Дело № 2-2703/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 июня 2011 года г.Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего Зверинской А.К.,
при секретаре Сторожевой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максимовой И.А. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения,
У С Т А Н О В И Л :
Максимова И.А. обратилась в суд с указанным иском, просит признать на ней право собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения по <адрес> расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ1 заключило с Максимовой И.А. договор № об инвестиционной деятельности, предметом которого было финансирование строительства двухкомнатной <адрес>-ББ (строительный), площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес> № (строительный), кадастровый номер земельного участка № застройщиком объекта является войсковая часть, которой ДД.ММ.ГГГГ Постановлением ЮЛ2 № был передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер земельного участка №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись ДД.ММ.ГГГГ за №, ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение № на строительство многоэтажного жилого дома с административными помещениями, с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земельном участке по <адрес>; ЮЛ1 на основании договора на выполнение функций заказчика – застройщика, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЮЛ3, приняло н себя обязательство по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, №, в том числе привлекать инвесторов и заключать с ними договоры; обязанность по инвестированию <адрес> Максимовой И.А. была выполнена в полном объеме; п.2.4 договора установлено, что ЮЛ1 обязано выполнить строительно-монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ и после сдачи объекта в эксплуатацию, передать инвестору квартиру по акту приема – передачи, до настоящего времени вышеуказанные работы не проведены, объект в эксплуатацию не сдан; истец утверждает, что приобретала квартиру для личных нужд и к данным правоотношениям применим Закон «О защите прав потребителей».
Истец о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Ответчик ЮЛ1 о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в отзыве на иск полагал требования истца подлежащими удовлетворению.
Третьи лица ЮЛ3 ЮЛ4, ЮЛ5 о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.
Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Максимовой И.А. (инвестор) и ЮЛ1 (заказчик) был заключен договор № об инвестиционной деятельности, согласно которому инвестор обязуется передать заказчику денежные средства в указанном договором объеме для осуществления строительства жилого дома <адрес> а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и по окончании действия договора передать инвестору квартиру с балконом (лоджией) соответствующей площади /л.д. 5-7/.
Объектом инвестиционной деятельности является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (адрес строительный и впоследствии может быть изменен) (п.1.4 договора).
В соответствии с п.п. 2.4., 2.6 указанного договора заказчик обязался после сдачи дома в эксплуатацию передать инвестору по акту приема-передачи для регистрации в собственность <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. с балконом (лоджией) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 2 этаже 12 этажного жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ
В силу п.п. 4.1, 4.6 договора инвестор передает заказчику денежные средства в размере <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Свои обязательства по внесению инвестиционного взноса истец выполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от 30.092005 г., № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 8-14/.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес> (стр.) в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ земляные работы выполнены на 100%, фундаменты - 100%, наружные и внутренние стены монолитные - 100%, кирпичные - 78%, монолитные – 85%, перегородки кирпичные – 75,7%, СИБИТ – 60%, перекрытия и покрытия монолитные железобетонные – 100%, железобетонные многопустотные плиты – 79%, монолитные ж/б участки – 65%, кровля – нет, окна и балконные двери – 39,2%, двери входные трудносгораемые – нет, полы – нет, наружная отделка – нет, внутренняя отделка – нет, благоустройство территории – нет, внутренние инженерные сети – нет, холодное водоснабжение – 9,4%, горячее водоснабжение – 7%, канализация – 3,6 %, водостоки – нет, пожарный водопровод – 13,3%, электроснабжение – нет; наружные инженерные сети теплотрасса – 67%, водопровод – 67%, канализация – 100%, электроснабжение – нет.
Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположена спорная квартира истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены; другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекте.
Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.
Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.
Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании постановления ЮЛ2 от ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ3 был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 4 783,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка – №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № /л.д. 21/.
ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ3 было получено разрешение на строительство № нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земель ном участке по <адрес> /л.д. 22/.
ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ3 и ЮЛ1 был заключен договор на выполнение функций заказчика застройщика, по условиям которого ЮЛ1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика- застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: <адрес>, создаваемому на земельном участке с кадастровым номером – №, правообладателем которого является войсковая часть, со сроком окончания работ до ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 23-25/
Соглашением к договору на выполнение функций заказчика-застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЮЛ3 и ЮЛ1 срок окончания работ по строительству объекта был перенесен на ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 26/.
Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130,133,134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный ООО «Новосибирск Строй Монтаж» за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.
При рассмотрении дела суд руководствуется ст.131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.
Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.
В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.
При установленных судом фактических обстоятельствах по делу суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 729,218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46,35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших в строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, полную оплату по договору истцом, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору № об инвестиционной деятельности.
Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком ЮЛ1 не исполнены, что им не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
Согласно условий заключенного между истцом и ответчиком договора № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь однокомнатной квартиры, подлежащей передаче ответчиком истцу после завершения строительства № (строительный), запроектированной на 2 этаже строящегося 12 этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, оплата за строительство которой полностью уплачена истцом по договору, должна была составлять <данные изъяты> кв.м., что следует из указанного договора и приложения к нему №.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Учитывая, что по рабочему проекту согласно раздела «основные технико-экономические показатели» сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений (офисов), не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в строящемся доме по адресу: <адрес>, должна составлять <данные изъяты> кв.м.
Следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять <данные изъяты>, поэтому на вышеуказанную идеальную долю на основании договора № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ суд признает за истцом Максимовой И.А. право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: <адрес> (строительный).
Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты> руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Максимовой И.А. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, удовлетворить частично.
Признать за Максимовой И.А. право собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по <адрес> (строительный), расположенный на земельном участке кадастровый номер №
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий