Решение о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

Дело № 2-2540/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лапшина М.Н. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

У С Т А Н О В И Л:

Лапшин М.Н. обратился в суд с указанным иском, просит признать за ним право собственности на долю в размере 5937/1021260 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что на основании постановления ЮЛ2 № от 10.01.2003г. ЮЛ3 был передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 4783 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка - №. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.06.2003г. сделана запись регистрации №.

31.03.2005г. ЮЛ3 выдано разрешение № на строительство нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями, с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земельном участке по <адрес>; 01.04.2005г. между ЮЛ3 и ЮЛ1 заключен договор на выполнение функций застройщика, по условиям которого последнее приняло на себя исполнение обязанностей застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с офисной частью по <адрес>, со сроком окончания работ 31.12.2009г. Согласно заключенному договору ЮЛ1 вправе привлекать денежные средства инвесторов для строительства.

Истец указывает, что 21.12.2005г. между Лапшиным М.Н. (Инвестор) и ЮЛ1 (Заказчик) был заключен договор № 41-ББ об инвестиционной деятельности, согласно которому Инвестор обязуется передать Заказчику денежные средства в указанном договором объеме для осуществления строительства жилого дома по <адрес>, а Заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и после сдачи дома в эксплуатацию передать инвестору по Акту приемки-передачи для регистрации в собственность двухкомнатную квартиру № площадью 59,37 кв.м., расположенную на 7 этаже 12-этажного дома в срок до 31.12.2008г. Согласно пунктам 4.1 договора Инвестор передает Заказчику денежные средства в размере 2 854 575 руб. в срок до 29.12.2007г.

Свои обязательства по внесению инвестиционного взноса истец выполнил надлежащим образом.

В процессе строительства дома были выполнены работы согласно акту о текущем состоянии незавершенного строительством объекта, предоставленному ЮЛ1 от 28.04.2010г. Ответчик принятых на себя обязательств не выполнил, в эксплуатацию жилой дом не сдан, квартира Истцу по акту приемки-передачи квартира не передана. В настоящее время строительство объекта полностью прекращено.

По утверждению истца, договор об инвестиционной деятельности, заключенный между Истцом и ЮЛ1 является смешанным, поскольку содержит, в том числе элементы договора строительного и бытового подряда.

Истец считает, что оплатив стоимость квартиры по Договору, и учитывая, что строительство жилого дома практически завершено, существует объект незавершенного строительства, у него возникло право требовать передачи объекта строительного подряда в собственность.

Согласно договору об инвестиционной деятельности площадь квартиры составляет 59,37 кв.м. Согласно экспертному заключению № 54-1-2-1184-07 ЮЛ4 по рабочему проекту объекта сумма полезной площади административной части и общей площади квартир – 10212,6 кв.м. Таким образом, доля Истца в объекте незавершенного строительства составляет – 5937/1021260 (л.д.5-7, 22-33).

Ответчик ЮЛ1 представил суду письменные пояснения, в которых полагал, что исковые требования Лапшина М.Н. подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно соглашения о передаче прав по договору № 41-ББ об инвестиционной деятельности от 21.12.2007г. предметом которого было финансирование строительства квартиры №, общей площадью 59,37 кв.м, расположенной на 7 этаже жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно договору ЮЛ1 должно было выполнить строительно-монтажные работы в срок до 31.12.2008г. и передать квартиру по акту приема-передачи истцу. До настоящего времени вышеуказанные работы не выполнены, квартира истцу не передана. Считают, что истцом правильно определена доля в размере 5937/1021260. Согласно проекту общая площадь многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, составляет 10212,6 кв.м. (л.д.43).

Истец Лапшин М.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил суду заявление, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ответчика ЮЛ1 в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица – ЮЛ3 в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещен.

Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что 21.12.2007 года между ЮЛ1 (Заказчик) и Лапшиным М.Н. (Инвестор) был заключен договор № 41-ББ об инвестиционной деятельности (далее Договор), в соответствии с п.1.2 которого Инвестор обязался передать Заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства жилого дома, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и по окончании действия договора передать инвестору квартиру с балконом (лоджией) соответствующей площади.

Объектом инвестиционной деятельности является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (адрес строительный и впоследствии может быть изменен) (п.1.4 договора).

Согласно п. 2.7 Договора, ЮЛ1 после сдачи дома в эксплуатацию обязалось передать Лапшину М.Н. для регистрации в собственность двухкомнатную квартиру №, площадью 59,37 кв.м., расположенную на 7 этаже 12-этажного дома в срок до 31.12.2008 года.

Размер инвестиционного взноса определен сторонами в п.4.1 договора в размере 2 854 575 руб. (л.д. 5-7).

Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада в размере 2 854 575 руб. Лапшин М.Н. (Инвестор) исполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №8181689 от 29.12.2007г. (л.д.8).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Как следует из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес> от 28 апреля 2010 года земляные работы выполнены на 100%, фундамент - 100%, наружные и внутренние стены монолитные - 100%, кирпичные - 78%, перегородки кирпичные – 75,7%, СИБИТ – 60%, перекрытия и покрытия монолитные железобетонные – 100%, железобетонные многопустотные плиты – 79%, монолитные ж/б участки – 65%, кровля – нет, окна и балконные двери – 39,2%, двери входные трудносгораемые – нет, полы – нет, наружная отделка – нет, внутренняя отделка – нет, благоустройство территории – нет, внутренние инженерные сети – холодное водоснабжение 9,4%, горячее водоснабжение 7%, канализация 3,6%, водостоки – нет, пожарный водопровод 13,3%, электроснабжение -нет, наружные инженерные сети теплотрасса – 67%, водопровод – 67%, канализация – 100%, электроснабжение – нет (л.д. 19--21).

Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилом доме по адресу: <адрес>, в котором расположена спорная квартира истца, полностью выполнены: фундамент, наружные стены; другие виды работ имеют разную степень готовности.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекте.

Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.

Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании постановления ЮЛ2 № от 10.01.2003г. ЮЛ3 был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 4 783,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка – №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.06.2003г. сделана запись регистрации № (л.д. 14-15).

31.03.2005г. ЮЛ3 получено разрешение № на строительство нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земельном участке по <адрес> (л.д. 17).

01.04.2005г. между ЮЛ3 и ЮЛ1 заключен договор на выполнение функций застройщика, по условиям которого ЮЛ1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика-застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: <адрес>, создаваемому на земельном участке с кадастровым номером – №, правообладателем которого является войсковая часть, со сроком окончания работ до 31.12.2007 (л.д. 10-12).

Соглашением к договору на выполнение функций заказчика-застройщика от 01.04.2005г., заключенному между ЮЛ3 и ЮЛ1, срок окончания работ по строительству объекта был перенесен на 31.12.2009 года (л.д. 13).

Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130, 133, 134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный ЮЛ1 за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.

При рассмотрении дела суд руководствуется ст.131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 ГК РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общими нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.

Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.

При установленных судом фактических обстоятельствах по делу, суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений, создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома в силу положений ст. 12, 729,218 ГК РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46, 35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный, в т.ч. на денежные средства истца.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет спорного договора, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-истца, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших в строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, полную оплату по договору истцом, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору № 41-ББ об инвестиционной деятельности.

Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком ЮЛ1 не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявлении иска в суд о защите своих имущественных прав.

Согласно условий заключенного между сторонами договора № 41-ББ об инвестиционной деятельности от 21.12.2007г. общая площадь двухкомнатной квартиры, подлежащей передаче ответчиком истцу после завершения строительства, оплата за строительство которой полностью уплачена истцом по договору, должна была составлять 59,37 кв.м., что следует из указанного договора.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Истцом представлено суду экспертное заключение №54-1-2-1184-07 ЮЛ4 по рабочему проекту объекта сумма полезной площади административной части и общей площади квартир составляет 10212,6 кв.м. (л.д.22-33).

Как следует из пояснений ответчика, согласно проекту общая площадь многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, составляет 10212,6 кв.м (л.д. 38); следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять 5937/1021260, поэтому на вышеуказанную идеальную долю на основании договора № 41-ББ об инвестиционной деятельности от 21.12.2007г. суд признает за истцом Лапшиным М.Н. право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: <адрес>.

Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Поскольку цена иска составляет 725 760 руб., при подаче иска Лапшин М.Н. освобожден от уплаты государственной пошлины, то с ответчика на основании ст.103 ГПК РФ, должна быть взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 10 457 руб. 60 коп.

Руководствуясь ст. 103, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Лапшина М.Н. к ЮЛ1 удовлетворить.

Признать за Лапшиным М.Н. право собственности на долю в размере 5937/1021260 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Взыскать с ЮЛ1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 10 457 руб. 60 коп.

    Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в Новосибирский областной суд, с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г.Новосибирска.

        Судья:            /подпись/                 Пащенко Е.В.

        Копия верна, подлинное решение от 16.06.2011г. находится в материалах гражданского дела № 2-2540/2011 Октябрьского районного суда г. Новосибирска.

        Судья                Пащенко Е.В.

        Секретарь                Тартачакова А.Ю.