иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительтсва, удовлетворен

Дело № 2-2991/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барсукова В.Я. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Барсуков В.Я. обратился в суд с иском к ЮЛ1» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор № об инвестиционной деятельности предметом которого было финансирование строительства однокомнатной <адрес> (строительный), площадью 42,32 кв.м, расположенной на одиннадцатом этаже жилого дома по адресу: <адрес> (строительный), кадастровый номер земельного участка №

Застройщиком объекта является юл2, которой постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № был передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 4 783,0 кв.м, кадастровый номер №. ДД.ММ.ГГГГ юл2 было выдано разрешение № на строительство многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями, с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земельном участке по <адрес>.

ЮЛ1» на основании договора на выполнении функций Заказчика-Застройщика, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с юл2, приняло на себя обязательство по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, в том числе с правом привлекать инвесторов и заключать с ними договоры.

Обязанность по инвестированию квартиры истец выполнил в полном объеме – ДД.ММ.ГГГГ перечислил на расчетный счет ЮЛ1 <данные изъяты>.

В соответствии с п. 2.4 договора, ЮЛ1» было обязано выполнить строительно – монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и после сдачи объекта в эксплуатацию передать инвестору квартиру по акту приемки – передачи. Однако, до настоящего времени, объект в эксплуатацию не сдан.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит признать за ним право собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>.

Истец Барсуков В.Я. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.38-39), представил в суд заявление, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие (л.д. 31).

Представитель ответчика ЮЛ1» в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, и отзыв, в котором иск признал (л.д. 34, 27).

Представители третьих лиц – юл2, юл3 в судебное заседание не явились, о времени рассмотрения дела извещены (л.д. 36-37, 35).

Суд, исследовав материалы дела, представленные доказательства, дав им оценку, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ1» (Заказчик) и Барсуковым В.Я. (Инвестор) был заключен договор № об инвестиционной деятельности (далее Договор), в соответствии с п. 1.2 которого Инвестор обязался передать Заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства жилого дома, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и по окончании действия договора передать инвестору квартиру с балконом (лоджией) соответствующей площади.

Объектом инвестиционной деятельности является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (адрес строительный и впоследствии может быть изменен) (п.1.4 договора).

Согласно п. 2.6 Договора, ЮЛ1» после сдачи дома в эксплуатацию обязалось передать НИН для регистрации в собственность квартиру общей площадью 42,32 кв.м с балконом (лоджией) площадью 3,45 кв.м, расположенную на 11 этаже объекта, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Размер инвестиционного взноса определен сторонами в п. 4.2 договора и составляет <данные изъяты> (л.д. 6-7).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада в размере <данные изъяты> рублей Барсуков В.Я. (Инвестор) исполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес> (стр.) в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ земляные работы выполнены на 100%, фундамент - 100%, наружные и внутренние стены монолитные - 100%, кирпичные - 78%, перегородки кирпичные – 75,7%, СИБИТ – 60%, перекрытия и покрытия монолитные железобетонные – 100%, железобетонные многопустотные плиты – 79%, монолитные ж/б участки – 65%, кровля – нет, окна и балконные двери – 39,2%, двери входные трудносгораемые – нет, полы – нет, наружная отделка – нет, внутренняя отделка – нет, благоустройство территории – нет, внутренние инженерные сети – холодное водоснабжение 9,4%, горячее водоснабжение 7%, канализация 3,6%, водостоки – нет, пожарный водопровод 13,3%, электроснабжение -нет, наружные инженерные сети теплотрасса – 67%, водопровод – 67%, канализация – 100%, электроснабжение – нет (л.д. 20-21).

Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположена спорная квартира истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены; другие виды работ имеют разную степень готовности.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекте.

Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35, 46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.

Аналогично по смыслу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании постановления мэрии <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ юл2 был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 4 783,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка – №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д. 11, 12).

ДД.ММ.ГГГГ юл2 было получено разрешение на строительство № нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земель ном участке по <адрес> (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ между юл2 и ЮЛ1» был заключен договор на выполнение функций заказчика застройщика, по условиям которого ЮЛ1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика- застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: <адрес>, создаваемому на земельном участке с кадастровым номером – №, правообладателем которого является войсковая часть, со сроком окончания работ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-15).

Соглашением к договору на выполнение функций заказчика-застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между юл2 и ЮЛ1» срок окончания работ по строительству объекта был перенесен на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130, 133, 134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный ЮЛ1» за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве    понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.

При рассмотрении дела суд руководствуется ст. 131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.

Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.

При установленных судом фактических обстоятельствах по делу суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 729,218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46, 35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших с строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, полную оплату по договору истцом, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору № об инвестиционной деятельности.

Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком ЮЛ1» не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.

Согласно условий заключенного между истцом и ответчиком договора № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь однокомнатной квартиры, подлежащей передаче ответчиком истцу после завершения строительства № (строительный), запроектированной на 11 этаже второго подъезда строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, оплата за строительство которой полностью уплачена истцом по договору, должна была составлять 42,32 кв.м, что следует из указанного договора.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Учитывая, что по рабочему проекту согласно раздела «Основные технико-экономические показатели» сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений (офисов), не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в строящемся доме по адресу: <адрес>, должна составлять 10212,6 кв.м (л.д. 19). Следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять <данные изъяты>, поэтому на вышеуказанную идеальную долю на основании договора № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ суд признает за истцом Барсуковым В.Я. право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: <адрес> (строительный).

Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.

При подаче искового заявления Барсуковым В.Я. была уплачена госпошлина в размере <данные изъяты> рублей, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>.

Кроме того, в силу ст. 103 ГПК РФ с ЮЛ1» подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты> копеек, от уплаты которой Барсуков был освобожден в силу подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Барсукова В.Я. к ЮЛ1» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить.

Признать за Барсуковым В.Я. право собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по <адрес> (строительный), расположенный на земельном участке кадастровый номер №.

Взыскать с ЮЛ1» в доход местного бюджета госпошлину в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ЮЛ1» в пользу Барсукова В.Я. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья