Дело № 2-4362/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
22 ноября 2010 г.г. Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
СудьиПащенко Е.В.,
при секретареТартачаковой А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кононовой А.В. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Кононова А.В. обратилась в суд с указанным иском, просит признать за ней право общей долевой собственности на долю в размере 5737/832551 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, что соответствует однокомнатной <адрес> (строительный), общей площадью 57,37 кв.м., мотивируя тем, что 24.12.2007. с ответчиком был заключен предварительный договор №2412/188, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем Договора участия в долевом строительстве девятиэтажного кирпичного дома по <адрес>, в <адрес> по которому ответчик принял на себя обязательства осуществить строительство, сдать в эксплуатацию объект – девятиэтажный кирпичный жилой дом по <адрес> и передать истцу после завершения строительства объекта однокомнатную <адрес> (строительный), общей площадью 58,47кв.м., расположенную на 6 этаже. Договор участия в долевом строительстве стороны обязались заключить после получения ответчиком в установленном порядке разрешения на строительство. Свое обязательство по внесению инвестиционного вклада истец исполнил в полном объеме. 31.08.2010г. между истцом и ответчиком заключено соглашение об отступном, по условиям которого ответчик в качестве отступного передает истцу право требования к ЮЛ1 и ЮЛ2 получить однокомнатную <адрес> общей площадью 57,37 кв.м. на 2 этаже в 5 подъезде в кирпичном доме по <адрес> (номер строительный) в <адрес>. 31.08.2010г. между истцом и ответчиком заключен договор №3108/155 об инвестиционной деятельности, по условиям которого заказчик осуществляет реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию девятиэтажного кирпичного жилого дома по <адрес> в <адрес>, срок реализации проекта до 3 квартала 2010г., инвестор вносит свой инвестиционный вклад в инвестиционный проект по строительству объекта и становится полноправным субъектом инвестиционной деятельности в качестве инвестора, заказчик после сдачи объекта в эксплуатацию передает инвестору квартиру, указанную в п.3.1.4 договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Инвестиционный вклад определен сторонами договора в размере 2 206 258 рублей 37 копеек (п.2.2 Договора). Оплата инвестиционного вклада происходит путем зачета встречных требований инвестора по соглашению об отступном от 31.08.2010г. между истцом и ответчиком. Истец утверждает, что правоотношения по указанному договору, который содержит элементы строительного подряда, в соответствии с которым она является заказчиком строительства квартиры, а ответчик – подрядчиком, регулируется законодательством о защите прав потребителей; согласно договора ответчик должен был сдать в эксплуатацию девятиэтажный кирпичный жилой дом по <адрес> в 3-ом квартале 2010г., однако дом так и не построен и квартира истцу не передана; в настоящее время объект не является предметом действующего договора строительного подряда, а является объектом незавершенного строительства, так как ответчик прекратил строительство; в соответствии с приказом администрации <адрес> №1091-од от 11.08.2009г. объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью участка 5985 кв.м., принадлежащему ЮЛ2 присвоен строительный адрес: <адрес>; на основании технико-экономических показателей объекта общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет 8325,51 кв.м., при этом истец утверждает, что его доля, учитывая общую площадь квартиры 57,37кв.м., составляет 5737/832551 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по указанному адресу; свои права на долю истец в УФРС по НСО зарегистрировать не может.
Истец о времени и месте судебного разбирательства была извещена надлежащим образом, представила суду заявление, в котором просила рассмотреть дело без ее участия, на заявленных требованиях настаивала по основаниям указанным в заявлении.
Представитель ответчика ЮЛ1 в судебное заседание не явился, извещен, направил письменное заявление, в котором о признании исковых требований истца.
Представители третьих лиц – ЮЛ3, ЮЛ2 ЮЛ4 в судебное заседание не явились, извещены, возражений на иск не представили.
Исследовав письменные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 24 декабря 2007г. между ЮЛ1 /заказчик/ и Кононовой А.В. /инвестор/ был заключен предварительный договор №2412/188 /договор/, в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем Договора участия в долевом строительстве девятиэтажного кирпичного дома по <адрес>, в <адрес> по которому ответчик принял на себя обязательства осуществить строительство, сдать в эксплуатацию объект – девятиэтажный кирпичный жилой дом по <адрес> и передать истцу после завершения строительства объекта однокомнатную <адрес> (строительный), общей площадью 58,47кв.м., расположенную на 6 этаже, срок реализации проекта до 2 квартала 2009г. Стороны обязались заключить Основной договор после получения ответчиком в установленном порядке разрешения на строительство (п. 2.1. Договора).
Инвестиционный вклад определен сторонами договора в размере 1 888 830 рублей (п.1.1.4 Договора).
Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада 1 888 830 рублей Кононова А.В. /инвестор/ исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и справкой.
31.08.2010г. между Кононовой А.В. /кредитор/ и ЮЛ1 /должник/ заключено соглашение об отступном, по условиям которого Должник взамен исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора участия в долевом строительстве №2412/188 от 24.12.2007г., в качестве отступного передает кредитору следующее имущество: право требования к ЮЛ1 и ЮЛ2 получить однокомнатную <адрес>. общей площадью 57,37 кв.м. на 2 этаже в 5 подъезде в кирпичном жилом доме по <адрес> (номер строительный) в <адрес>. Стоимость передаваемого имущества: 2 206 258,37 руб. (п.2.2 Соглашения). Срок передачи имущества: в день подписания соглашения об отступном (п.2.3 Соглашения) (л.д.19).
31.08.2010 между ЮЛ1 /заказчик/ и Кононовой А.В. /инвестор/ был заключен договор №3108/155 об инвестиционной деятельности /договор/, в соответствии с условиями которого заказчик осуществляет реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию девятиэтажного кирпичного жилого дома по <адрес> в <адрес>, срок реализации проекта до 3 квартала 2010г., инвестор вносит свой инвестиционный вклад в инвестиционный проект по строительству объекта и становится полноправным субъектом инвестиционной деятельности в качестве инвестора, заказчик после сдачи объекта в эксплуатацию передает инвестору квартиру, указанную в п.3.1.4 договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Инвестиционный вклад определен сторонами договора в размере 2 206 258 рублей 37 копеек (п.2.2 Договора). Оплата инвестиционного вклада происходит путем зачета встречных требований инвестора по соглашению об отступном от 31.08.2010г. между истцом и ответчиком.
В силу п. 3.1.4 Договора Заказчик обязался передать инвестору в течение 30 дней после завершения строительства объекта и подписания акта приемки приемной комиссии по двухстороннему акту двухкомнатную <адрес> (строительный), общей площадью 57,37 кв.м., расположенную в 5 подъезде на 2 этаже девятиэтажного жилого дома по указанному выше адресу.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия предварительного договора, соглашения об отступном, инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от 27 августа 2009г. фундаменты, стены, перегородки, перекрытия и кровли выполнены на 100%, окна – 40%, двери – 60%, наружная отделка – 19%, внутренняя отделка – 60%, внутренние инженерные системы и сети – 90%.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по <адрес> в <адрес>, в котором расположена спорная квартира истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены, кровля, контуры квартир выделены; другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.
В соответствии с п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома по <адрес> в <адрес> ответчиком получено не было, в связи с чем указанный объект является предметом самовольного строительства.
В силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
30.08.2004г. между ЮЛ2 и ЮЛ1 был заключен договор о совместной инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по <адрес>, по условиями которого ЮЛ2 выступило застройщиком, а ЮЛ1 - заказчиком – инвестором, а в дальнейшем и генеральным подрядчиком.
Строительство данного объекта должно было осуществляться на земельном участке площадью 0,3278 га, оформляемом для строительства на основании протокола от 11.04.2003г. №6 п.1.18, что подтверждается выпиской из протокола.
В результате рассмотрения заявления ЮЛ1 от 10.02.2005г. №37 2 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г.Новосибирска протокол от 24.03.2005г. №92 п.1.7 принято решение о выборе земельного участка площадью 2,7243 га для жилых домов с объектами соцкультбыта на пересечении <адрес> в <адрес> и проведении процедур согласования.
На заседании комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории <адрес> ЮЛ3 было принято решение о подготовке ГУАГ распоряжения мэра о предварительном согласовании места размещения объекта.
Однако, оформить данный участок ответчику не представилось возможным, в связи с изменением законодательства.
Решением ЮЛ3 №646 от 21 июня 1995г. Новосибирскому колледжу связи (подразделению ЮЛ2») для эксплуатации здания общежития по <адрес> был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 5985 кв.м., что подтверждается государственными актом №35000776.
25 мая 2007г. на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса» №137–ФЗ от 25.10.2001г. на данный земельный участок с кадастровым номером: № (категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый общежитием) было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
10.12.2007г. ЮЛ2» зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком.
После регистрации прав на земельный участок было проведено межевание земельного участка на два участка – земельный участок с кадастровым номером: № площадью 4087 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером: № площадью 1898 кв.м., что подтверждается представленными суду кадастровыми паспортами.
25.11.2009г. в УФРС по НСО на основании ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ от 25.10.2001г. и распоряжении ЮЛ4 от 14.10.2009г. было зарегистрировано право собственности РФ на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1898 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания общежития, а также право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком за ЮЛ2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Таким образом, судом установлено, что объект выстроен на земельном участке, находящемся в государственной собственности и на праве постоянного бессрочного пользования ЮЛ2 которое в свою очередь выступило застройщиком указанного объекта, на строительство данного объекта были использованы привлеченные денежные средства инвесторов, физических лиц, являющихся заказчиками строительства конкретных квартир в многоквартирном жилом доме, который предполагалось возвести.
Приказом ЮЛ5 от 11.08.2009г. №1091 – од объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью участка 5985 кв.м., принадлежащему ГОУ ЮЛ2 на основании свидетельства о государственной регистрации права от 19.12.2007г. №54 АН 225211, строительный адрес: <адрес>.
По заданию ответчика ЮЛ6, имеющим соответствующую лицензию, был разработан рабочий проект строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> 01-12/04-ПЗ, в 2006г.
Суду представлены:
- Санитарно – эпидемиологическое заключение от 29.01.2007г. о соответствии указанного выше рабочего проекта жилого дома государственным санитарно – эпидемиологическим правилам и нормативам,
- Заключение экспертной государственной экологической экспертизы Отдела надзора за объектами животного мира, экологической экспертизы и разрешительной деятельности о соответствии рабочего проекта требованиям законодательных актов Российской Федерации и нормативных документов по вопросам охраны окружающей среды и природных ресурсов,
- заключение УГПН по НСО от 23.07.2005г. о соответствии проекта требованиями пожарной безопасности,
- подтверждение на водоснабжение и канализирование жилого дома по <адрес> ЮЛ7
- технические условия на тепловодоснабжение жилого дома по <адрес> ЮЛ8
- разрешение на электроснабжение и теплоснабжение жилого дома по <адрес> ЮЛ8
Согласно справке, выданной директором ЮЛ6 14.12.2009г., общество в 2004-2006г. выполнило рабочий проект по объекту: «Многоэтажный жилой дом по <адрес>», по проектным решениям жилой дом состоит из девятиэтажных секций с цокольным этажом, в цокольном этаже запроектированы помещения общественного назначения общей площадью 375,47 кв.м., общая площадь квартир составляет 7950,04 кв.м., общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет 8325,51 кв.м. Фундаменты здания предусматриваются ленточные сборные железобетонные с переменной шириной согласно значениям действующих нагрузок. Для повышения жесткости фундаментов и выравнивания возможных направоме6ных деформаций основания по верху подушек предусматривают армопояс в слое раствора М100. Конструкция перекрытия предусматривается из железобетонных, многопустотных плит по действующим каталогам заводов ЖБИ. Армирование кирпичных стен выполняется в соответствии с действующими нагрузками кладочной сеткой и проволоки, внутренние шахты лифтов предусматриваются в кирпичном исполнении с выполненным по контуру шва, заполняемого упругими прокладками и предотвращающего распространение шума на прилагающие помещения квартир. Все конструктивные решения зданий согласно «Технически условиям на строительное проектирование», согласованные с заказчиком и генподрядчиком.
Как видно из заключения по результатам визуального обследования (освидетельствования) нефундаментальных строительных конструкций незавершенного объекта строительства: 9-ти этажного жилого на <адрес>, выполненного ЮЛ9 возведенные строительные конструкции в целом соответствуют проектным решениям, имеются отдельные отступления от проекта и требований норм производства работ.
Строительные конструкции на момент обследования находились в удовлетворительном состоянии, трещин, деформаций, следов сильного замачивания и морозного разрушения каменной кладки, бетона, коррозии металла, нарушений крепления плит вентилируемого фасада и прочих опасных дефектов не выявлено.
Состояние строительных конструкций здания на момент освидетельствования 18.11.2009г. угрозы для безопасности людей не представляет.
В целом строительство дома может быть завершено в соответствии с требованиями проекта, а его дальнейшая эксплуатацию в состоянии обеспечить безопасность жизни и здоровья людей при условии выполнения рекомендаций, указанных в п.п.5,6, действующих норм и правил эксплуатации зданий.
На основании совокупности данных документов, суд делает вывод, что строительство 9-ти этажного жилого на <адрес> осуществлялось на земельном участке, фактически отведенном для этих целей, однако юридически с иным разрешенным использованием, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.
В силу положений ст. 729 ГК РФ, согласно которой в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком /пункт 1 статьи 720/, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат, суд приходит к выводу о возможности защиты нарушенных прав истца путем признания за ней вещных прав на объект незавершенного строительства, в том числе и при условии, что данный земельный участок не предоставлен истцу на каком либо праве.
Кроме того, суд учитывает, что земельный участок находится в государственной собственности, третье лицо, ЮЛ4, являющееся уполномоченным собственником лицом по управлению имуществом, находящемся в государственной собственности, не возражает против удовлетворения исковых требований, договоры, заключенные с инвесторами физическими лицами ни кем не оспорены.
Учитывая право требования истца на передачу ей результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
Истец просит признать право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемую им, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.
Истец обосновала предъявление иска, существенным нарушением срока выполнения строительных работ и работ по сдаче объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, что обусловленный срок обязательства со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком не исполнены, что им не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
При определении идеальной доли истец указывает на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Из условий договора об инвестиционной деятельности следует, что <адрес> (строительный) должна была иметь площадь 57,37кв. метров.
На основании технико-экономических показателей объекта, указанных в общей пояснительной записке рабочего проекта многоэтажного жилого дома по <адрес> общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет 8325,51 кв.м.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ней работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ней требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Таким образом, доля истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> будет составлять 5737/832551, на указанную идеальную долю подлежит признание право собственности истца.
Исковые требования Кононовой А.В. основаны на положениях ФЗ «О защите прав потребителя», в связи с чем, истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подп.4 п.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.
Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, то с ответчика на основании ст.103 ГПК РФ в доход местного бюджета должна быть взыскана государственная пошлина в размере 13 200 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Кононовой А.В. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.
Признать за Кононовой А.В. право собственности на 5737/832551 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>.
Взыскать с ЮЛ1 в доход местного бюджета госпошлину в размере 13 200 руб.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.
Судья:/подпись/Пащенко Е.В.
Копия верна, подлинное решение находится в материалах гражданского дела № 2-4362/2010 Октябрьского районного суда г.Новосибирска
СудьяПащенко Е.В.
СекретарьТартачакова А.Ю.