Дело № 2-1359/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 апреля 2011 годаг.Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующегоЗверинской А.К.,
при секретареКомиссаровой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тевс И.Г. Паульзен З.Е. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Тевс И.Г., Паульзен З.Е. обратились в суд с указанным иском, с учетом последних уточнений просят признать за ними право общей долевой собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, что соответствует нежилому помещению в цокольном этаже 3 – го подъезда, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в следующих долях <данные изъяты> за Тевс И.Г., 4 <данные изъяты> за Паульзен З.Е. /л.д. 61/.
В обоснование своих требований истцы ссылаются на то, что в соответствии с соглашением об отступном ответчик принял на себя обязательство передать истцам нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже третьего подъезда общей площадью <данные изъяты> кв.м. в кирпичном жилом доме по <адрес>, № (номер строительный) в <адрес>; правоотношения по указанному соглашению, которое содержит элементы договора строительного подряда, в соответствии с которым истцы являются заказчиками строительства помещения указанного выше, а ответчик - подрядчиком, регулируется законодательством о защите прав потребителей; истцы должны были получить помещение после окончания строительства дома и введения его в эксплуатацию, однако разумные срок окончания строительства ответчиком не соблюдены, дом до сих пор не построен; в настоящее время объект не является предметом действующего договора строительного подряда, а является объектом незавершенного строительства, так как ответчик прекратил строительство, что подтверждает акта ЮЛ2 от ДД.ММ.ГГГГ о текущем состоянии незавершенного строительством объекта; в соответствии приказом ЮЛ2 №-од от 11.089.2009г. объекту незавершенного строительства многоэтажному жилому дому, расположенному в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью участка <данные изъяты> кв.м., принадлежащему ЮЛ3 присвоен строительный адрес: <адрес> на основании технико-экономических показателей объекта общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет <данные изъяты> кв.м., т.е. доля истцов в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства составляет <данные изъяты> с учетом размера обязательств, в зачет которых было передано право требования на помещение доли истцов составляют Тевс И.Г. – 50,28%, Паульзен З.Е. – 49,72 %.
Истцы Тевс И.Г., Паульзен З.Е. о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Представитель Паульзен З.Е. – ФИО1, действующий на основании доверенности /л.д. 51/, просил о разбирательстве дела в его отсутствие.
Ответчик ЮЛ1 о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представитель в суд не явился, направил в суд отзыв на иск, в котором требований истцов признал в полном объеме, просил рассмотреть дело без его участия /л.д. 58/.
Представитель третьего лица ЮЛ4, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в суд не явился.
Представители третьих лиц ЮЛ5, ЮЛ3, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили суду заявления о рассмотрении дела без их участия.
Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Тевс И.Г., Паульзен З.Е., с одной стороны, и ЮЛ6 с другой, было заключено соглашение об отступном, согласно которому должник взамен исполнения обязательства, вытекающего из мирового соглашения по делу А45-4506/2009, предоставляет кредиторам отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением, а именно в качестве отступного по соглашению должник передает кредитору право требования к ЮЛ1 и ЮЛ3 получить нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже 3-й подъезд, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в кирпичном доме по <адрес>
Стоимость передаваемого имущества составляет <данные изъяты> руб. (п. 2.2 Соглашения).
Наличие и размер обязательства ответчика перед истцами в объеме, указанном в соглашении об отступном: Тевс И.Г. – <данные изъяты> руб., Паульзен З.Е. – <данные изъяты> руб. подтверждаются определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашения, прекращении производства по делу о банкротстве, а также определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны по делу №<данные изъяты> /л.д. 7-16/.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия соглашения об отступном и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что правоотношения по указанному соглашению, которое содержит элементы договора строительного подряда, в соответствии с которым истцы являются заказчиком строительств нежилого помещения, а ответчик – подрядчиком, регулируются законодательством о защите прав потребителей
Обязательства по соглашению об отступном, заключенном между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, истцами исполнены в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось в ходе рассмотрения дела по существу.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорное нежилое помещение является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ фундаменты, стены, перегородки, перекрытия и кровли выполнены на 100%, окна – 40%, двери – 60%, наружная отделка – 19%, внутренняя отделка – 60%, внутренние инженерные системы и сети – 90%.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по <адрес>, в котором расположена спорная квартира истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены, кровля, контуры квартир выделены; другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорное нежилое помещение, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.
В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома по <адрес> ответчиком получено не было, в связи с чем указанный объект является предметом самовольного строительства.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ3 и ЮЛ1 был заключен договор о совместной инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по <адрес>, по условиями которого ЮЛ3 выступило застройщиком, а ЮЛ1 - заказчиком – инвестором, а в дальнейшем и генеральным подрядчиком.
Строительство данного объекта должно было осуществляться на земельном участке площадью <данные изъяты> га, оформляемом для строительства на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ № п.1.18, что подтверждается выпиской из протокола.
В результате рассмотрения заявления ЮЛ1 от ДД.ММ.ГГГГ № комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории <адрес> протокол от ДД.ММ.ГГГГ № п.1.7 принято решение о выборе земельного участка площадью <данные изъяты> га для жилых домов с объектами соцкультбыта на пересечении <адрес> и проведении процедур согласования.
На заседании комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории <адрес> ЮЛ5 было принято решение о подготовке ГУАГ распоряжения мэра о предварительном согласовании места размещения объекта/.
Однако, оформить данный участок ответчику не представилось возможным, в связи с изменением законодательства.
Решением ЮЛ5 № от ДД.ММ.ГГГГ Новосибирскому колледжу связи (подразделению ЮЛ3 для эксплуатации здания общежития по <адрес> был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается государственными актом №.
25 мая 2007г. на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса» №137–ФЗ от 25.10.2001г. на данный земельный участок с кадастровым номером: № (категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый общежитием) было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ3 зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком.
После регистрации прав на земельный участок было проведено межевание земельного участка на два участка – земельный участок с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается представленными суду кадастровыми паспортами.
ДД.ММ.ГГГГ в ЮЛ7 на основании ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ от 25.10.2001г. и распоряжении территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области от 14.10.2009г. было зарегистрировано право собственности РФ на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания общежития, а также право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком за ЮЛ3 что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Таким образом, судом установлено, что объект выстроен на земельном участке, находящемся в государственной собственности и на праве постоянного бессрочного пользования ЮЛ3 которое в свою очередь выступило застройщиком указанного объекта, на строительство данного объекта были использованы привлеченные денежные средства инвесторов, физических лиц, являющихся заказчиками строительства конкретных помещений в многоквартирном жилом доме, который предполагалось возвести.
Приказом ЮЛ2 от ДД.ММ.ГГГГ № – од объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью участка <данные изъяты> кв.м., принадлежащему ЮЛ3 на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № АН 225211, строительный адрес: <адрес>
По заданию ответчика ЮЛ7 имеющим соответствующую лицензию, был разработан рабочий проект строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> 01-12/04-ПЗ, в 2006г.
Суду представлены:
- Санитарно – эпидемиологическое заключение от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии указанного выше рабочего проекта жилого дома государственным санитарно – эпидемиологическим правилам и нормативам,
- Заключение экспертной государственной экологической экспертизы Отдела надзора за объектами животного мира, экологической экспертизы и разрешительной деятельности о соответствии рабочего проекта требованиям законодательных актов Российской Федерации и нормативных документов по вопросам охраны окружающей среды и природных ресурсов,
- заключение УГПН по НСО от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии проекта требованиями пожарной безопасности,
- подтверждение на водоснабжение и канализирование жилого дома по <адрес> ЮЛ8
- технические условия на тепловодоснабжение жилого дома по <адрес> ЮЛ9
- разрешение на электроснабжение и теплоснабжение жилого дома по <адрес> ЮЛ9
Согласно справке, выданной директором ЮЛ7 ДД.ММ.ГГГГ, общество в 2004-2006г. выполнило рабочий проект по объекту: «Многоэтажный жилой дом по <адрес>», по проектным решениям жилой дом состоит из девятиэтажных секций с цокольным этажом, в цокольном этаже запроектированы помещения общественного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м., общая площадь квартир составляет <данные изъяты> кв.м., общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет <данные изъяты> кв.м. Фундаменты здания предусматриваются ленточные сборные железобетонные с переменной шириной согласно значениям действующих нагрузок. Для повышения жесткости фундаментов и выравнивания возможных направоме6ных деформаций основания по верху подушек предусматривают армопояс в слое раствора М100. Конструкция перекрытия предусматривается из железобетонных, многопустотных плит по действующим каталогам заводов ЖБИ. Армирование кирпичных стен выполняется в соответствии с действующими нагрузками кладочной сеткой и проволоки, внутренние шахты лифтов предусматриваются в кирпичном исполнении с выполненным по контуру шва, заполняемого упругими прокладками и предотвращающего распространение шума на прилагающие помещения квартир. Все конструктивные решения зданий согласно «Технически условиям на строительное проектирование», согласованные с заказчиком и генподрядчиком.
Как видно из заключения по результатам визуального обследования (освидетельствования) нефундаментальных строительных конструкций незавершенного объекта строительства: 9-ти этажного жилого на <адрес> в <адрес>, выполненного ЮЛ10 возведенные строительные конструкции в целом соответствуют проектным решениям, имеются отдельные отступления от проекта и требований норм производства работ.
Строительные конструкции на момент обследования находились в удовлетворительном состоянии, трещин, деформаций, следов сильного замачивания и морозного разрушения каменной кладки, бетона, коррозии металла, нарушений крепления плит вентилируемого фасада и прочих опасных дефектов не выявлено.
Состояние строительных конструкций здания на момент освидетельствования ДД.ММ.ГГГГ угрозы для безопасности людей не представляет.
В целом строительство дома может быть завершено в соответствии с требованиями проекта, а его дальнейшая эксплуатацию в состоянии обеспечить безопасность жизни и здоровья людей при условии выполнения рекомендаций, указанных в п.п.5,6, действующих норм и правил эксплуатации зданий.
На основании совокупности данных документов, суд делает вывод, что строительство 9-ти этажного жилого на <адрес> в <адрес> осуществлялось на земельном участке, фактически отведенном для этих целей, однако юридически с иным разрешенным использованием, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.
В силу положений ст. 729 ГК РФ, согласно которой в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком /пункт 1 статьи 720/, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат, суд приходит к выводу о возможности защиты нарушенных прав истца путем признания за ним вещных прав на объект незавершенного строительства, в том числе и при условии, что данный земельный участок не предоставлен истцу на каком либо праве.
Кроме того, суд учитывает, что земельный участок находится в государственной собственности, третье лицо, ЮЛ4, являющееся уполномоченным собственником лицом по управлению имуществом, находящемся в государственной собственности, не возражает против удовлетворения исковых требований, тем самым, одобряя сделку заключенную государственным учреждением, в части инвестиционного договора между ЮЛ3 и ЮЛ1 договоры, заключенные с инвесторами физическими лицами ни кем не оспорены.
Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
Истцы просят признать за ними право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемой ими, как соотношение площади нежилого помещения, являющейся предметом соглашения об отступном к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.
Истцы обосновали предъявление иска, существенным нарушением срока выполнения строительных работ и работ по сдаче объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, что обусловленный срок обязательства со стороны ответчика по соглашению об отступном не исполнены, что им не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают истцам основание для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
При определении идеальной доли истцы указывают на соотношение площади нежилого помещения, являющейся предметом соглашения и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Из условий соглашения следует, что нежилое помещение должно иметь площадь <данные изъяты> кв. метров.
На основании технико-экономических показателей объекта, указанных в общей пояснительной записке рабочего проекта многоэтажного жилого дома по <адрес> общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет <данные изъяты> кв.м.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Таким образом, доля истцов в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> в <адрес> будет составлять <данные изъяты>, при этом соразмерно объему внесенных по соглашению средств, доля Тевс И.Г. – <данные изъяты>, доля Паульзен З.Е. – <данные изъяты>. Спора по размеру долей межу истцами не имеется. Таким образом, на указанные идеальные доли подлежит признание право общей долевой собственности истцов.
Исковые требования Паульзен З.Е., Тевс И.Г. основаны на положениях ФЗ «О защите прав потребителя», в связи с чем, истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подп.4 п.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, то с ответчика в доход местного бюджета должна быть взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Тевс И.Г. Паульзен З.Е. ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.
Признать за Тевс И.Г., Паульзен З.Е. право общей долевой собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, что соответствует нежилому помещению в цокольном этаже 3 – го подъезда, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в следующих долях <данные изъяты> за Тевс И.Г. 4 <данные изъяты> за Паульзен З.Е.
Взыскать с ЮЛ1 в доход местного бюджета госпошлину в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.
Судья -