Дело № 2-434\11
Заочное Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14.02. 2011 годаг.Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
председательствующегоСытик А.Л.,
при секретареТкаченко М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по Березовского С.В. к юр. лицо о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
у с т а н о в и л:
Березовский С.В. с учётом уточнений обратился с иском к юр. лицо о признании за ним права собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку (блок секция №) проектной площадью <данные изъяты> кв.м, что соответствует Машино-месту № в осях <данные изъяты> на отметке <данные изъяты>, расположенную в незавершённом строительством Объекте «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здание с помещениями административного и общественного назначения и подземная автостоянка по <адрес> (строительный номер) в <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.
В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и юр. лицо был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался передать ему в общую долевую собственность <данные изъяты> долей подземной автостоянки в «Многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здание с помещениями административного и общественного назначения и подземная автостоянка по <адрес>». пропорционально которой в пользование участника долевого строительства переходит Машино-место автостоянки № в осях <данные изъяты> на отметке <данные изъяты>. В соответствии с п.1.2. Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи автостоянки дольщику, т.е. истцу – не позднее ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ было заключено Соглашение о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому сумма займа в размере <данные изъяты> рублей, была зачтена в качестве оплаты по заключенному между истцом и ответчиком договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно п. 2.2. договора участия в долевом строительстве уплата цены договора производилась по графику: до ДД.ММ.ГГГГ. Истец свои обязательства перед юр. лицо , по оплате инвестиционного взноса и платы за уступку правомочий выполнил в полном объеме. На сегодняшний день строительство подземной автостоянки не ведётся с ДД.ММ.ГГГГ года. Данный объект истцу в предусмотренные сроки ответчиком не передан т.к. решением Арбитражного суда НСО от ДД.ММ.ГГГГ ответчик признан банкротом и в его отношении введено конкурсное производство, в связи с чем, истец предполагает, что по требованиям кредиторов обращение взыскания по долгам ответчика может быть обращено на объект незавершенного строительства, в том чисел и на его долю. В связи с чем, истец утратит как возможность получить долю в подземной автостоянке, так и возвратить обратно свои денежные средства, которые, очевидно у ответчика отсутствуют. Истец просит защитить его права как потребителя путем признания за ним права на долю в незавершенном объекте строительства в судебном порядке, соответственно вложенным в строительства денежным средствам истца.
Истец Березовский С.В. на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал в полном объеме.
Представитель ответчика – юр. лицо конкурсный управляющий Клемешов И.В., в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, возражений суду не представил.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по ниже приведенным мотивам и основаниям:
Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчику юр. лицо в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке было выдано разрешение на строительство в отношении объекта «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здание с помещениями административного и общественного назначения и подземная автостоянка по <адрес>» (далее – Объект) в <адрес> на предоставленном для строительства земельном участке, площадью <данные изъяты> га, кадастровый номер <данные изъяты>, в связи с чем суд приходит к выводу, что ответчик является застройщиком спорного строящегося объекта недвижимости.
По утвержденному проекту и основным технико-экономическим показателям проекта, <данные изъяты> блок-секция данного объекта включает в себя подземную автостоянку на <данные изъяты> машиномест.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ с изменениями, внесенными разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, в эксплуатацию введена жилая часть <данные изъяты> и <данные изъяты> блок-секций Объекта
ДД.ММ.ГГГГ между юр. лицо и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался передать в общую долевую собственность <данные изъяты> долей подземной автостоянки в Объекте в отношении машино-места, указанного в приложении № № в осях <данные изъяты> на отметке <данные изъяты>. Цена договора определена <данные изъяты> рублей с условием ее оплаты в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Срок строительства договором установлен по ДД.ММ.ГГГГ( п. 1,2 договора).
Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ в органах госрегистрации НСО, что подтверждается вышеуказанным договором.
Также ДД.ММ.ГГГГ между юр. лицо и истцом был заключен договор займа по которому Березовский С.В. как займодавец передал юр. лицо ( заемщику) <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ было заключено Соглашение о расторжении вышеуказанного договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому сумма займа в размере <данные изъяты> рублей, была засчитана как оплата Березовского С.В. в качестве оплаты взноса по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №/а-Ш.
Исполнение обязательств истцом по данному договору документально подтверждено и не оспаривается ответчиком.
П.1.2. Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, установил, что срок передачи автостоянки Участнику долевого строительства по ДД.ММ.ГГГГ Данный срок истек.
Ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения условий договора по срокам строительства, при этом судом принимается во внимание, что ответчик не оспаривает исковые требования истца.
Кроме того, судом установлено, что на основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ответчик признан банкротом и в его отношении введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Клемешов И.В.
В связи с чем, суд приходит к выводу о правомерности утверждений истца о том, что у него имеются веские основании считать, что объект договора долевого участия ответчиком не будет возведен и передан ему и возникла угроза реализации объекта незавершенного строительства по долгам ответчика перед кредиторами в процессе банкротства, чем явно нарушаются законные права истца как потребителя на строительство и передачи ему доли в подземной автостоянке во исполнение условий договора.
К правоотношениям истца и ответчика по их правовой природе, применимы помимо специального закона № 214-ФЗ, также и нормы, регулирующие договор строительного бытового подряда.
Согласно ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – подземной автостоянки в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.
Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Данные требования сторонами соблюдены.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.
Поскольку заключенный с истцом договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
С ДД.ММ.ГГГГ по ст. 1-5,12 закона № 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ, законодателем установлено, что у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.
Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что в эксплуатацию подземная автостоянка, расположенная в 5 блок-секции Объекта, как законченный строительством объект не сдана в договорные сроки с учетом прекращения строительных работ.
Суду представлены доказательства формирования земельного участка из земель поселений кадастровый номер № с разрешенным использованием для строительства автостоянки.
Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130, 131, 133, 134 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный юр. лицо за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, Объект неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.
Поскольку специальным законом - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. понятие незавершенного строительством объекта недвижимости не определено, поэтому к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям суд в силу положений п. 1 ст. 6 ГК РФ применяет сходные правовые нормы и отношения по аналогии закона, предусмотренные ст. 131, положений параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главы 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи, в части не противоречащей, но не урегулированной специальным вышеназванным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г.
Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.
В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.
При установленным судом фактических обстоятельств по делу суд приходит к выводу, что существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создают угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки, а введение в отношении застройщика строительства процедур банкротства - прекращение обязательственных правоотношений по строительству, и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 218, 729 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46, 35 Конституции РФ право требовать судебного признания за истцом права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика – гражданина пропорционально вложенных денежных средств в строительство, которое ответчиком (застройщиком) прекращено и подлежит консервации при возникновении угрозы невозможности окончания строительства застройщиком, т.к. у заказчиков – потребителей не имеется иного законного способа защиты своих нарушенных прав на вложенные в строительство денежные средства и возведенный на них объект незавершенного строительства от обращения на него взыскания по долгам застройщика перед другими кредиторами в случает объявления банкротства.
Принимая во внимание вышеустановленное, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и иных объектов, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших в строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, определена в договоре и подлежит передаче дольщику-потребителю.
В силу положений ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной…Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако фактически отказывается от его исполнения в связи с существенным нарушением условий по непрерывному, планомерному и своевременному строительству дома, прекращением строительства и объявления ответчика банкротом, возникновением реальной угрозы невозможности довести строительство жилого дома до его ввода в эксплуатацию и реализации возведенного на деньги истца объекта незавершенного строительства по долгам других кредиторов ответчика, требуя в судебном порядке признать права истца на идеальную долю в существующем объекте незавершенного строительства, созданном на денежные средства истца. Такой отказ допускается согласно положений ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей». При отказе от исполнения договора потребителя по вине исполнителя договор считается расторгнутым, а обязательственные отношения - прекращенными.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, прекращение в нем строительных работ более чем на 6 месяцев застройщиком, признания ответчика Арбитражным судом Новосибирской области банкротом, полную оплату по договору истцом, факт невозвращения ему ответчиком вложенных по договору в строительство денежных средств, необходимость достройки дома и привлечения дополнительных денежных средств для выполнения проекта и возведения жилого дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ, поскольку введение процедуры банкротства в отношении ответчика, по мнению суда, свидетельствует о невозможности адекватного применения других способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом № 214-ФЗ, т.к. при явной недостаточности денежных средств у ответчика, и суммы освоенных денежных средств на строительство подземной автостоянки в Объекте, ответчик явно не сможет в полной мере возместить всем дольщикам строительства все внесенные в строительство денежные средства, и тем более, возместить все убытки и проценты по вышеуказанному закону № 214-ФЗ. В связи с чем, очевидно, что дольщики-потребители не смогут в полной мере реально защитить свое нарушенное право собственности на вложенные в строительство денежные средства, преимущественное право на передачу им результата строительства на вложенные ими денежные средства, а также право на полное возмещение убытков каким-либо иным законным способом.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору № участия в долевом строительстве, с учетом сложившихся обстоятельств и явной недостаточности денежных средств у ответчика для достройки дома и ввода его в эксплуатацию, и право истца на признание за ним судом права собственности на приходящуюся на него и оплаченную долю в праве общей долевой собственности на существующий объект незавершенного строительства.
Согласно условий заключенного между истцом и ответчиком договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ истцу должно было быть передана <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку в Объекте, что после завершения строительства будет соответствует машино-месту № в осях <данные изъяты> на отметке <данные изъяты>, оплата за строительство которой полностью уплачена истцом ответчику по договору.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Учитывая изложенное, суд на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ признает за истцом право общей долевой собственности на <данные изъяты> доли в существующем объекте незавершенного строительства – в подземной автостоянке (блок-секция №) в незавершенном строительством объекте –подземной автостоянке( блок секции №) проектной площадью <данные изъяты> кв.м.Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здании с помещениями административного и общественного назначения по <адрес> (строительный номер), расположенного на земельном участке кадастровый номер <данные изъяты>, которая после завершения строительства будет соответствовать машино-месту № в осях <данные изъяты> на отметке - <данные изъяты> на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворяя заявленные исковые требования истца к ответчику.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199,235 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Удовлетворить исковые требования Березовского С.В. к юр. лицо о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
Признать право собственности Березовского С.В. на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте –подземной автостоянке( блок секции №) проектной площадью <данные изъяты> кв.м. в Многоэтажном жилом доме жилом доме с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здании с помещениями административного и общественного назначения и подземной автостоянке по <адрес> (строительный номер), расположенного на земельном участке кадастровый номер <данные изъяты>, которая после завершения строительства будет соответствовать машино-месту № в осях <данные изъяты> на отметке -<данные изъяты> на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в течение 7 дней с момента получения решения. Решение может быть обжаловано на имя судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда в 10-дневный срока с момента изготовления в окончательном виде или с момента отказа судом в отмене заочного решения с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
СудьяА.Л. Сытик