Решение о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте

Дело № 2-2586/2011

Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухоцкого В.П. к ЮЛ1 и ЮЛ2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Сухоцкий В.П. обратился в суд с иском к ЮЛ1 и ЮЛ2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что 11 октября 2007 г. он заключил с ЮЛ2 договор № 856-И836-IV о долевом участии в инвестировании строительства жилья - жилого дома, расположенного <адрес>. Согласно условиям данного договора, истец как долевой инвестор принимает участие в части финансирования двухкомнатной квартиры строительный № общей площадью 62,66 кв.м., расположенной на 5 этаже блок секции 2-1.

Инвестиционные средства, в соответствии с п.4.3 договора истцом были внесены в полном объеме в размере 1 520 800 руб. Договор от 11.10.2007г. был заключен между истцом и ЮЛ2 которое в указанном договоре выступало в роли «Инвестора – Застройщика». При этом между ЮЛ2 и ЮЛ1 23.09.2003г. был заключен Инвестиционный контракт, предметом которого является инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса по <адрес>, в котором ЮЛ1 обозначен заказчиком, а ЮЛ2 выступает «Инвестором – застройщиком». Согласно п.3.8 Инвестиционного контракта стороны могут привлекать Соинвесторов в объемах, которые Соинвестор хотел бы получить в собственность.

ЮЛ3 ЮЛ2 было выдано предписание от 12.11.2008г. № о приведении в соответствие с действующим законодательством о долевом строительстве отношений с физическими и юридическими лицами. В связи с этим, истцу было предложено заключить Соглашение о передаче всех прав и обязанностей Инвестора – Застройщика (ЮЛ2 по Договору Застройщику (ЮЛ1 и 09.03.2010г. такое Соглашение было подписано тремя сторонами. Таким образом, ответчик ЮЛ1 принял на себя обязательство передать истцу двухкомнатную квартиру строительный № общей площадью 62,66 кв.м., расположенную на 5 этаже блок секции 2-1 в 2-3 квартале 2008г. Однако, до настоящего времени указанный объект строительства не завершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, тем самым ответчиком принятые обязательства не исполнены. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец, просит признать за ним право собственности на долю в размере 6266/2811730 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом <адрес> со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой по <адрес>, расположенный на земельном участке, площадью 1,4664 га с кадастровым номером №, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатной квартире №, общей площадью 62,66 кв.м., расположенной на 5 этаже блок-секции 2-1.

Истец Сухоцкий В.П. и его представитель в судебное заседание не явились, представили суду заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание представитель ответчика ЮЛ1 не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд письменный отзыв, в котором не возражал о признании за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (по генплану) – 6202/2951940, что после завершения строительства будет соответствовать двухкомнатной квартире строительный №, общей площадью 62,02 кв.м., расположенной на 5 этаже блок-секции 2-1.

Представитель ответчика ЮЛ2 в судебное заседания не явился, извещен надлежаще, направил в суд письменный отзыв, в котором указал, что поскольку застройщиком является ЮЛ1 возражений по существу заявленных требований не имеется, разрешение спора о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте оставляют на усмотрение суда.

Представители третьего лица – ЮЛ4, ЮЛ5, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явились, о времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что 11 октября 2007г. между ЮЛ2 (Инвестор-Застройщик) и Сухоцким В.П. (Долевой Инвестор) был заключен договор № 856–И836-IV о долевом участии строительстве жилья, предметом которого, в силу п.1.1, является долевое участие сторон в деятельности по инвестированию строительства жилого дома, расположенного между улицами <адрес> с целю получения Долевым Инвестором по окончании строительства объекта квартиры в собственность, доля инвестора определена в размере 62,66 кв.м. общей площади квартиры (2-комнатная квартира строительный № на 5-м этаже блок-секции 2-1), расположенной в объекте.

В силу п.1.3 Договора, планируемый срок окончания строительных работ 2-3 квартал 2008 года.

Инвестор-Застройщик обязался передать Сухоцкому В.П. квартиру по акту под самоотделку в течение полугода после окончания строительных работ (п. 3.1.7 договора).

В соответствии с п. 4.1 Договора общий объем инвестиционных средств, вкладываемых Долевым Инвестором в строительство данного объекта, составляет 1 520 800 руб.

Свои обязательства по внесению указанных инвестиционных средств Сухоцкий В.П. исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру на сумму 1 430 800 руб., квитанцией от 13.01.2006г. об оплате в ЮЛ2 суммы 102 000 руб. за квартиру по договору 552-4534. (л.д.12), ответчиками факт исполнения обязанности истца по оплате инвестиционного взноса в полном объеме в судебном заседании не оспаривался, в связи с чем суд приходит к выводу о внесении истцом инвестиционного взноса по договору от 11.10.2007г. в полном объеме.

23 сентября 2003 г. между ЮЛ1 и ЮЛ2 был заключен инвестиционный контракт по строительству жилого комплекса, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса на земельном участке площадью 14 845 кв.м. по адресу: <адрес>. В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор – застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных денежных средств произвести новое строительство двух многоэтажных (до 18 этажей) жилых домов с административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой. В силу п.3.8 указанного контракта стороны могут привлекать к реализации инвестиционного проекта, в части его финансирования, соинвестора (ов) в объемах, которые соинвестор хотел был получить в собственность, а стороны или одна из сторон желала бы предоставить из своей доли, установленной п.3.1 контракта или оформлять на них иные вещные права, права соинвестора на участие в инвестиционном проекте подтверждаются в соответствии с п. 1.6 контракта.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Согласно справке о текущем состоянии объекта незавершенного строительства, выданной генеральным директором ЮЛ2 состояние строительства многоэтажного жилого дома (<адрес>: I, II блок секции – завершены монтажные работы 16-17 этажей, наружные стены выложены на 30%, внутренние стены выложены на 10%, установлено 20 % оконных блоков; III блок-секция – завершены монтажные работы 4-5 этажей; IV, V блок-секция – земельные работы.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что блок-секция 2-1, в которой должна быть расположена квартира истца, не возведена, однако все вышеперечисленные документы, свидетельствуют о том, что блок-секции являются единым объектом незавершенного строительства в связи с чем, возможно признание права собственности на идеальную долю за лицами, участвующими в финансировании строительства квартиры в блок секции 1.

Из ответа управления архитектурно - строительной инспекции ЮЛ5 от 16.08.2009 г. № следует, что строительство жилого дома осуществляется застройщиком ЮЛ1», которому ЮЛ5 были оформлены:

- разрешение на строительство от 04.04.2006 г. № на выполнение работ подготовительного периода при строительстве жилого дома;

- разрешение от 13.03.2007 г. № на строительство жилого дома (в редакции разрешение на строительство от 17.10.2008 г. № и от 04.02.2009 г. №. Срок действия указанного разрешения на строительство до 01.10.2009 г.

Из ответа Департамента строительства и архитектуры ЮЛ5 от 02.07.2009г. следует, что постановлением ЮЛ5 от 22.07.2002г. № земельный участок предоставлен ЮЛ1 для строительства жилого комплекса, заключен договор аренды № от 22.07.2002 года. Строительство жилого дома по <адрес> началось в 2006 г. на основании разрешения на строительство от 13.10.2007 г. №. В настоящее время на 1-ой и 2-ой блок секции ведется строительство 16-ти и 17-го этажей (технические), осуществляется кладка наружных стен 3-ей блок секции на уровне 4-го этажа, 4-ой и 5-ой блок секции на стадии котлована. Планируемый срок окончания работ 3 квартал 2008 г., сроки окончания строительства, заявленные в проектной декларации по данному объекту 1 и 2 блок секции – 4-й квартал 2010 г., 3, 4, 5 блок секции – 4 квартал 2011 года. Привлечение денежных средств граждан осуществляло ЮЛ2 что является нарушением ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», так как ЮЛ2 не являлось застройщиком, в связи с чем, ЮЛ2 было выдано предписание о приведении в соответствие с действующим законодательством о долевом строительстве отношений с физическим и юридическими лицам.

Судом проверено наличие разрешений на строительство жилого дома <адрес>, выданных ЮЛ1 - разрешение на строительство (внесение изменений в разрешение от 04.02.2009 г. №).

Также судом проверено наличие землеотводных документов на земельный участок, необходимый для строительства указанного жилого дома, распорядительные и правоустанавливающие документы на данный земельный участок, согласно которым ЮЛ1 были предоставлен в аренду земельный участок для строительства спорного жилого дома.

Согласно ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор об инвестиционной деятельности является договором строительного подряда, поскольку предусматривает право заказчика требовать передачи ему в собственность завершенного строительством объекта, конкретной квартиры, и его обязанность по оплате указанного строительства, организация в данном случае выступает в роли подрядчика строительства и обязана его осуществить за определенную договором плату.

Истец просит признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемой ею, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора, к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения в блок-секциях, из которых состоит объект незавершенного строительства, многоэтажный жилой дом, расположенный по указанному выше адресу.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.

Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства со стороны ответчика договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявлении иска в суд о защите своих имущественных прав.

При определении идеальной доли истец указывает на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства, многоэтажный жилой дом.

Согласно предоставленной суду проектной декларации жилого дома по <адрес> застройщика ЮЛ1, разрешения на строительство (внесение изменений в разрешение от 04.02.2009г. №, а также пояснительной записки жилого комплекса общая площадь квартир возводимого 18-ти этажного объекта с учетом балконов, административных зданий составляет 29519,3 кв.м., без учета балконов 28117,3 кв.м.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Учитывая, что закон возлагает на подрядчика обязанность выполнить работы в соответствие с технической документацией, суд приходит к выводу, что предметом договора строительного подряда является строительство квартиры с техническими параметрами, определенными проектом, в случае если имеются расхождения, между условиями договора и проектом, по которому осуществляется строительство, в части технических характеристик объекта, все споры по данному вопросу могут быть разрешены по окончанию строительства.

Судом принимается расчет доли истца, исходя из общей площади квартиры по проектной декларации, по следующим основаниям: в соответствии с договором об инвестиционной деятельности, предметом договора являлось строительство квартиры, строительный номер №, расположенной на 5 этаже.

Как видно из договора о долевом участии в строительстве от 11.10.2007г., общая площадь квартиры, подлежащей передаче Сухоцкому В.П. составляет 62,66 кв.м. В данный договор, изменения в части площади квартиры не вносились.

Ссылка представителя ответчика ЮЛ1 на иной размер площади квартиры, подлежащей передаче истцу по договору, и другой размер общей площади квартир и общественных помещений без учета балконов (29 519,4 кв.м.), представленными документами не подтверждается. Также суд, учитывает, что определяет размер доли истца в незавершенном строительством объекте, исходя из обстоятельств на момент заключения договора.

Таким образом, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования Сухоцкого В.П. о признании за ним права собственности на 6266/2811730 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный дом <адрес>, как соотношение общей площади квартиры к общей площади всех квартир и административных помещений без балконов.

Вместе с тем, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истца об указании в решении суда, что размер идеальной доли истца будет соответствовать после завершения строительствам и ввода дома в эксплуатацию двухкомнатной квартире № общей площадью 62,66 кв.м., расположенной на 5 этаже блок-секции 2-1, т.к. во-первых, в настоящее время таких объектов недвижимости как отдельные квартиры еще не существует, во-вторых, решение суда не может быть постановлено лишь на ничем не доказанном предположении истца о том, что строительство объекта будет завершено в полном соответствии с проектом и дом будет достроен в запроектированном виде, т.к. не исключено, что строительство дома не будет окончено, либо, что дом будет выстроен меньшей площадью и меньшей этажности с внесением соответствующих изменений в проектную документацию, что никак не повлияет на размер идеальных долей дольщиков, вложивших денежные средства в строительство пропорционально причитающихся им квадратных метров, расчет которых велся от предполагаемой всей стоимости запроектированного строительства жилого дома, и которые остаются неизменными при условии их полной оплаты независимо от этапа строительства, на котором находится возведенный объект незавершенного строительства. Поэтому суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в данной части.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Сухоцкого В.П. к ЮЛ1 и ЮЛ2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить частично.

Признать за Сухоцким В.П. право собственности на 6266/2811730 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объекте – жилой дом, расположенный между <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Сухоцкому В.П. отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение десяти дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Октябрьский районный суд г.Новосибирска.

Судья            /подпись/            Пащенко Е.В.

Копия верна, подлинник решения суда от 16.08.2011 года подшит в гражданском деле № 2-2586/2011, находящемся в Октябрьском районном суде города Новосибирска.

Судья                Пащенко Е.В.

Секретарь                Тартачакова А.Ю.