Дело № 2-642/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«15» апреля 2011 годаг.Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего Зверинской А.К.,
при секретаре Комиссаровой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Знаменского С.С. к ЮЛ1 о признании права собственности на незавершенный строительством объект,
У С Т А Н О В И Л:
Знаменский С.С. обратился в суд с указанным иском, просит признать за ним право собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> № (строительный), кадастровый номер участка №
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ1 заключило с ЮЛ2 договор №-ББ об инвестиционной деятельности, предметом которого было финансирование строительства однокомнатной <адрес> (строительный), площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 9 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, № (строительный), кадастровый номер земельного участка №; ЮЛ2 ДД.ММ.ГГГГ заключило со Знаменским С.С. соглашение о переуступке прав по договору об инвестировании строительства №-ББ; застройщиком объекта является войсковая часть, которой ДД.ММ.ГГГГ постановлением ЮЛ3 № был передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер земельного участка №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации ДД.ММ.ГГГГ за №, ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение № на строительство многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земельном участке по <адрес>; ЮЛ1 на основании договора на выполнение функций заказчика- застройщика, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с войсковой части №, приняло на себя обязательство по строительству жилого дома по адресу: <адрес> №, в том числе привлекать инвесторов и заключать с ними договоры; обязанность по инвестированию <адрес> ЮЛ2 была выполнена в полном объеме, что подтверждается приложенным актом о внесении платежей от ДД.ММ.ГГГГ; истцом на основании соглашения о переуступке прав по договору об инвестировании строительства №-ББ в кассу ЮЛ2 было внесено <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, а также актом приема – передачи документов по оплате права требования от ДД.ММ.ГГГГ; пунктом 2.5 договора установлено, что ЮЛ1 обязано выполнить строительно – монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ и после сдачи объекта в эксплуатацию передать инвестору квартиру по акту приема-передачи, до настоящего времени вышеуказанные работы не произведены, объект в эксплуатацию не сдан; истец утверждает, что был намерен приобрести квартиру для собственных нужд, считает, что правоотношения истца и ЮЛ1 регулируются законом о защите прав потребителей, несвоевременная передача недвижимого имущества на основании заключенного договора об инвестиционной деятельности №-ББ от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права потребителя, предусмотренные действующим законодательством, что и послужило основанием для обращения в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов; при определении доли, на которую должно быть признано право собственности истец исходит из соотношения площади квартиры и площади жилого дома; согласно технико-эксплуатационных показателей, содержащихся в экспертном заключении №/ГУ рабочего, представленного ЮЛ1 общая площадь дома, в том числе полезная площадь в административной части <данные изъяты> кв.м. и общая площадь квартир <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> кв.м., соответственно доля, на которую необходимо признать право собственности истца составляет <данные изъяты>.
Истец Знаменский С.С. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности /л.д. 5/, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик ЮЛ1 о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования признал в полном объеме, пояснив, что между ЮЛ1 ЮЛ2 и истцом ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о передаче прав по договору №-ББ об инвестиционной деятельности, предметом которого было финансирование строительства однокомнатной <адрес> (строительный) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 9 этаже жилого дома по адресу: <адрес> № (строительный); согласно п.2.5. договора ЮЛ1 должно выполнить строительно монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ и передать помещение по акту приема – передачи Знаменским С.С., да настоящего времени вышеуказанные работы не выполнены, помещение истцу не передано; обязанность оплатить инвестиционный взнос истцом исполнена, инвестиционный взнос оплачен в полном объеме, сумму которого составила <данные изъяты> руб.; считает, что истцом правильно определена доля, согласно проекту общая площадь многоэтажного дома с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, № составляет <данные изъяты> кв.м. соответственно доля истца в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект составляет <данные изъяты> /л.д. 44/.
Третьи лица ЮЛ4, ЮЛ5, ЮЛ6 о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились.
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ1 (заказчик) и ЮЛ2 (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с условиями которого инвестор обязуется передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилого дома, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с условиями договора и по окончании действия договора передать инвестору квартиру с балконом соответствующей площади.
В силу п.1.4 договора объектом инвестиционной деятельности является жилой дом. расположенный по адресу: <адрес>, № кадастровый номер земельного участка № (адрес строительный и впоследствии может быть изменен).
Согласно п.п. 2.6, 2.7. договора заказчик ЮЛ1 обязался обеспечить сдачу дома государственной комиссии, после сдачи объекта в эксплуатацию, но не позднее 10 рабочих дней с даты подписания соответствующего документа: передать по акту приема – передачи инвестору для регистрации в собственность свободному от прав третьих лиц квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. с балконом (лоджией) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 9-ом этаже объекта, адрес строительный № по <адрес>, №.
Размер инвестиционного взноса определен сторонами в п.4.1 договора и составляет <данные изъяты> руб. /л.д. 7/.
Свои обязательства по оплате суммы инвестиционного взноса инвестор ЮЛ2 выполнило в полном объеме, что подтверждается актом о полном внесении платежей от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 13/.
ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ2 и истцом Знаменским С.С. с согласия ЮЛ1 заключено соглашение № к договору №-ББ об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ,. по условиям которого инвестор уступает, а правопреемник инвестора принимает в полном объеме права и неисполненные к моменту подписания настоящего соглашения обязанности, принадлежащие инвестору по договору №-ББ об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ в отношении однокомнатной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (в т.ч. площадь лоджии <данные изъяты> кв.м.), расположенной на 9 этаже жилого дома по адресу: <адрес> (строительный) кадастровый номер земельного участка № (п.1 Соглашения) /л.д. 12/.
В соответствии с п. 3 Соглашения за уступку прав по инвестиционному договору правопреемник инвестора обязуется уплатить инвестору денежные средства в сумме 753 375,00 руб.
Истец Знаменский принятые на себя обязательства по Соглашению № исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 14/ и от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 15/, а также актом приема-передачи документов и оплате права требования от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 16/.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для него квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес> (стр.) в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ земляные работы выполнены на 100%, фундамент - 100%; наружные и внутренние стены монолитные ниже отметки 0,000 - 100%, выше отметки 0,000 – кирпичные: до 10 этажа – 71%, монолитные пояса – 83%; перегородки кирпичные – 72,4%, Сибит – 55%; перекрытия и покрытия ниже отметки 0,000 монолитные железобетонные – 100%, железобетонные многопустотные плиты – 68%, монолитные ж/б участки – 60%, кровля – нет, окна и балконные двери – 7,5%, двери входные трудносгораемые – нет, полы – нет, наружная отделка – нет, внутренняя отделка – нет, благоустройство территории – нет, внутренние инженерные сети – нет, наружные инженерные сети теплотрасса – 67%, водопровод – 67%, канализация – 100%, электроснабжение – нет /л.д. 26-28 /.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположена спорная квартира истца, полностью выполнены: фундамент, наружные и внутренние стены ниже отметки 0,0, перекрытия и покрытия ниже отметки 0,0; канализация, другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекте.
Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.
Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.
Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании постановления ЮЛ3 № от ДД.ММ.ГГГГ войсковой части № был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 4 783,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка – №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № /л.д. 21-22/.
ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ5 было получено разрешение на строительство № нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земель ном участке по <адрес> /л.д. 23/.
ДД.ММ.ГГГГ между войсковой частью № и ЮЛ1 был заключен договор на выполнение функций заказчика застройщика, по условиям которого ЮЛ1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика- застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: <адрес>, создаваемому на земельном участке с кадастровым номером – №, правообладателем которого является войсковая часть, со сроком окончания работ до ДД.ММ.ГГГГ /л.д.17-19/.
Соглашением к договору на выполнение функций заказчика-застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между войсковой частью № и ЮЛ1 срок окончания работ по строительству объекта был перенесен на ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 20/.
Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130,133,134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный ЮЛ1» за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истцов, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.
При рассмотрении дела суд руководствуется ст.131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.
Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.
В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.
При установленных судом фактических обстоятельствах по делу, суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 729,218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46,35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших в строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, полную оплату по договору истцом, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истцов по договору №-ББ об инвестиционной деятельности.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком ЮЛ1» не исполнены, что сторонами не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
Согласно условий заключенного соглашения № о передаче прав по договору №-ББ об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь однокомнатной квартиры, подлежащей передаче ответчиком истцу после завершения строительства № (строительный), запроектированной на 9 этаже первого подъезда строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, оплата за строительство которой полностью уплачена истцу и по договору, должна была составлять <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Учитывая, что по рабочему проекту согласно раздела «основные технико-экономические показатели» сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений (офисов), не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в строящемся доме по адресу: <адрес>, должна составлять <данные изъяты> кв.м.
Следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять <данные изъяты>, и на вышеуказанную идеальную долю на основании договора №-ББ об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ суд признает за истцом право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: <адрес> (строительный).
Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
В силу ст. 103 ГПК РФ и Налогового кодекса РФ суд взыскивает с ответчика <данные изъяты> руб. государственной пошлины в местный бюджет не оплаченной при подаче иска истцом, освобожденного по закону от уплаты госпошлины как потребитель.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Знаменского С.С. к ЮЛ1 о признании права собственности на незавершенный строительством объект, удовлетворить.
Признать за Знаменским С.С. право собственности на <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> (строительный), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья -