решение по иску Крамаренко о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

Дело № 2-3536/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. к юр. лицо 1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. обратились в суд с иском к юр. лицо 1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними, юр. лицо 1 и юр. лицо 2 был заключен договор уступки прав и перевода долга по договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении строительства четырехкомнатной <адрес> (строительный), приведенной площадью 146,1 кв.м, общей площадью 131,0 кв.м, жилой площадью 64,4 кв.м, находящейся на 6 этаже в 14-этажном жилом доме с помещениями общественного назначения в подвальном, на первом, втором этажах, трансформаторной подстанцией по <адрес>. Согласно п. 3.1 Договора уступки прав и перевода долга, юр. лицо 1 обязалось в срок до второго квартала 2010 г. построить указанный жилой дом, используя средства Инвестора для строительства жилого дома. После сдачи дома в эксплуатацию ответчик обязался передать истцам в собственность квартиру, являющуюся предметом договора.

Своим обязательства по уплате инвестиционного взноса в размере <данные изъяты> рублей, первоначальный инвестор – юр. лицо 2 исполнил. Истцы, также произвели оплату по договору уступки прав и перевода долга. Однако, до настоящего времени, ответчик не завершил строительство дома и не передал истцам квартиру.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. просят признать за ними право общей долевой собственности, по <данные изъяты> доле за каждым, на незавершенный строительством объект - 14-этажный жилой дом с помещениями общественного назначения в подвальном, на первом, втором этажах, трансформаторной подстанцией по <адрес>.

В судебное заседание истцы Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 48).

Представитель истцов – по доверенности Чернова Н.С. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала.

Представитель ответчика юр. лицо 1 - по доверенности Кучевская Я.В. в судебном заседании иск не признала и пояснила, что вышеуказанный жилой дом не был сдан в эксплуатацию в срок, определенный договором (II квартал 2010 года) по причине продолжающегося строительного кризиса, падения спроса на приобретение жилья в строящихся домах, недостаточного кредитования строительной деятельности, увеличения цен на строительные материалы. Однако, несмотря на указанные трудности, юр. лицо 1 предпринимает все усилия и возможности для подготовки указанного жилого дома к сдаче в эксплуатацию. В настоящее время жилой дом выстроен, заканчиваются работы по отделке фасада дома, в доме работают системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения. Многие инвесторы уже вселились в дом и провели ремонтные работы по отделке своих квартир. юр. лицо 1 планирует сдать дом в эксплуатацию до конца 2010 года. Таким образом, 14-этажный жилой дом по <адрес> в <адрес> фактически является завершенным строительством объектом, и для юр. лицо 1 остался последний этап - подготовка документов для сдачи дома в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Представитель третьего лица юр. лицо 3 - по доверенности Крук А.Б. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. пояснив, что строящийся жилой дом по <адрес> не является объектом незавершенного строительства, так как строительство данного дома продолжается. В связи с этим, у истцов нет оснований требовать признания за ними права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а нарушение их прав, связанное с несвоевременным завершением строительства и ввода дома в эксплуатацию, могут быть восстановлены способами, предусмотренными Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Представитель привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица мэрии <адрес> в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 70).

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, представленные суду доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между юр. лицо 1 и юр. лицо 2 был заключен договор об инвестиционной деятельности №. Согласно данного договора юр. лицо 1 приняло на себя обязательство по строительству 14-ти этажного жилого дома с помещениями общественного назначения в подвальном, на первом, втором этажах, трансформаторной подстанцией по <адрес>, и обязалось сдать данный жилой дом в эксплуатацию во 3-м квартале 2008 года и передать инвестору после сдачи объекта в эксплуатацию – однокомнатную <адрес> (строительный), приведенной площадью 146,1 кв.м, общей площадью 131,0 кв.м, жилой площадью 64,4 кв.м, находящуюся на 6 шестом этаже. При этом инвестор юр. лицо 2, в свою очередь, обязалась внести инвестиционный вклад в размере <данные изъяты> рублей и принять квартиру по акту по акту приема – передачи (л.д. 10-13).

ДД.ММ.ГГГГ между юр. лицо 1, юр. лицо 2, Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. был заключен договор уступки прав и перевода долга по договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному договору юр. лицо 2 уступила, а Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. приняли в равных долях в полном объеме права (требования), принадлежащие юр. лицо 2 как участнику инвестиционной деятельности по договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-16).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия договора об инвестиционной деятельности, договора уступки прав и перевода долга и существо возникших у сторон обязательств, а также учитывая позицию истцов, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Следовательно, к отношениям сторон подлежат применению требования закона, регулирующие отношения заказчика и подрядчика. В связи с чем, у истца (заказчика строительства) имеется обязанность уплаты инвестиционного взноса и право требовать у ответчика передачи в собственность квартиры, а у ответчика, как подрядчика строительства, существует обязанность передать квартиру истцу в обусловленный договором срок.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (п. 1 ст. 3 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Право собственности (владения, пользования и распоряжения) результатами осуществленных капитальных вложений в силу положений ст. 6 вышеуказанного ФЗ-39 принадлежит инвесторам, а не застройщикам.

Первоначальный инвестор юр. лицо 2 свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, путем внесения инвестиционного взноса в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждено п. 1.5 Договора уступки прав и перевода долга, справкой юр. лицо 1, актом зачета взаимных требований (л.д. 28-36).

Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. также исполнили свои обязательства, установленные п. 2.3 Договора уступки прав и перевода долга, по оплате уступленных им прав, что подтверждается соответствующими квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д. 39).

Согласно п. 3.1 Договора уступки прав и перевода долга, юр. лицо 1 обязалось сдать дом в эксплуатацию во втором квартале 2010 года.

Однако, как следует из пояснений представителей истцом, до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Данное обстоятельство не оспаривается ответчиком и подтверждается представленной им справкой, из которой следует, что степень готовности дома составляет 95,9% (л.д. 63).

В связи с этим, суд находит установленным, что юр. лицо 1 своих обязательств по договору не исполнил в полном объеме.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Проанализировав содержание Договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, и Договора уступки прав и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу, что на истцов возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства объекта, а ответчик принял на себя функции заказчика строительства объектов недвижимости с обязательством передачи гражданину в собственность обусловленного договором жилого помещения по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. При таких обстоятельствах суд считает, что данный договор был заключен истицами для размещения своих денежных средств в личных интересах, это не связано с осуществлением предпринимательской деятельности, следовательно, договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья относится к договорам, направленным на удовлетворение личных бытовых нужд гражданина.

Поскольку инвестиционный взнос истицами Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. оплачен в полном объеме, то у них возникло право требовать результата инвестирования для передачи в собственность.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

На основании ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ строящийся (создающийся) объект недвижимости является объектом незавершенного строительства до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу ст. 703 и 729 ГК РФ по договору подряда, заключенному на изготовление индивидуально-определенной вещи, подрядчик передает права на нее заказчику, в том числе, и результат незавершенной работы.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В случаях, когда объект незавершенного строительства создавался либо созидается на основании регулируемых законом и (или) договором правоотношений двумя или более субъектами гражданских прав и обязанностей, указанными лицами в соответствии со ст. 218, 219 ГК РФ с учетом положений, предусмотренных п. 4 ст. 244, ст. 245 ГК РФ, приобретается право общей собственности на такой объект недвижимости.

В силу требований, установленных п.2 ст. 244 ГК РФ, возникающая в этом случае общая собственность, является долевой.

Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.

Истец просит признать право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемую им, как соотношение площади нежилых помещений, являющихся предметом договора к сумме всех площадей помещений, из которых состоит объект незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.

Истец обосновал предъявление иска, существенным нарушением срока выполнения строительных работ и работ по сдаче объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что обусловленный срок обязательства со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в единой государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 25 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Право ООО «СМУ-3/1» на ведение строительных работ по <адрес>, в <адрес>, судом было проверено и подтверждено следующими документами: разрешениями на строительство № Ru № и № Ru №, выданными юр. лицо 3 (л.д. 17, 77), договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому мэрия <адрес> передала в аренду юр. лицо 3 земельный участок с кадастровым номером № площадью 736 кв.м для организации строительства жилого дома и трансформаторной подстанции (л.д. 18-27).

Согласно Договору № о совместной деятельности в целях строительства и ввода в жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между юр. лицо 3 и юр. лицо 1, участники соединили свои вклады в целях строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома (14-этажный кирпичный жилой дом с помещениями общественного назначения в подвальном, на первом, втором этажах, трансформаторной подстанцией, общей площадью 8 235,7 м2, количество квартир – 86), расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 49-58).

Согласно представленному суду плану объекта - 14-этажного жилого дома по <адрес>, общая площадь жилых помещений, а также нежилых помещений дома составляет 8 007,6 кв.м (1 514,7 + 6 492,9) (л.д. 71-76).

Таким образом, судом установлено, что жилой дом по <адрес> фактически возведен, что позволяет его определить как объект незавершенного строительства, следовательно, препятствий произвести государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства нет.

Доводы ответчика и представителя юр. лицо 3 о том, что вышеуказанный жилой дом является объектом действующего строительства, а потому его нельзя признать объектом незавершенного строительства, суд находит необоснованными.

Так, в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, к объектам незавершенного строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.

Поскольку строительство жилого дома, по <адрес>, до настоящего времени не завершено (не получено разрешение на его вод в эксплуатацию), то данный дом является объектом незавершенного строительства.

Согласно плану объекта, составленному ОГУЗ «<данные изъяты>» площадь <адрес>, в которую истцы инвестировали денежные средства, составляет 127,5 кв.м.

Поскольку дом фактически возведен, то доли Крамаренко А.С. и Крамаренко Д.В. в праве собственности на объект незавершенного строительства суд считает необходимым определить исходя из фактических, а не проектных площадей, как это указывают истцы в своем исковом заявлении.

Таким образом, исходя из фактической площади квартиры, в которую истцы проинвестировали свои средства, доля каждого из истцов в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства составит: