Дело № 2-4677/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
09 декабря 2010 г.г. Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
СудьиПащенко Е.В.,
при секретареТолстиковой Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Згода Е.Е. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Згода Е.Е. обратилась в суд с указанным иском, просит признать за ней право общей долевой собственности на долю в размере 3874/832551 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, что соответствует однокомнатной квартире <адрес>, общей площадью 38,7 кв.м., мотивируя тем, что 23.10.2007. между ФЛ1 и ответчиком был заключен договор №2903/41 об инвестиционной деятельности, согласно которому ответчик принял на себя обязательства осуществить строительство, сдать в эксплуатацию объект – девятиэтажный кирпичный жилой дом по <адрес> и передать истцу после завершения строительства объекта однокомнатную квартиру <адрес>, общей площадью 38,7 кв.м., расположенную на 9 этаже, срок реализации проекта до 2-3 квартала 2007г. Свое обязательство по внесению инвестиционного вклада ФЛ1 исполнила в полном объеме. 23.10.2006г. между истцом и ФЛ1 с согласия ответчика заключено соглашение о передаче правомочий по договору об инвестиционной деятельности №2903/41 по условиям которого истцу перешло право требования от ответчика однокомнатной квартиры <адрес>, общей площадью 38,7кв.м., расположенной по <адрес>. Истец за передаваемые ему права уплатила ФЛ1 800 000 руб.
Истец утверждает, что правоотношения по указанному договору, который содержит элементы строительного подряда, в соответствии с которым она является заказчиком строительства квартиры, а ответчик – подрядчиком, регулируется законодательством о защите прав потребителей; согласно договора ответчик должен был сдать в эксплуатацию девятиэтажный кирпичный жилой дом по <адрес> в 2-3-ем квартале 2007г., однако дом так и не построен и квартира истцу не передана; в настоящее время объект не является предметом действующего договора строительного подряда, а является объектом незавершенного строительства, так как ответчик прекратил строительство; в соответствии с приказом ЮЛ2 №1091-од от 11.08.2009г. объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью участка 5985 кв.м., принадлежащему ЮЛ3, присвоен строительный адрес: <адрес> на основании технико-экономических показателей объекта общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет 8325,51 кв.м., при этом истец утверждает, что его доля, учитывая общую площадь квартиры 38,7кв.м., составляет 3874/832551 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по указанному адресу; свои права на долю истец в ЮЛ4 зарегистрировать не может.
Истец и представитель истца о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, представили суду заявления, в которых просили рассмотреть дело без их участия, на заявленных требованиях настаивали по основаниям указанным в заявлении.
Представитель ответчика ЮЛ1 в судебное заседание не явился, извещен, направил письменное заявление, в котором о признании исковых требований истца.
Представители третьих лиц – ЮЛ5, ЮЛ3, ЮЛ6, в судебное заседание не явились, извещены, возражений на иск не представили.
Исследовав письменные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 29 марта 2005г. между ЮЛ1 /заказчик/ и ФЛ1/инвестор/ был заключен договор №2903/41 /договор/, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства осуществить строительство, сдать в эксплуатацию объект – девятиэтажный кирпичный жилой дом по <адрес> и передать истцу после завершения строительства объекта однокомнатную квартиру <адрес>, общей площадью 38,7 кв.м., расположенную на 9 этаже, срок реализации проекта до 2-3 квартала 2007г. (п. 3.1.4 Договора).
Инвестиционный вклад определен сторонами договора в размере 561 150 руб. (п.2.2 Договора).
Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада 561 150 руб. ФЛ1 /инвестор/ исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.
23.03.2006г. между ФЛ1 /инвестор/ и Згода Е.Е./правопреемник инвестора/ с согласия ЮЛ1 /заказчик/ заключено соглашение о передаче правомочий по договору об инвестиционной деятельности №2903/41 от 29.03.2005г., по условиям которого инвестор передает, а правопреемник инвестора принимает в полном объеме права и обязанности инвестора по договору об инвестиционной деятельности №2903/41 от 29.03.2005г. (п.1 Соглашения).
За передаваемые права, указанные в п.1 настоящего соглашения, правопреемник инвестора уплачивает инвестору сумму в размере 800 000 рублей при подписании настоящего соглашения. Указанная сумма включает все расходы инвестора связанные с заключением Договора (п.2 Соглашения)(л.д.7)..
Правопреемник инвестора приобретает право требовать от заказчика передачи ему однокомнатной квартиры <адрес>, общей площадью 38,7 кв.м. жилой площадью 18,01 кв.м., расположенную на девятом этаже в строящемся 9-ти этажном кирпичном жилом доме по <адрес>, именуемую в дальнейшем «Квартира» (п.3 Соглашения).
Свои обязательства по уплате ФЛ1 800 000 руб. Згода Е.Е. исполнила в полном объеме, что подтверждается распиской (л.д.9).
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия инвестиционного договора, соглашения о передаче правомочий и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от 27 августа 2009г. фундаменты, стены, перегородки, перекрытия и кровли выполнены на 100%, окна – 40%, двери – 60%, наружная отделка – 19%, внутренняя отделка – 60%, внутренние инженерные системы и сети – 90%.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по <адрес>, в котором расположена спорная квартира истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены, кровля, контуры квартир выделены; другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.
В соответствии с п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома по <адрес> ответчиком получено не было, в связи с чем указанный объект является предметом самовольного строительства.
В силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
30.08.2004г. между ЮЛ3 и ЮЛ1 был заключен договор о совместной инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по <адрес>, по условиями которого ЮЛ3 выступило застройщиком, а ЮЛ1 - заказчиком – инвестором, а в дальнейшем и генеральным подрядчиком.
Строительство данного объекта должно было осуществляться на земельном участке площадью 0,3278 га, оформляемом для строительства на основании протокола от 11.04.2003г. №6 п.1.18, что подтверждается выпиской из протокола.
В результате рассмотрения заявления ЮЛ1 от 10.02.2005г. №37 2 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г.Новосибирска протокол от 24.03.2005г. №92 п.1.7 принято решение о выборе земельного участка площадью 2,7243 га для жилых домов с объектами соцкультбыта на пересечении <адрес> и проведении процедур согласования.
На заседании комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г.Новосибирска ЮЛ5 было принято решение о подготовке ГУАГ распоряжения мэра о предварительном согласовании места размещения объекта.
Однако, оформить данный участок ответчику не представилось возможным, в связи с изменением законодательства.
Решением ЮЛ5 №646 от 21 июня 1995г. ЮЛ3 для эксплуатации здания общежития по <адрес> был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 5985 кв.м., что подтверждается государственными актом №35000776.
25 мая 2007г. на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса» №137–ФЗ от 25.10.2001г. на данный земельный участок с кадастровым номером: № (категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый общежитием) было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
10.12.2007г. ЮЛ3 зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком.
После регистрации прав на земельный участок было проведено межевание земельного участка на два участка – земельный участок с кадастровым номером: № площадью 4087 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером: № площадью 1898 кв.м., что подтверждается представленными суду кадастровыми паспортами.
25.11.2009г. в ЮЛ4 на основании ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ от 25.10.2001г. и распоряжении ЮЛ6 от 14.10.2009г. было зарегистрировано право собственности РФ на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1898 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания общежития, а также право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком за ЮЛ3», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Таким образом, судом установлено, что объект выстроен на земельном участке, находящемся в государственной собственности и на праве постоянного бессрочного пользования ЮЛ3 которое в свою очередь выступило застройщиком указанного объекта, на строительство данного объекта были использованы привлеченные денежные средства инвесторов, физических лиц, являющихся заказчиками строительства конкретных квартир в многоквартирном жилом доме, который предполагалось возвести.
Приказом ЮЛ2 от 11.08.2009г. №1091 – од объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью участка 5985 кв.м., принадлежащему ЮЛ3 на основании свидетельства о государственной регистрации права от 19.12.2007г. №54 АН 225211, строительный адрес: <адрес>.
По заданию ответчика ЮЛ7», имеющим соответствующую лицензию, был разработан рабочий проект строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> 01-12/04-ПЗ, в 2006г.
Суду представлены:
- Санитарно – эпидемиологическое заключение от 29.01.2007г. о соответствии указанного выше рабочего проекта жилого дома государственным санитарно – эпидемиологическим правилам и нормативам,
- Заключение экспертной государственной экологической экспертизы ЮЛ8 о соответствии рабочего проекта требованиям законодательных актов Российской Федерации и нормативных документов по вопросам охраны окружающей среды и природных ресурсов,
- заключение ЮЛ9 от 23.07.2005г. о соответствии проекта требованиями пожарной безопасности,
- подтверждение на водоснабжение и канализирование жилого дома по <адрес> ЮЛ10,
- технические условия на тепловодоснабжение жилого дома по <адрес> ЮЛ11,
- разрешение на электроснабжение и теплоснабжение жилого дома по <адрес> ЮЛ12.
Согласно справке, выданной директором ЮЛ7 14.12.2009г., общество в 2004-2006г. выполнило рабочий проект по объекту: «Многоэтажный жилой дом по <адрес>», по проектным решениям жилой дом состоит из девятиэтажных секций с цокольным этажом, в цокольном этаже запроектированы помещения общественного назначения общей площадью 375,47 кв.м., общая площадь квартир составляет 7950,04 кв.м., общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет 8325,51 кв.м. Фундаменты здания предусматриваются ленточные сборные железобетонные с переменной шириной согласно значениям действующих нагрузок. Для повышения жесткости фундаментов и выравнивания возможных направоме6ных деформаций основания по верху подушек предусматривают армопояс в слое раствора М100. Конструкция перекрытия предусматривается из железобетонных, многопустотных плит по действующим каталогам заводов ЖБИ. Армирование кирпичных стен выполняется в соответствии с действующими нагрузками кладочной сеткой и проволоки, внутренние шахты лифтов предусматриваются в кирпичном исполнении с выполненным по контуру шва, заполняемого упругими прокладками и предотвращающего распространение шума на прилагающие помещения квартир. Все конструктивные решения зданий согласно «Технически условиям на строительное проектирование», согласованные с заказчиком и генподрядчиком.
Как видно из заключения по результатам визуального обследования (освидетельствования) нефундаментальных строительных конструкций незавершенного объекта строительства: 9-ти этажного жилого на <адрес>, выполненного ЮЛ13 возведенные строительные конструкции в целом соответствуют проектным решениям, имеются отдельные отступления от проекта и требований норм производства работ.
Строительные конструкции на момент обследования находились в удовлетворительном состоянии, трещин, деформаций, следов сильного замачивания и морозного разрушения каменной кладки, бетона, коррозии металла, нарушений крепления плит вентилируемого фасада и прочих опасных дефектов не выявлено.
Состояние строительных конструкций здания на момент освидетельствования 18.11.2009г. угрозы для безопасности людей не представляет.
В целом строительство дома может быть завершено в соответствии с требованиями проекта, а его дальнейшая эксплуатацию в состоянии обеспечить безопасность жизни и здоровья людей при условии выполнения рекомендаций, указанных в п.п.5,6, действующих норм и правил эксплуатации зданий.
На основании совокупности данных документов, суд делает вывод, что строительство 9-ти этажного жилого на <адрес> осуществлялось на земельном участке, фактически отведенном для этих целей, однако юридически с иным разрешенным использованием, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.
В силу положений ст. 729 ГК РФ, согласно которой в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком /пункт 1 статьи 720/, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат, суд приходит к выводу о возможности защиты нарушенных прав истца путем признания за ней вещных прав на объект незавершенного строительства, в том числе и при условии, что данный земельный участок не предоставлен истцу на каком либо праве.
Кроме того, суд учитывает, что земельный участок находится в государственной собственности, третье лицо, ЮЛ6 являющееся уполномоченным собственником лицом по управлению имуществом, находящемся в государственной собственности, не возражает против удовлетворения исковых требований, договоры, заключенные с инвесторами физическими лицами ни кем не оспорены.
Учитывая право требования истца на передачу ей результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
Истец просит признать право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемую им, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.
Истец обосновала предъявление иска, существенным нарушением срока выполнения строительных работ и работ по сдаче объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, что обусловленный срок обязательства со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком не исполнены, что им не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
При определении идеальной доли истец указывает на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Из условий договора об инвестиционной деятельности следует, что квартира <адрес> должна была иметь площадь 38,7кв. метров.
На основании технико-экономических показателей объекта, указанных в общей пояснительной записке рабочего проекта многоэтажного жилого дома по <адрес> общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет 8325,51 кв.м.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ней работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ней требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Таким образом, доля истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> будет составлять 3870/832551, на указанную идеальную долю подлежит признание право собственности истца, в связи с чем, требования истца подлежат частичному удовлетворению.
Исковые требования Згода Е.Е.основаны на положениях ФЗ «О защите прав потребителя», в связи с чем, истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подп.4 п.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.
Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, то с ответчика на основании ст.103 ГПК РФ в доход местного бюджета должна быть взыскана государственная пошлина в размере 11 200 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Згода Е.Е. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить частично.
Признать за Згода Е.Е. право собственности на 3870/832551 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальной части исковых требовании Згода Е.Е. отказать.
Взыскать с ЮЛ1 в доход местного бюджета госпошлину в размере 11 200 руб.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.
Судья:/подпись/Пащенко Е.В.
Копия верна, подлинное решение находится в материалах гражданского дела № 2-4677/2010 Октябрьского районного суда г.Новосибирска
СудьяПащенко Е.В.
СекретарьТолстикова Е.А.