Решение о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

Дело № 2-4013/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цепелевой Е.В. к ЮЛ 1 и ЮЛ 2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Цепелева Е.В. обратилась в суд с иском к ЮЛ 1 и ЮЛ 2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что 28 июня 2006 г. она заключила с ЮЛ 2 договор № 642-И622-IV о долевом участии в инвестировании строительства жилья - жилого дома, расположенного между <адрес> (строительный №). Согласно условиям данного договора, истцы как долевые инвесторы принимают участие в части финансирования 1-а комнатной квартиры строительный № общей площади 44,28кв.м, расположенной на 13 этаже блок секции 2-5.

Инвестиционные средства, в соответствии с п. 4.3 и п.4.4 договора истцом были внесены полном объеме: 28.06.2006г. внесено 50 000 руб., 14.07.2006г. – внесено 1 180 930 руб.

Договор № 642-И622-IV был заключен между истцом и ЮЛ 2 которое в указанном договоре выступало в роли «Инвестора – Застройщика». При этом, между ЮЛ 2 и ЮЛ 1, 23.09.2003г. был заключен Инвестиционный контракт, предметом которого является инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса по <адрес>, в котором ЮЛ 1 обозначен заказчиком, а ЮЛ 2 выступает «Инвестором – застройщиком». Согласно п.3.8 Инвестиционного контракта стороны могут привлекать Соинвесторов в объемах, которые Соинвестор хотел бы получить в собственность.

Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области ЮЛ 2 было выдано предписание от 12.11.2008 г. № 174-в о приведении в соответствие с действующим законодательством о долевом строительстве отношений с физическими и юридическими лицами. В связи с этим, истцам было предложено заключить Соглашение о передаче всех прав и обязанностей Инвестора–Застройщика (ЮЛ 2) по Договору Застройщику (ЮЛ 1) и 15.10.2009г. такое Соглашение было подписано тремя сторонами. Таким образом, ответчик ЮЛ 1 принял на себя обязательство передать истцу однокомнатную квартиру строительный №, общей площадью 44,28кв.м., расположенную на 13 этаже блок секции 2-5, в 3-4 квартале 2008г. Однако, до настоящего времени указанный объект строительства не завершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, тем самым ответчиком принятые обязательства не исполнены. В феврале 2009 г. на сайте ЮЛ 3 появилась новая проектная декларация по объекту «Многоэтажный жилой дом № 2 (по генплану) с административно–торговыми помещениями и подземной автостоянкой по <адрес> застройщика ЮЛ 1, (разрешение на строительство № Rг 54303000-57/1-и). В соответствии с новой проектной декларацией общая площадь квартир возводимого 18-ти этажного объекта составляет 18 239,3 кв.м, площадь квартир с учетом балконов 19 641,3 кв.м, срок окончания строительства 2-й блок-секции изменен на 4 квартал 2010 г., 3, 4 и 5 блок-секции – 4 квартал 2011 года., при этом, согласно проектной документации, площадь квартиры, подлежащей передаче истцу должна составить 44,28 кв.м.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец, просит признать за ней право собственности на долю в размере 4428/2811730, в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой <адрес> (по генплану) со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой по <адрес>, расположенный на земельном участке, площадью 1,4664 га с кадастровым номером №, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной <адрес>, общей площадью 44,28кв.м., расположенной на 13 этаже блок-секции 2-5.

В судебное заседание Цепелева Е.В. не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя Чубаровой Т.А., на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме (л.д.87).

В судебном заседании представитель истца – Чубарова Т.А., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме, по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика – ЮЛ 1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил (л.д.92).

Представитель ответчика – ЮЛ 2 и конкурсный управляющий ЮЛ 2 ФЛ 1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил (л.д.90).

Представитель третьего лица- ЮЛ 4 не явился, извещен, направил заявление в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие (л.д.93-95).

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования Цепелевой Е.В. являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что 28 июня 2006 г. между ЮЛ 2 (Инвестор-Застройщик) и Цепелевой Е.В. (Долевой Инвестор) был заключен договор № 642–И622-IV о долевом участии в строительстве жилья, предметом которого, в силу п.1.1, является долевое участие сторон в деятельности по инвестированию строительства жилого дома, расположенного между <адрес> (строительный <адрес>) с целью получения Долевыми Инвесторами по окончании строительства объекта квартиры в собственность, доля инвесторов определена в размере 44,28 кв.м. общей площади квартиры (1-комнатная квартира строительный № на 13-м этаже блок-секции 2-5), расположенной в объекте.

В силу п.1.3 Договора, планируемый срок окончания строительных работ 3-4 квартал 2008 года.

Инвестор-Застройщик обязался передать истцам квартиру по акту под самоотделку в течение полугода после окончания строительных работ (п. 3.1.7 договора).

В соответствии с п. 4.1 Договора общий объем инвестиционных средств, вкладываемых Долевыми Инвесторами в строительство данного объекта, составляет 1 230 930 руб.

Свои обязательства по внесению указанных инвестиционных средств истец исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д. 16).

15 октября 2009г. между ЮЛ 2, ЮЛ 1 и Цепелевой Е.В. было заключено соглашение, по условиям которого ЮЛ 2 передал ЮЛ 1 все права и обязанности Инвестора-Застройщика по договору № 642–И622-IV о долевом участии в инвестировании строительства жилья – 1-х комнатной <адрес> (строительный) общей площадью 44,28 кв.м, расположенной на 13 этаже в блок секции 2-5 в жилом доме, расположенном между <адрес> (строительный <адрес>) (л.д.15).

23 сентября 2003 г. между ЮЛ 1 и ЮЛ 2 был заключен инвестиционный контракт по строительству жилого комплекса, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса на земельном участке площадью 14 845 кв.м. по адресу: <адрес>. В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор–застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных денежных средств произвести новое строительство двух многоэтажных (до 18 этажей) жилых домов с административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой. В силу п.3.8 указанного контракта стороны могут привлекать к реализации инвестиционного проекта, в части его финансирования, соинвестора (ов) в объемах, которые соинвестор хотел был получить в собственность, а стороны или одна из сторон желала бы предоставить из своей доли, установленной п.3.1 контракта или оформлять на них иные вещные права, права соинвестора на участие в инвестиционном проекте подтверждаются в соответствии с п. 1.6 контракта (л.д. 24-31).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Согласно справке о текущем состоянии объекта незавершенного строительства, выданной генеральным директором ЮЛ 2, состояние строительства многоэтажного жилого дома (строительный <адрес>) по <адрес>: I, II блок секции – завершены монтажные работы 16-17 этажей, наружные стены выложены на 30%, внутренние стены выложены на 10%, установлено 20 % оконных блоков; III блок-секция – завершены монтажные работы 4-5 этажей; IV, V блок-секция – земельные работы (л.д. 33).

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что блок-секция 2-5, в которой должна быть расположена квартира истцов, не возведена, однако все вышеперечисленные документы, свидетельствуют о том, что блок-секции являются единым объектом незавершенного строительства в связи с чем, возможно признание права собственности на идеальную долю за лицами, участвующими в финансировании строительства квартиры в блок секции 5.

Из ответа управления архитектурно-строительной инспекции мэрии г.Новосибирска от 16.08.2009 г. № 740 следует, что строительство жилого дома осуществляется застройщиком ЮЛ 1, которому ЮЛ 5 были оформлены:

- разрешение на строительство от 04.04.2006 г. № 61 на выполнение работ подготовительного периода при строительстве жилого дома;

- разрешение от 13.03.2007 г. № 57 на строительство жилого дома (в редакции разрешение на строительство от 17.10.2008 г. № Ru 54303000-57/1 и от 04.02.2009 г. № Ru 543003000-57/1-и). Срок действия указанного разрешения на строительство до 01.10.2009 г. (л.д. 18).

Из ответа Департамента строительства и архитектуры ЮЛ 5 от 02.07.2009 г. следует, что постановлением ЮЛ 5 от 22.07.2002 г. № 1653 земельный участок предоставлен ЮЛ 1 для строительства жилого комплекса, заключен договор аренды № 26803 от 22.07.2002 года. Строительство жилого дома по <адрес> (по генплану) по <адрес> началось в 2006 г. на основании разрешения на строительство от 13.10.2007 г. № 57. В настоящее время на 1-ой и 2-ой блок секции ведется строительство 16-ти и 17-го этажей (технические), осуществляется кладка наружных стен 3-ей блок секции на уровне 4-го этажа, 4-ой и 5-ой блок секции на стадии котлована. Планируемый срок окончания работ 3 квартал 2008 г., сроки окончания строительства, заявленные в проектной декларации по данному объекту 1 и 2 блок секции – 4-й квартал 2010 г., 3, 4, 5 блок секции – 4 квартал 2011 года. Привлечение денежных средств граждан осуществляло ЮЛ 2, что является нарушением ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», так как ЮЛ 2 не являлось застройщиком, в связи с чем, ЮЛ 2 было выдано предписание о приведении в соответствие с действующим законодательством о долевом строительстве отношений с физическим и юридическими лицами (л.д. 20-21).

Судом проверено наличие разрешений на строительство жилого дома <адрес>, выданных ЮЛ 1 - разрешение на строительство (внесение изменений в разрешение от 17.10.2008 г. № Ru54303000-57/1 (л.д. 32).

Также судом проверено наличие землеотводных документов на земельный участок, необходимый для строительства указанного жилого дома, распорядительные и правоустанавливающие документы на данный земельный участок, согласно которым ЮЛ 1 были предоставлен в аренду земельный участок для строительства спорного жилого дома (л.д.39--45).

Согласно ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор об инвестиционной деятельности является договором строительного подряда, поскольку предусматривает право заказчика требовать передачи ему в собственность завершенного строительством объекта, конкретной квартиры, и его обязанность по оплате указанного строительства, организация в данном случае выступает в роли подрядчика строительства и обязана его осуществить за определенную договором плату.

Истец просит признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект, в виде доли, определяемой ею, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора, к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения в блок-секциях, из которых состоит объект незавершенного строительства, многоэтажный жилой дом, расположенный по указанному выше адресу.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.

Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства со стороны ответчика договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.

При определении идеальной доли истец указывает на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства, многоэтажный жилой дом.

Согласно предоставленной суду проектной декларации жилого дома по <адрес> застройщика ЮЛ 1 (л.д. 72-76), разрешения на строительство (внесение изменений в разрешение от 17.10.2008г. № Ru54303000-57/1, а также пояснительной записки жилого комплекса общая площадь квартир возводимого 18-ти этажного объекта с учетом балконов, административных помещений составляет 29519,3 кв.м., без учета балконов 28117,3 кв.м.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Учитывая, что закон возлагает на подрядчика обязанность выполнить работы в соответствие с технической документацией, суд приходит к выводу, что предметом договора строительного подряда является строительство квартиры с техническими параметрами, определенными проектом, в случае если имеются расхождения, между условиями договора и проектом, по которому осуществляется строительство, в части технических характеристик объекта, все споры по данному вопросу могут быть разрешены по окончанию строительства. По этой причине, суд находит необоснованными возражения ответчика ЮЛ 1 о том, что в соответствии с новой проектной документацией квартира, в отношении которой с истицей был заключен договор, будет иметь иные технические характеристики. Кроме того, суд учитывает, что данные разногласия не влияют на право истцов требовать признания за собой вещных прав на предмет договора, а также тот факт, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлена проектная документация, которая, в настоящее время разработана на спорный объект.

Судом принимается расчет доли истца, исходя из общей площади квартиры по проектной декларации, по следующим основаниям: в соответствии с договором об инвестиционной деятельности, предметом договора являлось строительство квартиры, строительный номер <адрес>, расположенной на 13 этаже.

Как видно из договора общая площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, составляет 44,28 кв.м.

Таким образом, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования Цепелевой Е.В. о признании за ней права собственности на 4428/2811730 доли, в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный дом (строительный <адрес>) по <адрес>, как соотношение общей площади квартиры без балкона к общей площади всех квартиры и административных помещений без балконов.

Вместе с тем, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истца об указании в решении суда, что размер идеальной доли истца будет соответствовать после завершения строительствам и ввода дома в эксплуатацию однокомнатной <адрес>, общей площадью 44,28 кв.м., расположенной на 13 этаже блок-секции 2-5, т.к. во-первых, в настоящее время таких объектов недвижимости как отдельные квартиры еще не существует, во-вторых, решение суда не может быть постановлено лишь на ничем не доказанном предположении истца о том, что строительство объекта будет завершено в полном соответствии с проектом и дом будет достроен в запроектированном виде, т.к. не исключено, что строительство дома не будет окончено, либо, что дом будет выстроен меньшей площадью и меньшей этажности с внесением соответствующих изменений в проектную документацию, что никак не повлияет на размер идеальных долей дольщиков, вложивших денежные средства в строительство пропорционально причитающихся им квадратных метров, расчет которых велся от предполагаемой всей стоимости запроектированного строительства жилого дома, и которые остаются неизменными при условии их полной оплаты независимо от этапа строительства, на котором находится возведенный объект незавершенного строительства. Поэтому суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в данной части.

Поскольку судом удовлетворены исковые требования истца о признании за ней права собственности на идеальную долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, поэтому в соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец была освобождена при обращении в суд с иском в силу положений подпункта 4 пункта 2 ст. 333.36 НК РФ, исходя из стоимости доли в объекте незавершенного строительством, на которую за истцом признано право собственности (1 230 930 руб.) в равных долях по 6 600 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Цепелевой Е.В. к ООО НИСК «Метаприбор» и ЗАО ИСК «Метаприбор» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить частично.

Признать за Цепелевой Е.В. право собственности на 4428/2811730 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объекте – жилой дом, расположенный между <адрес> (строительный <адрес>).

В удовлетворении остальной части исковых требований Цепелевой Е.В. отказать.

Взыскать с ЮЛ 1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6 600 руб. 00 коп.

Взыскать с ЮЛ 2 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6 600 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение десяти дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Судья/подпись/Пащенко Е.В.

Копия верна, подлинник решения суда от 10.11.2010 года подшит в гражданском деле № 2-4013/2010, находящемся в Октябрьском районном суде города Новосибирска.

СудьяПащенко Е.В.

СекретарьТартачакова А.Ю.