2-2129\2011
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
20.10.2011 г. г. Новосибирск
Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Сытик А.Л.,
при секретаре : Ткаченко М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Чернаков А.С., Сидорков М.Н. к ЗАО «Электросигнал», Редькиной Л. И. о признании недействительным договора купли продажи земельного участка и применении последствий его недействительности, возложении обязанности передать им в долевую собственность земельный участок,
у с т а н о в и л :
Чернаков А.С., Сидорков М.Н. предъявили с учетом изменений исковые требования к «Электросигнал», Редькиной Л. И. о признании недействительным договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером ..., заключенного .... между ЗАО «Электросигнал» и Редькиной Л. И., просили применить последствия его недействительности в виде указания в решении, что оно является основанием для прекращения Росреестром НСО регистрационной записи о праве собственности Редькиной Л. И. на земельные участки с кадастровыми номерами ... и ..., и для снятия с кадастрового учета вышеуказанных земельных участков, а также для восстановления в государственном кадастре недвижимости записи о земельном участке с кадастровым номером .... Просили обязать ЗАО «Электросигнал» передать им в общую долевую собственность в равных долях по ... доли каждому земельный участок площадью ... кв.м. которому был присвоен кадастровый номер ..., на условиях договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером ..., заключенного .... между ЗАО «Электросигнал» и Редькиной Л. И. с выкупной стоимостью ... рублей за один квадратный метр по основаниям ст. 168 ГК РФ в связи с нарушением ст. 552 ГК РФ. В обоснование требований указывали, что полагают, что Редькиной Л.И. в нарушение их законных прав был передан в собственность земельный участок, ранее имевший кадастровый номер ...,разделенный на два земельных участка с кадастровыми номерами ... и ..., на котором находятся подъездные дороги общего пользования к проданным им в собственность ЗАО «Электросигнал» помещениям в здании корпуса ... по ..., которым при покупке они обладали правом сервитута для подъезда к своим помещениям и разгрузки и погрузки грузов, и на которые они имеют преимущественное право приобретения в общую долевую собственность, чем считают нарушенными свои законные права.
В судебном заседании истцы Сидорков М.Н. и Чернаков А.С., а также их представитель Марчинкас И.О. вышеуказанные заявленные требования поддержали. Полагают свои права нарушенными тем, что сыном ответчицы Редькиной Л.И. к ним предъявляются требования о платном характере пользования спорным земельным участками, прилегающим к их нежилым помещениям в корпусе А, через которые осуществляется подъезд транспорта и погрузочно-разгрузочные работы, и полагают, что данные участки дорог должны были быть им переданы в собственность по покупной цене, которой их купила Редькина, у которой к данным участкам не прилегают никакие помещения в здании. Не отрицали, что получали от Редькиной летом ... года уведомления, на л.д. ... и расписывались на них, н не были с ними согласны. Утверждают, что заблуждались относительно предмета покупки Редькиной земельных участков, и считали, что она купила не прилегающие к зданию спорные земельные участки, а участки ближе к забору, факт своих подписях на уведомленеиях Редькиной – в суде признавали, и не отрицали.
Утверждают, что ЗАО «Электросигнал» не предлагал им купить данные земельные участки перед покупкой их Редькиной.
Ответчик Редькина Л.И, в суд не явилась, извещена о судебном заседании надлежаще. Ее представитель Огнева Н.Б. иск считает необоснованным и просит в нем отказать, в т.ч. в связи с пропуском срока исковой давности, т.к. они знали более 3 лет о продаже Редькиной земельного участка. Также полагает, что договор купли продажи не является ничтожной сделкой, и что истцам предлагалось купить этот земельный участок по той же цене перед, и они не захотели покупать его. Также полагает, что в настоящее время даже кадастровая стоимость земельного участка возросла в несколько раз, а истцы желают купить ее по старой цене.
Представители ответчика ЗАО «Электросигнал» Ахакалцишвили Н. В., Шевяков А.Б., Зыков Б.В. возражают против исковых требований, просят применить срок исковой давности, пропущенной истцами, т.к. они знали о продаже участка Редькиной. Также считают сделку действительной, и что права истцов ими не нарушались, т.к. при продаже им помещений в здании и земельного участка им предлагалось купить данный земельный участок по то же цене, от чего они отказались, т.к. посчитали для себя невыгодным, поскольку на тот момент выхода из их помещений на земельный участок еще не было, и он только планировался, и выход из их помещений осуществлялся через коридоры в здании и другие два выхода. Которые впоследствии были проданы другим собственникам. В связи с отказом купить земельные участки истцами, он был продан после деления на два отдельных Редькиной, у которой в собственности имеются помещения в цокольном этаже корпуса А. Также полагают, что на спорном земельном участке нет дорог общего пользования, и свою долю в дорогах общего пользования истцам были проданы, и к ним не относятся спорные земельные участки. Кроме того, указывают, что при покупке помещений, истцам еще не мог быть продан земельный участок, т.к. он еще не находился в собственности ЗАО «Электросигнал», а только в пользовании, и истцам был предоставлен на праве сервитута. Также полагают, что никакой закон нарушен не был, т.к. на момент покупки помещений в нежилом здании, по действующей редакции Гражданского и земельного кодекса, не была предусмотрена обязательная продажа прилегающих земельных участков, а земельный участок, на котором расположены помещения истцов проданы им на правое общей долевой собственности, которым истцы и обладают, но к ним не относятся спорные земельные участки.
Оценив в совокупности объяснения сторон и свидетелей, представленные суду доказательства и обстоятельства дела суд не усматривает законных оснований для удовлетворения исковых требований истцов к ответчикам по ниже приведенным мотивам и основаниям:
В ходе судебного разбирательства установлено следующее:
В суд истцы обратились со своими требованиями первоначально ...., оспаривая сделку купли продажи земельных участков между ЗАО «Электросигнал» и Редькиной Л.И., совершенную .... по основаниям ст. 168 ГК РФ как ничтожной сделки, совершенной с нарушением требований закона ст. 552 ГК РФ, и нарушения их законных преимущественных прав на спорный земельный участок.
Начало течения 3 летнего срока давности по оспариванию последствий ничтожных сделок в силу п.1 ст. 181 ГК РФ начинается со дня когда началось исполнение данной сделки.
Истечение сроков давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворения исковых требований в силу ст. 199 ГК РФ.
Исполнение договора купли продажи земельного участка кадастровый номер ... площадью ... кв.м., расположенного по ... ( л.д. ...), переданного покупателю по акту передачи .... началось со дня его исполнения, т.е. регистрации права собственности на него органами госрегистрации -...., что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности.
3 летний срок с данной даты до подачи иска в суд истек, и пропущен истцами к моменту обращения с иском в суд.
Исковое требование о по п.2 иска о понуждении ЗАО «Электросигнал» передать истцам в общую долевую собственность в равных долях по ... доли каждому земельный участок площадью ... кв.м. которому был присвоен кадастровый номер ..., на условиях договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером ..., заключенного .... между ЗАО «Электросигнал» и Редькиной Л. И. с выкупной стоимостью ... рублей за один квадратный метр, вообще не является требованием о применении последствий недействительности договора купли продажи от ...., т.к. Сидорков и Чернаков участниками данной сделки не являлись, а двусторонняя реституция( приведение сторон сделки в первоначальное состояние) по правилам ст. 168, 167 ГК РФ не предусматривает такого последствия сделки как передачу предмета сделки лицам, не участвовавшим в сделке. По существу, предъявлением данного требования истцы заявляют о переводе прав покупателя по договору купли продажи от .... на других покупателей, которыми они заявляются себя, так как полагают, что сделкой нарушены были их преимущественные права на покупку земельного участка.
Нарушение преимущественных прав других лиц на покупку предмета договора купли продажи не влечет ничтожности такого договора, и законодателем в п.3 ст. 250 ГК РФ установлен пресекательный 3 месячный срок для заявления таких требований о переводе прав покупателя на других лиц, претендующих на преимущественные права покупателя, с момента, когда им стало известно о совершенной сделке.
Редькина Л.И. письменно под расписку уведомляла Сидоркова М.Н. ...., а Чернакова А.С. .... о покупке спорного земельного участка, что видно из текста и смысла вышеуказанных уведомлений на л.д.... ..., факт подписания и получения которых истцы в суде не отрицали. Доводы о том, что они заблуждались относительно того, какой земельный участок купила Редькина явно надуманы, т.к. в тексте уведомлений прямо указано, что это земельный участок перед складскими помещениями истцов, и именно в связи с этим им и предлагалось обсудить вопрос об установлении платного сервитута на данный земельный участок для возможности проезда по нему ко входу в помещения истцов, и платной парковки на нем автомобилей.
Чем полностью доказано, что уже истцы знали летом ... года о покупке Редькиной у ЗАО «Электросигнал» спорного земельного участка, и пропустили установленный законом 3месячный срок для заявления требований о переводе на них прав покупателя по данному договору, которые по существу и заявлены ими в п.2 искового заявления, поскольку они просят обязать ЗАО «Электросигнал» продать им данный земельный участок по той же цене по которой он был продан покупателю Редькиной.
В связи с чем, суду полностью доказан пропуск истцами установленных законом 3 месячный срок предъявления в суд требований по п.2 иска о защите их нарушенных прав по преимущественной покупке земельного участка, который они считают общей долевой собственностью сособственников помещений в здании, к которому прилегает спорный земельный участок, как земли общего пользования, поскольку они пропустили срок предъявления этих требований еще в ... году.
В связи с чем, законны и обоснованы требования ответчиков о применении сроков давности и отказе в иске, и совершенно справедливы возражения представителя Редькиной и ЗАО «Электросигнал» о том, что истцы не захотели покупать спорный земельный участок по предлагавшейся им той же рыночной цене .... рублей за ... кв.м. земельного участка до момента продажи его Редькиной, и желают купить его в ... году по то же цене, которая уже не является рыночной в связи с инфляцией и увеличением на данный земельный участок даже кадастровой оценки, что видно из указанной в кадастровой стоимости, деленной на квадратные метры, одного из выделившихся впоследствии земельных участков № ... из первоначального земельного участка № ..., указанной в кадастровой выписке на ...., которая составляет ... рублей за ... кв.м.=(...) л.д. ...
Факт того, что ранее истцам предлагалось выкупить у ЗАО «Электросигнал» спорный земельный участок, прилегающий к приобретенным им помещениям в корпусе А помещениям до продажи его Редькиной и по той же цене ... р за ... кв.м., и они отказались от этого, т.к. не посчитали для себя это необходимым, поскольку на тот момент у них были выходы в коридор и другие выходы из помещений и здания, с достоверностью подтвердили в суде свидетели Ш, Р, и В, показания которых в суде суд считает достоверными, и они подтверждаются письменными договорами, и схемами расположения помещений истцов, приобретаемых по договорам купли продажи по действовавшему на тот момент техпаспорту, в котором нет выходов из купленных ими помещений на прилегающий к стене здания спорный земельный участок, который соответствовал и техническому паспорту здания по состоянию на .... ( л.д. ...). Не доверять показаниям данных свидетелей у суда оснований нет, тем более, что они объективно подтверждаются и фотографиями стены знания с окнами, а не дверями, на представленных самими истцами заключении ООО ЗКК «Геостарт» и фотографиях в нем ( л.д. ...), о чем и утверждали в суде представители ответчиков.
Истцы явно Лукавят называя проемы в окнах- входными дверями, т.к. на фотографиях видны сохранившиеся рамы окон, кирпичная кладка, препятствующие проходу в полный рост в оконные проемы на прилегающий спорный земельный участок.
Судом установлено, что перепланировка помещений истцов, была произведена уже позднее покупки ими первоначально единого помещения, имевшего при покупке помещений выходы только во внутренние помещения здания, из которых имелись другие выходы на улицу, и не существовало узаконенного выхода из покупаемых не жилых помещений на спорный земельный участок, что объективно видно из схемы описания приобретенных ими не жилых помещений, являвшимися приложениями № ... к договорам купли продажи от .... между ЗАО «Электросигнал» и Чернаковым ( л.д. ...), и к договору купли продажи от .... между ЗАО «Электросигнал» и Сидорковым М.Н. л.д. ...
Показания свидетеля истцов Гамюнова о том, что истцам не предлагался к покупке земельный участок, перед приобретаемыми ими помещениями, суд считает недостоверными, тем более, что данный свидетель заинтересован в исходе дела, и при этом знает цену ... рублей за ... кв.м., по которой продавались не дороги общего пользования, а именно земли индивидуальные, и показания которого опровергаются показаниями вышеуказанных свидетелей а также анализом представленных схем расположения помещений в ... году в договорах купли продажи и указанных в них выходов, которые подписывали истцы при покупке помещений, а также других письменных доказательств в деле.
Кроме того, оспариваемая сделка между ответчиками является действительной, т.к. никакой закон данной сделкой нарушен на был, и никакими преимущественными правами на спорный земельный участок истцы не обладали.
Доводы истцов о нарушении положений ст. 552 ГК РФ продавцом ЗАО «Электросигнал» явно не состоятельны.
По правилам п.1, 2 ст. 552 ГК РФ, действовавших в редакции на момент приобретения истцами права собственности на нежилые помещения, по договору продажи здания сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Таким образом, законодателем не было установлено обязательного перехода права собственности на земельный участок при продаже нежилого помещения, и допускалась передача иного титульного права пользования земельным участком, которым занята данная недвижимость и необходимого для ее использования, и законом допускалась продажа права собственности на нежилые помещения без продажи собственности на земельный участок, на котором она расположена, и тем более прилегающей к зданиям, а передача их в титульное пользование на ином титульном праве по соглашению сторон сделки, что соответствовало принципу свободы договора( ст.1, 9 ГК РФ).
В связи с чем, доводы иска истцов, о том, что продавец обязан был продать им в собственность спорный земельный участок, основаны на неправильном применении и толковании вышеуказанной нормы закона, действовавшей на момент спорных правоотношений, тем более, что спорный земельный участок не был занят проданной истцам недвижимостью, и не был необходим для ее использования на момент продажи, т.к. законных выходов из них на данный участок на момент покупки помещений истцами не было, и выход из помещений и здания осуществлялся через другие земельные участки, что с достоверностью доказано в суде.
Более того, как видно из буквального текста договоров купли продажи нежилых помещений истцов с ЗАО «Электросигнал», им продавались исключительно нежилые помещения, а земельный участок, на котором был расположен продаваемый объект недвижимости, принадлежавший продавцу на праве собственности с .... на основании договора купли продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, № .... от .... года. И было оговорено, что земельный участок не переходит в собственность покупателей, остается в собственности продавца, и покупателям предоставляется бессрочный (постоянный) платный сервитут для ограниченного пользования земельным участком, на котором расположен покупаемая объект недвижимости.
Оба истца подписали условия договора купли продажи и согласились с ними, зарегистрировали по данным договорам купли продажи свое право собственности на нежилые помещения в органах госрегистрации .... и ипотеки на покупаемые помещения( оборот договоров и акта приема передачи к нему), что проверялась судом. Впоследствии оба истца, получили новые свидетельства о регистрации прав на нежилые помещения после отмены ипотеки.
Никто из них не оспорил вышеуказанные договоры купли продажи, и 3 летние сроки оспаривания их условий, в т.ч. по предаваемым правам на земельный участок без приобретения права собственности, также истекли спустя 3 года после государственной регистрации данных договоров и возникновения у истцов права собственности на купленные объекты, т.е. .....
По существу, своими требованиями, о нарушении их прав на приобретение в собственность земельного участка одновременно с продажей им нежилых помещений, истцы оспаривают и условиями договоров купли продажи недвижимости от ...., которые они согласовали с продавцом и полностью исполнили, зарегистрировав переход прав собственности на проданные нежилые помещения, и заключив соглашение с продавцом о сервитуте земельного участка, который расторгли соглашением от ....( л.д. ....), факт подписания и заключения которых истцы не отрицали в суде.
Более того, .... истцы заключили и подписали с ответчиками договоры купли продажи долей в общей долевой собственности на земельных участков, на которых расположены их нежилые помещения и предназначенных для их эксплуатации кадастровые номера .... и ...., зарегистрировали свое право общей долевой собственности на них .... и регистрацию права ипотеки на них, что установлено судом из штампов регистрации на договорах. При этом в подписанных условиях договоров купли продажи земельных участков прямо указано, что покупателям известны качественные карактеристики приобретенных объектов, и что они ограничены частным сервитутом, предоставленных собственникам нежилых помещений торгово –складского комплекса по адресу ....
Вышеустановленным суду доказано, что истцы знали доли в каких земельных участках они купили еще в мае .... года, и их доводы в суде о том, что они заблуждались относительно предмета покупки, явно несостоятельны и не соответствуют действительности. 3 летний срок оспаривания данных договоров по ничтожности и годичный по оспоримости( по их доводам в суде о заблуждении относительно предмета сделки- доли в каком земельном участке они купили) также истек к моменту обращения их в суд.
Впоследствии право общей долевой собственности истцов на купленные земельные участки с прекращением ипотеки было перерегистрировано.
Таким образом, с .... истцы знали и должны были знать какие земельные участки они купили, и что они не покупали спорный земельный участок Редькиной, который был ей продан по договору от ...., с регистрацией ...., и данная информация в органах госрегистрации носила открытый характер, границы приобретенных земельных участков были уже отмежеваны, имелись на кадастровом учете, при регистрации прав обязательно предоставление кадастровых паспортов приобретаемых земельных участков, которые они обязаны были сдать в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав на них и указании в записи о регистрации кадастровых номеров земельных участков, и имели возможность проверить в любой геодезической организации на предмет границ. Более того, Редькиной они были уведомлены о покупке ею спорного земельного участка, и предложено истцам заключить соглашение о платном сервитуте, на котором они и приобретали ранее нежилые помещения у ЗАО «Электросигнал».
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что никакой закон, в т.ч. и ст. 552 ГК РФ при совершении договора купли продажи с Редькиной на спорный земельный участок, нарушен не был, как и какие либо законные права истцов данным договором не нарушались.
Судом установлено, что никаких других законных прав, кроме как права платного сервитута истцы на спорный участок не приобретали при покупке их нежилых помещений, и не должны были приобрести право собственности на него при отсутствии соглашения с продавцом о продаже им данного земельного участка, не покупали и не оплачивали продавцу покупку спорного земельного участка, в отличие от Редькиной, т.к. у них состоялось иное соглашение о получении титульного права платного сервитута, что соответствовало правилам ст. 552 ГК РФ и соглашению сторон, поскольку они отказались, в отличие от Редькиной, от оферты продавца купить данный земельный участок до продажи его Редькиной, которая согласилась с офертой и акцептовала ее, заключив договор купли продажи от ...., который является действительным и соответствует требованиям закона и договора, в котором также имеется указание на то, что земельный участок обременен частным сервитутом, предоставленным собственникам нежилых помещений торгово-складского комплекса по ....
Право истцов на частный платный сервитут и заключение с нею соглашения об этом представителем Редькиной не оспаривается, и более того, как видно из уведомлений истцам, Редькина предлагала истцам заключить такое соглашение, от чего они сами отказались.
Права на бесплатный сервитут( безвозмездное) пользование земельным участком Редькиной, истцы не обладают, и их претензии на безвозмездное пользование земельным участком, находящимся в чужой частной собственности, без согласия собственника, не основано на законе. и противоречит правилам ст. 274 ГК РФ.
По вышеуказанным правовым и фактическим основаниям суд отказывает истцам в удовлетворении заявленных ими требований как незаконным, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, и в связи с отсутствием нарушения оспариваемой сделкой законных прав истцов, а также в связи с пропуском срока предъявления в суд заявленных требований, которые просят применить ответчики.
На основании изложенного, руководствуясь ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований Чернаков А.С., Сидорков М.Н. к ЗАО «Электросигнал», Редькиной Л. И. в признании недействительным договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером ... заключенного .... между ЗАО «Электросигнал» и Редькиной Л. И., и в применении последствий его недействительности в виде указаний Росреестру НСО о прекращении права собственности Редькиной Л. И. на земельные участки с кадастровыми номерами ... и ..., и для снятия с кадастрового учета вышеуказанных земельных участков, и восстановления в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером ...., а также в возложении обязанности на ЗАО «Электросигнал» передать им в общую долевую собственность в равных долях по .... доли каждому земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер ... на условиях договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... заключенного .... между ЗАО «Электросигнал» и Редькиной Л. И. с выкупной стоимостью ... рублей за один квадратный метр.
Решение может быть обжаловано в 10 дневный срок с момента изготовления в окончательном виде на имя судебной коллегии по гражданским делам облсуда с подачей кассационной жалобы через Октябрьский районный суд.
Судья Сытик А.Л.