутом договоре, суд учитывает следующее.
В настоящее время истец просит признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, поскольку юл2 ликвидировано, и строительство законсервировано, что является основанием возникновения у истца титульных прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В соответствии со ст.6 Федерального закона от xx.xx.xxxx г. xxФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», действовавшего в период заключения между истцом и ответчиком инвестиционного договора, предусмотрено право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
С xx.xx.xxxx г. введен в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» xxФЗ, в силу ст.ст.1-5 и ст.12 которого у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере, пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 729 ГК РФ, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720 ГК РФ), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Из договора, заключенного между истцом и застройщиком юл2 следует, что заказчиком строительства квартиры выступил истец, данную квартиру он создавал для себя, юл2 выступало в качестве подрядной организации по отношению к инвестору строительства.
Таким образом, исходя из совокупности указанных норм права, их правовой взаимосвязи, суд приходит к выводу, что заказчик строительства вправе потребовать передачи результата работ, в том числе и до окончания строительства, и в соответствии со ст. 9 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, истец вправе поставить вопрос о признании за ним права собственности на указанный объект.
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет никаких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.
В силу ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Договор между истцом и юл2 не расторгнут.
Судом установлено, что юл2 ликвидировано, без формирования списка кредиторов и без формирования конкурсной массы.
Следовательно, в связи с ликвидацией стороны юл2 обязательства по договору не исполнены, в настоящее время они прекращены в связи с ликвидацией должника, что предусмотрено ст. 419 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.), в связи с чем, истец лишена возможности расторгнуть договор и взыскать внесенные по нему денежные средства, так как взыскание невозможно.
Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако, суд приходит к выводу, что фактически договор не может быть исполнен в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчика, который, как указано выше, ликвидирован.
Следовательно, истец вправе поставить вопрос о передаче ей результата незавершенной работы. В данном случае взыскание компенсации произведенных затрат не требуется, так как работа оплачена заказчиком.
В настоящем споре не усматривается возникновения правопреемства от юл2 к иному субъекту гражданского оборота.
Поскольку судом установлено, что незавершенный строительством объект создан за счет всех инвесторов, заключивших в свое время договоры строительного подряда и оплатившие строительство, в том числе, и за счет средств внесенных на строительства истцом объект фактически существует, не реализован, правами иных, кроме инвесторов, лиц не обременен.
Таким образом, иск о признании за истцом вещного права заявлен правомерно.
Одним из условий признания права собственности на незавершенный строительством объект является создание его в соответствии с соблюдением закона, что прямо отражено в ст.218 ГК РФ.
При осуществлении строительства жилого дома юл2 была оформлена следующая разрешительная документация: ордер на выполнение работ по подготовке территории для строительства жилого дома, ордер на выполнение работ по устройству нулевого цикла, разрешение от xx.xx.xxxx года на выполнение строительно-монтажных работ по нулевому циклу жилого дома. Земельные участки площадью xx кв.м. с кадастровым номером xx и площадью xx кв.м. с кадастровым номером xx по ... в ... ... передавались по договору аренды от xx.xx.xxxx года xx юл2 для строительства многоэтажного жилого дома.
Судом также установлено, что строительство дома осуществлялось по проекту.
Тот факт, что объект незавершенного строительства расположен на земельных участках площадью xx кв.м. с кадастровым номером xx и площадью xx кв.м. с кадастровым номером xx, выделенных юл1 по договору аренды xx от xx.xx.xxxx г. юл2, подтверждается постановлением юл1 xx от xx.xx.xxxx г., актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта, в котором указано, в каком состоянии находится данный объект, и что он расположен на земельных участках с вышеназванными кадастровыми номерами, кадастровые номера присвоены данным земельным участкам и составлены кадастровые планы, что видно из документов, приобщенных к материалам дела, а также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда ... от xx.xx.xxxx г. по делу xx.
Таким образом, суд приходит к выводу, что строительство жилого дома осуществлялось юл2 на законных основаниях, с оформлением всех необходимых документов.
При решении вопроса, возможно ли признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, при создании лишь нулевого цикла строительства, суд учитывает, что была проведена оценка указанного незавершенного строительством объекта. По заключению специалистов юл3 от xx.xx.xxxx года, стоимость его по состоянию на xx.xx.xxxx г. составляла xx рублей, рыночная стоимость объекта на xx.xx.xxxx год составляла xx рублей, при общей сумме внесенных инвестиционных взносов 157 инвесторами xx рублей. Исходя из указанной стоимости и соотношения инвестиционных вкладов оценщиками рассчитаны доли всех инвесторов строительства, в зависимости от объема произведенного ими финансирования объекта незавершенного строи тельства, в т.ч. доля истца определена как 0,331 от 1 % при сумме оплаты xx рублей(л.д. 20), что в простой математической дроби равняется 331/100000 доли в объекте незавершенного строительства пропорционально доли истца по финансированию строительства в объеме остальных инвестиций инвесторов.
Свидетельством о заключении брака подтверждается перемена фамилии истца с xx на Нечаеву С.В. при регистрации брака xx.xx.xxxx года(л.д. 7).
Поскольку специальным законом - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» xxФЗ от xx.xx.xxxx г. понятие незавершенного строительством объекта недвижимости законодателем не определено, к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям суд, в силу положений п. 1 ст. 6 ГК РФ, применяет сходные правовые нормы и отношения по аналогии закона, предусмотренные ст. 131, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующими правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общими нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи, в части, не противоречащей, но не урегулированной специальным вышеназванным законом xxФЗ от xx.xx.xxxx г.
Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.
Также суд исходит из того, что поскольку, согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но при этом законодатель не дает понятия незавершенного строительством объекта, суд полагает, что к таким объектам относятся создаваемые в результате строительных работ объекты, с момента начала производства работ до сдачи объекта в эксплуатацию; момент начала производства работ также должен быть связан с созданием имущества, имеющим какое-либо материальное содержание. Исходя из того, что объект был оценен специалистом, определена его стоимость, суд приходит к выводу, что построенный нулевой цикл является имуществом и представляет собой объект незавершенного строительства, в связи с чем признание права на него возможно.
При этом, суд считает, что юл1 в спорных правоотношениях является надлежащим ответчиком, так как в настоящее время застройщик ликвидирован, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежит юл1 и относится к муниципальной собственности, следовательно, орган местного самоуправления в данном случае является надлежащим ответчиком. Более того, применяя по аналогии закона положения ст. 225,1151 ГК РФ, суд учитывает, что выморочное имущество( безхозяйное) недвижимое имущество переходит в муниципальную собственность. В связи с чем, при ликвидации застройщика юл2, возведенный ею объект незавершенного строительства, расположенный на муниципальных землях, при отсутствии инвесторов, оплативших строительство и претендующих на признание права собственности за ними, перешел бы в муниципальную собственность.
В связи с чем, юл1 является надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям, т.к. истцом заявлены требования о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный на муниципальном земельном участке, застройщик которого ликвидирован без правопреемства.
Кроме того, при разрешении данного спора суд принимает во внимание позицию, выраженную в письме юл1 xx от xx.xx.xxxx г., являющейся собственником указанных земельных участков, согласно которой в случае возникновения права собственности инвесторов (членов юл4) на доли в праве общей долевой собственности в объекте, незавершенном строительством, расположенном на муниципальном земельном участке указанным лицам земельные участки будут предоставлены в аренду по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.
В связи с чем, суд удовлетворяет законные и обоснованные истца к ответчику, и признает за истцом право собственности на 331\100000 доли в незавершенном строительстве объекте, поскольку это единственно возможный способ защиты нарушенного права истца от нарушений в результате действий ликвидированного застройщика юл2, необходимый для дальнейшего продолжения строительства и возникновения титульных прав истца на земельный участок, на котором расположен спорных незавершенный объект недвижимости.
Руководствуясь вышеустановленным и ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Нечаевой С.В. к юл1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.
Признать за Нечаевой С.В. право собственности на 331/100000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нулевой цикл жилого дома, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами xx, расположенных в ... ... по ...( строительный).
.Кассационная жалоба может быть подана через Октябрьский районный суд г. Новосибирска на имя судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения в окончательном виде.
Судья - А.Л. Сытик