о признании договора купли - продажи квартиры недействительным, признании права собственности на квартиру

Дело № 2-118/2010 г.

Именем Российской Федерации

11 февраля 2010 года г.Калининград

Октябрьский районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего - судьи Шевченко С.В.,

с участием прокурора Герасимчик Н.А.,

при секретаре Лебедевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Охинко С.Г. к Охинко С.Г., Охинко С.Г., Охинко С.Г., Охинко С.Г. о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета и встречному иску Охинко С.Г. о признании договора купли - продажи квартиры недействительным, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Охинко С.Г. обратился в суд с названными выше исковыми требованиями, указав, что на основании договора купли - продажи от Д.М.Г, заключенного с Охинко С.Г., он является собственником <адрес> в <адрес>. На день подписания данного договора в квартире были зарегистрированы и проживали продавец квартиры Охинко С.Г., ее супруг Охинко С.Г., их сын Охинко С.Г., а также брат продавца - Охинко С.Г. Согласно п.8 договора за ними, кроме Охинко С.Г., было сохранено право проживания в квартире после перехода права собственности на нее, что не является обременением. Ответчик Охинко С.Г. должен был сняться с регистрационного учета не позднее Д.М.Г. Истец указывал, что по устной договоренности ответчица и члены ее семьи должны были сняться с регистрационного учета и выселиться из квартиры после того, как приобретут новое жилье. Однако, до настоящего времени ответчики из квартиры не выехали, с регистрационного учета не снялись, чем нарушаются права истца как собственника данного жилья. Ссылаясь на положения ст.ст. 30, 35 ЖК РФ, просил суд выселить ответчиков из квартиры без предоставления другого жилого помещения и снять их с регистрационного учета.

В ходе рассмотрения дела ответчик Охинко С.Г. обратилась в суд со встречным иском к Охинко С.Г. о признании договора купли - продажи квартиры, заключенного Д.М.Г с Охинко С.Г., и свидетельства о государственной регистрации права недействительными, возврате квартиры в ее собственность, указав, что фактически договор является фиктивным, денежные средства по нему не передавались и переход права не осуществлялся. Ссылалась, что названная квартира была приобретена ею на личные денежные средства в 2001 году, вместе с мужем Охинко С.Г. и сыном Охинко С.Г. они вселились в квартиру и проживали в ней. Впоследствии отношения с супругом ухудшились, он стал употреблять наркотические средства и в 2004 году супруги решили развестись. С целью сохранения права на квартиру, недопущения ее раздела при расторжении брака и выдела Охинко С.Г. 1/2 доли на нее, истицей было принято решение о переоформлении права на эту квартиру своему родному брату Охинко С.Г. При заключении договора денежные средства по нему не передавались, поскольку договор был фиктивным, цена в договоре указана по оценке БТИ и составляла 83 000 руб. Стороны договорились, что после того, как истекут 3 года со дня расторжения брака между супругами Охинко С.Г., Охинко С.Г. вернет квартиру в собственность истицы. Именно потому, что договор был фиктивным, в п.8 внесены условия о сохранении за истицей и всеми членами ее семьи права на проживание в квартире и о снятии Охинко С.Г. с регистрационного учета. Расторжение брака между Охинко С.Г. и Охинко С.Г. состоялось Д.М.Г, три года с момента расторжения истекают Д.М.Г и вместо переоформления права на квартиру, Охинко С.Г. обратился в суд с иском о выселении. Ссылаясь на положения ст.179 ГК РФ, просила суд признать договор купли - продажи и свидетельство о государственной регистрации права недействительными, ссылаясь на то, что о нарушении своего права узнала только в ноябре 2009 года после получения из суда иска о выселении.

В судебном заседании истец Охинко С.Г. заявленные исковые требования поддержал, на их удовлетворении настаивал, встречный иск просил отклонить. Пояснил, что в настоящее время его прав как собственника квартиры нарушаются, он лишен права пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. В части включения в договор п.8 о сохранении за ответчиками права на проживание пояснил, что такое право сохранялось до приобретения ответчиками нового жилья и выселения в него, что не является обременением.

Ответчик Охинко С.Г. и истец по встречному иску с требованиями Охинко С.Г. не согласилась, заявленный иск просила удовлетворить по основаниям, подробно приведенным в иске.

Ответчики Охинко С.Г., Охинко С.Г. и Охинко С.Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представили суду заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, и, изложив в них возражения относительно заявленного Охинко С.Г. иска, просили в его удовлетворении отказать.

Присутствующая в судебном заседании представитель Охинко С.Г. Охинко С.Г., действующая на основании доверенности от Д.М.Г, исковые требования Охинко С.Г. поддержала, просила удовлетворить, возвратив квартиру в собственность ее доверительными, а иск Охинко С.Г. - отклонить.

Выслушав стороны, представителей, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст.67 ГПК РФ, приняв во внимание заключение прокурора, полагавшего заявленный Охинко С.Г. иск подлежащим удовлетворению только в части снятия с регистрационного учета Охинко С.Г., а иск Охинко С.Г. - отклонению, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, Охинко С.Г. является собственником <адрес> в <адрес>.

Данное обстоятельство подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от Д.М.Г.

Право собственности истца на данную квартиру возникло на основании договора купли - продажи, заключенного Д.М.Г с Охинко С.Г.

На момент приобретения права собственности на квартиру в ней были зарегистрированы и проживали Охинко С.Г., ее супруг Охинко С.Г., их сын Охинко С.Г., а также родной брат Охинко С.Г. и Охинко С.Г. - Охинко С.Г.

Данные обстоятельства подтверждены сведениями лицевого счета и поквартирной карточки, имеющихся в материалах дела, а также не оспаривается сторонами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он осуществляет свои права в соответствии с назначением жилого помещения.

Согласно ст. 30 Жилищного Кодекса РФ, собственник жилого помещения, осуществляя свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ, вправе предоставить данное жилое помещение в пользование гражданину на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими федеральными законами или договором, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Если данный гражданин в срок, установленный собственником жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как следует из условий договора купли - продажи жилого помещения от Д.М.Г, при его заключении стороны пришли к соглашению о сохранении за Охинко С.Г., Охинко С.Г. и Охинко С.Г. права на проживание в указанной квартире.

Так, из п.8 договора следует, что на дату подписания в квартире зарегистрированы и проживают Охинко С.Г., Охинко С.Г., Охинко С.Г., которые сохраняют право проживания в указанной квартире после перехода права собственности по настоящему договору, что не является обременением.

В этом же п.8 указано, Охинко С.Г. снимается с регистрационного учета не позднее Д.М.Г.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Таким образом, сохранение права проживания за указанными лицами подлежит исполнению покупателем Охинко С.Г. как одно из условий совершенной им сделки.

Доводы Охинко С.Г. о временном проживании указанных лиц в принадлежащем ему жилом помещении, голословны, противоречат условиям договора, которые судом в силу ст.431 ГК РФ истолковываются буквально.

Каких - либо неясностей договор не содержит. О том, что общая воля сторон была именно такой, свидетельствует и то обстоятельство, что на протяжении длительного периода времени - практически 4-х лет сделка оспорена не была.

С учетом изложенного право пользования ответчиками Охинко С.Г., Охинко С.Г. и Охинко С.Г. жилым помещением по <адрес> <адрес> не может быть прекращено, они не подлежат выселению из него и снятию с регистрационного учета, в связи с чем исковые требования Охинко С.Г. в указанной части подлежат оставлению без удовлетворения.

Что же касается иска Охинко С.Г. в части снятия с регистрационного учета ответчика Охинко С.Г., то он подлежит удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Согласно ч.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Как установлено судом, ответчик Охинко С.Г. является супругом (бывшим) прежнего собственника квартиры Охинко С.Г., при заключении договора купли - продажи им было дано согласие на совершение данной сделки. Брак между супругами Охинко С.Г. и Охинко С.Г. расторгнут, ответчик Охинко С.Г. выехал из квартиры, в ней не проживает.

В силу приведенных выше требований закона с учетом фактических обстоятельств дела ответчик Охинко С.Г. утратил право пользования данной квартирой, в связи с чем подлежит снятию с регистрационного учета.

При этом суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства Охинко С.Г. не высказывал возражений относительно требований иска о снятии его с регистрационного учета, настаивая лишь на отказе в удовлетворении требований о выселении его бывшей супруги и сына.

Не подлежат удовлетворению встречные требования Охинко С.Г. об оспаривании договора купли - продажи квартиры от Д.М.Г, признании сделки и свидетельства о государственной регистрации права недействительными, возврате квартиры в ее собственность, поскольку правовые основания для их удовлетворения отсутствуют.

До рассмотрения дела по существу ответчиком Охинко С.Г. было завялено возражение относительно пропуска срока исковой давности.

В соответствии с положениями ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является основанием к вынесению решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст.200 ГК РФ).

Оспаривая сделку купли - продажи квартиры, Охинко С.Г., указывая на ее недействительность, ссылается в обоснование иска на положения ст.179 ГК РФ.

Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено судом, оспариваемая Охинко С.Г. сделка была совершена сторонами в надлежащей форме.

Письменный договор купли - продажи квартиры заключен Д.М.Г, подписан сторонами. Переход права собственности на квартиру от Охинко С.Г. к Охинко С.Г. зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Д.М.Г, о чем Охинко С.Г. выдано свидетельство о государственной регистрации права и указанная дата является началом течения срока исковой давности для оспаривания сделки по указанному Охинко С.Г. в иске основанию.

Принимая во внимание, что при заключении договора купли - продажи Охинко С.Г. знала, что квартира выбыла из ее владения и перешла в единоличную собственность Охинко С.Г., срок исковой давности следует исчислять с момента заключения договора и его государственной регистрации.

Доводы Охинко С.Г. об исчислении начала течения срока исковой давности с момента получения иска Охинко С.Г. о ее выселении опровергаются установленными судом и приведенными выше обстоятельствами. Такая позиция Охинко С.Г. не основана на законе.

Таким образом, учитывая, что Охинко С.Г. пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим требованием, заявленный иск в силу ст. 199 ГК РФ подлежит оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Охинко С.Г. удовлетворить частично.

Охинко С.Г., Д.М.Г года рождения, снять с регистрационного учета по адресу: <адрес> <адрес>

В остальной части в удовлетворении иска Охинко С.Г. отказать.

Встречный иск Охинко С.Г. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Октябрьский районный суд г.Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2010 года.

Судья С.В.Шевченко