Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 июля 2011 года г.Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Зверинской А.К.,
при секретаре Сторожевой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Секачевой Н.Е. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок, прекращении права собственности ответчика, прекращении ипотеки в силу закона,
У С Т А Н О В И Л :
Секачева Н.Е. обратилась в суд с указанным иском, с учетом последних уточнений просит признать за ней право собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № с месторасположением, установлено относительно ориентира строящийся жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: <адрес> прекратить право собственности ЮЛ1 на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № с месторасположением: установлено относительно ориентира строящейся жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> прекратить ипотеку в силу закона на земельный участок с кадастровым номером № с месторасположением: установлено относительно ориентира строящейся жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> признать возникшей ипотеку в силу закона на оставшуюся в собственности ЮЛ1 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № с месторасположением: установлено относительно ориентира строящейся жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что 12.04.2010 г. Октябрьским районным судом г. Новосибирска за Секачевой Н.Е. и Секачевым М.Ю. было признано право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, инвентарный номер: № площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (строительный), степенью готовности объекта 10%. Право собственности истца на указанную долю было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ; земельный участок, на котором расположен дом, сформирован из земель поселений с разрешенным использованием для строительства многоэтажных жилых зданий секционного типа и автостоянок, в настоящее время данный земельный участок принадлежит на праве собственности ЮЛ1 объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество в соответствии со ст. 130 ГК РФ определен как объект недвижимости; истец утверждает, что приобрела право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по указанному адресу; испрашиваемый земельный участок необходим истцу для использования вновь создаваемого недвижимого имущества; ДД.ММ.ГГГГ создан жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, членом которого является истец; доля истца в праве общей долевой собственности на земельный участок будет составлять <данные изъяты>.
Стороны в судебное заседание не явились, были извещены над лежащим образом.
Истец представила суду заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель ответчика в возражениях на иск указала, что до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома как объекта прав не существует, равно как объектов долевого строительства, у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства, государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество; на данный момент строительство дома не завершено, многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, объект долевого строительства не создан права собственности Секачевой на объект долевого строительства не зарегистрировано; положения ст.ст. 36, 37 ЖК РФ не применяются к возникшим правоотношениям, поскольку устанавливают особенности правого режима земельного участка под многоквартирным домом, а не объектом незавершенного строительства; право собственности на земельный участок прекращается у застройщика и возникает у собственников помещений только после государственной регистрации права собственности на все жилые и нежилые помещения в построенном многоквартирном доме, поскольку земельный участок в соответствии со ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства, которая прекратится со дня подписания застройщиком и дольщиками передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства; удовлетворение исковых требований повлечет за собой нарушение прав дольщиков, которые не признали за собой право собственности на объект незавершенного строительства; ссылка истца на то, что к данным правоотношениями применимы нормы ст.ст. 273, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ являются необоснованными, поскольку указанные нормы распространяются на случаи продажи или иного отчуждения здания, сооружения или другой недвижимости, у Секачевой право собственности на долю в объект незавершенного строительства возникло на основании решения суда; право собственности ЮЛ1 на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.
Представитель третьего лица ЮЛ2 в судебное заседание не явился был извещен надлежащим образом.
Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 12.04.2010 г. года за Секачевой Н.Е. и Секачевым М.Ю. признано право собственности по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, инвентарный номер: № площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (строительный), степенью готовности объекта 10%/.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав <адрес> права собственности на указанные доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект Секачевой Н.Е. и Секачева М.Ю. было зарегистрировано в ЮЛ3 ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между Секачевой Н.Е. и Секачевым М.Ю. был заключено соглашение о разделе имущества между супругами, в соответствии с условиями которого Секачев М.Ю. передал Секачевой Н.Е. в собственность принадлежащую ему по решению суда долю <данные изъяты> в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, инвентарный номер: № площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (строительный), степенью готовности объекта 10%/. Данное соглашение было зарегистрирован в ЮЛ3 ДД.ММ.ГГГГ, о чем Секачевой Н.Е. было выдано свидетельство о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
Спорный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, земли населенных пунктов, адрес (месторасположение) установлено относительно ориентира строящийся жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: <адрес>, (27).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорный земельный площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № а также земельный участок <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № принадлежит ответчику ЮЛ1
Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (статья 8, часть 2); право частной собственности охраняется законом, и каждому гарантируется право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, части 1 и 2); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, владение, пользование и распоряжение которой осуществляется ее собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36).
Признание на конституционном уровне права частной собственности на землю обусловило закрепление в Земельном кодексе Российской Федерации в числе принципов, на которых основываются акты земельного законодательства, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
Соответствующие изменения были внесены и в пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в редакции названного Федерального закона в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Как следует из статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом Российской Федерации, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8), и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.
Это означает, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67).
При таких обстоятельствах и, исходя их вышеизложенных норм законодательства, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать устранения нарушения своего права, она имеет право приобрести этот земельный участок в собственность соразмерно доле в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 мая 2010 года N 12-П и как это следует из статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5); для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета.
Поскольку истцу Секачевой Н.Е. принадлежит <данные изъяты> в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства – жилом доме с помещениями общественного назначения, инвентарный номер: № площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (строительный), степенью готовности объекта 10%, то в силу вышеуказанных положений норм права земельный участок, расположенный под указанным объектом незавершенного строительства и в силу этого являющийся неделимым, может быть передан истцу в общую долевую собственность с учетом доли в праве общей долевой собственности на здание.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. сформирован, проведен его государственный кадастровый учет, принимая во внимание, что в настоящий момент собственником данного участка является ЮЛ1 суд считает возможным в соответствии со ст. 12 ГК РФ, в целях судебной защиты нарушенного права истца, признать за Секачевой Н.Е. право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. метра, земли населенных пунктов, адрес относительно ориентира строящийся жилой дом с помещениями общественного назначения, <адрес> ( строительный ).
В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований Секачевой Н.Е. к ЮЛ1 признании за истцом права собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, инвентарный номер: № площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (строительный), степенью готовности объекта 10%, суд исходил из того, что заключенный с истцом инвестиционный договор содержал элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе был требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В силу положений ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной…Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Истец не заявлял требований о прекращении договора, однако фактически отказался от его исполнения в связи с существенным нарушением условий по непрерывному, планомерному и своевременному строительству дома, прекращением строительства и объявления ответчика банкротом, возникновением реальной угрозы невозможности довести строительство жилого дома до его ввода в эксплуатацию и реализации возведенного на деньги истца объекта незавершенного строительства по долгам других кредиторов ответчика, требуя в судебном порядке признать права истца на идеальную долю в существующем объекте незавершенного строительства, созданном на денежные средства истца.
Такой отказ допускается согласно положений ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей».
При отказе от исполнения договора потребителя по вине исполнителя договор считается расторгнутым, а обязательственные отношения - прекращенными.
При таких обстоятельствах, учитывая, что правоотношения между истцом и ответчиком по договору строительного подряда фактически прекращены, за истцом признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, право собственности ЮЛ1 на спорную долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок, равно как и обременение в виде ипотеки <данные изъяты> доли земельного участка подлежат прекращению.
Суд находит несостоятельными доводы ответчика о нарушении прав других участников долевого строительства, поскольку указанная доля перешла к истцу из расчета внесенных им денежных средств на результат работы, указанный в договоре участия в долевом строительстве.
Требование истца о признании возникшей ипотеки в силу закона на оставшуюся в собственности ЮЛ1 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № с месторасположением: установлено относительно ориентира строящейся жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Новосибирская, <адрес> (27), не подлежит удовлетворению, поскольку заявлено в интересах других участников долевого строительства, при этом полномочий на совершение указанных действий у Секачева Н.Е. не имеется, и согласно из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ ипотека в силу закона уже установлена на данный земельный участок, вопрос об ее отмене другими дольщиками судом на решался, поскольку соответствующих заявлений от них не поступало.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ЮЛ1 в пользу Секачева Н.Е. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Секачевой Н.Е. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, прекращении права собственности ответчика, прекращении ипотеки в силу закона, удовлетворить частично.
Признать за Секачевой Н.Е. право собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № <адрес> ( строительный ).
Прекратить право собственности ЮЛ1 на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № <адрес> (строительный).
Прекратить ипотеку в силу закона на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № <адрес> (строительный).
Взыскать с ЮЛ1 в пользу Секачевой Н.Е. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья -