Дело № 2-1511/2011
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
27.10.2011 г. г. Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
Судьи Сытик А.Л.
при секретаре Ткаченко М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Задорожная Ю.С., ... общественного фонда «Фонд защиты прав потребителей» к ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй» о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства; исковым требованиям Синяк И.С. к ООО ЭСК «АЛЬЯНС –строй», федеральному государственному образовательному бюджетному учреждению высшего профессионального образования «Сибирский государственный университет телекоммуникаций и информатики», Задорожная Ю.С., Новосибирскому областному общественному фонду «Фонд защиты прав потребителей» о признании соглашения об отступном от .... ничтожным, признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с обязательством осуществления последующей оплаты,
У С Т А Н О В И Л :
Задорожная Ю.С. и ... общественный фонд «Фонд защиты прав потребителей» обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО ЭСК «Альянс-строй» о признании права общей долевой собственности на долю в размере ... в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ..., что соответствует трехкомнатной квартире №... общей площадью ... кв.м., жилой площадью .....в.м. на .... этаже в .... подъезде в кирпичном жилом доме по ... дом №... (номер строительный) в октябрьском районе ... в следующих долях:
За Задорожной Ю.С. в размере ....
... общественным фондом «Фонд защиты прав потребителей» ....
В обоснование иска истцы Задорожная Ю.С. и ... общественный фонд «Фонд защиты прав потребителей» пояснили, что .... было заключено соглашение об отступном между Задорожной Ю.С., ... общественным фондом «Фонд защиты прав потребителей» и ООО ЭСК «Альянс-строй». Согласно данному отступному ООО ЭСК «Альянс-строй» во исполнение обязательств перед Задорожной Ю.С. и ... общественным фондом «Фонд защиты прав потребителей» передает им право требования к ООО ЭСК «Альянс-строй» и ГОУ ВПО «СибГУТИ» получить трехкомнатную квартиру №... общей площадью .... кв.м., жилой площадью. .... кв.м. на .... этаже .... подъезда в кирпичном жилом доме по ... (номер строительный) в Октябрьском районе г. Новосибирска. Указывали, что в настоящее время здание по адресу ... (номер строительный) в Октябрьском районе г. Новосибирска является объектом незавершенного строительства.В соответствии с приказом администрации Октябрьского района г.Новосибирска №.... от .... объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в ... на земельном участке с кадастровым номером ... общей площадью участка ... кв.м., принадлежащему ГОУ ВПО «СибГУТИ», присвоен строительный адрес: .... НСО, ...; на основании технико-экономических показателей объекта общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет .... кв.м., при этом истец утверждает, что его доля, учитывая общую площадь ...,06 кв.м., составляет ... в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по указанному адресу. В сложившейся ситуации зарегистрировать право общей долевой собственности Задорожная Ю.С. и ... общественный фонд «Фонд защиты прав потребителей» могут только на основании решения суда.
Синяк И.С., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица предъявил самостоятельные исковые требования к соответчикам ООО ЭСК «Альянс-строй», ГОУ ВПО «СибГУТИ», Задорожной Ю.С., Новосибирскому областному общественному фонду «Фонд защиты прав потребителей» на предмет спора, и с учетом всех изменений, просил признать соглашение об отступном от .... заключенное между Задорожной Ю.С., ... общественным фондом «Фонд защиты прав потребителей» и ООО ЭСК «Альянс-строй» недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ, о признании за ним права общей долевой собственности на долю в размере ... в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ..., что после ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства будет соответствовать трехкомнатной квартире №.... (строительный), общей площадью ... кв.м., расположенной в третьем подъезде, на первом этаже, с обязательством осуществления Синяк И.С. надлежащему Заказчику (Застройщику) оплаты денежных средств в размере .... (....
В обоснование иска пояснил, что .... между ним и ответчиком ООО ЭСК «Алдьянс-строй»был заключен договор №... об инвестиционной деятельности, согласно которому ответчик принял на себя обязательства осуществить строительство, сдать в эксплуатацию объект – девятиэтажный кирпичный жилой дом по ... – .... и передать истцу в течение 30 дней после завершения строительства объекта однокомнатную квартиру №.... (строительный), общей площадью .... кв.м., расположенную в .... подъезде, на .... этаже. Ъ
Свои обязательства истец выполнил частично, произведя оплату .... кв.м. на общую сумму .... рублей, что подтверждается квитанцией от .... на .... рублей и квитанцией от .... на .... рублей. Частичную оплату Синяк И.С. мотивирует тем, что уже в 1-м квартале .... года ему стало ясно, что ООО ЭСК «Альянс-строй» не сможет окончить строительство Объекта в срок, указанный в договоре 4-ый квартал .... года, к тому же, не является надлежащим Заказчиком, так как у объекта существуют долевые собственники, а ООО ЭСК «Альянс-строй» не получал в установленном порядке разрешение на строительство, не обладает правами на земельный участок, и не сможет ввести дом в эсплуатацию, чем нарушены его права как потребителя. Оставшуюся часть денежных средств в размере .... .... рублей Синяк И.С. готов оплатить надлежащему застройщику, либо организации ведущей строительство, но не ОООЭСК «Альянс-строй», ссылаясь на то, что заключенный с ООО ЭСК «Альянс-строй» договор содержит элементы договора строительного бытового подряда, по которому Синяк И.С. является заказчиком строительства квартиры, а ООО ЭСК «Альянс-строй» подрядчиком, в связи с чем возникшие правоотношения регулируются законом «О защите прав потребителей».
Согласно договора ответчик должен был сдать в эксплуатацию девятиэтажный кирпичный жилой дом по ... – Ленинградская в ... в 4-ом квартале ....., однако дом так и не построен и квартира истцу не передана. В настоящее время объект не является предметом действующего договора строительного подряда, а является объектом незавершенного строительства, так как ответчик прекратил строительство. В соответствии с приказом администрации Октябрьского района г.Новосибирска №... от .... объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в Октябрьском районе на земельном участке с кадастровым номером .... общей площадью участка .... кв.м., принадлежащему ГОУ ВПО «СибГУТИ», присвоен строительный адрес: ...., НСО, .... Свои права на долю, истец в УФРС по НСО зарегистрировать не может. Также права Синяк И.С. нарушены тем, что ему стало известно об отступном от ...., заключенным между Задорожной Ю.С., Новосибирский областной общественным фондом «Фонд защиты прав потребителей» и ООО ЭСК «Альянс-строй» на строительство той же квартиры, в отношении которой обладает правом требования Синяк. Соглашение об отступном он считает недействительным на основании того, что между Синяк И.С. и ООО ЭСК «Альянс-строй» существует действующий договор №... об инвестиционной деятельности от ...., предметом которого является та же самая квартира, право требования на которую переуступает ООО ЭСК «Альянс-строй» истцам по первоначальному иску, а также, на основании того, что ООО ЭСК «Альянс-строй» не может являться надлежащим заказчиком и распоряжаться не принадлежащими ему правами на квартиру, которая строилась на денежные средства Синяк.
В судебное заседание истец Задорожная Ю.С. не явились, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия. В пояснениях (л.д. ....) к ее исковым требованиям указывает, что Синяк И.С. оплатил только часть суммы по договору об инвестиционной деятельности с ООО ЭСК «Альянс-строй», что в материалах дела отсутствует соглашение о зачете, соответственно обязательство по оплате спорной квартиры Синяком И.С. не исполнено и оснований для признания его права собственности отсутствуют. Ранее ссылалась на то, что в связи с неуплатой вклада договор с Синяк был расторгнут в одностороннем порядке, о чем ему направлялось уведомление, и соглашение об отступном заключено на свободную от притязаний Синяк квартиру.
Представитель истца ... общественного фонда «Фонд защиты прав потребителей» Митрофанов Е.Б. в судебное заседание явился, поддержал свои исковые требования и исковые требования Задорожной Ю.С., против удовлетворения требований Синяка И.С. возражал. В суде пояснил, что согласно пункту 5.3 инвестиционного договора между Синяком И.С. и ООО ЭСК «Альянс-строй» Заказчик вправе в одностороннем порядке прекратить договорные отношения с Инвестором в случае, если Инвестор нарушает сроки и порядок внесения инвестиций, предварительно направив письменное уведомление. Данное уведомление было направлено Синяку И.С. по адресу, указанному в инвестиционном договоре. Договор с Синяком И.С. считает расторгнутым и считает, что Синяк И.С. надлежащим образом не уведомлял ООО ЭСК «Альянс-строй» о смене своего места жительства, что сотрудник ООО ЭСК «Альянс-строй» Ж расписавшийся в принятии письменного заявления от Синяка И.С. о смене его места жительства, в день принятия заявления отсутствовал на работе, ссылаясь на акты под №.... от .... и ...., и полномочий на принятие данного документа не имел, его доверенность на момент принятия заявления была отозвана генеральным директором ООО ЭСК «Альянс-строй». Также, пояснил, что не считает оплату по предварительному договору, которую произвел Синяк И.С. оплатой по основному инвестиционному договору, так как не представлено в материалы дела соглашение о зачете.
Представитель ответчика по искам Задорожной Ю.С., НООФ «Фонд защиты прав потребителей» и Синяк И.С. -ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом. В суд поступили пояснения генерального директора ООО ЭСК «Альянс-строй» Е, в которых он сообщает, что с .... Ж перестал появляться на своем рабочем месте по адресу: ... и перестал осуществлять трудовую деятельность, а ранее, в феврале .... года у Ж был изъят подлинник доверенности на его имя, в связи с чем, он не мог осуществлять какие-либо значимые действия от имени ООО ЭСК «Альянс-строй».
Привлеченный к участию в деле .... лицом арбитражный управляющий ООО ЭСК «Альянс-строй» в отношении которого введена процедура банкротства, в суд не явился, извещен надлежаще.
Представитель федерального государственного образовательномго бюджетного учреждения высшего профессионального образования «Сибирский государственный университет телекоммуникаций и информатики»( далее по тексту ФГОБУ ВПО СибГУТИ», являющиеся 3 лицом по иску Задорожной Ю.С. и НООФ «Фонд защиты прав потребителей» и ответчиком по иску Синяк И.С., в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили отзыв в судебное заседание, в котором пояснили, что .... между ними, ранее имевшими наименование ГОУ ВПО «СибГУТИ», и ООО ЭСК «Альянс-строй» был заключен договор №... об инвестиционной деятельности, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: .... В рамках данного договора ООО ЭСК «Альянс-строй» должен был за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести новое строительство жилого дома, в сроки в соответствие с обязательствами по договору. В настоящее время земельный участок по адресу ... находится на праве постоянного (бессрочного) пользования у ФГОБУ ВПО «СибГУТИ», земельному участку присвоен кадастровый номер ..., и ОБУ ВПО «СибГУТИ» является надлежащим застройщиком. Просит удовлетворить исковые требования Синяка И.С. и отказать в удовлетворении исковых требований Задорожной Ю.С. и НООФ «Фонд защиты прав потребителей», поскольку договор об инвестиционной деятельности с Синяком И.С. был заключен раньше, чем соглашение об отступном с Задорожной Ю.С. и НООФ «Фонд Защиты прав потребителей».
Представитель третьего лица ТУФА УГИ в НСО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв, не возражает против рассмотрения дела в его отсутствие, пояснив, что решением мэрии ... №... от .... Новосибирскому колледжу связи (подразделению ГОУ ВПО «СибГУТИ») для эксплуатации здания общежития по ... был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью ... кв.м., что подтверждается государственными актом №...; .... на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса» №137–ФЗ от .... на данный земельный участок с кадастровым номером: ... (категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый общежитием) было зарегистрировано право собственности Российской Федерации; .... ГОУ ВПО «СибГУТИ» зарегистрировало свое право на постоянное (бессрочное) пользование указанным земельным участком; после регистрации прав на земельный участок в январе-феврале ..... было проведено межевание земельного участка на два участка – земельный участок с кадастровым номером: .... площадью .... земельный участок с кадастровым номером: .... площадью ... кв.м., с целью дальнейшего выделения земельного участка с кадастровым номером ... под строительство жилого дома; однако в связи с вступлением в действие постановления правительства РФ, наложившим запрет на согласование сделок с земельными участками, находящимся в собственности РФ, закончить раздел земельного участка и зарегистрировать права на два раздельных земельных участка на тот момент не представилось возможным; .... в УФРС по НСО на основании ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ от .... и распоряжении территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... от .... было зарегистрировано право РФ на земельный участок с кадастровым номером .... площадью .... кв.м.. категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания общежития; следующим необходимым действием, которое будет произведено, для выделения земельного участка с кадастровым номером .... под строительство жилого дома является изменение разрешенного использования.
Представитель третьего лица Мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв, в котором согласен с удовлетворением исковых требований Синяка И.С., не оспаривает его права на долю в объекте незавершенного строительства, требований о его сносе суду не заявил, и по существу согласен с сохранением спорного строительного объекта.
Оценив в совокупности письменные объяснения участников процесса и представленные суду доказательства, суд частично удовлетворяет исковые требования Синяк И.С. и полностью отказывает в удовлетворении исковых требований Задорожной Ю.С. и НООФ «Фонд защиты прав потребителей» по нижеприведенным основаниям и мотивам.
Судом установлено, что .... между ООО Эксплуатационно-строительная корпорация «АЛЬЯНС-строй» /заказчик/ и Синяком И.С. /инвестор/ был заключен договор №.... об инвестиционной деятельности /договор/, в соответствии с условиями которого заказчик осуществляет реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию девятиэтажного кирпичного жилого дома по ... в ..., срок реализации проекта до ...., инвестор вносит свой инвестиционный вклад в инвестиционный проект по строительству объекта и становится полноправным субъектом инвестиционной деятельности в качестве инвестора, заказчик после сдачи объекта в эксплуатацию передает инвестору квартиру, указанную в п.3.1.4 договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Инвестиционный вклад определен сторонами договора в размере ... рублей (п.2.2 Договора).
В силу п. 3.1.4 Договора Заказчик обязался передать инвестору в течение ... дней после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по двустороннему акту ... комнатную квартиру №... (строительный), общей площадью ... кв.м. и жилой площадью ... кв.м., расположенную на ... этаже ... подъезда в девятиэтажном жилом доме по указанному выше адресу.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Анализируя условия инвестиционного договора, цель его заключения и существо возникших у сторон обязательств и правоотношений, а также, учитывая позицию Синяка И.С., изложенную в его исковом заявлении, суд приходит к выводу, что им был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для него квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.
Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада Синяк И.С. выполнил частично, оплатив .... рублей, что подтверждается квитанцией от .... на .... рублей и квитанцией от .... на ... рублей, мотивируя консервацией строительства и нарушением его прав потребителя, поскольку он узнал, что разрешения на строительство ООО ЭСК «Альянс-строй» не имеет, правами на земельный участок не обладает, и не сможет в законном порядке передать ему построенный объект.
Согласно пункта 2.3 договора об инвестиционной деятельности между Синяк И.С. и ООО ЭСК «Альянс-строй» инвестиционный вклад вносится Инвестором в следующем порядке: денежная сумма в размере ... рублей, что соответствует стоимости ... кв.м. общей площади квартиры вносится в день подписания сторонами настоящего договора, а оставшаяся денежная сумма в размере ... рублей, что соответствует стоимости ... кв.м. общей площади квартиры, вносится ежемесячно равными частями в срок до .... по фиксированной стоимости.
Согласно ч.2 ст. 715 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора, в случае, если подрядчик выполняет работу настолько медленно, что окончание ее в срок становится явно невозможным.
Судом установлено, что обусловленный срок обязательства со стороны ответчика по договору об инвестиционной деятельности ответчиком не исполнены, что им не оспаривается, в связи с чем Синяк И.С. /заказчик/ уклонился от внесения оставшейся части инвестиционного вклада, предусмотренного договором об инвестиционной деятельности.
Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от .... фундаменты, стены, перегородки, перекрытия и кровли выполнены на ... окна – ... двери – ..., наружная отделка – ...%, внутренняя отделка – ..., внутренние инженерные системы и сети – ....
Учитывая, что объект фактически возведен на денежные средства инвесторов- потребителей, физических лиц, привлеченных для строительства жилого дома, предназначенного для проживания по своему назначению, и учитывая положения ст. 729 ГК РФ, согласно которой в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком /пункт 1 статьи 720/, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат, суд приходит к выводу о возможности защиты нарушенных прав Синяк, путем признания за ним вещных прав на объект незавершенного строительства, построенных на его оплаченный взнос и пропорционально данной оплате, т.к. права первоначального инвестора Синяк как потребителя были явно нарушены ответчиками ООО ЭСК «Альянс-строй» и ФГОБУ ВПО СибГУТИ», которые заключив с ним договор и получив первоначальный взнос на строительство жилья, заведомо знали, что неправомерно без разрешения на строительство берут с гражданина потребителя денежные средства на строительство в нарушение требований уже действовавшего на тот момент закона № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» ( ст. 3), и не обладают правами заказчика, т.к. ими нарушена процедура строительства, предусмотренная вышеуказанным законом и градостроительным кодексом РФ, и они не смогут передать для бесспорной регистрации вкладчику построенный на его деньги объект, т.к. договор с ним не соответствует вышеуказанному закону и не сможет пройти государственной регистрации.
В связи с чем, Синяк имеет право на защиту своих нарушенных прав в судебном порядке путем их признания судом наряду с другими гражданами дольщикам строительства спорного дома. чьи законные права были нарушены ответчиками, в т.ч. при условии, что данный земельный участок не предоставлен истцу на каком либо праве.
Из условий договора №3010/84 об инвестиционной деятельности следует, что квартира №... (строительный) в строящемся объекте должна была иметь площадь ... кв. метров.
На основании технико-экономических показателей объекта, указанных в общей пояснительной записке рабочего проекта многоэтажного жилого дома по ... общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет ... кв.м.
Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Таким образом, доля Синяк И.С. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: ... в ... должна составлять .... при условии полной оплаты денежного вклада на строительство квартиры.
Поскольку дом не сдан в эксплуатацию, и не завершен строительством, в отношении ООО ЭСК «Альянс- строй» ранее осуществлявшего строительство дома введена процедура банкротства, и он явно не сможет завершить строительство, которое не ведет фактически уже около ... лет, что видно из документов дела, суд приходит к выводу о том, что Синяк И.С. вправе требовать признания за ним права общей долевой собственности пропорционально оплаченной доли, для приобретения титульных прав на земельный участок, на котором возводится дом, и для определения своих взаимоотношений и расчетов с остальными гражданами дольщиками строительства, вынужденных при данных обстоятельствах своими силами достраивать дом.
И только после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта как жилого дома, Синяк И.С. будет вправе требовать передачи ему соответственно его оплаченной доли в строительстве и на основании условий инвестиционного договора в собственность конкретной обусловленной условиями договора квартиры, которой в настоящее время как объекта недвижимости еще не существует. т.к. дом в эксплуатацию в качестве жилого дома еще не введен.
При определении идеальной доли истец указывает на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.
Оплата внесенная Синяк И.С. по договору об инвестиционной деятельности ... рублей, что составляет ...% от ... ... рублей, которые Синяк И.С. должен был внести по договору за строительство всей квартиры. ... % от ... долей в объекте незавершенного строительства, составляют ... доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ..., признания прав на который вправе требовать Синяк в судебном порядке для защиты его нарушенных прав, и не вправе требовать признания за ним доли пропорциональной всей квартире, строительство которой еще в полном объеме не оплатил, и правом требования которой еще не обладает.
Договор об инвестиционной деятельности между Синяк И.С. и ООО ЭСК «Альянс-строй» является действующим и признавать его расторгнутым п одностороннему уведомлению ответчика ООО ЭСК «Альянс-строй» и уже после длительной консервации строительства, и при невозвращении Синяк вложенный им в строительство суд считает незаконным.
Данными действиями ответчик ООО ЭСК «Альянс-строй» продолжает нарушать законные права истца как потребителя, явно продолжая злоупотреблять своими правами, совершив ничтожную сделку соглашение об отступном от .... с Задорожной и НООФ «Фонд защиты прав потребителя» переуступив права требования на спорную строящуюся квартиру, не свободные от прав Синяк, и в нарушение его преимущественных прав на нее, тем более, что она возводилась на денежные средства Синяк, которые ему никто не вернул, и у ООО ЭСК «Альянс-строй» при таких обстоятельствах не возникали законные права собственности на спорный объект строительство и права на отчуждение ее каким либо другим лицам, тем более, что ФГОБУ ВПО «СибГУТИ» уже направило ООО ЭСК «Альянс-строй» уведомление о расторжении договорных отношений по строительству дома. Доводы истцов по первоначальному иску, что дом строился на денежные средства ООО ЭСК «Альянс-строй»ничем объективно не доказаны, т.к. ООО ЭСК «Альянс-строй» вело строительство на денежные средства привлеченные от граждан дольщиков строительства. таких же как Синяк, о чем свидетельствует список граждан уже отрегистрировавших свои права на основании судебных решений на построенные на вложенные ими денежные средства, доли в незавершенном объекте строительства.
Злоупотребление правами в любой форме не допускается в силу ст. 10 ГК РФ.
Судом установлено, что результатом злоупотребления правами ООО ЭСК «Альянс строй с целью нарушения законных прав Синяк, является соглашение об отступном от ...., на которое ссылаются первоначальные истцы Задорожная Ю.С. и НООФ «Фонда защиты прав потребителей», которое суд считает ничтожно по основаниям ст. 168 ГК РФ, поскольку она не соответствует требованиям закона ст. 10 ГПК РФ, смыслу закона № 214 –ФЗ и закону «О защите прав потребителей», ст. 310, 309 ГК РФ, согласно которым обязательства должны выполняться надлежащим образом и ООО ЭСК «Альянс строй не вправе был распоряжаться правами на квартиру, обремененную преимущественными правами Синяк по договору от ...., тем более без возвращения ему объект долевого строительства. Кроме того, суд считает, что передав право требования строящейся квартиры № ... Синяк, и обременив ее тем самым обязательственными отношениями перед Синяк, использовав его денежные средства для строительства дома, ООО ЭСК «Альянс строй» утратил право распоряжения данными правами другому лицу, помимо Синяк, права которого охранялись законом «О защите прав потребителей» и законом № 214 ФЗ, и расторжение договора с которым не допускалось во внесудебном порядке вопреки воли и желания потребителя.
При таких обстоятельствах, суд признает ничтожными соглашение об отступном с Задорожной и НОФ «Фонд защиты прав потребителей» от ...., учитывая, что в силу ст. 17 п.3 Конституции РФ осуществление прав и свобод недолжно нарушать прав и свобод других граждан, и соответственно не порождающих законных прав требования у данных истцов на заявленную ими долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную строящейся на деньги Синяк квартиры № .... в объекте незавершенного строительства, и отказывает им в иске в полном объеме.
Судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по ... ... в ..., в котором расположена спорная квартира полностью выполнены: фундамент, наружные стены, кровля, контуры квартир выделены; другие виды работ имеют разную степень готовности.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.
В соответствии с п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома по ... ... ответчиком получено не было.
.... между ГОУ ВПО «СибГУТИ» и ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй» был заключен договор о совместной инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по ..., по условиями которого ГОУ ВПО «СибГУТИ» выступило застройщиком, а ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй» - заказчиком – инвестором, а в дальнейшем и генеральным подрядчиком.
Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.
Строительство данного объекта должно было осуществляться на земельном участке площадью ... га, оформляемом для строительства на основании протокола от .... ... что подтверждается выпиской из протокола.
В результате рассмотрения заявления ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй» от .... №... комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории ... протокол от .... №... п.1.7 принято решение о выборе земельного участка площадью ... га для жилых домов с объектами соцкультбыта на пересечении ... – ... ... и проведении процедур согласования.
На заседании комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории ... мэрии г.Новосибирска было принято решение о подготовке ГУАГ распоряжения мэра о предварительном согласовании места размещения объекта.
Однако, оформить данный участок ответчику не представилось возможным, в связи с изменением законодательства.
Решением Мэрии ... №... от .... Новосибирскому колледжу связи (подразделению ГОУ ВПО «СибГУТИ») для эксплуатации здания общежития по ... был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью .... кв.м., что подтверждается государственными актом №...
.... на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса» №137–ФЗ от .... на данный земельный участок с кадастровым номером: ... (категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый общежитием) было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
.... ГОУ ВПО «СибГУТИ» зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком.
После регистрации прав на земельный участок было проведено межевание земельного участка на два участка – земельный участок с кадастровым номером: .... площадью .... кв.м. и земельный участок с кадастровым номером: ... площадью 1898 кв.м., что подтверждается представленными суду кадастровыми паспортами.
.... в УФРС по НСО на основании ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ от .... и распоряжении Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... от .... было зарегистрировано право собственности РФ на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания общежития, а также право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком за ГОУ ВПО «СибГУТИ», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Таким образом, судом установлено, что объект выстроен на земельном участке, находящемся частично в муниципальной собственности и частично в государственной собственности в титульном владении на праве постоянного бессрочного пользования ФГОБУ ВПО «СибГУТИ», которое в свою очередь выступило застройщиком указанного объекта, на строительство данного объекта были использованы привлеченные денежные средства инвесторов, физических лиц, являющихся заказчиками строительства конкретных квартир в многоквартирном жилом доме, который предполагалось возвести.
Приказом администрации ... от .... ... – од объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в ... на земельном участке с кадастровым номером ... общей площадью участка ... кв.м., принадлежащему ГОУ ВПО «СибГУТИ» на основании свидетельства о государственной регистрации права от .... №...,присовен строительный адрес: НСО, ... стр.
По заданию ответчика ООО «ВалТрейд», имеющим соответствующую лицензию, был разработан рабочий проект строительства многоэтажного жилого дома по ... ....
Суду представлены:
- Санитарно – эпидемиологическое заключение от .... о соответствии указанного выше рабочего проекта жилого дома государственным санитарно – эпидемиологическим правилам и нормативам,
- Заключение экспертной государственной экологической экспертизы Отдела надзора за объектами животного мира, экологической экспертизы и разрешительной деятельности о соответствии рабочего проекта требованиям законодательных актов Российской Федерации и нормативных документов по вопросам охраны окружающей среды и природных ресурсов,
- заключение УГПН по НСО от .... о соответствии проекта требованиями пожарной безопасности,
- подтверждение на водоснабжение и канализирование жилого дома по ... МУП «Гороводоканал»,
- технические условия на тепловодоснабжение жилого дома по ... ОАО «НОВОСИБИРСКГОРТЕПЛОЭНЕРГО»,
- разрешение на электроснабжение и теплоснабжение жилого дома по ... ОАО «НОВОСИБИРСКЭНЕРГО».
Согласно справке, выданной директором ООО «ВалТрейд» ...., общество в .... выполнило рабочий проект по объекту: «Многоэтажный жилой дом по ...», по проектным решениям жилой дом состоит из девятиэтажных секций с цокольным этажом, в цокольном этаже запроектированы помещения общественного назначения общей площадью ... кв.м., общая площадь квартир составляет ... кв.м., общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет ... кв.м. Фундаменты здания предусматриваются ленточные сборные железобетонные с переменной шириной согласно значениям действующих нагрузок. Для повышения жесткости фундаментов и выравнивания возможных направоме6ных деформаций основания по верху подушек предусматривают армопояс в слое раствора ... Конструкция перекрытия предусматривается из железобетонных, многопустотных плит по действующим каталогам заводов ЖБИ. Армирование кирпичных стен выполняется в соответствии с действующими нагрузками кладочной сеткой и проволоки, внутренние шахты лифтов предусматриваются в кирпичном исполнении с выполненным по контуру шва, заполняемого упругими прокладками и предотвращающего распространение шума на прилагающие помещения квартир. Все конструктивные решения зданий согласно «Технически условиям на строительное проектирование», согласованные с заказчиком и генподрядчиком.
Как видно из заключения по результатам визуального обследования (освидетельствования) нефундаментальных строительных конструкций незавершенного объекта строительства: 9-ти этажного жилого на ... в ..., выполненного ООО «ТЭЗИС» возведенные строительные конструкции в целом соответствуют проектным решениям, имеются отдельные отступления от проекта и требований норм производства работ.
Строительные конструкции на момент обследования находились в удовлетворительном состоянии, трещин, деформаций, следов сильного замачивания и морозного разрушения каменной кладки, бетона, коррозии металла, нарушений крепления плит вентилируемого фасада и прочих опасных дефектов не выявлено.
Состояние строительных конструкций здания на момент освидетельствования .... угрозы для безопасности людей не представляет.
В целом строительство дома может быть завершено в соответствии с требованиями проекта, а его дальнейшая эксплуатацию в состоянии обеспечить безопасность жизни и здоровья людей при условии выполнения рекомендаций, указанных в п.п.5,6, действующих норм и правил эксплуатации зданий.
Совокупность вышеуказанных представленных документов позволяет суду сделать вывод о том, что строительство ....ти этажного жилого на ... в ... осуществлялось на земельном участке, фактически отведенном для этих целей, однако юридически с иным разрешенным использованием, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, и как объект незавершенного строительства в настоящее время он безопасен и угрозы обрушения не представляет.
Учитывая, что объект фактически возведен на денежные средства инвесторов- потребителей, физических лиц, привлеченных для строительства жилого дома, предназначенного для проживания по своему назначению, и учитывая положения ст. 729 ГК РФ, согласно которой в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком /пункт 1 статьи 720/, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат, суд приходит к выводу о возможности защиты нарушенных прав истца, путем признания за ним вещных прав на объект незавершенного строительства, в том числе и при условии, что данный земельный участок не предоставлен истцу на каком либо праве.
Кроме того, суд учитывает, что земельный участок находится в государственной собственности и частично муниципальной собственности,частично в собственности дольщиков застройщиков, чье право общей долевой собственности на доли в доме уже были признаны судом.
Суд также учитывает и что владельцы земельного участка Мэрия и ФГОБУ ВПО «СибГУТИ, в письменных отзывах признают права Синяк на спорный объект недвижимости, и которыми не оспаривается договор с ним, а также факт отсутствия требований по сносу спорного объекта строительства.
Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, построенной на его денежные средства, а также безопасность построенного объекта,, и что ничьих законных прав он не нарушает, учитывая положения закона «О защите прав потребителей», и что истец является потребителем и имеет право в силу вышеуказанного закона, ст.12, 218, 729, 720 ГК РФ и ст. 46 Конституции РФ на судебную защиту и признание своих прав на возведенный на его деньги строительный объект, который строится для удовлетворения бытовой потребности в жилье, суд приходит к выводу, что исковые требования Синяк о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат частичному удовлетворению пропорционально оплаченной вышеуказанной доле, поскольку иным способом истец не может защитить свои нарушенные ответчиком права, которые не оспариваются собственниками и титульным владельцем земельных участков, на которых построен объект и по существу одобряют завершение строительства, которое вынуждены будут завершать за свой счет инвесторы строительства, т.к. ответчиком строительство прекращено, что видно из акта незавершенного строительства и отзыва ответчика, и в отношении ООО ЭСК «Альянс строй» ведено банкротство, и явно он уже с ... года не может завершить строительство. и дом придется достраивать другим дольщикам наряду с Синяк, который обязан будет доплатить оставшийся вклад на достройку своей квартиры застройщикам дома.
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.
По изложенным основаниям, суд восстанавливая нарушенные права Синяк И.С. признает за ним право собственности на ... доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ..., отказав ему в остальной части исковых требований, а также признает ничтожным соглашение об отступном от ...., подписанное между Задорожная Ю.С., ... общественным фондом «Фонд защиты прав потребителей» и ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй», и отказывает им в исковых требований на предмет спора, т.к. на одну и туже долю не могут быть признаны права разных лиц по взаимоисключающим обязательствам.
Для удовлетворения остальных требований Синяк И.С. суд законных оснований не усматривает в связи с неполным исполнением им обязательств попоной оплате вклада в строительство, и признание за ним прав на всю долю, строительство которой он в полной мере не оплатил, являлось бы о по отношению к другим дольщикам строительства явным неосновательным обогащением за их счет. Права на оставшуюся часть доли, возникнут у Синяк И.С. только после их полной оплаты и вклада их в строительство в общей объект незавершенного строительство.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Задорожная Ю.С., ... общественного фонда «Фонд защиты прав потребителей» к ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй» о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – отказать в полном объеме.
Удовлетворить частично исковые требования Синяк И.С. к ООО ЭСК «АЛЬЯНС–строй», федеральному государственному образовательному бюджетному учреждению высшего профессионального образования «Сибирский государственный университет телекоммуникаций и информатики», Задорожная Ю.С., Новосибирскому областному общественному фонду «Фонд защиты прав потребителей» о признании соглашения об отступном от .... ничтожным, признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с обязательством осуществления последующей оплаты.
Признать ничтожным соглашение об отступном от ...., подписанное между Задорожная Ю.С., ... общественным фондом «Фонд защиты прав потребителей» и ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй».
Признать за Синяк И.С. право собственности на ... доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ..., отказав ему в остальной части исковых требований.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в 10-дневный срока с момента изготовления в окончательном виде с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья А.Л. Сытик