Дело № 2-3857/10
З АОЧ Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
07 октября 2010 года г.Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
председательствующего Барейша И.В.,
при секретаре Комиссаровой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке заочного производства гражданское дело по иску Коровина Е.В., Михеевой Ж.Ю. к Ю.Л. 1» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л:
Коровин Е.В., Михеева Ж.Ю. обратились в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства, просят признать за ними право собственности на xx/837600 долей в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: г. ..., ..., ..., что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать xx квартире xx (строительный номер), расположенной в первом подъезде на 6 этаже 12-этажной жилого дома, общая площадь которой xx кв.м.
При этом истцы ссылаются на то, что xx.xx.xxxx г. постановлением Ю.Л.2 xx войсковой части xx был передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью xx,0 кв.м., расположенный по адресу: г...., ..., дом xx, кадастровый номер участка - xx. xx.xx.xxxxг. войсковой части xx было выдано разрешение xx на строительство многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями, с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земельном участке по ... в ... г...., застройщик является войсковая часть xx; xx.xx.xxxxг. между в/ч xx и Ю.Л. 1» был заключен договор на выполнение функций заказчика - застройщика, согласно которому последнее приняло на себя обязательство по строительству жилого дома по адресу: ..., согласно заключенному договору Ю.Л. 1» вправе привлекать денежные средства инверсоров для строительства; xx.xx.xxxxг. между истцами и Ю.Л. 1» был заключен договор xxББ об инвестиционной деятельности, предметом которого является участие сторон в строительстве жилого дома по адресу: г.Новосибирск, ..., ..., дом xx, истцы принимают участие в строительстве путем финансирования трехкомнатной квартиры xx (строительный номер), расположенной на 6 этаже 12-этажного жилого дома, общая площадь которой xx кв.м., ответчик в свою очередь на основании п.2.4 договора осуществляет строительство дома в срок до xx.xx.xxxxг. и передает истцам вышеуказанную квартиру в собственность. Условиями договора предусмотрен объем инвестирования за указанную квартиру, который составляет xx руб., которые истцы обязаны внеси в полном объеме до xx.xx.xxxxг. При определении доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, истец исходит из соотношения площади квартиры и площади жилого дома.
Истец Коровин Е.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил в суд заявление, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие л.д. 39).
Истец Михеева Ж.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика Ю.Л. 1» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил в суд возражения, в которых пояснил, что между Ю.Л. 1» и истцами xx.xx.xxxxг. был заключен договор xxББ об инвестиционной деятельности, предметом которого было финансирование строительства трехкомнатной квартиры xx (строительный), площадью xx кв.м, расположенной в первом подъезде на шестом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ..., ... xx (строительный). Согласно условиям договора Ю.Л. 1» должно было выполнить строительно-монтажные работы в срок до xx.xx.xxxx г. и передать квартиру по акту приема-передачи истцам. До настоящего времени вышеуказанные работы не выполнены, квартира истцам не передана. Обязанность оплатить инвестиционный взнос истцами исполнена, инвестиционный взнос оплачен в полном объеме. Сумма инвестиционного взноса составляет xx руб.
Однако в своих возражениях ответчик ссылается на то, что истцами неправильно определена доля в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте. Считает, что при определении доли, на которую должно быть признано право собственности, следует исходить из соотношения площади квартиры и площади жилого дома. Согласно технико-эксплуатационных показателей, содержащихся в экспертном заключении рабочего проекта общая площадь дома, в том числе полезная площадь административной части (1836 кв.м) и общая площадь квартир (8376,6 кв.м) составляет 10212,6 кв. м. Соответственно доля, на которую необходимо признать за истцами право собственности составляет xx / 1021260 л.д.40).
Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что xx.xx.xxxxг. между Ю.Л. 1» (заказчик) и Коровиным Е.В. и Михеевой Ж.Ю. (инвестор) был заключен договор xxББ об инвестиционной деятельности (договор), в соответствии с п.1.2 договора, установлены доли участия, а именно xx/10 доли Коровина Е.В., xx/10 доли Михеевой Ж.Ю., кроме того, п.1.2. договора предусмотрено, что на таких же условиях им будет принадлежать и результат исполнения договора (если указанные лица не установят дополнительного иного) в каком бы выражении не производился учет (в процентном, долевом или натуральном) л.д.13-15).
Так же согласно условий договора, инвестор обязуется передать заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства жилого дома, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и по окончании действия договора передать инвестору квартиру с балконом (лоджией) соответствующей площади.
Объектом инвестиционной деятельности является жилой дом, расположенный по адресу: г.Новосибирск, ..., ..., кадастровый номер земельного участка xx (адрес строительный и впоследствии может быть изменен) (п.1.5 договора).
Согласно п.2.6 договора заказчик - Ю.Л. 1» после сдачи дома в эксплуатацию обязался передать инвестору Коровину Е.В. и Михеевой Ж.Ю. для регистрации в собственность квартиру общей площадью xx кв.м. с балконом (лоджией) площадью xx кв.м., расположенную на xx этаже объекта в срок до xx.xx.xxxxг.
На основании заключенного между сторонами дополнительного соглашения xx к договору xxББ об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxxг. от xx.xx.xxxxг. изменен срок выполнения работ - до xx.xx.xxxxг. л.д.18).
Размер инвестиционного взноса определен сторонами в п.4.1 договора и составляет xx руб. л.д.14).
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истцов, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцами был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада xx руб. Михеева Ж.Ю., Коровин Е.В. (инвесторы) исполнили в полном объеме, при этом инвестор Коровин Е.В. исполнил свои обязательства в части внесения инвестиционного вклада в размере xx рублей, что соответствует xx/10 доли объекта инвестиционной деятельности, а инвестор Михеева Ж.Ю. исполнила свои обязательства в части внесения инвестиционного вклада в размере xx рублей, что соответствует xx/10 доли объекта инвестиционной деятельности, что подтверждается платежными поручениями (19,20,21,22,23,24), а так же справками от xx.xx.xxxxг. Ю.Л. 1 о внесении платежей по договору об инвестиционной деятельности xxББ от xx.xx.xxxxг. л.д.25,26).
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по ... (стр.) в ... г.Новосибирска от xx.xx.xxxxг. земляные работы выполнены на 100%, фундамент - 100%; наружные и внутренние стены монолитные ниже отметки 0,000 - 100%, выше отметки 0,000 - кирпичные: до 10 этажа - 71%, монолитные пояса - 83%; перегородки кирпичные - 72,4%, Сибит - 55%; перекрытия и покрытия ниже отметки 0,000 монолитные железобетонные - 100%, железобетонные многопустотные плиты - 68%, монолитные ж/б участки - 60%, кровля - нет, окна и балконные двери - 7,5%, двери входные трудносгораемые - нет, полы - нет, наружная отделка - нет, внутренняя отделка - нет, благоустройство территории - нет, внутренние инженерные сети - нет, наружные инженерные сети теплотрасса - 67%, водопровод - 67%, канализация - 100%, электроснабжение - нет л.д.31-33/.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте - жилой дом по адресу: г.Новосибирск, ..., ..., в котором расположена спорная квартира истцов, полностью выполнены: фундамент, наружные и внутренние стены ниже отметки 0,0, перекрытия и покрытия ниже отметки 0,0; канализация, другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекте.
Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства - жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.
Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.
Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании постановления Ю.Л.2 xx от xx.xx.xxxxг. войсковой части xx был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью xx кв.м., расположенный по адресу: г.Новосибирск, ..., ..., ..., кадастровый номер земельного участка - xx, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним xx.xx.xxxxг. сделана запись регистрации xx л.д.7).
xx.xx.xxxx года Войсковой частью xx было получено разрешение на строительство xx нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земель ном участке по ... в ... г.Новосибирска л.д.8).
xx.xx.xxxx года между войсковой частью xx и Ю.Л. 1» был заключен договор на выполнение функций заказчика застройщика, по условиям которого Ю.Л. 1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика- застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: ..., создаваемому на земельном участке с кадастровым номером - xx, правообладателем которого является войсковая часть, со сроком окончания работ до xx.xx.xxxxг. л.д.9-11).
Соглашением к договору на выполнение функций заказчика-застройщика от xx.xx.xxxxг., заключенному xx.xx.xxxxг. между войсковой частью xx и Ю.Л. 1» срок окончания работ по строительству объекта был перенесен на xx.xx.xxxx года л.д.12).
Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130,133,134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный Ю.Л. 1» за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истцов, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.
При рассмотрении дела суд руководствуется ст.131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.
Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.
В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.
При установленных судом фактических обстоятельствах по делу, суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 729,218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46,35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших в строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, полную оплату по договору истцом, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истцов по договору xxББ об инвестиционной деятельности.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком Ю.Л. 1» не исполнены, что сторонами не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцам для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
Согласно условий заключенного между истцами и ответчиком договора xxББ об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxxг. общая площадь xx квартиры, подлежащей передаче ответчиком истцам после завершения строительства xx (строительный), запроектированной на 6 этаже первого подъезда строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: г.Новосибирск, ..., ..., оплата за строительство которой полностью уплачена истцами по договору, должна была составлять xx кв.м., что следует из указанного договора и приложения к нему xx. При этом судом установлено, что договором об инвестиционной деятельности и уплаченным истцами инвестиционным взносом установлены доли участия сторон в инвестировании строительства, а именно xx/10 доли за истцом Коровиным Е.В. и xx/10 доли за истцом Михеевой Ж.Ю. от общей площади объекта инвестирования по договору.
В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Истцами представлен расчет доли - xx/837660, составляющей соотношение площади квартиры и общей площади квартир жилого дома.
Вместе с тем, суд не принимает указанный расчет истцов, при этом, исходит из следующего.
Согласно технико-эксплуатационным показателям, приведенным в рабочем проекте жилого дома л.д. 30) общая площадь квартир составляет 8376, 6 кв.м., административной части здания - 1 836, 0 кв.м.
Суд считает необходимым при расчете доли учесть сумму общей площади всех жилых и нежилых помещений (офисов), не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в строящемся доме, которая составляет 10 212, 6 кв.м.
При таких обстоятельствах, суд исходит из заявленных истцами Коровиным Е.В. и Михеевой Ж.Ю. требований о признании за ними (без выделения доли каждого истца) права собственности на долю xx, приходит к выводу о том, что за истцами должно быть признано право на xx/1021260 доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.
Следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять xx/ 10212,6 = xx/1021260 поэтому на вышеуказанную идеальную долю на основании договора xxББ об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxxг. суд признает за истцами Коровиным Е.В. и Михеевой Ж.Ю. право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства - в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: г.Новосибирск, ..., ... (строительный). При этом судом учитывается право требования истцов на передачу им результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования истцов о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
В тоже время, исходя из акта о текущем состоянии не завершенного строительством объекта, суд приходит к выводу о том, что в настоящее время у суда нет оснований для удовлетворения требований истцов в части указания на соответствие идеальной доли истцов трехкомнатной квартире xx, расположенной в первом подъезде на шестом этаже 12-этажного жилого дома по ..., ... г.Новосибирска. При этом, суд исходит из следующего.
Установлено, что объекты недвижимости, как квартиры в указанном жилом доме, еще не существуют и не созданы, в том числе, и спорная квартира xx. Решение суда не может быть постановлено лишь на ничем не доказанном предположении о том, что строительство объекта будет завершено в полном соответствии с проектом и дом будет достроен в запроектированном виде.
Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчика расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцами при подаче иска в суд в пользу Коровина Е.В. в размере xx руб. xx коп., в пользу Михеевой Ж.Ю. xx руб. xx коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233-235, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Коровина Е.В., Михеевой Ж.Ю. к Ю.Л. 1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить частично.
Признать за Коровиным Е.В., Михеевой Ж.Ю. право собственности на xx/1021260 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по ... (строительный), расположенный на земельном участке кадастровый номер xx.
Взыскать с Ю.Л. 1» в пользу Коровина Е.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере xx рублей xx копеек, в пользу Михеевой Ж.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере xx рублей xx копеек.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий
Копия верна
Судья