Дело № 2-2911/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 июля 2011 года г.Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
Председательствующего Зверинской А.К.,
при секретаре Сторожевой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барабановой Н.Я. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Барабанова Н.Я. обратилась в суд с указанным иском, просит признать за ней право собственности на долю в размере <данные изъяты> в строящемся жилом многоквартирном доме, расположенном между <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ЮЛ2 договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилья, согласно условиям которого она как долевой инвестор принимает участие в деятельности по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по адресу: между <адрес> после завершения строительства истец получает в собственность долю в объекте в виде двухкомнатной квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., площади балкона в размере <данные изъяты> кв.м., строительный номер № на 5 этаже, блок секция 2 – 4 или имеет выражение в виде идеальной доли <данные изъяты>, планируемый срок окончания работ в соответствии с п. 1.3 договора – 2 квартал 2008 г., размер инвестиционных средств, вносимых долевым инвестором в силу п. 4.3 договора составил <данные изъяты> руб., указанная сумма была в полном объеме истцом внесена, что подтверждается квитанциями об оплате, однако до настоящего времени строительство дома не завершено и квартира истцу не передана; при этом вследствие того, что договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья был заключен с истцом с грубыми нарушениями норм действующего законодательства права истца как участника долевого строительства, а именно на получение в собственность доли в объекте в виде квартиры данным договором не обеспечиваются; договор долевого участия в нарушение положений п.2 ст.27 ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», п. 3 ст. 4 Закона не был зарегистрирован в установленном законом порядке; сотрудничество осуществлялось с ЮЛ2 в то время как вся разрешительная документация на строительство дома, правоустанавливающие документы на земельный участок были получены ЮЛ1 действовавшим на основании инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства получилась до получения застройщиком разрешения на строительство; в феврале 2009 г. на сайте «ЮЛ1 появилась новая проектная декларация по объекту, участником долевого строительства которого является истец, в соответствии с данным документом были изменены характеристики строящегося объекта, а также в одностороннем порядке, без согласия инвесторов, перенесен срок окончания строительства на 2 квартал 2011 года, ЮЛ2 в проектной декларации не фигурировало; ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ2 ЮЛ1 и истцом Барабановой Н.Я. было заключено соглашение, по которому ЮЛ1 (застройщик) приняло на себя все права и обязанности ЮЛ2 (инвестора – застройщика) по договору участия в инвестировании строительства жилья, заключенному между истцом и ЮЛ2; по условиям соглашения предусмотрена обязанность застройщика произвести государственную регистрацию договора участия в инвестировании строительства жилья, но спустя 1,5 года с момента заключения указанного соглашения необходимые действия ответчиком не совершены, документы на государственную регистрацию в Управление Росреестра по <адрес> до настоящего времени не переданы; правоотношения истца и ответчика, возникшие на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ регулируется законодательством о защите прав потребителей, в связи с чем, имеет право ставить вопрос о признании за ней права собственности на долю в объекте незавершенного строительства; также между ЮЛ2 и ЮЛ1 был заключен инвестиционный контракт, предметом которого в соответствии с п. 2.1 является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса по <адрес>, в котором ЮЛ1 обозначен заказчиком, а ЮЛ2 - инвестором – застройщиком, согласно п.3.8. данного контракта стороны могут привлекать к реализации инвестиционного проекта в части его финансирования соинвесторов в объемах, которые соинвестор хотел бы получить в собственность.
Истец Барабанова Н.Я. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель истца Пойкина Е.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ЮЛ1 Половникова О.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала, представила суду отзыв на исковое заявление, в котором пояснила, что размер доли истца должен составлять <данные изъяты>, так как есть корректировка проекта в юстиции ДД.ММ.ГГГГ
Представитель третьего лица ЮЛ2 о времени и месте рассмотрения дела был извещен в суд не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия.
Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы <адрес>, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные суду доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ2 (инвестор-застройщик) и Барабановой Н.Я. (долевой инвестор) был заключен договор № инвестирования строительства жилья, согласно п.п.1.1, 1.2 которого предметом договора является долевое участие сторон в деятельности по инвестированию строительства жилого дома, расположенного между <адрес> с целью получения долевым инвестором по окончании строительства объекта квартиры в собственность, доля инвестора определена в размере <данные изъяты> кв.м. общей площади квартиры (2 - комнатная квартира строительный № на 5 этаже блок – секции 2-4), расположенной в объекте, и площади балкона в размере <данные изъяты> кв.м.
В силу п. 1.3 планируемый срок окончания строительных работ 2 квартал 2008 г.
Инвестор – застройщик ЮЛ2 обязался передать Барабановой Н.Я. квартиру по акту под самоотделку в течение полугода после окончания строительных работ (п. 3.1.7 договора).
В соответствии с п. 4.1 общий объем инвестиционных средств, вкладываемых долевым инвестором в строительство данного объекта, составляет <данные изъяты> руб.
Свои обязательства по внесению указанных инвестиционных средств Барабанова Н.Я. исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ и №от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривалось представителем ответчика.
ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ2 ЮЛ1 и Барабановой Н.Я. было заключено соглашение, в соответствии с условиями которого инвестор-застройщик ЮЛ2 передает, а застройщик ЮЛ1 принимает все права и обязанности Инвестора-застройщика по договору № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному инвестором-застройщиком и долевым инвестором – Барабановой Н.Я. на инвестирование строительства недвижимого имущества: 2-х комнатной квартиры строительный № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 5 этаже блок секции 2-4 и площади балкона в размере <данные изъяты> кв.м. в жилом доме, расположенном между <адрес> (строительный №).
ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ1 и ЮЛ2 был заключен инвестиционный контракт по строительству жилого комплекса, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.
В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор – застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных денежных средств произвести новое строительство двух многоэтажных (до 18 этажей) жилых домов с административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой.
В силу п.3.8 указанного контракта стороны могут привлекать к реализации инвестиционного проекта, в части его финансирования, соинвестора (ов) в объемах, которые соинвестор хотел был получить в собственность, а стороны или одна из сторон желала бы предоставить из своей доли, установленной п.3.1 контракта или оформлять на них иные вещные права, права соинветсора на участие в инвестиционном проекте подтверждаются в соответствии с п. 1.6 контракта.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.
Согласно справке о текущем состоянии объекта незавершенного строительства, выданной генеральным директором ЮЛ2 ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ состояние многоэтажного жилого дома (строительный №) <адрес>
- 1, 2 блок секции – завершены монтажные работы 16-17 этажей, наружные стены выложены на 30%, внутренние стены выложены на 10%, установлено 20 % оконных блоков,
- 3 блок секция – завершены монтажные работы 4-5 этажей,
- 4, 5 блок секция – земельные работы.
Согласно справке о текущем состоянии объекта незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:
- 1, 2 блок секции – завершены монтажные работы 16-17 этажей, наружные стены выложены на 30%, внутренние стены выложены на 10%, установлено 20 % оконных блоков,
- 3 блок секция – завершены монтажные работы 4-5 этажей,
- 4, 5 блок секция – земельные работы, установлена 761 свая.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что блок секция 4,5 не возведена, блок секция 1,2, возведена полностью, блок секция 3 возведена на 30%, однако все вышеперечисленные документы, свидетельствуют о том, что блок секции являются единым объектом незавершенного строительства в связи с чем, признание права собственности на идеальную долю за лицами, участвующими в финансировании строительства квартиры в блок секции 2-2 возможно.
Из ответа управления архитектурно - строительной инспекции мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что строительство жилого дома осуществляется застройщиком ЮЛ1 которому мэрией <адрес> были оформлены:
- разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № на выполнение работ подготовительного периода при строительстве жилого дома
- разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство жилого дома ( в редакции разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №№ и от ДД.ММ.ГГГГ №Ru №. Срок действия указанного разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ
Из ответа Департамента строительства и архитектуры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок предоставлен ЮЛ1 для строительства жилого комплекса, заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, строительство жилого дома по № (по генплану) по <адрес> началось в 2006г. на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, в настоящее время на 1-ой и 2-ой блок секции ведется строительство 16-ти и 17-го этажей (технические), осуществляется кладка наружных стен. 3-ей блок секции на уровне 4-го этажа, 4-ой и 5-ой блок секции на стадии котлована, планируемый срок окончания работ 3 квартал 2008г., сроки окончания строительства, заявленные в проектной декларации по данному объекту 1 и 2 блок секции – 4-й квартал 2010г., 3,4,5 блок секции – 4 квартал 2011г. Привлечение денежных средств граждан осуществляло ЮЛ2 что является нарушением ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №»Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», так как ЮЛ2 не являлось застройщиком, в связи с чем, ЮЛ2 было выдано предписание о приведении в соответствие с действующим законодательством о долевом строительстве отношений с физическим и юридическими лицами /л.д.31-32/.
Судом проверено наличие разрешения на строительство жилого дома <адрес> выданных ЮЛ1 а именно разрешение на строительство (внесение изменений в разрешение от ДД.ММ.ГГГГ №№ от ДД.ММ.ГГГГ, а также наличие землеотводных документов на земельный участок, необходимый для строительства указанного жилого дома, распорядительные и правоустанавливающие документы на данный земельный участок, согласно которым ЮЛ1 был предоставлен в аренду земельный участок для строительства спорного жилого дома.
Согласно ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор об инвестиционной деятельности, заключенный сторонами по своей правовой природе является договором строительного подряда, поскольку предусматривает право заказчика требовать передачи ему в собственность завершенного строительством объекта, конкретной квартиры, и его обязанность по оплате указанного строительства, организация в данном случае выступает в роли подрядчика строительства и обязана его осуществить за определенную договором плату. Отсутствие договора долевого участия в строительстве не может само по себе являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку гражданин в данном случае является потребителем, профинансировавшим строительство объекта, и его права не могут ставиться в зависимость от добросовестности поведения второй стороны по сделке. Обязанность в надлежащем виде оформить договор лежит на застройщике как организации, оказывающей услуги в сфере строительства жилья по публичным договорам.
Истец просит признать право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемой ею, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения в блок секциях, из которых состоит объект незавершенного строительства, многоэтажный жилой дом, расположенный по указанному выше адресу.
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.
Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства со стороны ответчика договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома не исполнены, что им не оспаривается.
Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.
При определении идеальной доли истец указывает на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства, многоэтажный жилой дом.
Согласно предоставленной суду проектной декларации жилого дома по <адрес> застройщика ЮЛ1 утвержденной директором ЮЛ1 ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство (внесение изменений в разрешение от ДД.ММ.ГГГГ №№ а также пояснительной записки жилого комплекса общая площадь квартир возводимого 18-ти этажного объекта с учетом балконов, административных зданий составляет <данные изъяты> кв.м., без учета балконов <данные изъяты> кв.м., площадь квартиры истца – <данные изъяты> кв.м. и площадь балкона <данные изъяты> кв.м.
При этом суд, не принимает во внимание доводы представителя ответчиков о внесении изменений в данную проектную декларацию, поскольку они не были им подтверждены в ходе судебного разбирательства, новая проектная декларация с уточненными площадями в судебное заседание не была представлена.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Учитывая, что закон возлагает на подрядчика обязанность выполнить работы в соответствие с технической документацией, суд приходит к выводу, что предметом договора строительного подряда является строительство квартиры с техническими параметрами, определенными проектом, в случае если имеются расхождения, между условиями договора и проектом, по которому осуществляется строительство, в части технических характеристик объекта, все споры по данному вопросу могут быть разрешены по окончанию строительства, кроме того, суд учитывает, что данные разногласия не влияют на право истца требовать признания за собой вещных прав на предмет договора.
Судом принимается расчет доли истца, исходя из общей площади квартиры по проектной декларации.
Таким образом, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования Барабановой Н.Я. признании за ней права собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный дом (<адрес> как соотношение общей площади квартиры без балкона к общей площади всех квартиры и административных помещений без балконов.
Исковые требования Барабановой Н.Я. основаны на положениях ФЗ «О защите прав потребителя», в связи с чем, истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подп.4 п.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, то с ответчика в доход местного бюджета должна быть взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Барабановой Н.Я. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить.
Признать право собственности за Барабанова Н.Я. на долю в размере <данные изъяты> в объекте незавершенного строительства, жилой <адрес> расположенном на земельном участке с кадастровым номером №
Взыскать с ЮЛ1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с ЮЛ1 в пользу истца Барабановой Н.Я. расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья -