Дело № 2-63/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
17 марта 2011 годаг. Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
СудьиПащенко Е.В.,
при секретареТартачаковой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Косолапова С.В. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л:
Косолапов С.В. обратился в суд с указанным иском, просит признать за ним право собственности на долю в размере 665/87096 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоэтажный жилой дом <адрес>, соответствующую трехкомнатной квартире <адрес>, общей площадью 66,5 кв.м., расположенной на 1 этаже во 2 секции 1 очереди указанного дома, ссылаясь на то, что решением арбитражного суда Новосибирской области от 23.05.2008г. ЮЛ1 признано несостоятельным банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, определением арбитражного суда Новосибирской области от 25.12.2008г. конкурсным управляющим ЮЛ1 назначен Лаврушенко Б.Б., 17.03.2010г. между истцом и ответчиком был заключен договор, согласно которому истец обязался внести ответчику инвестиционный взнос – денежные средства в сумме 486 279,75 рублей для строительства 9-этажного жилого дома <адрес>, распложенного на земельном участке с кадастровым номером № в части трехкомнатной квартиры <адрес> общей площадью 66,5 кв.м., расположенной на 1 этаже, 2 секции, 1 очереди с последующей передачей в собственность истцу указанной квартиры; истец свои обязательства по плате инвестиционного взноса выполнил в полном объеме; однако ответчик свои обязательства по передаче квартиры не выполнил до настоящего времени; истец считает, что в связи с банкротством ответчика исполнение обязательства в полном объеме невозможно; до настоящего времени дом в эксплуатации не сдан, квартира истцу не передана, ответчик прекратил строительство дома; истец утверждает, что договор с ответчиком был заключен в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма инвестиционного взноса является оплатой для него квартиры; в настоящее время 9-этажный жилой дом <адрес> является объектом незавершенного строительства; возведение дома велось на законных основаниях; квартира в настоящее время построена; дом как объект незавершенного строительства принадлежит всем инвесторам, поскольку возведен на денежные средства, вложенные ими по инвестиционным договорам, поскольку каждый из инвесторов участвовал в финансировании строительства дома, его доля должна определяться путем деления общей площади всех квартир в доме по проекту на площадь квартиры; согласно сведениям об объекте незавершенного строительства от 04.02.2009г. общая площадь 9-тажного жилого дома <адрес> формируется из площади двух его очередей.
Сумма проектных площадей 1-й очереди составляет 4055,5 кв.м., сумма проектных площадей 2-й очереди составляет 4654,1 кв.м., общая проектная площадь дома составляет 8709,6 кв.м., следовательно, размер доли истца в объекте незавершенного строительства, расположенном в <адрес> составляет 665/87096 долей.
В судебное заседание истец не явился, извещен, просил рассматривать дело в его отсутствие с участием представителя. В предыдущих судебных заседаниях поддержал заявленные исковые требования, настаивал на их удовлетворении, пояснил, что заключил договор и оплатил денежные средства с целью приобретения для себя жилого помещения.
Представитель истца Гимади В.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, настаивал на их удовлетворении по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ЮЛ1 Гарфутдинов А.Х., действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования истца признал, пояснил, что данный договор действительно был заключен между истцом и ответчиком, по нему были получены денежные средства в размере 486 279 руб. 75 коп.
В предыдущих судебных заседаниях конкурсный управляющий ЮЛ1 Лаврушенко Б.Б. пояснял, что ЮЛ1 осуществлял строительство спорного жилого дома, привлекая денежные средства инвесторов, оплачивая выполнение строительно-монтажных работ. По договору № 01-146 от 21.11.2001г. о совместном строительстве жилого дома, заключенном с ЮЛ2 земельный участок, был предоставлен военной частью, ответчик должен был осуществить строительство дома и предоставить войсковой части определенное количество квартир. Конкретные квартиры соглашением сторон определены не были. Из анализа, документов, имевшихся в распоряжении конкурсного управляющего, он пришел к выводу, что в отношении части квартир, в т.ч. и квартиры <адрес>, инвестиционные договоры заключены не были, денежные средства граждан не привлекались. По результатам прокурорской проверки ему было предписано произвести оценку данных прав и включить их в конкурсную массу в целях защиты интересов кредиторов. Затем, были проведены торги, по результатам которых победителем в отношении лота – инвестиционные права на квартиру <адрес> был признан истец, с которым 10.03.2010г. был заключен договор. Позднее, летом 2010г. он направлял запросы в ЮЛ3 и ЮЛ4 с целью выяснения правопреемника ЮЛ2 и судьбы квартир в спорном доме, не являющихся предметами инвестиционных договоров. В результате чего, 28.07.2010г. был подписан акт поквартирного распределения, по которому спорная квартира <адрес> передается ЮЛ1 Учитывая, что истцом оплачен инвестиционный взнос, не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований
Представитель третьего лица ЮЛ5 Жневская В.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, суду пояснила, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится в собственности Российской Федерации, т.к. правоустанавливающие документы на право владения земельным участком у ответчика ЮЛ1 отсутствуют. Следовательно, ответчик не вправе заключать договоры подряда на строительство спорного объекта. Затем, пояснила, что право собственности Российской Федерации на данный земельный участок прекращено и в данный момент в ЕГРПН зарегистрировано право собственности ФЛ1 на 659/87096 долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Кроме того, срок действия разрешения на строительство данного объекта истек, в связи с чем, денежные средства, полученные ответчиком, не будут направлены на строительство. Истец и ответчик не представили доказательств вложения денежных средств размере 486 279,75 руб. в строительство спорного объекта. В настоящее время в связи с несостоятельностью ЮЛ1 признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство, и денежные средства, полученные по договору с истцом, не могут идти на финансирование строительства, а идут на удовлетворение требований кредиторов. В настоящее время спорный объект возводится за счет финансирования членов ЮЛ5, права которых на незавершенный строительством объект в установленном законом порядке зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество, ЮЛ5 фактически осуществляет строительные работы для завершения строительства данного дома, следовательно ЮЛ5 имеет права на самостоятельное распоряжение спорной квартирой.
В судебное заседание представитель третьего лица – ЮЛ3, не явился, извещен надлежащим образом, уважительных причин своей неявки и возражений на иск не представил.
В судебное заседание представитель третьего лица – ЮЛ6, не явился, извещен надлежащим образом.
В судебное заседание представитель третьего лица – ЮЛ7, не явился, извещен, направил отзыв, в котором указал, что строительство данного дома осуществлялось на основании договора № 01-146 от 21.11.2001г. между ЮЛ2 и ЮЛ1 согласно которому ЮЛ2 имеет право получить в собственность 30% общей площади квартир жилого дома. Распределение квартир должно было быть сделано отдельным актом.
Во исполнение Директивы ЮЛ3 от 11.04.2008г. № Д-29, Директивы ЮЛ8 от 19.05.2008г. № Д-18, вЮЛ2 было расформировано.
28.07.2010г. между ЮЛ1 и ЮЛ4 как правопреемника ЮЛ2, был подписан акт поквартирного распределения, согласно которому спорная квартира <адрес> должна была быть передана ЮЛ1
Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что 17.03.2010 г. между Косолаповым С.В. и ЮЛ1 был заключен договор, согласно которому Косолапов С.В. обязался внести ответчику инвестиционный взнос – денежные средства в сумме 486279,75 рублей для строительства 9-этажного жилого дома <адрес>, распложенного на земельном участке с кадастровым номером № в части трехкомнатной квартиры <адрес>, общая площадью 66,5 кв.м., расположенной на 1 этаже во 2й секции 1й очереди с последующей передачей в собственность истцу указанной квартиры (т.1 л.д. 11)
Сумма инвестиционного взноса составила 486 279,75 руб. (п. 2 договора).
Свои обязательства по оплате суммы инвестиционного взноса истец исполнил в полном объеме, что подтверждается п.2 Договора, согласно которому истцом уплачено 44 207,25 руб. по Соглашению о задатке от 03.03.2010г. и квитанцией от 14.04.2010г. на сумму 442 072,50 руб. (т.1 л.д. 11, 12).
В силу п. 4 Договора ответчик обязался в течение 10 дней с момента исполнения инвестором своих обязанностей, предусмотренных в п. 3 договора, передать истцу права на квартиру, подписать акт прима передачи квартиры и не позднее одного месяца с даты введения объекта в эксплуатацию совместно с истцом обратиться в ЮЛ9 с заявлением о государственной регистрации права собственности инвестора на квартиру.
Судом установлено, что строительство дома велось на выделенном ЮЛ2 земельном участке под строительство жилого дома по адресу: <адрес>, что подтверждается Постановлением Мэра от ДД.ММ.ГГГГ №; на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ №211; в соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной ЮЛ10 и утвержденной Главным управлением архитектуры и градостроительства Мэрии г.Новосибирска 18.04.2002г. и на основании договора № 01-146 о совместном строительстве жилого дома от 21.11.2001г. между ЮЛ1 и ЮЛ2 (т.1 л.д.145-152, 158-162).
Согласно п.1.2 Договора от 21.11.2001г., объектом настоящего договора является совместное строительство 130-ти квартирного 9-10 этажного жилого дома по <адрес> в целях получения в собственность жилых помещений в соответствии с условиями настоящего договора, для чего стороны приняли на себя различные права и обязанности, в т.ч. ЮЛ1 обязало построить жилой дом; осуществить инвестиционную деятельность за счет собственных и привлеченных финансовых средств в размере, необходимом для строительства (п.4.2 Договора). Доли участников договора устанавливаются следующим образом: 30% общей площади квартир жилого дома передаются ЮЛ2 при условии выполнения п.4.1 настоящего Договора; 70% общей площади квартир жилого дома передаются в распоряжение ЮЛ1 Поквартирное распределение общей площади дома производится между сторонами договора в течение 3-х месяцев после оформления проектной документации отдельным актом. Общую площадь дома, подлежащую передаче ЮЛ2, ЮЛ1 может передать (при обоюдном согласии) в домах других районов (п.п. 5.3, 5.4, 5.5 Договора).
Как видно из представленных документов, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, государственного акта о предоставлении земельного участка на праве бессрочного (постоянного) пользования, строительство дома велось с соблюдением требований градостроительного законодательства на основании договора строительного подряда № 05-11/1 от 01.02.2005г. (т.1 л.д.184-186).
Как следует из кадастрового паспорта от 25.08.2009г. объекта незавершенного строительства – жилого дома по адресу: <адрес>, данный объект находится на земельном участке с кадастровым номером № и имеет степень готовности 93% и 13% соответственно (т.1 л.д.153, 154).
Из документов, представленных ответчиком, следует, что им производились расходы, направленные на финансирование строительства спорного дома и принимались работы, выполненные по договорам строительного подряда (т.1 л.д.191-284).
Таким образом, исходя из анализа представленных документов, суд приходит к выводу, что ЮЛ1 осуществлял деятельность по строительству многоэтажного жилого дома с использованием собственных и привлеченных финансовых средств, оплачивал выполненные строительно-монтажные работы и имел право на предоставление в собственность определенного количества квартир в спорном доме.
Решением арбитражного суда Новосибирской области от 23.05.2008г. ЮЛ1 признано несостоятельным банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство (т.1 л.д.19-26).
Определением арбитражного суда Новосибирской области от 24.12.2008г. конкурсным управляющим ЮЛ1 назначен Лаврушенко Б.Б.
03.11.2009г. прокурором Октябрьского района г.Новосибирска в адрес конкурсного управляющего ЮЛ1 было внесено представление об устранении нарушений законодательства о несостоятельности (банкротстве), в котором было указано на выявление имущества ЮЛ1 в виде инвестиционных прав на квартиры, в т.ч. на спорную квартиру <адрес> и не проведение оценки данного имущества в установленные сроки (т.1 л.д.298, 299).
10.11.2009г. была составлена инвентаризационная опись долгосрочных финансовых вложений – инвестиционных прав ЮЛ1 - прав на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, в т.ч. в отношении спорной квартиры (т.1 л.д.300-303).
Вопрос о реализации инвестиционных прав на указанные квартиры, в т.ч. и на спорную, являлся предметом судебного разбирательства при решении вопроса о продлении срока конкурсного производства, что отражено в определениях Арбитражного суда Новосибирской области от 23.11.2009г., от 21.05.2010г., от 20.09.2010г., от 02.12.2010г. (т.1 л.д. 304-318). О рассмотрении данного вопроса извещалось ЮЛ5 являющееся конкурсным кредитором, однако данные сделки не обжаловало, своих прав на спорное имущество не заявляло.
Согласно ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Анализируя условия договора, стороной которого является Косолапов С.В., можно сделать вывод, что он содержит элементы договора строительного подряда, при этом истец является заказчиком строительства квартиры, а ответчик подрядчиком. Свои обязательства заказчик выполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
Тот факт, что ЮЛ1 в настоящее время не ведет непосредственное строительство дома, по убеждению суда, не может повлиять на существо спора, поскольку из материалов дела, очевидно следует, что ответчиком расходовались денежные средства на возведение спорного объекта, ответчик имел право на часть квартир в построенном доме, в настоящее время ответчик признан банкротом, имеет неисполненные обязательства по возврату кредиторской задолженности, а денежные средства, полученные по договору от истца будут направлены на погашение задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, в т.ч. и ЮЛ5
В свою очередь, членами ЮЛ5 являются физические лица, являющиеся собственниками долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - 9-этажный жилой дом <адрес>, на основании решений судов. При этом, представителем ЮЛ5 указано, что ей не известно о правах каких бы то ни было лиц, вытекающих из инвестиционного договора в отношении квартиры <адрес> в спорном доме, в т.ч. у членов ЮЛ5 При таких обстоятельствах, ни у ЮЛ5 ни у физических лиц, являющихся членами данного ЮЛ5, не существуют и не могут возникнуть какие бы то ни было вещные права в отношении имущества, в создание которого ими не вложено денежных средств. Работы, ведущиеся за средств, собранных членами ЮЛ5, не могут являться основанием для прекращения прав ЮЛ1 правопреемника ЮЛ2 и иных физических лиц, вложивших денежные средства в строительство данного недвижимого имущества и не являющихся членами ЮЛ5.
Также суд учитывает, что согласно Акта поквартирного распределения от 28.07.2010г. подписанного между ЮЛ1 в лице конкурсного управляющего Лаврушенко Б.Б. и ЮЛ4 в лице ФЛ2, спорная квартира <адрес> (3-комнатная, расположенная на 1-м этаже 2 секции (подъезда) проектной площадью 66,5 кв.м.) передана ЮЛ1 (т.1 л.д.292). Данное распределение квартир никем из заинтересованных лиц, в т.ч. ЮЛ3 ЮЛ6, ЮЛ7, не оспорены.
Тот факт, что в настоящее время собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором находится данный объект является ФЛ1, не может повлиять на существо спора, поскольку вещные права ФЛ1 на земельный участок вытекают из ее вещных прав на долю в объекте незавершенного строительства, признанных судом. Однако доказательств наличия у ФЛ1 либо других лиц каких либо обязательственных прав либо прав требования в отношении квартиры <адрес>, суду не представлено.
Согласно ст. 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Таким образом, у истца как заказчика возникло право требования передачи ему в собственность объекта (доли в объекте) незавершенного строительства, данный многоквартирный жилой дом по смыслу ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу, так как прочно связан с землей.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ права граждан возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В настоящее время 9-этажный жилой дом <адрес> является объектом незавершенного строительства, что подтверждается актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта (т.1 л.д.155-157).
Согласно сведениям об объекте незавершенного строительства от 04.02.2009г. общая площадь 9-таэного жилого дома <адрес> формируется из площади двух его очередей.
Истец просит признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемой им, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора, к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения в блок-секциях, из которых состоит объект незавершенного строительства, многоэтажный жилой дом, расположенный по указанному выше адресу.
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.
Поскольку каждый из инвесторов участвовал в финансировании строительства спорного объекта, его доля должна определяться, исходя из объема его финансирования, путем деления общей площади всех квартир в доме по проекту на площадь квартиры, являющей предметом инвестиционного договора
Сумма проектных площадей 1-й очереди составляет 4055,5 кв.м., сумма проектных площадей 2-й очереди составляет 4654,1 кв.м., общая проектная площадь дома составляет 8709,6 кв.м. (т.1 л.д. 55-60), следовательно, размер доли истца в объекте незавершенного строительства – 9-этажном жилом доме <адрес> с кадастровым (условным) номером № составляет 665/87096.
Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, предусмотренного положениями ст. 729 ГК РФ, угрозы нарушении прав истца в случае незавершения строительных работ, а также того обстоятельства, что строительство велось с соблюдем закона, иных правовых актов, признания ответчиком исковых требований, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в спорном объекте незавершенного строительства подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истца об указании в решении суда, что размер идеальной доли истца будет соответствовать трехкомнатной квартире <адрес>, общей площадью 66,5 кв.м., расположенной на 1 этаже во 2 секции 1 очереди девятиэтажного панельного дома <адрес>, т.к. во-первых, в настоящее время такого объекта недвижимости как отдельная квартира еще не существует, во-вторых, решение суда не может быть постановлено лишь на ничем не доказанном предположении истца о том, что строительство объекта будет завершено в полном соответствии с проектом и дом будет достроен в запроектированном виде, т.к. не исключено, что строительство дома не будет окончено, либо, что дом будет выстроен меньшей площадью и меньшей этажности с внесением соответствующих изменений в проектную документацию, что никак не повлияет на размер идеальных долей дольщиков, вложивших денежные средства в строительство пропорционально причитающихся им квадратных метров, расчет которых велся от предполагаемой всей стоимости запроектированного строительства жилого дома, и которые остаются неизменными при условии их полной оплаты независимо от этапа строительства, на котором находится возведенный объект незавершенного строительства. Поэтому суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в данной части.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Косолапова С.В. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить частично.
Признать за Косолаповым С.В. право собственности на долю в размере 665/87096 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом <адрес> с кадастровым (условным) номером №.
В удовлетворении остальной части исковых требований Косолапова С.В., отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в течение десяти дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья:/подпись/Пащенко Е.В.
Копия верна, подлинное решение от 17.03.2011г. находится в материалах гражданского дела № 2-63/2011 Октябрьского районного суда г. Новосибирска.
СудьяПащенко Е.В.
СекретарьТартачакова А.Ю.