Дело № 2-1000/11
ЗАОЧНОЕ Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
07 апреля 2011 годаг.Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
председательствующегоБарейша И.В.,
при секретареСалюта С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке заочного производства гражданское дело по иску Зубаревой Н.Н. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект,
У С Т А Н О В И Л:
Зубарева Н.Н. обратилась в суд с иском к ЮЛ1 о признании за ней права собственности на долю в размере 15184/1021260 в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, ул. <адрес>
В обоснование исковых требований Зубарева Н.Н. ссылается на то, что 10.01.2003г.ЮЛ2 был передан в постоянное пользований земельный участок площадью 4783 кв.м., расположенный по адресу: г.Новосибирск, ул. <адрес> 31.03.2005г. ЮЛ2 была выдано разрешение № на строительство нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома, согласно заключенному договору ЮЛ1 вправе привлекать денежные средства инверсоров для строительства; 25.04.2005г. между Зубаревой Н.Н. и ЮЛ1 был заключен договор №-ББ об инвестиционной деятельности, предметом которого является участие сторон в строительстве жилого дома по адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, <адрес> (строительный номер), истец принимает участие в строительстве путем финансирования нежилого помещения – стоматологического центра, общей площадью 151,84 кв.м., расположенного на 2-ом цокольном этаже, с отдельным входом, ответчик в свою очередь на основании п.2.4 договора осуществляет строительство дома в срок до 31.12.2007г. и передает истцу вышеуказанное нежилое помещение; договор предусматривает объем инвестирования за указанное нежилое помещение, который составляет 3 036 800 руб.; согласно п.4.1 заключенного договора инвестор передает денежные средства заказчику, что истец выполнил; при определении доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, истец исходит из соотношения площади нежилого помещения и площади жилого дома, в связи с чем просит, признать за ней право собственности на долю в размере 15184/1021260 в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, <адрес>
Истец в судебное заседание не явилась, извещена, представитель истца ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, не возражала против рассмотрения дела в порядке заочного производства /л.д. 59/.
Представитель ответчика ЮЛ1 в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела по существу ему направлялась судебная повестка /л.д.58/
Представитель, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, ЮЛ3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, ЮЛ2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, представленные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 25 апреля 2005 года между ЮЛ1 (заказчик) и Зубаревой Н.Н. (инвестор) был заключен договор №-ББ об инвестиционной деятельности (договор), в соответствии с п.1.2 которого инвестор обязуется передать заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства жилого дома, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и по окончании действия договора передать инвестору нежилое помещение соответствующей площади.
Объектом инвестиционной деятельности является жилой дом, расположенный по адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, ул. <адрес>, кадастровый номер земельного участка №адрес строительный и в последствии может быть изменен) (п.1.4 договора).
Согласно п.2.7 договора заказчик - ЮЛ1 после сдачи дома в эксплуатацию обязался передать инвестору Зубаревой Н.Н. для регистрации в собственность свободную от прав третьих лиц нежилое помещение – стоматологический центр, общей площадью 151,84 кв.м., расположенное на 2-ом цокольном этаже, с отдельным входом в срок до 31.12.2007г. /л.д.6-8/.
Размер инвестиционного взноса определен сторонами в п.4.1 договора и составляет 3 036 800 руб.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для нежилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее данного нежилого помещения. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада в размере 3 036 800 руб. Зубарева Н.Н. (инвестор) исполнила в полном объеме, что подтверждается справкой о внесении платежей от 23.12.2010г. /л.д.11/.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорное нежилое помещение является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес> (л.д.29-30) в Октябрьском районе г.Новосибирска от 28 апреля 2010 года земляные работы выполнены на 100%, фундамент - 100%, наружные и внутренние стены монолитные - 100%, кирпичные - 78%, перегородки кирпичные – 75,7%, СИБИТ – 60%, перекрытия и покрытия монолитные железобетонные – 100%, железобетонные многопустотные плиты – 79%, монолитные ж/б участки – 65%, кровля – нет, окна и балконные двери – 39,2%, двери входные трудносгораемые – нет, полы – нет, наружная отделка – нет, внутренняя отделка – нет, благоустройство территории – нет, внутренние инженерные сети – нет, наружные инженерные сети теплотрасса – 67%, водопровод – 67%, канализация – 100%, электроснабжение – нет.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, ул. <адрес>, в котором расположена спорное нежилое помещение истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены; другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорное нежилое помещение, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекте.
Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.
Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.
Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании постановления ЮЛ4 № от 10.01.2003г. ЮЛ2 был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 4 783,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, ул.<адрес>, кадастровый номер земельного участка – №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.06.2003г. сделана запись регистрации №. /л.д.14-15/
31 марта 2005 года ЮЛ2 было получено разрешение на строительство № нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земель ном участке по <адрес> в Октябрьском районе г.Новосибирска. /л.д.16/.
01.04.2005г. между ЮЛ2 и ЮЛ1 был заключен договор на выполнение функций заказчика застройщика, по условиям которого ЮЛ1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика- застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: <адрес>, создаваемому на земельном участке с кадастровым номером – №, правообладателем которого является ЮЛ2, со сроком окончания работ до 31.12.2007г. /л.д.12,13/.
Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130,133,134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный ЮЛ1 за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательствепонятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.
При рассмотрении дела суд руководствуется ст.131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.
Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.
В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.
При установленных судом фактических обстоятельствах по делу суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 729,218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46,35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших с строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади нежилого помещения, являющегося предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, полную оплату по договору истцом, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору №/ББ об инвестиционной деятельности.
Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком ЮЛ1 не исполнены, что им не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
Согласно условий заключенного между истцом и ответчиком договора №-ББ об инвестиционной деятельности от 25.04.2005г. общая площадь нежилого помещения, подлежащей передаче ответчиком истцу после завершения строительства № (строительный), запроектированной на втором цокольном этаже, с отдельным входом, строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, ул. <адрес>, оплата за строительство которой полностью уплачена истцом по договору, должна была составлять 151,84 кв.м., что следует из указанного договора и приложения к нему №. /л.д.6-10/.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Учитывая, что по рабочему проекту согласно раздела «основные технико-экономические показатели» сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений (офисов), не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в строящемся доме по адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, ул.<адрес>, должна составлять 10212,6 кв.м.
Следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять 15184/1021260, поэтому на вышеуказанную идеальную долю на основании договора №-ББ об инвестиционной деятельности от 25.04.2005г. суд признает за истцом Зубаревой Н.Н. право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, ул. <адрес> (строительный).
Учитывая право требования истца на передачу ей результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Зубаревой Н.Н. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, удовлетворить.
Признать за Зубаревой Н.Н. право собственности на долю в размере 15184/1021260 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по <адрес> (строительный), расположенный на земельном участке кадастровый номер №.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий - (подпись)
Копия верна
Судья
Секретарь
Подлинник решения суда от 07.04.2011г. подшит в гражданском деле № 2-1000/11, которое хранится в Октябрьском районном суде города Новосибирска.
Судья