Дело № 2-3738/10Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
28 сентября 2010 года г.Новосибирск
Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Зверинской А.К.,
при секретаре Веркошанской А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Линке О.А. к Лыхину А.С. и Лыхиной О.Н., о взыскании задатка в двойном размере,
У С Т А Н О В И Л:
Линке О.А. обратилась в суд с указанным иском, просит взыскать с ответчиков в пользу истца сумму задатка в двойном размере xx,xx руб., расходы по оплате госпошлины, мотивируя тем, что xx.xx.xxxxг. она с ответчиками заключила предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., ...5, принадлежащей Лыхину А.С., одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи истец передал ответчику задаток в сумме xx руб. Условия предварительного договора предусматривают, что основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее xx.xx.xxxxг., однако в установленный срок основной договор купли-продажи по вине ответчика заключен не был, который не узаконил перепланировку продаваемой квартиры; xx.xx.xxxxг. была заявлена претензия с требованием о возврате задатка в сумме xx,xx руб., либо согласовании новой цены (стоимости) квартиры, данная претензия была оставлено ответчиком без ответа. В телефонном разговоре ответчик обещал вернуть задаток после продажи квартиры, квартира была продана ответчиком xx.xx.xxxxг., однако до настоящего времени задаток истцу не возвращен.
Истец в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель истца ФИО5, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик Лыхин А.С. о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия, а также письменные возражения, в которых указал, что xx.xx.xxxxг. ответчик Линке О.А. подписала предварительный договор, в соответствии с п. 1.1. которого обязалась приобрести принадлежащую ему квартиру по цене xx,xx руб. На момент подписания предварительного договора ответчица работала риэлтером в агентстве недвижимости ЮЛ1 Сотрудники ЮЛ1 оказывали ей услуги по подготовке документов для заключения договора купли-продажи квартиры, с этой целью была выдана доверенность на имя сотрудницы Агентства недвижимости ФИО6 В соответствии с условиями предварительного договора сделка должна была состояться не позднее xx.xx.xxxxг., на указанном сроке настояла ответчица, предварительно ознакомившись с документами и заверив, что узаконивание перепланировки не займет много времени. При этом ответчице было известно, что ему были нужны деньги на строительство дома. Более того Линке О.А. не возражала, чтобы деньги переданные ею по предварительному договору, были переданы его жене и пошли на оплату строительных материалов, а не хранились в агентстве недвижимости. В конце августа 2008 года сотрудница агентства ФИО6 заверила, что перепланировка ею узаконена и они могут продать квартиру, однако Линке О.А. попросила подождать с заключением договора купли-продажи квартиры, сославшись на отсутствие денег, она предложила заключить договор купли-продажи с тем условием, что она отдаст только часть денег, а оставшуюся часть - позже. Данные условия Лыхина А.С. не устроили, но он согласился подождать около двух недель, пока у Линке О.А. на руках не будет вся сумма. В обещанный срок Линке О.А. попросила подождать еще несколько недель. Лыхин А.С. обратился в агентство недвижимости и попросил найти другого покупателя на квартиру за ту же цену, но сотрудница агентства недвижимости ФИО6 и Линке О.А. предложили вариант, который «подходит» всем, Лыхину А.С. было предложено не расторгать предварительный договор, поскольку Линке по ее словам ждала поступления денег, но пообещали продать ее квартиру потенциальному покупателю, т.е. если бы у Линке еще не было денег, то квартира была бы продана ему, после получения денег за квартиру в сумме xx,xx руб., Лыхин А.С. отдал бы Линке xx,xx руб. За все время ответчица ни разу не предложила расторгнуть предварительный договор, а напротив настаивала на том, что ей очень понравилась квартира и она заинтересована в ее покупке. Прошло еще несколько месяцев, но никто из потенциальных покупателей ни разу не пришел посмотреть квартиру, ФИО6 ее успокаивала и говорила о том, что покупателей нет в связи с новогодними праздниками, о том, что квартира не выставлена на продажу и не предлагается ни кому она не ни разу не сказала.
В конце февраля 2009 года ответчики Лыхины получили претензию Линке, из которой следовало, что Лыхин А.С. должен был ей продать квартиру на 20-25% дешевле, т.е. за xx,xx либо вернуть ей деньги. Поскольку Линке в одностороннем порядке отказалась от исполнения своих обязательств Лыхин А.С. пытался забрать свои документы из агентства недвижимости, чтобы продать свою квартиру, но оригиналы документов не были возвращены. Несколько месяцев понадобилось для того, чтобы получить дубликаты. В июне 2009 года продал квартиру xx,xx руб., поскольку к тому моменту ее стоимость снизилась.
Лыхин А.С. утверждает, что он условия предварительного договора не нарушал, передал все оригиналы документов на квартиру в агентство недвижимости, своевременно оплачивал все необходимые расходы, никак не препятствовал подготовке документов, сделка не состоялась по вине Линке О.А. в связи с отсутствием у последней денежной суммы л.д. 51-52/.
Ответчик Лыхина О.Н., ее представитель ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме.
Представитель третьего лица ЮЛ1 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.
Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные суду доказательства, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что xx.xx.xxxxг. между истцом Линке О.А., с одной стороны, и ответчиками Лыхиным А.С., Лыхиной О.Н., с другой, был заключен предварительный договор, в соответствии с условиями которого ответчики обязались продать 1-комнатую квартиру, расположенную на 2 этаже, панельного дома, находящегося по адресу: ..., ...5, стоимостью xx,00 руб., а истец в свою очередь обязалась купить данную квартиру у ответчиков л.д. 9-10/.
На момент заключения указанного договора собственником квартиры xx дома xx по ... в ... являлся Лыхин А.С., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права л.д. 11/.
Во исполнение условий предварительного договора от xx.xx.xxxxг. Линке О.А. передала ответчикам денежные средства в размере xx xx руб., полагая данную сумму переданной в качестве задатка.
Факт получения суммы в размере xx руб. не оспаривался сторонами в ходе рассмотрения дела по существу, подтверждается распиской в получении денег л.д. 10 оборот/.
Между тем, ответчик Лыхина О.Н. не согласилась с правовой природой переданных денежных средств, считая, что данная сумма xx руб. является авансом, а не задатком.
Срок подписания основного договора был определен сторонами 03.09.2008г. (п. 2.3.5).
В силу п. 5.9 предварительного договора договор может быть продлен до момента готовности документов, но не более чем на два месяца, расчет может быть произведен ранее назначенного срока л.д. 10/.
20.02.2009г. Линке О.А. направила в адрес ответчиков претензию, в которой указала, что обязательства ответчиков по предварительному договору не исполнены в связи с тем, что задержка заключения договора купли-продажи произошла по их вине, за это время произошло снижение цен на квартиры на 20-25%, с учетом этого просила в течение 5 дней с момента получения претензии согласовать с ней новую стоимость квартиры, либо возвратить сумму задатка в размере xx руб. л.д. 13/.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (ч.5 ст.429 ГК РФ).
В силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По своей правовой природе в соответствии с положениями ст.421,429 ГК РФ вышеуказанный договор следует считать предварительным договором купли-продажи квартиры, по которому стороны обязались заключить основной договор не позднее срока, указанного в нем.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истец утверждает, что нарушение сроков заключения основного договора произошло по вине ответчика Лыхина А.С., который своевременно не узаконил перепланировку квартиры.
Ответчики в свою очередь утверждают о том, что задержка заключения основного договора была вызвана тем, что третье лицо ЮЛ1 своевременно не оформило документы по перепланировке квартиры, а также по причине отсутствия у истца необходимой суммы денег.
Представитель третьего лица агентства недвижимости ЮЛ1 ФИО6 пояснила суду, что xx.xx.xxxx года ей была выдана доверенность от Лыхина А.С. на представление его интересов в суде, xx.xx.xxxx года ею было подано исковое заявление на сохранение квартиры в перепланированном состоянии.
Согласно решения Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 23.01.2009г. был удовлетворен иск Лыхина А.С. к мэрии ..., администрации ... ... о сохранении квартиры xx в доме xx по ... в ... в перепланированном состоянии л.д.49-50/.
Из ответа ЮЛ2 от xx.xx.xxxxг. следует, что за получением технических документов на квартиру по адресу: ..., ...5 обращался Лыхин А.С.: xx.xx.xxxxг. был составлен договор xx на выполнение следующих - работ - выдача технического паспорта на квартиру по данным последней инвентаризации от xx.xx.xxxxг., изготовление кадастрового паспорта и выписки из РОК. Документы получены заказчиком xx.xx.xxxxг. л.д. 75/.
В силу п. 2.2.1 предварительного договора купли-продажи от xx.xx.xxxxг. в обязанности продавца входит подготовка всех необходимых для оформления сделки документов (в том числе и документов БТИ).
Проверяя доводы сторон о нарушении сроков заключения основного договора купли-продажи, с учетом приведенных доказательств, анализа условий предварительного договора от xx.xx.xxxxг., суд приходит к выводу, что обязанность по утверждению перепланировки квартиры лежала на ответчике Лыхине А.С.
Ссылки ответчиков на то, что оформлением перепланировки занималось агентство недвижимости ЮЛ1 не могут служить основанием для освобождения Лыхина А.С. и Лыхиной О.Н. от исполнения обязанностей по предварительному договору перед истцом, доводы ответчика о том, что основной договор не был заключен в связи с отсутствием у покупателя денежных средств ни чем не подтвержден.
Таким образом, судом установлено, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с невыполнением продавцом условий предварительного договора по подготовке документов необходимых для совершения сделки.
При определении правовой природы переданной денежной суммы от покупателя продавцам квартиры в размере xx рублей, суд принимает во внимание следующее.
В соответствии со ст.ст.380,381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Исходя из п. 3 ст. 380 ГК РФ, предусматривающей, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.
Согласно ст. 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Основной договор купли-продажи квартиры, в счет которого были истцом были уплачены xx рублей, заключен не был (в установленном законном порядке зарегистрирован не был), в связи с чем, положения п. ст. 380 ГК РФ не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из указанного предварительного договора.
В данном случае, учитывая, что основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, выплаченная истцом сумма в размере xx,xx не является задатком, поскольку не относится к мерам обеспечения обязательства.
Анализируя содержание предварительного договора от xx.xx.xxxxг. и исходя из п.3 ст. 380 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что сумма, уплаченная Линке О.А. в счет причитающихся по договору платежей в размере xx рублей, является не задатком, а авансом.
При таких обстоятельствах, учитывая, что основной договор купли-продажи не был заключен суд приходит к выводу о взыскании с продавцов денежной суммы в размере xx рублей, полученной от покупателя.
В соответствии со ст.ст. 98, 101 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере xx рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98,100,194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Линке О.А. к Лыхину А.С. и Лыхиной О.Н., о взыскании задатка в двойном размере, удовлетворить частично.
Взыскать с Лыхину А.С. и Лыхиной О.Н. сумму аванса в размере xx рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере xx рублей, солидарно.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья А.К.Зверинская