2-28\2011
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
... ...
Октябрьский районный суд ... в составе:
председательствующего судьи Сытик А.Л.,
при секретаре: Ткаченко М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ООО УК «Восход-20» к Быкову В.Г. о взыскании задолженности по коммунальным платежам и за содержание помещения, пени за просрочку платежей; исковым требованиям ООО УК «Восход-20» к Горденин Е.Д. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами; встречным исковым требованиям Быкову В.Г. к ООО УК «Восход-20», Головину И.А. о применении последствий ничтожности протоколов и решений общих собраний сособственников помещений от ... и от ... и договора на оказание услуг по содержанию общего имущества и обеспечению собственников коммунальными услугами от ...; встречным исковым требованиям Горденин Е.Д. к ООО УК «Восход-20», Головину И.А. о применении последствий ничтожности протоколов и решений общих собраний сособственников помещений от ... и от ...,
УСТАНОВИЛ:
ООО УК «Восход-20» предъявило с учетом изменений исковые требования к Быкову В.Г. о взыскании 33178,39 рублей задолженности за содержание помещения, коммунальным услугам и электроэнергии за период с ... по ..., 58257,61 рублей пени за просрочку платежей( л.д. ...). В обоснование иска указав, что ответчик является собственником нежилого помещения площадью 36,4 кв.м., расположенного на третьем этаже Бизнес-центра по ..., управление которым осуществляется истцом, не оплачивает по договору с истцом на управление зданием суммы по тарифам, установленным решением собрания сособственников здания ... по ... от ....
ООО УК «Восход-20» предъявило исковые требования к Горденин Е.Д. с учетом изменений о взыскании 68057,68 рублей неосновательного обогащения за период с ...по ... и 3285,72 рублей процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами( л... указывая в обоснование, что Горденин Е.Д., как собственник офисного помещения площадью 37,3 кв.м., расположенного на 8 этаже офисного здания ... по ..., находящегося в управлении истца, не несет обязанности по оплате коммунальных платежей и платежей по содержанию мест общего пользования, неосновательно обогащаясь за счет истца, которые несут данные затраты перед поставщиками услуг и обслуживая задание как управляющая компания.
Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. не признавая требования ООО УК «Восход-20», предъявили встречные требования к ООО УК «Восход-20» и Головину И.А., заявив ходатайство о привлечении его соответчиком, просили применить последствия ничтожности протоколов и решений общих собраний сособственников помещений от ... и от ... торгово-офисного здания по адресу: ..., а Быкову В.Г. также просил применить последствия ничтожности договора на оказание услуг по содержанию общего имущества и обеспечению собственников коммунальными услугами от ... подписанного им с ООО УК « Восход- 20». В обоснование встречного иска указывали, что протоколы, решения оспариваемых решений собраний собственников нежилых помещений, и договор на обслуживания являются ничтожными сделками в силу закона, не требующими признания их таковыми, по тем основаниям в силу ст. 168 ГК РФ, что не было получено в порядке ст. 247 ГК РФ согласия всех до единого сособственников офисов вышеуказанного офисного здания( ...).
Представитель ООО УК «Восход-20» Котина Е.А., заявленные требования к Горденин Е.Д. и Быкову В.Г. поддержала, полагая, что поскольку законом не урегулирован вопрос о порядке проведения собрания сособственников нежилых зданий, должны применяться аналогичные нормы регулирующие управление общей собственностью многоквартирными домами и решение собственников по управлению общим имуществом должны применяться сходные нормы, регулирующие управление общей собственностью сособственников многоквартирных домов, предусмотренные Жилищным кодексом РФ и порядок проведения общего собрания сособственников здания, и решением собрания сособственников могут устанавливаться общие тарифы по содержанию и обслуживанию общей собственностью в здании по ..., которые были установлены на общем собрании сособственников ... и приняты большинством голосов. На данном собрании присутствовали и Горденин Е.Д. и Быкову В.Г.. Быкову В.Г. входил в счетную комиссию, и большинством голосов были утверждены тарифы. Против встречных требований возражала, пояснив, что ООО УК «Восход-20» является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, т.к. на момент собрания ..., данное юридическое лицо не было создано, а Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. еще не являлись собственниками помещений в доме. Также указывали, что Быкову В.Г. на собрании ... участвовал, сам входил в счетную комиссию, подсчитывал голоса, заключил договор на обслуживание домом по согласованным собранием собственников тарифам, частично оплачивал расходы по содержанию здания, после чего перестал исполнять обязательства, в связи с чем, просят взыскать с него задолженность по его не выполненным обязательствам по уплате за коммунальные услуги и за содержание здания, которые он обязан нести как сособственник офисного здания. Также указывала, что Горденин Е.Д. на собрании ... также присутствовал, знал о нем, ушел с него, и для него как для сособственника офиса в здании решения данного собрания обязательны. Поскольку он вообще не платит за содержание собственности, неосновательно обогащаясь за счет управляющей компании, которая несет данные расходы за недобросовестного собственника, просят возместить с него неосновательное обогащение в заявленной сумму по тарифам, установленным собранием сособственников ..., которые для него обязательны, а также заявленную пеню за просрочку по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % годовых.
Быкову В.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, ранее свои встречные требования и требования Горденна Е.Д. поддерживал, против всех требований ООО УК «Восход-20» возражал, не отрицая подписание договора на упралвение домом с вышеуказанным обществом, а также факт участия на собрании ..., которые считал ничтожными сделками, т.к. отсутствовало на собрании 100% голосование за принятое решение всех сособственников здания, присутствовавших на собрании лишь частично. Полагают, что решение могло приниматься только в том случае, если за данное решение проголосовали «за» все сособственники здания.
Горденин Е.Д. представляя также интересы Быкову В.Г. как его представитель, против требований к нему возражал, поддерживал встречные исковые требования. Не отрицал, что не оплачивал и не оплачивает за содержание здания, т.к. не согласен с установленными тарифами, полагает, что нормы Жилищного кодекса РФ не распространяются на их правоотношения по содержанию общей собственности в здании, и для них недействительна такая форма решения вопросов управления общей собственностью как общее собрание сособственников, т.к. могла и должна была применяться ст. 247 ГК РФ, и должно было получено согласие на установление общих тарифов всех сособственников здания, и на данные правоотношения должны распространяться лишь правовые нормы о сделках между сособственниками. Поскольку он против данных тарифов, и не участвовал в голосовании за данные тарифы, полагает, что они ничтожны, не порождают для него и Быкову В.Г. никаких последствий, он не поручал ООО УК «Восход-20» управлять зданием как сособственник офиса в нем, и они не вправе этого делать без его согласия, и тем более требовать с него оплаты за содержание общей собственности и коммунальных услуг. Отрицая свое участие на собрании собственников ..., утверждал, что в голосовании принимали участие не собственники и неуполномоченные лица, и что голосование было неправильным и неправомочным, требуемые с него суммы незаконны. Договор на оказание услуг от ... между ООО УК «Восход-20» и Быкову В.Г. считает ничтожным по тем основаниям, что он должен быть заключен не отдельно с Быкову В.Г., а со всеми собственниками нежилых помещений. В связи чем, полагал, требования, предъявленные к нему и Быкову В.Г. незаконными и подлежащими отклонению. Также полагает, что ООО УК «Восход-20» не вправе предъявлять им требования.
Соответчик по встречным требованиям Головину И.А., являющийся также директором ООО УК «Восход-20», и 3 лицо Головина Г.И. ( жена Головину И.А., состоящая в зарегистированном браке с Голвиным И,А. на момент регистрации на нее права собственности ... на офисные помещения по ... ) в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Ранее против встречных требований возражали, оспариваемые решения собраний сособственников считали законными.
3 лица Страбыкина Е.В., также представляющая по доверенности 3 лицо Страбыкину А.В. поддерживала встречные требования Быкову В.Г. и Горденин Е.Д., против требований к ним возражала. Не согласна с решением сособственников ..., и установленными на нем тарифами, поясняла в ходе судебного разбирательства, что собрание проводилось сумбурно, установленные тарифы несправедливы.
Представитель 3 лица ООО «Офис-Инвест» Медведева Н.В. поддерживала встречные иски Быкову В.Г. и Горденин Е.Д.. Полагает, что на собрании ... было много посторонних людей, с тарифами они не согласны, но по этим тарифам с них взыскал задолженность Арбитражный суд.
3 лица Акулова И.Г., Ассоциация международных автомобильных перевозчиков, Алабужева Е.Н., Синкевич П. В., Рогусов А.А.,Штопель Т.И., ОАО «Русь-Банк», ЗАО «ВИКА МЕРА»,Федотова Т.Л.,Головина Г.И.,ООО «Автопредприятие ...»,Теленин Ю.А.,Жонголович Б.В.,Алабужева Е.Н., Страбыкина А.В., Шефер В.Д., Молодцева Т.А., Рубцов А.А., Торгашин Б.А., Соловьева Е.А., Сиренко Е.С., Захарова И.Г., ООО «Компьютерная скорая помощь», Дорофеев А.И., ОАО «Нордеа Банк», ООО АНО «Аргумент», Сальников О.Г., Корда Л.Б., Евсеева В.В., Попов А.В., Попова Е.В., Нефедов А.Г., Костин В.В., ООО «Восход-ЗЕТ», Богатырев М.Н., Салдаева С.В., Заводовский И.Г., Васильева С.М., Данильченко А.С., Герус Ю.И., Трегубова В.В., ООО «Улисс», ООО «ПромЖилСтрой»,Висящев А.В., Глаголева О.В., Закарьян Е.В., Журба С.Н., Клименко А.Е., Донская Е.Н., Ковалева М.Я., Артюхина Г.В., Куземцева Н.М., Барышников В.Д., Редькина С.А., Игнатова О.В., Дубрановский В.Б., Глушков С.С., Коновалов А.С., Ивкин Д.В., Заводовская М.И., Клавдиев В.А., Штейнбук О.Ю., ООО «Бизнес –Партнер», Шотт С.Б., Вахренева Т.Н., Вощенко Г.Ю., ООО «Капитал», Фролов А.Ю., Федотова Т.Л., Корниевская А.А., КБ «Локо-Банк, Яковлев А.А. в судебное заседание не явились, извещались наделажаще почтой по последним известным официальным адресам, указанным при регистрации прав собственности в Росреестре НСО.
Оценив в совокупности объяснения участников процесса и представленную совокупность доказательств и обстоятельства дела, суд в полном объеме отказывает в удовлетворении незаконных и необоснованных встречных требований Горденин Е.Д. и Быкову В.Г., в полном объеме удовлетворяет исковые требования ООО УК «Восход-20» к Горденин Е.Д., и частично к Быкову В.Г. по нижеприведенным мотивам и основаниям.
Офисное здание ... по ... не имеет жилых квартир, управляется ООО УК «Восход-20» на основании общего решения собрания сособственников здания ..., которым по 1 вопросу была избрана счетная комиссия, по второму вопросу обсуждена деятельность управляющей компании ООО ПО «Стройком» и не утверждена схема расходов; по 3 вопросу единогласно проголосовали отказаться от услуг управляющей компании ООО ПО «Стройком», и решено создать новую управляющую компанию ООО «Восход-20» и включить в состав ее учредителей Салдаева Ю.И., Шотт С.Б., Быкова Ю.Н., Головину И.А., Герус Ю.И., Клавдиева В.А., Теленина Ю.А., Контарева В.А., Алабужеву Е.Н, по четвертому вопросу принято решение обязать ООО СК «Горстрой» устранить допущенные недостатки, а в случае отказа обратиться в правоохранительные органы, также решено предоставить полномочия ООО УК «Восход-20» для принятия здания в управление от застройщика ЗАО «Внешторгсиб-М», переоформлении электрических и тепловых мощностей в ОАО «Сибирь-Энерго», водоснабжения в МУП «Горводоканал» и заключения других договоров необходимых для эксплуатации дома( л.д. 230-243 т.2).
На момент проведения данного собрания ни Горденин Е.Д., ни Быкову В.Г. сособственниками здания Восход 20 не являлись, т.к. у Быкову В.Г. право собственности зарегистрировано на помещение площадью 36,4 кв.м. ... ( ... у Горденин Е.Д. на офисное помещение площадью 37,3 кв.м. ( ...).
Соответственно, правом голоса они на данном собрании не обладали, и их никто не обязан был извещать о данном собрании, и их каких либо законных прав решения данного собрания при принятии ... не нарушало, и нарушать не могло. Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. не лишены возможности инициировать проведение общего собрания собственников по вопросу об изменении способа управления общей собственностью и поручения ее собранием сособственников иной управляющей компанией. Никто из сособственников здания, право собственности которых уже было отрегистрировано на ...( Дорофеев, Попова, Головину И.А., Клавдиев, Костин, Теленин, Васильева, Корниевккая, Рогусов, Заводовские, Шотт, Фролов, Ващенко, Вахренева по имевшимся в деле свидетельствам о регистрации права собственности ( ... решения данного собрания не оспаривает.
Решение об избрании собственниками нежилых помещений, расположенных в ... способа управления путем создания управляющей компании ООО УК «Восход-20» от ..., по существу, является договором учределителей вышеуказанного юридического лица Салдаева Ю.И., Шотт С.Б., Быкова Ю.Н., Головину И.А., Герус Ю.И., Клавдиева В.А., Теленина Ю.А., Контарева В.А., Алабужевой Е.Н о создании нового юридического лица ООО УК «Восход-20», которое было зарегистрировано в качестве юридического лица и поставлено на налоговый учет только ...( ... Данная организация никогда собственником каких либо помещений в ... не являлась и не является, и является ненадлежащим ответчиком по встречным требованиям Горденин Е.Д. и Быкову В.Г., тем более, что как юридическое лицо на момент собрания сособственников дома ... ООО УК «Восход-20» никакой правоспособностью не обладало и не существовало.
Более того, решение данного собрание не является ничтожной сделкой, как это полагают Горденин Е.Д. и Быкову В.Г., не являющиеся учредителями ООО УК «Восход-20», и от волеизъявления которых не зависел вопрос о возможности создания данного юридического лица.Никакой закон при создании данного юридического лица нарушен не был, не оспаривается он и учредителями ООО УК «Восход-20».
Более того, ... Быкову В.Г. заключил договор с ООО УК Восход -20» на управление и содержания его общего имущества в ... ( л.... факт подписания данного договора со всеми приложениями подтверждает одобрение Быкову В.Г. управление данной компанией вышеуказанным домом, а также согласование стоимости цены работ в виде эксплуатационных услуг в здании 88,82 рублей за 1 кв.м., сроком действия до .... Более того он исполнял данный договор оплачивая ... и ... вышеуказанной компании за оказанные услуги на общую сумму 7674,53 рублей, что признавалось представителями ООО УК «Восход-20» и указано в тексте иска ( л...). Условия данного договора Быкову В.Г. стал оспаривать только ..., подав встречный иск уже после прекращения действия данного договора в связи с истечением срока договора( л.д. ...
В связи с чем, суд не усматривает каких либо законных оснований для признания недействительным договора от ..., действие которого уже прекращено, и который добровольно был заключен сторонами на согласованных ими условиях по правовому принципу свободы договора, и никаких законных прав Быкову В.Г. на момент рассмотрения дела судом не нарушает, и не являлся ничтожным для сторон, исполнявших его в период действия его срока.
При этом, Быкову В.Г. не отрицал в суде фактическое владение переданным ему по акту приема передачи от ... офисным помещением, как это видно из его свидетельства о регистрации права собственности. Факта владения переданным ему офисом в 2009 году не отрицал в суде и Горденин Е.Д..
В связи с чем, с момента передачи им в собственность по акту приема передачи, Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. стали титульными владельцами переданного им нежилых помещений в ..., и обязаны были содержать их, как и участвовать в содержании общих мест в здании, и оплачивать коммунальные услуги и нести расходы по управлению и содержанию своих офисов и общего имущества собственников, пропорционального доле их собственности в здании, т.к. иное является злоупотреблением правами по отношению к другим сособственникам здания, никто из которых не обязан был содержать и нести затраты за переданное в собственность по актам приема передачи Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. имущество.
Статьями 210, 249 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, соразмерно со своей долей.
В судебном заседании каких либо законных оснований для освобождения Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. от указанной обязанности установлено не было.
Положения диспозиции ст. 247 ГК РФ регулируют лишь общее правило о взаимоотношениях собственников по пользованию и владению общей долевой собственностью по взаимному соглашению, и право требования части общего имущества, соразмерно его доли.
Правоотношения сторон по управлению общей долевой собственностью в нежилом здании не урегулированы каким либо специальным законом, в отличие от Жилищного кодекса РФ, и не урегулированы нормами ст. 247 ГК РФ, т.к. совершенно очевидно, что места общего пользования в виде чердаков, крыш, лестниц, общих коридоров, не могут быть предоставлены какому либо конкретному собственнику офисного здания, а могут находится только в общей долевой собственности без передачи какому либо конкретному собственнику как в любом многоквартирном доме, поскольку их невозможно выделить в натуре.
В соответствии со ст. 6 ГК в случае если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующие сходные отношения ( аналогия закона), а при невозможности ее использования, права и обязанности сторон определяются исходя их аналогии права и требований добросовестности, разумности и справедливости.
Вопросы управления общим имуществом сособственников в многоэтажных домах детально урегулированы лишь в Жилищном кодексе РФ, которое детализирует понятие общей собственности сособственников, порядок определения долей в нем (ст.36,37 ЖК РФ), решение и процедуру вопросов выбора управляющей компании ( раздел VШ), процедуру проведения общего собрания сособственников, порядок голосования, и оспаривания, бремя содержания сособственников ( ст. 145-146, 44-48 ЖК РФ), которые существенно отличаются от общих не детализированных правил ст. 247 ГК РФ.
Доводы Горденин Е.Д. о том, что все вышеуказанные вопросы урегулированы прямой нормой ст. 247 ГК РФ, явно несостоятельны, т.к. ни один из вышеуказанных вопросов данная общая норма не решает, и делает невозможным принятие какого либо решения при наличии множества сособственников в офисном здании, т.к. совершенно очевидно, в т.ч. и на примере рассматриваемого дела и оспариваемых решений собраний сособственников ..., что практически невозможно достичь единогласного согласия сособственников многоэтажного офисного здания по вопросу его управления и тарифам, что делает невозможным при соблюдении принципа полного согласия всех сособственников управления многоэтажным офисным зданием, имеющим более 80 сособственников, обеспечить их единовременное полное присутствие на подписании единого договора и единогласное мнение по всем вопросам и тарифным ставкам, и данная общая норма права не гарантирует от злоупотреблений правами сособственниками, которые не несут и не желают нести расходы по содержанию общего имущества в офисном здании, как Горденин Е.Д., не оплативший за содержание общего имущества в ... ни одного платежа, так и Быкову В.Г., переставший их оплачивать их с лета 2009 года, и явно злоупотребляющих своими правами, пользующихся принадлежащими им на праве собственности офисами в данном здании, и соответственно, общим имуществом -лестницами, общими коридорами, к общими инженерными коммуникациями, их освещением, отоплением, содержанием крыши, услугами уборщиц данных помещений, без чего невозможно пользоваться офисом в многоэтажном офисном здании.
В связи с чем, к правоотношениям сособственников многоэтажного нежилого офисного здания ... по ..., в силу положений ст. 6 ГК РФ подлежит применению условия подписанных собственниками с управляющей компанией договоров об управлении собственностью( в частности, договор Быкову В.Г. с ООО УК «Восход-20» от ...) на период действия договоров, а также подлежит применению аналогия закона, т.е. положения главы 6, раздела VШ, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, регулирующие сходные правоотношения сособственников многоквартирных домов по решению вопросов управления общей собственностью, проведения собраний сособственников, процедура созыва и управления, принятие решений, понятие общей собственности. Также исходя из правил ст. 6 ГК РФ, должны учитываться принципы добросовестности, разумности и справедливости, а также обычаи делового оборота с учетом требований ст. 5 ГК РФ.
Статьей 162 Жилищного кодекса РФ, которую суд считает возможным применить к правоотношениям между сторонами, предоставляется право управляющей компании заключать договоры управления многоквартирным домом. В силу указанной нормы, управляющая компания вправе с каждым собственником помещения в таком доме заключать договор управления, по которому в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, что не противоречит ни принципу свободы договора (ст. 1 ГК РФ, ни обязанности сособственников содержать свое имущество ст. 209 ГК РФ), ни обычаям делового оборота по решению вопросов сособственниками спорного офисного здания на собраниях сособственников большинством голосов, что видно из факта проведения двух собраний по данным вопросам сособственниками ... по процедуре, сходной с процедурой проведения собрания сособственников, урегулированной ст. 44, 45 ЖК РФ.
Судом установлено, что по инициативе ответчика Головину И.А.( сособственника офисных помещений площадью 696,7 кв..м на право общей совместной собственности со своей женой Головиной Г.И.) было проведено собрание сособственников здания ... по ... ..., на котором присутствовал как Быкову В.Г., так и Горденин Е.Д., что подтверждалось в суде Быкову В.Г. и подтверждено его подписями на протоколе общего собрания, как и его участие в счетной комиссии, и установлено судом из объяснений в суде Теленина, Медведевой ( л.д. 253 т.2). На данном собрании собственники помещений в здании Восход 20, избрали счетную комиссию, в которую входил Быкову В.Г., обсудили отчет директора ООО УК «Восход -20» Головину И.А. за 2008 год, утвердили предложенную ООО УК «Восход-20» смету расходов и повышение тарифов, утвердили предложенный проект договора с собственниками на оказание услуг с управляющей компанией, правила внутреннего распорядка, проголосовали за введение пропускного режима, ( что означало и одобрение введения охраны на входе здания и дополнительных услуг по охране), установили повышающие коэффициенты 1,46 % для собственников 3-6, 8 этажа, и не применять их для 7 и 2 этажей, а также для цокольного этажа дополнительно 36,7 кв.м., ИТП и лестничной площадке, для 1 этажа дополнительно 37,4 кв.м., утверждена сметная стоимость по содержанию помещений на 2009 года за 1 кв.м. для автостоянки 41,68, для цокольного 1 и 2 этажей 29,12, для 7 этажа 49,36, и 3, 4,5,6,8 этажей 89,12 за 2009 год. Все вышеуказанные решения ставились на голосование, и как видно из протокола собрания, приняты большинством голосов, и с участием счетной комиссии, в которую входил Быкову В.Г. ( л.д. 8-11 т.2).
Свидетель К подтвердила в суде, что о собрании висело объявление на доске объявлений. Факт явки Горденин Е.Д. и Быкову В.Г. на данное собрание также доказывает, что о собрании ... они знали и были извещены о нем. Доводы Горденин Е.Д. о том, что он на данном собрании не присутствовали, опровергаются вышеуказанными пояснениями вышеуказанных лиц, которые на тот момент допрашивались судом как свидетели, и у суда не имеется оснований не доверять их образным объяснениям в суде по активному участию на собрании Горденин Е.Д. и недовольстве некоторых участников собрания его поведением, а также о том, что он ушел с собрания еще до голосования.
Как установлено судом, Горденин Е.Д. не стал принимать участие в голосовании и ушел до него, что подтвердили в ходе судебного разбирательства Головину И.А., Теленин Ю.А., К( л.д. 248-253 т.2).Однако, суд считает, что его голос и не мог повлиять на решение данного собрания, ни при голосовании по принципу 1 голос- 1 собственник с учетом процента голосования, указанного в по протоколе от ..., ни при голосовании пропорционально доли площади офиса Горденин Е.Д., равной по документам 37,3 кв.м. (...) к общей площади по техпаспорту здания 7213,3 кв.м. ( ..., т.к. в общем имуществе их доли также пропорциональна вышеуказанному отношению равному 0,005 у каждого( ...), и явно несущественны, и не могли повлиять на принятые решения.
Суд также учитывает, что на момент проведения собрания ... по представленным сторонам документам и свидетельствам о регистрации ( л.д. ... было зарегистрировано право собственности на помещения в здании 26 собственников, имевших в собственности помещения в размере 5421,4 кв.м., среди которых нет ни Горденин Е.Д., ни Быкову В.Г..Соотношение голосов Горденин Е.Д. и Быкову В.Г. к данным голосам по площади составляет 0,006 % по каждому из них, и совершенно ясно, что их голоса на исход голосования не повлияли бы, даже если бы их право собственности было зарегистрировано к моменту проведения данного собрания сособственников. Однако, таких доказательств Горденин Е.Д. суду не представил и не доказал. Быкову В.Г. зарегистрировал свое право собственности на помещение только ... согласно представленного свидетельства о праве собственности, т.е. после оспариваемых собраний. Горденин Е.Д. доказательств даты регистрации права собственности на момент проведения оспариваемых собраний суду не представил и не опроверг утверждения ООО УК Восход-20», о том, что он собственником помещений в здании на ... еще не являлся.
Суд также считает, что подписанием протокола результатов голосования, которое подсчитывалось счетной комиссией с его участием, Быкову В.Г. тем самым подтвердил правильность подсчета голосов участвовавших в голосовании сособственников помещений, и обратного суду не доказано с достоверностью.
Не подлежащими удовлетворению суд считает требования истцов по встречному иску о ничтожности протоколов Общего собрания собственников нежилых помещений от ..., и от ... поскольку сами протоколы не является сделкой, а лишь фиксирует результаты голосования сособственников по поставленным на собрании сособственников вопросах.
Действующим законом не предусмотрено такого способа защиты прав как признание ничтожными протоколов общих собраний собственников, а требований о признании незаконными решений собраний собственников Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. не заявлялось, хотя суд неоднократно обязывал их уточнить заявленные встречные требований и выбранный способ защиты прав, но истцы по встречным искам настаивали на рассмотрении их требований в том виде, в котором они их заявили, ошибочно полагая, что решение собрания собственников никакого значения для них не имеют, и что такой формы решения сособственниками вопросов по управлению и содержанию общей собственностью не существует и они ничтожны, и не требуют признания незаконными.
В пределах заявленного предмета требований и выбранного истцами по встречному иску способа защиты своих прав, судом не установлено законных оснований для их удовлетворения и признания оспариваемых протоколов и решений ничтожной сделкой, противоречащей закону, тем более, что истцы по встречному иску не сформулировали каких либо конкретных последствий их недействительности, которые они просили бы применить к оспариваемым решениям общих собраний.
Кроме того, Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. пропущен установленный ч.5 ст.46 Жилищного кодекса РФ, который может быть применен по аналогии закона, 6-ти месячный срок обжалования оспариваемых решений общего собрания сособственников от ..., о чем было заявлено представителем ООО УК «Восход-20», и поскольку и Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. знали и должны были знать о данных собраниях и их решениях, т.к. на собрании ... год оба присутствовали, знали об управлении здании ООО УК «Восход-20», т.к. в 2009 году другой управляющей компанией здание не управлялось, и счета выставлялись именно истцом на оплату. Решения собрания от ... в суде Быкову В.Г. оспорил только ...( л.д. ...), а Горденин Е.Д. еще позже ...( л.д. 104 т.2), хотя представлял интересы Быкову В.Г. по его иску в суде, и был знаком с решением собрания от ..., оспариваемого Быкову В.Г., представителем которого в суде являлся Горденин Е.Д..
По вышеуказанным основаниям, суд в полном объеме отказывает в удовлетворении не основанных на законе, необоснованных и недоказанных встречных исковых требований Быкову В.Г. и Горденин Е.Д.. заявленных к Головину И.А. как инициатору оспариваемых собраний, а также к ненадлежащему ответчику ООО УК «Восход-20», что также является самостоятельным основанием для отказа в требованиях к не надлежащему ответчику.
Проанализировав совокупность доказательств и обстоятельства дела, суд также приходит к выводу о том, что и Горденин Е.Д. и Быкову В.Г. обязаны с момента передачи им в титульное владение их офисов застройщиком дома для регистрации права собственности, нести расходы по содержанию общей собственности, пропорционально данных офисов к общей площади помещений в здании, т.к. никто иной не обязан содержать за свой счет и нести расходы по имуществу, переданному им в собственность для последующей регистрации права собственности, которым они пользуются и владеют.
Бесплатное пользование общей собственностью Горденин Е.Д. за счет управляющей компании и других сособственников, является явным неосновательным обогащением и сбережением его денежных средств за счет истца по смыслу положений 1102 ГК РФ и бремени содержания переданного в собственность имущества.
Быкову В.Г. также односторонне нарушил договорные обязательства по договору с управляющей компанией на оказание услуг от ..., и она вправе требовать от него надлежащего исполнения обязательств по оплате его задолженности за заявленный срок, и взыскании договорной пени за просрочку платежей.
В силу пункта 8 статьи 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов собственников жилья определяется органами управления управляющей компании в соответствии с его Уставом.
Такое решение согласно п.3.2 Устава ООО УК «Восход-20» может быть принято большинством голосов. За утверждение условий единого договора на управление зданием с ООО УК «Восход-200» проголосовало согласно протоколу общего собрания собственников 74%, за утверждение тарифов и сметы расходов на 2009 год за 72 % голосов, за установление коэффициентов оплаты 73 % голосов.
Быкову В.Г. входил в состав счетной комиссии при проведении Общего собрания, не представил доказательств неправильности расчета процента голосов за утверждение договора на оказание услуг по содержанию общего имущества и обеспечению собственников коммунальными услугами, не оспаривал результаты голосования. Учитывая все вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о правомочности решений собрания от ... и принятых решений по тарифам на 2009 год, которые обязательны для всех собственников и титульных владельцев помещений в ..., управляемой ООО УК «Восход -20», а для Быкову В.Г. также вышеуказанные тарифы обязательны и в силу обязанности по ст. 309, 310 ГК РФ надлежаще исполнять взятые на себя договорные обязательства с управляющей компанией, от которых он не вправе отказаться в одностороннем порядке, тем более, что услуги по управлению ему фактически весь заявленный период оказывались надлежаще, и иного Быкову В.Г. в суде не доказано, тогда как истцом представлены договоры и документы по управлению зданием в заявленный период и исполнении договорных обязательств перед Быкову В.Г..
Пунктом 1.2 Договора от ... Быкову В.Г. взял обязательства на основании представленной управляющей компанией стоимости эксплуатационных услуг оплачивать Управляющей компании ООО УК «Восход -20» услуги по содержанию, техническому обслуживанию общего имущества, в размере исходя из доли собственности в праве общей долевой собственности на общее имущество путем внесения платы в кассу или на расчетный счет управляющей компании, а также возмещать управляющей компании суммы, уплаченные ею организациям, предоставляющим коммунальные услуги в строгом соответствии с тарифами, утвержденными поставщиками коммунальных услуг.
Из п.3.1 договора следует, что ежемесячная сумма платежей по оплате эксплутационных услуг, предусмотренных договором, определяется Приложением ... к договору, и может быть изменена в порядке, предусмотренном договором.
В соответствии с указанным договором стоимость эксплуатационных услуг в здании на ..., установлена в размере 88 руб. 82 коп. за 1 кв.метр. (приложение ... к договору, л.д.... что также подписано Быкову В.Г., т.е. согласовано.
Указанные тарифы были изменены управляющей компанией: с апреля 2009г. составляли 85 руб. 79 коп., с мая 2009г. - 83 руб.37 коп.
Право управляющей компании в одностороннем порядке производить перерасчет стоимости эксплуатационных услуг в сторону их увеличения предусмотрено п.2.2.2 заключенного между нею и Быкову В.Г. договора.
Как видно из общего расчета требований к Быкову( л.д. 97 т.4) и детализированных расчетов указанных в общем расчете сумм( л.д. ... суммы задолженности стоимости услуг по содержанию жилья, пропорционально его офиса предъявлены истцом по договорной ставке услуг 88,82 рублей х36,4 кв.м. =3233, 23 за январь-март 2009 года, а в дальнейшем рассчитывались и предъявлялись к взысканию по меньшим ставкам и в меньших суммах 3133,73 р. за апрель 2009 года и в дальнейшем в сумме 3034,67 рублей по тому же принципу расчета (л.д. ... т...), что законных прав Быкову В.Г. не нарушает, и дополнительных обязанностей на него не возлагает, по сравнению с договорными условиями.
Более того, как видно из общего расчета требований управляющей компании к Быкову В.Г., при расчете требуемой общей задолженности за требуемый период 33178,39 рублей, которые детализированы в отдельных помесячных подробных расчетах, произведены вычеты уплаченных 2521,42 рублей, 5153,11 рублей, и сумма 28295, 15 рублей, с учетом перерасчета бухгалтером Ягафаровым ранее допущенных прежним бухгалтером ошибок в начислениях, что данный свидетель подробно объяснял в суде, и представил суду новые детализированные расчеты, по которым истец окончательно предъявил требования к ответчику Быкову В.Г..
Данные расчеты задолженности Быкову В.Г. в суде не опровергнуты, Быкову В.Г. не отрицал доводы истца об оплате за услуги только двух платежей ... 2521,42 рублей, и 5153,11 рублей ..., а всего на 7674, 53 рублей, что им не опровергнуто в суде какими либо платежными документами, и не доказано иного размера задолженности перед управляющей компанией, не представлен свой контррасчет.
Задолженность ответчика Быкову В.Г. по договорным платежам за заявленный период времени судом проверена, объяснена детально бухгалтером Я с представлением документов обоснований, и признается правильной, ответчиком не опровергнут.
По условиям договора с управляющей компанией Приложение ..., подписанному Быкову В.Г., он согласился оплачивать управляющей компании 88,82 рублей за 1 кв.м., также подписал условие о выплате 10% вознаграждение по заключению и исполнению договоров на предоставление коммунальных услуг Приложение ... ( л.д. ...
Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика по основному иску о том, что собственник обязан оплатить только те расходы, которые были произведены, после отчета перед ним управляющей компанией и предоставления документов по объему услуг, и только те которые собственник
признает необходимыми для себя.
Платежи по содержанию нежилых помещений, целевые взносы, собираются Управляющей компаний, в том числе, и для использования на будущее время, поэтому факт их невнесения Быкову В.Г. за текущие периоды не может зависеть от их фактического использования управляющей компанией, собственник не лишен возможности произвести акт сверки по предоставленным услугам. Расчеты истца ответчикам вручались, и не опровергнуты. Определение объема расходов по содержанию нежилого помещения в силу вышеуказанных норм и аналогии п.1 ст.137, п.2 ст.145, 156 Жилищного кодекса РФ является правом управляющей компании.
В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.
Перечень расходов по содержанию нежилых помещений, включенных в размер платы, доводился до Быкову В.Г. управляющей компанией ежемесячно путем предоставления счетов на оплату и Актов с указанием наименований услуг, оплата за которые взыскивается с собственника, Быкову В.Г. предусмотренные управляющей компанией платежи оспорены не были, в судебном заседании не представлено доказательств включения в указанные платежи расходов, не связанных с содержанием нежилых помещений; не представлен иной расчет платежей по содержанию нежилых помещений; неправильности представленных ООО УК «Восход-20» расчетов. Не было представлено суду и доказательств того, что Быкову В.Г. не были предоставлены услуги, стоимость которых включена в размер платы за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги. Доводы Быкову В.Г. о том, что в период взыскания задолженности у него отсутствовала электроэнергия, в судебном заседании не были подтверждены какими либо конкретными и достоверными доказательствами, тем более, что собственник должен принимать меры к установке индивидуальных счетчиков, что не доказано ответчиками в суде, а не просто уклоняться от платежей потребленной электроэнергии и тепловой энергии в т.ч. и местами общего пользования.
Суд также учитывает, что ответчиком не представлено доказательств того, что Быкову В.Г. не были предоставлены услуги, стоимость которых включена в размер платы за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги. Более того, факт нормальной эксплуатации офисного здания по ..., доказывает, что услуги по содержанию и коммунальным услугам Быкову В.Г. и Горденин Е.Д. оказывались надлежаще, что подтверждается и представленные ООО УК «Восход-20» договоры с поставщиками услуг, платежные документы, счета фактуры и и обратного ответчиками суду не доказано.
При таких обстоятельствах, суд признает требования ООО УК «Восход-20» о взыскании с Быкову В.Г. задолженности за оказанные услуги по содержанию помещений и общей собственности, коммунальным услугам и электроэнергии за период с ... по ... на сумму 33178,39 рублей задолженности по коммунальным платежам и за содержание помещения, рассчитанных истцом, обоснованными, правильными и взыскивает их с Быкову В.Г. в пользу управляющей компании во исполнение договорных условий между ними и решений общего собственников по тарифам, установленным собранием сособстенников.
Пунктом 3.3 договора между сторонами определены сроки оплаты эксплуатационных услуг, возмещения расходов на коммунальные платежи, оплаты вознаграждения Управляющей компании за агентские услуги ежемесячно в размере начисленной суммы платежей, в срок не позднее 5 (пятого) числа следующего за расчетным месяцем на расчетный счет либо в кассу Управляющей компании.
В соответствии с п.4.5 договора собственники, несвоевременно или не полностью внесшие плату за нежилое помещение и коммунальные услуги обязаны уплатить Управляющей компании пеню в размере 1 % от невыплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно. На основании указанной нормы, суд признает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика пени за несвоевременную оплату обязательных платежей и взносов, а расчет пени правильным, соответствующим условиям договора.
Однако, размер исчисленной ООО УК «Восход-20» неустойки в сумме 58257,61 рублей за прошедший период времени, суд считает явно завышенным, не соответствующим последствиям и периоду неисполнения обязательства, Быкову В.Г., в связи с чем, считает возможным применить к спорным правоотношениям ст. ЗЗЗ Гражданского кодекса РФ, и уменьшить размер неустойки до 4000 рублей с учетом периода и длительности просрочки и соразмерно последствиям нарушенных обязательств, которые и взыскивает с Быкову В.Г. в пользу ООО УК «ВОСХОД-20», частично удовлетворяя требования данного истца к ответчику Быкову В.Г..
Суд также считает доказанным требования ООО УК «Восход-20» о возмещении неосновательного обогащения в сумме 68057, 68 рублей за период по расчету с ... по ... ( л.д. ...) с Горденин Е.Д. также детально и правильно рассчитанными на общую заявленную сумму, с предоставлением документов и детальных расчетов л.д. 137-226 т.4) по каждому начисленному платежу, в которых детализированы и подробно объяснены суммы начислений сособственнику офиса, площадью 37,3 кв.м. Горденин Е.Д. в здании ... по ... указанные в расчете на л.д. ...) общей суммы, складывающийся из помесячных начислений за заявленный период времени. Из которых 4028,36 +5513,24 +5458,94 +5014,15 +5227,67+4087,93+4256,98+4112,68+3915,47+4275,97+4339,50+4413,94+
4799,34+4274,66+4863,25 -500 ( перерасчета)=68057,68 рублей, которые Горденин Е.Д. е.Д. в суде не опровергнуты и не доказан иной размер задолженности по платежам. Тарифы принятые решением собрания сособственников от ... для Горденин Е.Д. обязательны. Доказательств каких либо платежей за услуги и коммунальные услуги он суду не представил и не доказал, в связи с чем суд в полном объеме удовлетворяет доказанные и обоснованные требования истца и взыскивает с Горденин Е.Д. в пользу ООО УК «Восход-20»заявленную сумму неосновательного обогащения 68057,68 рублей.
В силу положений ст. ст. 395, 1107 ГК РФ истцы вправе требовать взыскания с Горденин Е.Д. законной неустойки в виде процентов за неосновательное сбережение денежных средств за счет истца по банковской ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % годовых, что составляет ежедневную ставку 0,022 %, тем более что Горденин Е.Д. знал, что обязан ежемесячно оплачивать управляющей компании за коммунальные расходы и содержание его собственности, что общеизвестно, и установлено правилами ст. 155 ЖК РФ, которые применимы по аналогии закона, т.к. поставщикам услуг управляющая компания также обязана ежемесячно плачивать за потребленные услуги, и исполняет данные обязанности за Горденин Е.Д., неосновательно не несущего свое бремя содержания собственности, и уклоняющегося от их исполнения несколько лет.
Расчет неустойки истца судом проверен, и заявленная сумма 3280,82 рублей составляет меньшую сумму, чем истец имел бы право по правилам ст. 1107 ГК РФ взыскать с ответчика Горденана, поскольку до сих пор данный ответчик уклоняется от их уплаты, несмотря на предъявление в суде к нему исковых требований и не оплачивает ни одной суммы за содержание его офиса и общей собственности.
В связи с чем, требования истца к ответчику Горденин Е.Д. суд удовлетворяет в полном объеме, а заявленную неустойку считает соразмерной и законной.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 56, 194-198 ГПК РФ суд,
р е ш и л :
Удовлетворить частично исковые требования ООО УК «Восход-20» к Быкову В.Г. о взыскании задолженности по коммунальным платежам и за содержание помещения, пени за просрочку платежей.
Взыскать в пользу ООО УК «Восход-20» с Быкову В.Г. 33178,39 рублей задолженности по коммунальным платежам и за содержание помещения и 4000 рублей пени за просрочку платежей, а всего взыскать 37178,39 рублей, отказав в удовлетворении остальной части исковых требований.
Удовлетворить в полном объеме исковые требования ООО УК «Восход -20» к Горденин Е.Д. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами.
Взыскать в пользу ООО УК «Восход-20» с Горденин Е.Д. 68057,68 рублей неосновательного обогащения и 3285,72 рублей процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении встречных исковых требований Быкову В.Г. к ООО УК «Восход 20», Головину И.А. о применении последствий ничтожности протоколов и решений общих собраний сособственников помещений от ... и от ..., и договора на оказание услуг по содержанию общего имущества и обеспечению собственников коммунальными услугами от ... – отказать в полном объеме.
В удовлетворении встречных исковых требований Горденин Е.Д. к ООО УК «Восход 20», Головину И.А. о применении последствий ничтожности протоколов и решений общих собраний сособственников помещений от ... и от ...– отказать в полном объеме.
Кассационная жалоба на решение может быть подана в течение 10 дней с момента изготовления решения суда в окончательном виде на имя судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда.
Судья А.Л. Сытик