Дело № 2-1801/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26 июля 2011 года город Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Крейса В.Р.,
при секретаре Дробышевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Подружиной В.Б. к юр. лицо 1, юр. лицо 2 о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Подружина В.Б. обратилась в суд с указанным иском. В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между юр. лицо 2 и юр. лицо 1 был заключен договор о передаче функций заказчика при строительстве объекта – многоэтажного жилого дома на земельном участке, расположенном в Октябрьском районе г. Новосибирска на пересечении улиц <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между юр. лицо 1 и истцом заключен договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого истица обязалась осуществить денежные инвестиции в строительстве многоквартирного жилого дома (<адрес>), а ответчик обязался по окончании строительства предоставить в собственность истице однокомнатную <адрес> указанном доме.
Истец утверждает, что она является инвестором при строительстве жилого дома, расположенного по <адрес> в <адрес>, свои обязательства перед ответчиком -1 по внесению инвестиционного взноса выполнил в полном объеме, в связи с чем, приобрела право требования <адрес> указанном доме. Жилой дом введен в эксплуатацию, присвоен почтовый адрес, однако до настоящего времени ответчики отказываются передать квартиру по акту.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит признать за ней право собственности на <адрес>, общей площадью 31,8 кв.м., расположенной на 1 этаже в доме по адресу: <адрес>, взыскать с ответчиков солидарно в счет возмещения судебных расходов <данные изъяты> рублей /л.д.2-3/.
Истец Подружина В.Б. и её представитель Ковалевский Д.Г. в судебном заседании поддержали доводы и требования иска в полном объеме.
Представитель ответчика юр. лицо 2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом /л.д.77/, направил в суд письменный отзыв на иск, в котором просил в иске отказать по тем основаниям, что истцом не представлено доказательств того, что до момента обращения в суд его права были нарушены или оспорены ответчиками, считает вышеуказанный инвестиционный договор ничтожным, не порождающим последствий, и утверждал, что у ответчика юр. лицо 1 не было прав на отчуждение инвесторам прав на квартиры в строящемся дома по <адрес>, разрешение на строительство которому не давалось, договор об инвестиционной деятельности заключенный без согласия владельца земельного участка и застройщика, не соответствует требованиям гражданского и градостроительного законодательства в части распоряжения объектом строительства и привлечении денежных средств для строительства многоквартирного дома. Также указал, что истец не внес инвестиционный взнос в юр. лицо 1. В настоящее время для завершения строительства требуются значительные финансовые вложения, для чего инвесторам предложено внести дополнительные взносы. Полагает недопустимой ссылку истца на ст. 61 ГПК РФ, считает, что указанные обстоятельства не носят преюдициального значения по делу, в связи с чем просит отказать истцу в удовлетворении его требований /л.д.19-23/.
Представитель юр. лицо 1 в судебное заседания не явился, извещен надлежащим образом /л.д.76/.
Представитель третьего лица юр. лицо 3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом /л.д.78/.
Выслушав пояснения истца и его представителя, изучив материалы дела и исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования истца Подружиной В.Б. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Согласно ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991г. «Об инвестиционной деятельности» в РСФСР», инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.
В соответствии с положениями ст. 4 ФЗ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы являются субъектами инвестиционной деятельности и пользователями объектами капитальных вложений, созданных для них.
Судом установлено, что на основании решения мэрии г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ №-г Новосибирскому заводу радиодеталей был предоставлен в бессрочное постоянное пользование земельный участок площадью 0,7587 га для строительства инженерно-лабораторного корпуса по <адрес>, данные обстоятельства подтверждаются государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного пользования землей № (л.д. 24-25).
Согласно договору о передачи функций заказчика при строительстве объекта от ДД.ММ.ГГГГ, юр. лицо 2 (Застройщик) передает юр. лицо 1 функции Заказчика и поручает организовать строительство многоэтажного жилого дома с общественным блоком на земельном участке площадью 0,7587 га, расположенным в <адрес> на пересечении улиц <адрес> (л.д.9-11).
Судебным разбирательством также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ юр. лицо 1 (заказчик), заключило с Подружиной В.Б. (инвестор) договор об инвестиционной деятельности №, согласно которому заказчик обязался осуществить строительство 8-14 этажного жилого кирпичного дома, расположенного на земельном участке по <адрес> с передачей в собственность инвестора после сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию однокомнатной <адрес> общей площадью 31,8 кв.м., расположенной на 1-м этаже 14-ти этажной блок-секции, а инвестор обязался передать в качестве инвестиционного вклада в строительство жилого 8-14 этажного кирпичного дома, расположенного на земельном участке по <адрес> в <адрес> <данные изъяты> рублей (л.д.4-5).
Срок сдачи в эксплуатацию жилого дома по <адрес> в г.Новосибирске установлен 4 квартал 2007 года.
Согласно п. 1.1. указанного договора, предметом договора является строительство Заказчиком с использованием собственных средств и вклада Инвестора 8-14 этажного жилого кирпичного дома, расположенного на земельном участке по <адрес> и передача в собственность Инвестора после сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию жилой площади в размере, соответствующем его вкладу.
В соответствии с п. 2.1.1 договора Заказчик обязуется осуществить строительство 8-14 этажного жилого кирпичного дома, расположенного на земельном участке по <адрес>, с передачей в собственность Инвестора после сдачи жилого дома в эксплуатацию однокомнатной <адрес> общей площадью 31,8 кв.м., расположенной на 1-м этаже 14-ти этажной блок-секции.
Согласно п. 2.1.2 указанная квартира должна быть передана Инвестору в течение 30 дней со дня сдачи дома в эксплуатацию.
Факт исполнения Подружиной В.Б. своих обязательств по оплате квартиры по вышеуказанному договору подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).
Истец утверждает, что во исполнение договора об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, ей была передана <адрес>, истец вселилась в квартиру, проживает в ней, оплачивает коммунальные платежи (л.д.13,79).
Приказом администрации Октябрьского района г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ №-од, завершенному строительством объекту (многоэтажному жилому дому 2-ой очереди строительства), расположенному в Октябрьском районе на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадь 7588 кв.м., присвоен адрес: <адрес> (л.д.15,70).
ДД.ММ.ГГГГ мэрией г. Новосибирска разрешен ввод в эксплуатацию построенного восьмиэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес>, 24/1 (л.д.16).
В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № о праве Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, для строительства многоэтажных жилых домов с встроенными помещениями общественного назначения и эксплуатации центрального теплового пункта, площадью 7588 кв.м., о чём выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценивая представленные сторонами доказательства, суд не принимает доводы представителя юр. лицо 2 о том, что юр. лицо 1 не имело права заключения с истцом договора об инвестиционной деятельности, поскольку земельный участок предоставлен юр. лицо 2, ему же выдано разрешение на строительство.
Судом установлено, что строительство указанного жилого дома начато в 2003 году на земельном участке, находящемся в постоянном бессрочном пользовании юр. лицо 2.
Поскольку у юр. лицо 2 уставом не предусмотрен вид деятельности — строительство, функции заказчика строительства были переданы юр. лицо 1.
У суда нет оснований сомневаться в достоверности представленного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между юр. лицо 2 и юр. лицо 1, о передаче функций Заказчика, поскольку он никем не оспорен, не признан недействительным и представлен суду в надлежащей письменной форме.
Судом также установлено, что юр. лицо 2 в Арбитражный суд Новосибирской области было подано исковое заявление к юр. лицо 1, юр. лицо 4 о признании ничтожной сделки по передаче права на распоряжение квартирами, в том числе <адрес> в <адрес> (л.д.65-69).
В удовлетворении иска юр. лицо 2 решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано, решение суда вступило в законную силу.
В ходе судебного разбирательства по указанному делу, договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между юр. лицо 2 и юр. лицо 1, о передаче функций Заказчика Арбитражным судом Новосибирской области была дана оценка, с учетом совокупности представленных доказательств данный договор признан допустимым доказательством. Арбитражный суд Новосибирской области пришел к выводу о том, что юр. лицо 2 не имел права на строящиеся квартиры, не приобрел инвестиционные права на указанные квартиры /л.д.65-69/.
Судом установлено, что обязательства, предусмотренные договором об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ Подружиной В.Б. исполнены в полном объеме. Жилой дом по <адрес> в <адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени истцу квартира по акту приема-передачи не передана. Истец, фактически проживает в спорной квартире, несет бремя расходов по ее содержанию, но лишен возможности зарегистрировать право собственности на указанное жилое помещение, в связи с чем нарушенное право истца подлежит судебной защите.
Из представленного истцом технического паспорта помещения выданного Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что произведен государственный технический учет квартиры общей площадью 30,4 кв.м. и ей присвоен инвентарный номер <данные изъяты> (л.д.6-8).
При этом, согласно экспликации к плану помещения квартира состоит из:
Лоджия площадью 2,7 кв.м.;
1.Прихожая площадью 3,0 кв.м.;
2.Сан. узел площадью 2,9 кв.м.;
3.Кухня, ниша площадью 6,2 кв.м.;
4.Жилая комната площадью 18,3 кв.м.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Исходя из смысла и содержания, заключенного между сторонами инвестиционного договора, с учетом установленных обстоятельств, суд считает, что между инвестором-потребителем и ответчиком был заключен смешанный договор, в том числе и с элементами строительного подряда, когда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию другой стороны квартиру, жилой дом и т.д., а заказчик обязуется создать для этого необходимые условия: уплатить обусловленную договором цену и принять объект (ст. 702, 740 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Застройщик строительства юр. лицо 2, как владелец предоставленного под строительство земельного участка и управомоченный им по договору от ДД.ММ.ГГГГ (еще до принятия федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…») заказчик строительства юр. лицо 1, построив квартиру на средства инвестора-истца, не могут являться собственниками изготовленной вещи, а в порядке ст. 703 ГК РФ обязаны были передать права на нее заказчику, профинансировавшему строительство, то есть инвестору.
Поскольку заключенный инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ содержит элементы договора подряда, то в силу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата работы.
Кроме того, ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», действовавшего в период заключения между истцом и ответчиком инвестиционного договора, предусмотрено право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
С 01.03.2005 года введен в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в силу ст.ст. 1-5 и ст. 12 которого у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.
Суд приходит к выводу, что инвестором строительства <адрес> является истец Подружина В.Б. как лицо, оплатившее инвестиционный взнос в соответствии с вышеуказанными договорами и соглашениями, что не оспаривается ответчиком, следовательно, ему, как инвестору, согласно ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст.ст. 1-5 и ст. 12 вступившего в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ принадлежит право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу, то есть построенной на инвестиционный взнос истца квартиры.
Ответчиками не доказано, что спорная квартира построена на денежные средства других инвесторов, доказательств финансирование строительства спорной квартиры ФГУП «Новосибирский завод радиодеталей «Оксид» суду не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу, что многоквартирный многоэтажный жилой <адрес>, расположенный по <адрес>, следует отнести к недвижимым вещам, что не противоречит ст.130 ГК РФ. Как сам дом, так и находящиеся в нем квартиры, являются недвижимой вещью и могут быть объектом гражданско-правовых отношений. Следовательно, в силу положений ст. ст. 8 и 131 и п.п. 1 и 2 ст. 218 ГК РФ на эти квартиры по решению суда может быть признано и зарегистрировано право общей долевой собственности инвесторов.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу положений п. 5 ст. 56 действовавшего на момент предоставления ответчику титульных прав на строительство дома (2002 год) Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998г. № 73-ФЗ застройщик, получивший земельный участок имеет право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка, с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.
Вышеуказанный постановление Мэрии г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ №-г о предоставлении земельного участка для строительства договор аренды земельного участка является лишь одним из установленных в соответствии с требованиями ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998г. № 73-ФЗ документов, необходимых для получения разрешения на строительство в порядке, предусмотренном вышеуказанной нормой действовавшего в то время закона для осуществления строительства объекта недвижимости, в данном случае жилого дома, строительство которого было поручено ответчику, в том числе поиск инвесторов, источников финансирования, подрядчиков, которое начато фактически в 2003 году.
Судом установлено, что разрешение на строительство в установленной Постановлением Правительства РФ форме в соответствии с требованиями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, было выдано не юр. лицо 1, а застройщику юр. лицо 2, которое не является стороной, заключенного с инвестором инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о нарушении ответчиком на момент заключения договора с инвестором-потребителем вышеуказанных требований закона, так как застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, и договор должен был быть заключен с застройщиком юр. лицо 2, при этом суд считает, что ответчики не могли не знать о принятии и вступлении в силу на момент заключения инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанного закона № 214-ФЗ, и правил оформления и подписания договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, который широко обсуждался в прессе и факт его принятия был общеизвестен. Однако, ответчики заведомо не привели свои правоотношения по договору о передаче функций заказчика при строительства объекта от ДД.ММ.ГГГГ в соответствие с действующим законом, юр. лицо 2, неправомерно бездействуя и передав права заказчика ответчику с правом привлечения инвесторов и поручив организацию строительства, не выдало ответчику доверенность с правом от имени застройщика заключать договоры с инвесторами строительства, которые могли пройти регистрацию в органах государственной регистрации, заведомо попустительствуя нарушению прав дольщиков строительства квартир в многоквартирном жилом доме, нарушая их право на достоверную информацию и предоставление качественной и добросовестной работы по строительству квартир в нарушение действующего закона № 214-ФЗ и закона «О защите прав потребителей» (ст.4,8,9,10). Злоупотребление правом со стороны ответчиков учитывается судом при принятии решения.
Принимая во внимание, что обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами фактически исполнены, и учитывая, что первоначальное предоставление земельного участка ответчику для строительства и на момент организации им строительства с ответчиком (в 2003 году) что по существу являлось элементом разрешения на строительство, которое было принято до принятия закона № 214-ФЗ, поручение ответчику застройщиком строительства дома и предоставление права привлечения инвесторов, и передачи им квартир в доме по окончании строительства также до принятия правовых ограничений закона № 214 ФЗ, нарушение прав истца как потребителя, и его право на судебную защиту нарушенных прав, в т.ч. путем признания права собственности на созданный на его денежный вклад объект – спорную квартиру, что в соответствии с ст. 12, 11, п. 3 ст. 165, 218 ГК РФ, суд считает, что истец вправе требовать признания за ним права собственности на квартиру, построенную на его денежные средства, так как на момент рассмотрения дела разрешение на строительство получено, жилой дом возведен и введен в эксплуатацию, инвестором обязательства по оплате строительства своей доли в виде квартиры, согласно условий заключенного договора выполнены.
Кроме того, по смыслу содержания ст. 17 и 46 Конституции РФ гарантируются права и свободы гражданина, которые, в случае их нарушения подлежат судебной защите.
В связи с этим, суд, установив факт злоупотребления ответчиками своими правами и действующего законодательства, в том числе и нарушение гарантий нарушенных прав потребителей на строительство жилья, полагает, что истец праве требовать судебной защиты своих явно нарушенных прав в результате злоупотребления своими правами ответчиками, путем признания за истцом права собственности по фактически исполненному сторонами договору долевого участия с элементами договора подряда в строительстве, регистрация которого заведомо невозможна вследствие заведомого злоупотребления правами ответчиков, поскольку иного способа защиты нарушенных прав не имеется.
Согласно ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.
Учитывая, что инвестиционный взнос уплачен истцом, квартира, являющаяся предметом инвестиционного договора построена и фактически передана истцу, и истец владеет ею, суд считает договор № от ДД.ММ.ГГГГ действительным, исполненным и на основании установленных судом вышеуказанных юридически значимых фактов и обстоятельств, восстанавливая нарушенные права истца в судебном порядке на получение результат инвестирования строительства, суд удовлетворяет требования истца о признании за ним права собственности на <адрес>, расположенную на 1 этаже 14-ти этажного жилого <адрес>, поскольку иного равнозначного способа защиты нарушенных прав истца не имеется.
Поскольку истец при обращении в суд как потребитель был освобожден от уплаты госпошлины, а размер инвестиционного взноса за право требования квартиры по договору составляет <данные изъяты> рублей, поэтому в силу положений ст.ст. 98 и 103 ГПК РФ суд взыскивает государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей в доход местного бюджета солидарно с ответчиков, нарушивших права истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковое заявление Подружиной В.Б. к юр. лицо 1 и юр. лицо 2 о признании права собственности удовлетворить.
Признать за Подружиной В.Б. право собственности на однокомнатную <адрес>, инвентарный номер <данные изъяты>, общей площадью 30,4 кв.м., жилой – 18,3 кв.м., вспомогательной – 12,1 кв.м., площадью лоджии 2,7 кв.м., расположенную на первом этаже 14-ти этажного кирпичного жилого <адрес>, в которой согласно технического паспорта Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеются следующие помещения:
Лоджия площадью 2,7 кв.м.;
1.Прихожая площадью 3,0 кв.м.;
2.Сан. узел площадью 2,9 кв.м.;
3.Кухня, ниша площадью 6,2 кв.м.;
4.Жилая комната площадью 18,3 кв.м.
Взыскать с юр. лицо 1 и юр. лицо 2 солидарно государственную пошлину в доход местного бюджета в размере <данные изъяты> рубля.
Данное решение после вступления в законную силу является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области государственной регистрации права собственности за Подружиной В.Б. на указанное жилое помещение.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней, с подачей кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г.Новосибирска.
Председательствующий
Подлинник решения суда от 26.07.2011г. подшит в гражданском деле № 2-1801/11, находящегося в Октябрьском районном суде г.Новосибирска.