2-1839/2011
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
18.10.2011 г. г. Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Сытик А.Л.,
при секретаре Ткаченко М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Русский капитал Паевые Фонды»Д.У.«Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «РКПФ-Второй Объединенный» к Шагиняну М.С. о взыскании заемной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Русский Капитал Паевые Фонды», «Д.У. Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонда «РКПФ - Второй Объединенный» с учетом уточнений предъявили требования ( л.д. ... к Шагинян М.С. о взыскании задолженности по договору займа № ... от ... по состоянию на ... размере ... рубля ... копейки, в том числе: ... рублей сумма просроченного основного долга, ... ... рублей процентов за пользование займом; ... рублей пени за просроченный основной долг; ... рублей пени за просроченные проценты; суммы процентов за пользование заемными средствами по ставке ... годовых, начисляемых на сумму ... рублей (сумму основного долга по займу) за период с ... по дату фактического возврата суммы займа включительно; взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере ... рубля ... копеек, расходов по оплате судебной экспертизы в размере ... рублей; обращении взыскания на предмет ипотеки: индивидуальный жилой дом, общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м, находящийся по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер объекта ... и земельный участок площадью ... кв. м., адрес (местоположение установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ... кадастровый (или условный) номер объекта: ... посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость индивидуального жилого дома в размере ... рублей, земельного участка ... рублей для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности Шагиняна М.С. перед Обществом с ограниченной ответственностью «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. «Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «РКПФ - Второй Объединенный».
В обоснование исковых требований ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Ипотечный закрытый паевой инвестиционного фонд «РКПФ - Второй Объединенный» ссылаются на то, что ... между ЗАО «Сибрегионипотека» и заемщиком Шагинян М.С. был заключен Договор целевого займа № ... в соответствии с которым ответчику (заемщику) был предоставлен заем в размере ... рублей на приобретение в собственность Шагинана М.С. индивидуального жилого дома, общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер объекта: ... и земельного участка площадью ... кв. м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: НСО, ..., кадастровый (или условный) номер объекта: ... под процентную ставку в размере ... годовых путем осуществления ежемесячных платежей, на срок ... месяцев.
Свои обязательства по договору займа ЗАО «Сибрегионипотека» выполнило в полном объеме, факт предоставления займа подтверждается платежным поручением № ... от ....
... на основании договора купли-продажи с использованием заемных средств ответчиком были приобретены индивидуальный жилой и земельный участок. Поскольку недвижимое имущество было приобретено за счет заемных средств, на индивидуальный жилой и земельный участок была установлена и зарегистрирована ипотека в силу закона в обеспечение исполнения обязательств.
Первоначально залогодержателем предмета ипотеки и займодавцем по договору займа являлось ЗАО «Сибрегионипотека», права которого удостоверены ... закладной. ... ЗАО «Сибрегионипотека» передало права по закладной АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), что подтверждается отметками о передаче прав на Закладной. ... АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) передал права по Закладной ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. «Ипотечный Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд «РКПФ - Второй Объединенный». Передача прав подтверждена отметками о передаче прав на Закладной, в соответствии с чем кредитором и залогодержателем предмета ипотеки является ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. «Ипотечный Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд «РКПФ - Второй Объединенный».
В соответствии с пп.3.1., 3.2., 4.1.1. Договора займа, разделом 4 Закладной Заемщик возвращать заем и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере ... % годе осуществления ежемесячных платежей. При этом уплата процентов производится до окончательного возврата займа включительно.
В настоящее время заемщиком не исполняются надлежащим образом обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов. В соответствии с п.5.2., 5.3. Договора займа и п. 6.1., 6.2. Закладной, за нарушение сроков возврата займа и процентов установлена неустойка в размере ...% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
В связи с допущением Заемщиком просрочки внесения ежемесячных аннуитетных платежей более 3 раз в течение ... месяцев по Договору целевого займа, Владелец закладной в лице (представителя ЗАО «Сибрегионипотека» по доверенности № ... от ...) ... предъявил Заемщику требование о полном досрочном исполнении обязательств по Договору займа, которое не удовлетворено, в связи с чем, истцы вынуждены обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
Представитель истцов и привлечённого 3 лицом ЗАО «Сибрегионипотека» Терешкина Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования, с учетом их уточнения, поддержала в полном объеме. Полагает, что перепланировка спорного помещения запрета на его отчуждение н не препятствует обращению взыскания.
Ответчик Шагинян М.С. и его представитель Торопов В.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, ранее в судебном заседании с исковыми требованиями были согласны частично в части возврата займа и процентов по займу, пояснил, что старый дом снёс и построил новый, реконструкция дома узаконена. были не согласны с обращением взыскания на предмет залога по заключению проведенной судебной экспертизы, полагают стоимость заложенного имущества выше.
Представитель привлеченного 3 лица администрация Октябрьского района г. Новосибирска в лице отдела опеки и попечительства, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, возражений не представили.
Суд, выслушав представителя истцов, оценив в совокупности письменные доказательства, частично удовлетворяет исковые требования истца к ответчику.
В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона /займодавец/ передает в собственность другой стороне /заемщику/ деньги, а Заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.
В соответствии с требованиями ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
B судебном заседании установлено, что ... между ЗАО «Сибрегионипотека» и заемщиком Шагинян М.С. был заключен Договор целевого займа № ... ... (л.д. ...
Согласно требованиям ч.1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п. 1.1 договора целевого займа заемщику был предоставлен заем сроком на ... месяцев в размере ... руб. с целевым назначением - на приобретение в собственность Шагинян М.С. индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: ... состоящего из ... комнат, общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м, этажность ... мансарда. Инвентарный номер: ... Литер:... материал стен: брев., каркас., смеш., кадастровый (или условный) номер объекта... и земельного участка по адресу (местоположение): установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: НСО, ..., категория земель: земли населённых пунктов – занимаемый индивидуальным жилым домом, кадастровый номер объекта: ... общей площадью ... кв. м.
Пунктом 1.2 договора займа предусмотрено, что заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором.
ЗАО «Сибрегионипотека» исполнило свои обязательства путем перечисления суммы займа на лицевой счет Заемщика (должника), что подтверждается платежным поручением № ... от ... (л.д....Факт получения займа ответчиком не оспаривался.
Индивидуальный жилой дом №... по ... и земельный участок (местоположение): установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: НСО, ... приобретены Шагиняном М.Р. на основании договора купли-продажи индивидуального жилого дома и Земельного участка с использованием заемных денежных средств от ... с регистрацией ипотеки (л.д....).
В связи с тем, что указанный объект был приобретен за счет заемных средств, в силу ст.ст. 64.1, 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на квартиру установлена и зарегистрирована ипотека в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному договору целевого займа, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ... (л.д....
Из материалов дела усматривается, что в соответствии с соглашением об аннулировании закладной от ... была аннулирована первоначальная закладная от ... в связи с внесением изменений в Раздел 5 «Предмет ипотеки» и одновременно выдана новая закладная, с учётом внесённых изменений, о чем так же имеется отметка государственного регистратора Т в закладной (л.д....
Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и заимодавцем по договору займа являлось ЗАО «Сибрегионипотека», права которого как залогодержателя и заимодавца удостоверены в соответствии с положениями ст. 13, 14 Закона об ипотеке закладной (л.д.... оформленной заемщиком и выданной ...
... ЗАО «Сибрегионипотека» передало права по Закладной АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО).
... АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) передал права по Закладной ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. «Ипотечный Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд «РКПФ - Второй Объединенный» (л.д. ... на основании договора купли-продажи закладных ... от ...
В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке, законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Таким образом, кредитором Заемщика и залогодержателем предмета ипотеки на текущий момент является ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. «Ипотечный Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд «РКПФ - Второй Объединенный», который обладает законным правом требования к ответчику по заемному обязательству, обеспеченному закладной.
В соответствии с пп.... Договора целевого займа, разделом 4 закладной заемщик обязался возвращать заем и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере ... годовых путем осуществления ежемесячных платежей. При этом уплата процентов производится по день окончательного возврата кредита включительно
В судебном заседании установлено, что заемщик не исполнял надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов. За нарушение сроков возврата кредита и/или процентов пунктами ... договора целевого займа, п... п.... закладной, установлена неустойка в размере ... от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
В связи с просрочкой оплаты Заемщиком очередного ежемесячного платежа по Договору займа, истец ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. «Ипотечный Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд «РКПФ - Второй Объединенный», руководствуясь п. ... Договора займа, п. ... Закладной, п. 2 ст. 811 ГК РФ, ... предъявил Заемщику требование о полном досрочном исполнении обязательств по Договору займа (л.д....
При предъявлении такого требования Заемщик в силу п. .... Договора займа, п. .... Закладной был обязан досрочно вернуть всю сумму основного долга, начисленных процентов и пеней в течение 30 календарных дней с даты предъявления требования, что не было исполнено и не исполнено до настоящего времени, что не оспаривалось в суде ответчиком.
Сумма задолженности Заемщика перед ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. «Ипотечный Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд «РКПФ - Второй Объединенный» по Договору займа по состоянию на ... составила .... ... коп., в том числе: ... ... рублей сумма просроченного основного долга (займа), ... рублей проценты за пользование займом; ... рублей пени за просроченный основной долг; ... рубля пени за просроченные проценты, правильно рассчитаны в расчете истцом, согласно условий договора с ответчиком. Кроме того, в силу п... Договора займа, п.2 ст.809 ГК РФ на сумму основного долга (... руб.) с ... и до полного возврата займа включительно продолжают начисляться проценты в размере ... % годовых, установленные Договором займа.
Расчет задолженности, представленный истцом по состоянию на ..., судом проверен и является верным.
Ответчик не отрицал что других платежей по сравнению с указанными истцов в расчете, он больше по погашению займа и процентов не вносил, и иного размера долга ответчик суду не доказал.
Поскольку проценты за пользование заявлены по день платежа, суд обязан рассчитать договорные проценты за пользование. на момент вынесения решения суда по договорной ставке ... % годовых, т.е. ... % в день от остатка непогашенного займа.
Так за период с ... по ...( ... дня )...=... %
... : ... =... рублей договорных процентов.
Всего на день решения суда подлежит взысканию договорных процентов за пользование ...+ ...=... рублей, а в дальнейшем по день платежа от остатка непогашенного займа по договорной ставке ... % годовых.
В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (пеня) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Расчет неустойки, представленный истцами, проверен судом и признается правильным, однако, суд считает, что заявленный истцом размер неустойки за просрочку платежей явного несоразмерен последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, суд уменьшает в силу ст. 333 ГПК РФ размер неустойки, и взыскивает ее с ответчика в размере ... рублей, которые считает достаточной мерой ответственности за нарушение обзяатеьств, отказывая в остальной части требований по неустойке.
Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик свои обязательства по договору целевого займа надлежащим образом не исполняет, суд приходит к выводу о том, что с ответчика Шагинян М.С. подлежит взысканию в пользу истцов с ответчика досрочно задолженность по договору займа № ... от ... и закладной досрочно на общую сумму ... рублей по состоянию на день вынесения решения суда ..., в том числе ... рублей займа, ... рублей процентов за пользование займом, и в дальнейшем по день платежа по договорной ставке, ... рублей неустойки.
В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В нарушение требований ст.56 ГПК РФ, Шагинян М.С. не представлено доказательств, того, что он надлежащим образом выполнил обязательства по договорам целевого займа, не отрицает прекращение погашения займа в заявленные истцом периоды.
В связи с неисполнением заемщиком условий договора займа, в том числе, нарушением сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение ... месяцев и неисполнением в течение ... календарных дней требования о полном досрочном исполнении обязательств владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.
В силу положений ст. 334 ГК РФ, 348,349 ГК РФ, а также в силу специальных норм ст. 50, 54, 54-1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Как установлено судебным разбирательством, обязательства Шагинян М.С. перед истцом до настоящего времени не исполнены, нарушение периодических платежей допускались ответчиком более чем за 3 месяца в течение года.
Таким образом, наличия каких-либо предусмотренных ст. 348 ГК РФ, 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обстоятельств, исключающих обращение взыскания на заложенное имущество, судом не установлено, а ответчиком суду не доказано.
Решением Октябрьского районного суда ... от ... самовольная реконструкция дома по ... узаконена, еще до залога дома и до получения займа (... в связи с чем на вышеуказанный дом, может быть обращено взыскание, как на заложенный земельный участок, и перепланировка дома, на которую ссылается ответчик не препятствует в силу закона обращению взыскания, т.к. таких ограничений законом не установлено.
В соответствии с п.7.3. закладной, п.6.12 договора займа, ст. 3 Закона об ипотеке, требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению заемщика (залогодателя).
Взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается по решению суда.
В соответствии со ст.56, ст.78 Закона об ипотеке, способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.
Ответчиком представлен отчет № ... от ... выполненный экспертами ООО «Заря», согласно которого рыночная стоимость объекта оценки, а именно индивидуального жилого дома, общей площадью ... кв.м., Инвентарный номер: ... Литер:... этажность ... мансарда на земельном участке категория земель: земли населённых пунктов – занимаемый индивидуальным жилым домом, площадью ... кв. м. расположенного по ..., по состоянию на ..., составляет округленно, ... в том числе индивидуальный жилой дом: ... рублей, земельный участок: ... рублей (л.д....
Однако, при определении продажной цены спорного индивидуального жилого дома и земельного участка при реализации с публичных торгов, суд определяет первоначальную цену для обращения взыскания предмета залога по заключению проведенной по делу судебной экспертизы №... ООО «Сибирский институт оценки» об определении рыночной стоимости жилого дома №... по ... и земельного участка площадью ... кв.м., на котором он расположен, кадастровый номер ..., составленное по состоянию на ... которое считает более правильным, мотивированным, нем более детально указаны сравнительные объекты оценки чем по заключению истца.Неясностей и неправильностей заключение не содержит, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
В связи с чем, суд определяет начальную продажную цену для реализации с публичных торгов жилого дома № ... по ..., в размере ... рублей, и ... рублей для реализации с торгов земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу .... (л.д.... которые могут повышаться в зависимости от результата торгов и количестве предложений о покупке. Заключение ООО «Заря» суд считает менее понятным и мотивированным, а выбранные объекты сравнительной оценки менее приближенные к спорному дому.
На основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с Шагиняна М.С. в пользу ООО «Русский капитал Паевые Фонды» Д.У.»Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «РКПФ-Второй Объединенный» пропорционально удовлетворенных требований истца к ответчику в возмещение расходов по оплате госпошлины в сумме ... рублей.
В соответствии со ст. 103 ГПК суд довзыскивает с Шагиняна М.С. государственную пошлину в размере 6754,92 рублей в доход местного бюджета, недоплаченную истцом.
На основании изложенного руководствуясь ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Удовлетворить частично исковые требования ООО «Русский капитал Паевые Фонды» Д.У.»Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «РКПФ-Второй Объединенный» к Шагиняну М.С. о взыскании заемной задолженности и обращении взыскания на заложенное имуществ.
Взыскать с Шагиняна М.С. в пользу ООО «Русский капитал Паевые Фонды»Д.У.«Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «РКПФ-Второй Объединенный» задолженность по договору займа № ... от ... и закладной досрочно на общую сумму ... рублей по состоянию на ..., в том числе ... рублей займа, ... рублей процентов за пользование займом, ... рублей неустойки, и в дальнейшем по день платежа взыскивать проценты за пользование займом в размере ... % годовых от остатка невозвращенной суммы займа, а также взыскать ... рублей в возмещение судебных расходов по госпошлине.
Обратить взыскание по вышеуказанной задолженности Шагиняна М.С. на заложенные по закладной в обеспечение обязательств по договору займа № ... от ... жилой дом № ... по ..., кадастровый номер ... и земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу ..., кадастровый номер ..., путем продажи их с публичных торгов, определив начальную продажную цену для реализации с торгов жилого дома № ... по ... в размере ... рублей, и ... рублей для реализации с торгов земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу ....
В удовлетворении остальных требований ООО «Русский капитал Паевые Фонды» Д.У.»Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «РКПФ-Второй Объединенный» к Шагиняну М.С. - отказать.
Довзыскать с Шагиняна М.С. государственную пошлину в размере ... рублей в доход местного бюджета.
Кассационная жалоба на решение суда может быть подана на имя судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение 10 дней с момента изготовления решения суда с подачей жалобы через Октябрьский районный суд ....
Судья А.Л. Сытик