Дело № 2-2257/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«17» декабря 2010 годаг. Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Зверинской А.К.,
при секретаре Комиссаровой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пахолковой Н.Г. и Пахолковой О.И. к ЮЛ1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении записи о праве собственности и признании права общей долевой собственности на имущество,
У С Т А Н О В И Л :
Пахолкова Н.Г. и Пахолкова О.И. обратились в суд с иском к ЮЛ1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении записи о праве собственности и признании права общей долевой собственности на имущество, мотивируя следующим, они являются собственниками <адрес> в <адрес>, на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между ними и ЮЛ2 от ДД.ММ.ГГГГ, а также акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ3 был утвержден акт государственной комиссии на приемку в эксплуатацию 4-х этажного сблокированного жилого дома со встроено-пристроенными магазином и офисом по <адрес>. Управление домом осуществляет ЮЛ4 ДД.ММ.ГГГГ в связи с переизбранием правления ЮЛ4 состоялось общее собрание членов ЮЛ4, на котором они узнали, что здание ИТП ( индивидуальный тепловой пункт ), по <адрес> находится в собственности ЮЛ1 Согласно положений жилищного и гражданского законодательства собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, помещения в которых находятся инженерные коммуникации, иное оборудование обслуживающее более одного помещения в данном доме, находящееся в данном доме или за его пределами. Спорное имущество, индивидуальный тепловой пункт, который представляет собой отдельно стоящие помещение в котором размещено оборудование для подачи горячей воды и отопления в указанный дом, по своему назначению является общим имуществом, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Однако в нарушения положений закона ЮЛ1 зарегистрировало за собой право собственности на часть общего имущества в доме, индивидуальный тепловой пункт. На основании положений ст. 301 и 302 ГК РФ истцы ставят вопрос об истребовании имущества из чужого незаконного владения у ответчика.
В судебное заседание истцы не явились, их представитель поддержал исковые требования.
Представитель ответчика иск не признал и пояснил, что ЮЛ1 является собственником теплового пункта, как отдельно стоящего помещения на основании договора купли-продажи имущества с торгов, т.е. они являются добросовестными приобретателями имущества, не оспаривают право общей долевой собственности всех собственников помещений в доме на оборудование, расположенное внутри теплового пункта, однако само спорное имущество, представляет собой отдельно стоящее здание, которое не может являться общим имуществом всех собственников помещений в доме, кроме того, в настоящее время этот пункт уже является не индивидуальным а центральным, т.е. в нем согласовано размещение оборудования предназначенного для подачи тепла и горячей воды не только к дому №. Владение ЮЛ1 спорным имуществом является законным, поскольку приобрело общество имущество на торгах в предусмотренном законом порядке. Истцы же ни когда собственниками данного имущества не являлись, ИТП было приобретено у ЮЛ2 Кроме того, истцы пропустили срок исковой давности, так как о том, что ИТП находится в собственности ЮЛ1 было известно сразу, так часть жильцов еще в 2003 году подавали иск в суд об истребовании имущества и не знать об этом истцы не могли поскольку в доме квартир не много и все собственники между собой общаются, не могли они об этом не знать и в том числе потому что не несли ни каких затрат на содержание этого имущества.
Представитель истцов заявил ходатайство о восстановлении срока исковой давности по той причине, что о том, что право собственности на ИТП зарегистрировано за ответчиком истцы узнали на общем собрании членов ТСЖ в марте 2009 года, о ранее состоявшихся процессах в суде по искам относительно спорного имущества они не знали, кроме того им в счет оплаты содержания общего имущества выставлялись ТСЖ счета за содержание ИТП, в связи с чем они полагали, что несут указанные затраты на содержание общего имущества в доме в том числе и ИТП.
Представители третьего лица, ЮЛ4 пояснили, что, в связи со сменой председателя ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание членов ЮЛ4, на котором обсуждались вопросы связанные с истребованием ИТП из владения ЮЛ1 на котором присутствовала Пахолкова Н.Г., по проекту тепловой пункт был запланирован как индивидуальный, предусмотренный только для обслуживания <адрес>, ни каких разрешений на подключение других объектов собственники дома не давали, дом в 2000 году был передан ЮЛ4 по акту от застройщика, в котором было указанно, что строительство было осуществлено согласно проекту, а ИТП был запроектирован изначально для обслуживания данного дома. В настоящее время ЮЛ1 препятствует свободному доступу в здание ИТП для обслуживания оборудования находящегося в нем. Ранее ТСЖ действительно выставляло счета жильцам дома об оплате за содержание здания ИТП, поскольку ответчик требовал с ЮЛ4 оплату за содержание ИТП.
Представитель третьего лица, ЮЛ2, пояснила, что они являлись застройщиками <адрес>, здание ИТП, в котором располагалось оборудование для теплоснабжения и подачи горячей воды к дому № было изначально запроектировано и не являлось предметом отдельного договора подряда, т.е. было выстроено за счет денежных средств всех дольщиков, право собственности за ЮЛ2 было зарегистрировано УФРС по НСО на основании Постановления ЮЛ3 об утверждении акта государственной комиссии на приемку в эксплуатацию жилого <адрес>, считает что, регистрация права собственности ЮЛ2 на ИТП является незаконной, поскольку данное имущество принадлежит всем собственникам помещений в доме как их общее имущество, предназначенное для обслуживания всего дома в целом.
Представитель третьего лица, Фурсовой Т.А. в судебном заседании пояснил, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как Фурсова также является собственником квартиры в <адрес>, на данное имущество не претендует, подтверждает тот факт, что все в доме знали о том, что здание ИТП принадлежит ответчику, не желает нести какие либо затраты на содержание ИТП, кроме того, она является застройщиком прилегающей территории и объект должен быть запитан от данного ИТП, в связи с чем признание права собственности на данное имущество за истцами и другими собственниками квартир в доме влечет за собой возникновение убытков у нее как у застройщика.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле и изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.
Истцы Пахолковы являются собственниками <адрес>, о чем свидетельствуют договор о долевом участии в строительстве, а также свидетельства о государственной регистрации права.
Собственником здания ИТП является в настоящее время ЮЛ1 что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из представленных документов из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО, право собственности ЮЛ2 было зарегистрировано на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, Постановления ЮЛ3 об утверждении данного акта № от ДД.ММ.ГГГГ и Постановления ЮЛ3 № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в Постановление №, при этом в Постановлении № указано, что принять в эксплуатацию жилой дом с отдельно стоящими трансформаторной подстанцией и индивидуальным тепловым пунктом, выстроенным ЮЛ2 за счет средств дольщиков – юридических и физических лиц, а Постановлением № внесены изменения в содержание текста Постановления №, в части за счет каких средств выстроен объект и указано только выстроенного ЮЛ2 данные документы послужили основанием для проведения регистрации права собственности за ЮЛ2 который осуществлял функции застройщика. В дальнейшем указанное имущество было реализовано с торгов ЮЛ1, о чем представлены соответствующие документы: Постановление о наложении ареста, акт описи и ареста имущества, протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества, протокол заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества, платежные поручения об оплате за реализованное имущество.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
С 2005 года действует ЖК РФ которым предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из представленного суду проекта на строительство жилого <адрес>, следует, что проект был разработан ЮЛ5 из части проектной документации касающейся плана сетей видно, что запроектирован был отдельно стоящий индивидуальный тепловой пункт.
Из акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, Постановления ЮЛ3 об утверждении данного акта № от ДД.ММ.ГГГГ и Постановления ЮЛ3 № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в Постановление №, видно, что окончен строительством и сдан в эксплуатацию жилой дом с отдельно стоящим индивидуальным тепловым пунктом.
Из представленных документов следует, что индивидуальный тепловой пункт был запроектирован как отдельно стоящее здание с размещением в нем оборудования предназначенного для подачи горячей воды и тепла к дому № по <адрес>.
Из договора о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, заключенного между ЮЛ2 и истцами следует, что стороны договорились о долевом участии дольщика в строительстве жилого дома по <адрес>, дольщик обеспечивает долевое финансирование строительства жилого дома, а заказчик организует работу по строительству жилого дома по <адрес> в соответствии с рабочим проектом, строительство ведется по согласованному и утвержденному проекту, разработанному ЮЛ6
Как пояснила, представитель ЮЛ2 отдельного договора на строительство ИТП не было, из документов, предоставленных для регистрации права собственности ЮЛ2 на ИТП также не предоставлялось такого договора, не предоставлялись так же платежные документы, свидетельствующие о финансовых затратах ЮЛ2 на строительство ИТП, таким образом, поскольку со финансирование строительства жилого дома со всеми его коммуникациями осуществлялось дольщиками, суд приходит к выводу, что данный объект был выстроен за их счет, не являлся предметом отдельного договора строительного подряда.
По своему функциональному назначению спорный объект является общим имуществом всех собственников помещений в доме поскольку предназначен для обслуживания всего дома в целом, здание ИТП представляет собой отдельно стоящее здание с расположенным в нем оборудованием для подачи тепла и горячей воды к дому №, что видно из представленных технических документов, пояснения ответчика о том, что оборудование является общим имуществом всех собственников помещений в доме и они этого не оспаривают, а здание ИТП, как отдельно стоящий объект без оборудования не является общим имуществом суд считает необоснованными, так здание ИТП по своему назначению предназначено для размещения в нем оборудования для подачи горячей воды и отопления в жилой <адрес>, и ни для каких иных целей использоваться не может, в связи с чем, представляет собой единый имущественный комплекс в виде помещения и оборудования в нем расположенного, что и было запроектировано изначально при строительстве дома, что соответствует требованиям СНиП 2.04.07-86 Тепловые сети, в котором указано, что оборудование для подачи горячей воды и тепла ( тепловые пункты ) могут располагаться как внутри помещений дома так и в отдельных встроенных, пристроенных и иных помещениях.
В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Как установлено судом, право собственности за ЮЛ2 было зарегистрировано УФРС по НСО на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, Постановления ЮЛ3 об утверждении данного акта № от ДД.ММ.ГГГГ и Постановления ЮЛ3 № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в Постановление №, данные документы были представлены как правоустанавливающие, однако суд не может с этим согласиться, поскольку все указанные документы были приняты органом местного самоуправления в связи с окончанием строительства жилого дома с коммуникациями, не являются по своей правовой природе правоустанавливающими, поскольку не могут отражать правовых оснований для возникновения чьих либо прав на построенный объект, в данном случае указанные документы лишь являются основаниями для ввода в эксплуатацию построенного объекта и свидетельствуют лишь о соответствии его проекту и всем строительным нормам и правилам, основаниями для возникновения прав на вновь построенный объект могут являться лишь сделки заключенные с целью строительства объекта, а также сам факт строительства объекта для себя за счет собственных средств, однако только при отсутствии финансирования со стороны третьих лиц, и не на вспомогательный объект, являющейся принадлежностью к главной вещи, что имело место в данном случае, с учетом положений закона, принадлежность к главной вещи предметом отдельного договора строительного подряда быть не может.
По этим же основаниям не допускается отчуждение принадлежности к главной вещи отдельно от нее, что отражено в специальной норме права, в ст. 290 ГК РФ, действующей на момент совершения всех указанных сделок.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что право собственности истцов на спорное имущество возникло в момент окончания строительства дома в силу закона, поскольку они являлись собственниками квартиры в жилом доме, и соответственно собственниками общего имущества, т.е. имущества не являющегося составной частью квартиры и предназначенного для обслуживания всего дома в целом.
Имущество убыло помимо их воли, поскольку было зарегистрировано за ЮЛ2 на основании представленных документов в УФРС по НСО, свидетельствующих об окончании строительства и о функциях застройщика у ЮЛ2 без их участия и без их уведомления.
В дальнейшем имущество перешло к ЮЛ1 в результате проведенных торгов по реализации арестованного имущества.
Согласно ст. 301 и 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с Постановлением № 22 от 29.04.2010 года Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ» в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).
По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Учитывая, что право собственности истцов возникло у них в силу закона, а именно положений ст. ст. 290 и 135 ГК РФ, право собственности за ЮЛ2 было зарегистрировано в нарушение указанных положений закона, суд приходит к выводу, что и последующая реализация данного имущества с торгов была проведена также с нарушениями закона, поскольку данное имущество не могло быть в собственности застройщика, соответственно возникновение права собственности у ответчика, приобретшего спорное имущество с торгов также является незаконным и сделка совершенная им в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной, т.е. не порождающей правовых последствий, при таких обстоятельствах заявленный виндикационный иск подлежит удовлетворению.
То обстоятельство, что в данном ИТП согласовано размещение оборудования еще одного построенного объекта, подтвержденное Распоряжением ЮЛ1 №-р от ДД.ММ.ГГГГ о реконструкции подземной парковки со строительством 4-этажной пристройки и надстройкой второго этажа над зданием ( индивидуальным тепловым пунктом ) по <адрес>, ( 67 ) Фурсовой Т.А. не имеет правового значения, поскольку в данном случае истцами поставлен вопрос о признании за ними права собственности на данный объект, а вопросы реконструкции не могут повлиять на решение вопроса о юридической судьбе имущества, последующие реконструкции возможны только с предварительным согласованием с собственниками общего имущества, что должно было быть сделано первоначально при выдаче данного Распоряжения. Так же не имеет правового значения факт выделения ЮЛ1 земельного участка под ИТП и предоставление его в аренду ответчику, поскольку все указанные действия были произведены после окончания строительства дома, строительство дома и ИТП проводилось на едином земельном участке и как единый комплекс сдавалось в эксплуатацию о чем свидетельствуют документы по приемке в эксплуатацию объекта.
Представителем ответчика заявлено о применении к требованиям истцов срока исковой давности, три года.
Согласно ст. ст. 196 и 200 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В силу положений гражданского законодательства, собственник должен нести бремя содержания своего имущества, в связи с чем предполагается, что собственник должен знать о составе своего имущества, интересоваться его судьбой и нести расходы по его содержанию, в связи с изложенным, при установлении таких обстоятельств, как длительная неуплата расходов по содержанию имущества, отсутствие интереса к его судьбе, являются обстоятельствами, свидетельствующими о том, что собственник не предпринял всех необходимых мер для защиты своего права, хотя должен был знать о нарушении своих прав.
В данном случае истцами представлены расчетные листки с калькуляцией всех коммунальных платежей и платежей на содержание общего имущества за 2008 год ( том 3 л.д. 87, 88 ), в которых указаны расходы на содержание и обслуживание ИТП, данные платежные документы выставлялись ЮЛ4, в связи с заключением между ЮЛ4 и ответчиком соглашения на возмещение затрат по содержанию и эксплуатации ИТП от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ( том 2 л.д. 144-150 ), на основании указанных договоров ЮЛ4 приняло на себя обязательства по оплате по содержанию и эксплуатации здания ИТП, ответчик в свою очередь выставлял счета на оказание данных услуг, о чем представлены платежные поручения в том числе и за 2008 год ( том 2 л.д. 151-164 ). При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что еще в 2008 году истцы имели все основания предполагать, что здание ИТП относится к их общему имуществу, поскольку они несли затраты на содержание данного объекта, как пояснили истцы о том, что право собственности на здание ИТП было зарегистрировано за ответчиком они узнали на общем собрании членов ЮЛ4 в марте 2009 года при смене председателя ЮЛ4, о чем представлен в материалы дела протокол. Доводы ответчика о том, что другие собственники квартир в <адрес> инициировали процесс в суде об оспаривании права собственности ЮЛ1 на здание ИТП и истцы не могли об этом не знать, суд оценивает как предположительные и не позволяющие с достоверностью установить факт наличия такой информации у истцов, при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что срок исковой давности истцами не пропущен о нарушенном праве они узнали в марте 2009 года.
Анализируя все представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Пахолковой Н.Г. и Пахолковой О.И. к ЮЛ1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении записи о праве собственности и признании права общей долевой собственности на имущество, удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности на индивидуальный тепловой пункт, площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу, <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, за собственниками помещений в жилом доме по <адрес>, исключить из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ЮЛ1 на индивидуальный тепловой пункт, площадью 39, 7 кв. метров, расположенный по адресу, <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.
Истребовать у ЮЛ1 индивидуальный тепловой пункт, площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу, <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья (подпись)