Дело № 2-390/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 июня 2010 года г. Калининград
Октябрьский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Теплинской Т.В.,
при секретаре Прилоус Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б. к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное агентство «Диполь», 3-и лица - ТСЖ «Коломенская», комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Вишневецкий В.Б. обратился в суд с исковым заявлением к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное агентство «Диполь», уточненным в ходе судебного разбирательства, в котором просит признать за ним право собственности на трехкомнатную <адрес> основной площадью 102,7 кв.м., общей площадью 102 кв.м., жилой площадью 60,3 кв.м., в <адрес> в <адрес>, а также на 1\3 доли встроенного помещения (гараж) <адрес> (помещение № общей площадью 91,1 кв.м. в цокольном этаже <адрес> в <адрес>.
Мурый А.П. обратился в суд с исковым заявлением к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное агентство «Диполь», в котором просит признать за ним право собственности на однокомнатную <адрес> основной площадью 79,9 кв.м., общей площадью 79,2 кв.м., жилой площадью 17,0 кв.м., в <адрес> в <адрес>, а также на встроенное помещение <адрес> (гараж) общей площадью 21,7 кв.м. в цокольном этаже <адрес> в <адрес> (в соответствии с техническим паспортом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на Д.М.Г).
Вишневецкого В.Б. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное агентство «Диполь», в котором просит признать за ней право собственности на двухкомнатную <адрес> основной площадью 49,9 кв.м., общей площадью 49,9 кв.м., жилой площадью 21,0 кв.м., в <адрес> в <адрес>.
Вишневецкого В.Б. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное агентство «Диполь», в котором просит признать за ней право собственности на однокомнатную <адрес> основной площадью 72,0 кв.м., общей площадью 72,0 кв.м., жилой площадью 18,3 кв.м., в <адрес> в <адрес>.
Вишневецкого В.Б. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное агентство «Диполь», в котором просит признать за ней право собственности на трехкомнатную <адрес> основной площадью 88,0 кв.м., общей площадью 84,9 кв.м., жилой площадью 47,7 кв.м., в <адрес> в <адрес>.
Вишневецкого В.Б. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное агентство «Диполь», в котором просит признать за ней право собственности на двухкомнатную <адрес> основной площадью 75,7 кв.м., общей площадью 69,4 кв.м., жилой площадью 37,8 кв.м., в <адрес> в <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что Д.М.Г комитет архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Калининград» утвердил акт 0806-03 выбора земельного участка, согласно которому был утвержден выбор ООО «Строительное агентство «Диполь» земельного участка для строительства малоэтажных одноквартирных домов на <адрес> в <адрес>. Постановлением администрации ГО «Город Калининград» № от Д.М.Г ООО «Строительное агентство «Диполь» было предварительно согласовано место размещения группы одноквартирных жилых домов в <адрес> администрации ГО «Город Калининград» № от Д.М.Г предназначение согласованного места размещения объектов строительства было изменено на «многоквартирные малоэтажные дома».Д.М.Г года утверждено архитектурно-планировочное задание № на строительство малоэтажных многоквартирных домов на <адрес> в <адрес>. Д.М.Г между администрацией ГО «Город Калининград» и ООО «Строительное агентство «Диполь», на основании постановления администрации ГО «Город Калининград» № от Д.М.Г, заключен договор на передачу в аренду городских земель №, согласно которому ООО «Строительное агентство «Диполь» передан в аренду до Д.М.Г земельный участок с КН № площадью 0,5569 га на <адрес> в <адрес> для строительства малоэтажных многоквартирных домов. В период с 2003 года по 2007 год истцы (каждый в отдельности) заключили договоры (в некоторых случаях предварительные договоры) долевого участи в строительстве, в соответствии с которыми ООО «Строительное агентство «Диполь» обязался осуществить строительство квартир и гаражей, а истцы обязались оплатить стоимость квартир и гаражей. ООО «Строительное агентство «Диполь» выстроило шесть домов в пределах предоставленного земельного участка. Вместе с тем, ввиду отсутствия денежных средств ООО «Строительное агентство «Диполь» в установленные в договорах сроки не окончило дома строительством, в связи с чем с мая 2008 года окончание строительных работ производили истцы за счет своих средств и своими силами. Согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация» домам присвоены номера № В настоящее время <адрес>, <адрес> имеют готовность 100%, оснащены всеми коммуникациями. Строительство домов выполнено в соответствии со строительными нормами и правилами, с соблюдением противопожарных норм и правил. ООО «Строительное агентство «Диполь» не имеет возможности ввести дома в эксплуатацию, т.к. для этого нет достаточных денежных средств, а кроме того строительство домов было осуществлено без разрешения на строительство, т.е. фактически дома являются самовольными постройками. Поскольку истцы полностью оплатили стоимость квартир и гаражей, то они, ссылаясь на ст. 218, 222 ГК РФ, просят признать за ними право собственности на построенные квартиры и гаражи.
Определением Октябрьского районного суда <адрес> от Д.М.Г дела по указанным выше исковым заявлениям объединены в одно производство.
Вишневецкого В.Б. Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Вишневецкого В.Б.. в судебном заседании поддержал заявленные им требования по изложенным в иске основаниям. Настаивал на их удовлетворении.
Представитель Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б.., ТСЖ «Коломенская» - Вишневецкого В.Б., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержала, на удовлетворении исков настаивала, дополнительно пояснив, что несмотря на то, что истцами в ряде случаев заключались с ООО «Строительное агентство «Диполь» предварительные договоры долевого участия в строительстве, намерения сторон данных договоров были направлены на строительство за счет привлеченных денежных средств граждан квартир и гаражей, т.е. фактически между сторонами были заключены и исполнялись договоры долевого участия в строительстве. Истцы свои обязательства по оплате стоимости квартир и гаражей исполнили, тогда как ООО «Строительное агентство «Диполь» взятые на себя обязательства по заключенным договорам не исполнило, самоустранившись от строительства жилых домов и ввода их в эксплуатацию. В настоящее время ООО «Строительное агентство «Диполь» лишено возможности ввести в эксплуатацию достроенные за счет средств и силами истцов жилые дома, поскольку отсутствует разрешение на строительство указанных домов. Вместе с тем, гражданами были затрачены большие денежные средства и они не имеют другой возможности, кроме как в судебном порядке защитить свои права. Отсутствие государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве не должно ущемлять права дольщиков, поскольку государственная регистрация таких договоров прежде всего направлена на защиту прав дольщиков от возможной двойной продажи квартир, чего в данном случае не имеется, нет спора по предмету договоров. Кроме того, многие договоры были заключены до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Отсутствие прав истцов на земельный участок не может служить препятствием к рассмотрению спора, поскольку в случае положительного решения, земельный участок перейдет в собственность граждан. ООО «Строительное агентство «Диполь» не получило разрешение на строительство малоэтажных многоквартирных домов, однако обществом были получены все необходимые согласования включая согласование Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в <адрес>. При такой ситуации разрешение на строительство является формальным документом, отсутствие которого не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. В настоящее время дома имеют 100% готовность, их строительство осуществлено в соответствии со строительными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, дома не создают угрозу для жизни и здоровья граждан. Истцы проживают в своих квартирах, что также свидетельствует о готовности домов к эксплуатации по назначению. Отсутствие газоснабжения домов объясняется тем, что граждане не являются собственниками квартир, в связи с чем газоснабжающая организация отказывается заключать необходимые договоры и подключать дома к газовому оборудованию, несмотря на наличие технической возможности. Представитель истцов и ТСЖ «Коломенская» полагает, что санитарно-защитная зона ОАО «Калининградский вагоностроительный завод» отсутствует, что подтверждается информацией, предоставленной Управлением <адрес>, из которой следует, что с 2001 года литейный цех ОАО «КВЗ» не работает, тогда как ОАО «КВЗ» в соответствии с нормами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 было отнесено ко 2 классу санитарной классификации с ориентировочной санитарно-защитной зоной 500 метров, именно в связи с работой указанного цеха. Также представитель истцов и ТСЖ «Коломенская» полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду признания ответчиками исков.
Представитель администрации ГО «Город Калининград» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Из представленных в суд отзывов на исковые заявления следует, что постановлением мэра <адрес> № от Д.М.Г ООО «Строительное агентство «Диполь» было предварительно согласовано место размещения группы одноквартирных жилых домов в <адрес>. Обществом были представлены в администрацию ГО «Город Калининград» были представлены технические условия электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, сети связи общего пользования. Учитывая положительное заключение Центра Госсанэпиднадзора в <адрес> от Д.М.Г ООО «Строительное агентство «Диполь» было выдано архитектурно-планировочное задание № от Д.М.Г, объект «малоэтажные многоквартирные дома». Д.М.Г с обществом был заключен договор № на передачу в аренду городских земель, который изменялся и дополнялся в мае 2009 года. Д.М.Г на основании сведений, представленных Управлением Роспотребнадзора по <адрес>, ООО «Строительное агентство «Диполь» было проинформировано о размере (500 метров) ориентировочной санитарно-защитной зоне (СЗЗ) ОАО «Калининградский вагоностроительный завод» и о разработке проекта по установлению расчетного (предварительного) размере СЗЗ ОАО «КВЗ» в северном направлении 64 метра. Решение по сокращению СЗЗ должно быть принято Главным санитарным врачом Российской Федерации. Разрешение на строительство малоэтажных многоквартирных домов ООО «Строительное агентство «Диполь» не выдавалось. С учетом изложенных обстоятельств и положений ст. 222 ГК РФ администрация ГО «Город Калининград» не возражает об удовлетворении исковых требований граждан и просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
ООО «Строительное агентство «Диполь» своего представителя в суд не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. Представило в суд отзывы на исковые заявления граждан, из которых следует, что строительство шести малоэтажных многоквартирных домов № по <адрес> в <адрес> было начато в 2004 году на основании и с учетом следующих документов: акт № выбора земельного участка от Д.М.Г, заключение ГСЭН по акту выбора № от Д.М.Г и по отводу земельного участка № от Д.М.Г, постановление администрации ГО «Город Калининград» № от Д.М.Г о предварительном согласовании места размещения объекта, постановление администрации ГО «Город Калининград» № от Д.М.Г об изменении места размещения объектов строительства под малоэтажные многоквартирные дома, архитектурно-планировочное задание № от Д.М.Г, постановление администрации ГО «Город Калининград» № от Д.М.Г о предоставлении в аренду под строительство земельного участка, договор на передачу в аренду городских земель № от Д.М.Г, технические условия на проведение к домам коммуникаций. Рабочий проект на строительство, который в настоящее время утрачен. Дома выстроены без разрешения на строительство, в связи с чем ООО «Строительное агентство «Диполь» не имеет возможности сдать их в эксплуатацию, а кроме того, общество не имеет достаточных денежных средств для окончания работ по благоустройству территории домов. ООО «Строительное агентство «Диполь» не возражает против признания в судебном порядке за истцами права собственности на квартиры и гаражи, при условии предоставления истцами справок ООО «Строительное агентство «Диполь» о полной оплате стоимости квартир и гаражей. Просит рассматривать дело в отсутствие своего представителя.
Выслушав истца Вишневецкого В.Б., представителя истцов и ТСЖ «Коломенская», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В судебном заседании установлено, что Д.М.Г между ООО «Строительное агентство «Диполь» (застройщик) и Вишневецкого В.Б. (дольщик) был заключен договор № № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого (с учетом изменений внесенных дополнительным соглашением № от Д.М.Г) застройщик принимает, а дольщик вступает в долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> дольщика в общей долевой собственности определяется в виде трехкомнатной <адрес>, расположенной на первом этаже в доме по адресу: <адрес>, площадью квартиры с холодными помещениями 102,7 кв.м., общей площадью 102,0 кв.м., жилой площадью 60,3 кв.м., и 1\3 доли гаража № общей площадью 91,1 кв.м. в цокольном этаже дома. Цена договора определена сторонами в размере 1821969,59 рублей, из которых 1659618,59 рублей - стоимость квартиры, 162351 рублей - стоимость гаража. Из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам усматривается, что Вишневецкий В.Б. взятые на себя обязательства по договору № № долевого участия в строительстве жилого дома от Д.М.Г исполнил, что также подтверждается справками ООО «Строительное агентство «Диполь» от Д.М.Г, из которых усматривается, что стоимость <адрес> в <адрес> общей площадью с холодными помещениями 102,7 кв.м. в размере 1659618,59 рублей, а также стоимость 1\3 доли гаража № площадью 91,1, расположенного в цокольном этаже указанного дома, в размере 162351 рублей Вишневецким В.Б. оплачены полностью.
Д.М.Г между ООО «Строительное агентство «Диполь» (застройщик) и Вишневецкого В.Б. (дольщик) был заключен договор № № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого (с учетом дополнений и изменений внесенных соглашением № от Д.М.Г, дополнительным соглашением № от Д.М.Г, дополнительным соглашением № от Д.М.Г) застройщик принимает, а дольщик вступает в долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> дольщика в общей долевой собственности определяется в виде двухкомнатной <адрес>, расположенной на первом этаже в <адрес>, площадью квартиры с холодными помещениями 79,9 кв.м., общей площадью 79,2 кв.м, жилой площадью 17,0 кв.м. Цена договора определена сторонами в размере 1173418, 18 рублей. Сдача квартиры дольщику по акту приема-передачи запланирована сторонами на первое полугодие 2008 года. Д.М.Г между ООО «Строительное агентство «Диполь» (застройщик) и <адрес>. (дольщик) был заключен договор № № долевого участия в строительстве гаража, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения № от Д.М.Г) застройщик принимает, а дольщик вступает в долевое участие в строительстве гаража, расположенного в цокольном этаже жилого дома (строительный номер №) по адресу: <адрес> дольщика в общей долевой собственности определяется в виде гаража № №, расположенного в цокольном этаже дома по адресу: <адрес>, площадью 21,7 кв.м. Цена договора определена сторонами в размере 363185,50 рублей. Из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам усматривается, что Вишневецкого В.Б.. взятые на себя обязательства по договорам № № долевого участия в строительстве жилого дома от Д.М.Г и № № от Д.М.Г исполнил, что стороной ответчика не оспаривается и подтверждается справками ООО «Строительное агентство «Диполь» от Д.М.Г, согласно которым стоимость <адрес> в <адрес> общей площадью с холодными помещениями 79,9 кв.м. в размере 1173418,18 рублей, а также стоимость гаража № площадью 21,7, расположенного в цокольном этаже указанного дома, в размере 363185,50 рублей Вишневецкого В.Б.. оплачены полностью.
Д.М.Г между ООО «Строительное агентство «Диполь» (застройщик) и Вишневецкого В.Б. (дольщик) был заключен договор № № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения № от Д.М.Г) застройщик принимает, а дольщик вступает в долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> дольщика в общей долевой собственности определяется в виде двухкомнатной <адрес>, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, площадью с холодными помещениями 75,7 кв.м, общей площадью 69,4 кв.м., жилой площадью 37,8 кв.м, и гаража № № площадью 37,3 кв.м., расположенного на цокольном этаже указанного дома. Застройщик обязался построить и сдать в эксплуатацию своими силами и средствами жилой дом во втором квартале 2004 года. Цена договора определена сторонами в 897736,16 рублей, из которых 823084,16 рублей - стоимость квартиры, 74652 рублей - стоимость гаража. Из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам усматривается, что Вишневецкого В.Б. взятые на себя обязательства по договору № № долевого участия в строительстве жилого дома от Д.М.Г исполнила, что стороной ответчика не оспаривается и подтверждается справкой ООО «Строительное агентство «Диполь» от Д.М.Г, согласно которой стоимость <адрес> в <адрес> общей площадью с холодными помещениями 75,7 кв.м. в размере 823084,16 рублей, а также стоимость гаража № № площадью 37,3 кв.м., расположенного в цокольном этаже указанного дома, в размере 74 652 рублей Вишневецкого В.Б. оплачены полностью.
Д.М.Г между ООО «Строительное агентство «Диполь» (застройщик) и Вишневецкого В.Б. (дольщик) был заключен предварительный договор № № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения № от Д.М.Г) застройщик принимает, а дольщик вступает в долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный номер). Основной договор между сторонами заключается в 5-дневный срок с момента получения застройщиком разрешения на строительство и подлежит государственной регистрации, при этом застройщик обязывался уведомить дольщика о получении указанного документа. Дольщик инвестирует строительство доли дома в порядке и сроки, оговоренные условиями договора. Доля дольщика в общей долевой собственности определяется в виде двухкомнатной <адрес>, расположенной в доме по адресу: <адрес>, расположенной на мансарде, площадью квартиры с холодными помещениями - 49,9 кв.м., общей площадью 49,9 кв.м., жилой площадью 21,0 кв.м. Цена договора составляет 1367817 рублей. Застройщик обязался построить и сдать в эксплуатацию своими силами и средствами жилой дом до Д.М.Г. Из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам усматривается, что Вишневецкого В.Б. взятые на себя обязательства по предварительному договору № № долевого участия в строительстве жилого дома от Д.М.Г исполнила, что стороной ответчика не оспаривается и подтверждается справкой ООО «Строительное агентство «Диполь» от Д.М.Г, согласно которой стоимость <адрес> в <адрес> общей площадью с холодными помещениями 49,9 кв.м. в размере 1367817 рублей Вишневецкого В.Б. оплачены полностью.
Д.М.Г между ООО «Строительное агентство «Диполь» (застройщик) и Вишневецкого В.Б. (дольщик) был заключен предварительный договор № № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого по предварительному договору застройщик принимает, а дольщик вступает в долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный номер). Основной договор между сторонами заключается в 5-дневный срок с момента получения застройщиком разрешения на строительство, и подлежит государственной регистрации, при этом застройщик обязан уведомить дольщика о получении такого документа. Доля дольщика в общей долевой собственности определяется в виде двухкомнатной квартиры (условный №), расположенной на мансардном этаже указанного выше дома, примерной площадью 66 кв.м. Застройщик взял на себя обязательство построить и сдать дольщику по акту приема-передачи квартиру, указанную в договоре, до Д.М.Г Стороны пришли к соглашению, что стоимость передаваемой дольщику квартиры составляет 49500 условных единиц. Стоимость квартиры является окончательной и пересмотру не подлежит на весь срок действия настоящего договора. Дольщик обязался уплатить оговоренную сумму в порядке, установленном условиями договора. Как усматривается из имеющихся в материалах дела квитанций к приходным кассовым ордерам, Вишневецкого В.Б. свои обязательства по предварительному договору ДК-IV-М-8 долевого участия в строительстве жилого дома от Д.М.Г исполнила, что так же подтверждается бухгалтерской справкой, выданной ООО «Строительное агентство «Диполь» Д.М.Г, согласно которой стоимость <адрес> в <адрес> общей площадью с холодными помещениями 72,0 кв.м. в размере 1732501,94 рублей Вишневецкого В.Б. оплачена полностью.
Д.М.Г между ООО «Строительное агентство «Диполь» (застройщик) и Вишневецкого В.Б. (дольщик) был заключен предварительный договор № № долевого участия в строительстве, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения № от Д.М.Г) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом по адресу: <адрес> (строительный номер) и передать соответствующий объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Объектом долевого строительства по настоящему договору является трехкомнатная квартира на третьем этаже жилого <адрес> (строительный номер) по <адрес>, примерной площадью 91,0 кв.м, и гараж, примерной площадью 22,0 кв.м., находящийся в цокольном этаже указанного дома. Застройщик обязался построить и сдать в эксплуатацию своими силами и средствами жилой дом до четвертого квартала 2007 года. Цена договора составляет 71 705 евро - за квартиру, 12000 евро - за гараж. Из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам усматривается, что Вишневецкого В.Б. взятые на себя обязательства по предварительному договору № № долевого участия в строительстве от Д.М.Г исполнила, что стороной ответчика не оспаривается.
Согласно акту № установления нормализованного адреса от Д.М.Г в соответствии с решением городского Совета депутатов <адрес> от Д.М.Г № в МУП «Городской центр геодезии» выполнены работы по установлению нормализованного адреса земельному участку с кадастровым номером № и построенным на нем малоэтажным многоквартирным домам. По результатам выполненных работ, возведенным на указном земельном участке шести малоэтажным многоквартирным жилым домам установлены нормализованные адреса: <адрес>.
В судебном заседании также установлено, что Д.М.Г ООО «Строительное агентство «Диполь» был выдан акт № выбора земельного участка в <адрес> по ул. <адрес> 4500 кв.м. для размещения группы одноквартирных жилых домов (шесть жилых домов), срок действия которого установлен три года. Как усматривается из заключения Управления Роспотребнадзора по <адрес> № от Д.М.Г земельный участок площадью 4500 кв.м. по <адрес> соответствует требованиям санитарного законодательства для проектировании и строительства малоэтажных многоквартирных жилых домов.
Постановлением главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г № внесены изменения в постановление мэра <адрес> от Д.М.Г № «О предварительном согласовании ООО «Строительное агентство «Диполь» места размещения группы одноквартирных жилых домов в <адрес>» слова «… группы одноквартирных жилых домов…» заменены словами «…малоэтажных многоквартирных жилых домов…».
Д.М.Г ООО «Строительное агентство «Диполь» выдано архитектурно-планировочное задание №, объект задания - малоэтажные многоквартирные жилые дома по <адрес> в <адрес>. Срок действия задания установлен два года с момента регистрации в комитете архитектуры и градостроительства.
Постановлением главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г № ООО «Строительное агентство «Диполь» предоставлен в аренду сроком на три года (период строительства) земельный участок площадью 0,5569 га по <адрес> под строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов. Данное постановление принято на основании постановления главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г № «О предварительном согласовании ООО «Строительное агентство «Диполь» места размещения группы одноквартирных жилых домов в <адрес>»; постановления главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г № «О продлении срока действия постановления главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г №»; постановления главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г № «О внесении изменений в постановление главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г №»; постановления главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г № «О продлении срока действия постановления главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г №»; заключения № от Д.М.Г Управления Роспотребнадзора по <адрес> по отводу земельного участка.
Д.М.Г между мэрией <адрес> (арендодатель) и ООО «Строительное агентство «Диполь» (арендатор) был заключен договор № на передачу в аренду городских земель, в соответствии с которым (с учетом соглашения № от Д.М.Г) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на три года (на период строительства),т.е. до Д.М.Г, земельный участок из земель населенных пунктов с КН № площадью 0,5697 га по <адрес> в <адрес> с разрешенным использованием: под строительство малоэтажных многоквартирных домов.
Постановлением главы <адрес> - мэра города от Д.М.Г № ООО «Строительное агентство «Диполь» помимо прочего предписывалось представить в комитет архитектуры и градостроительства технические условия от городских инженерных организаций и получить градостроительный план; разработать проектную документацию на строительство объектов в соответствии с требованиями градостроительного плана, технических условий инженерных организаций и государственных стандартов нормативной системы проектной документации для строительства; провести государственную экспертизу проектной документации и в отделе разрешительных документов комитета архитектуры и градостроительства получить разрешение на строительство; ввести объекты в эксплуатацию в установленном порядке и зарегистрировать право собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества.
Данное постановление главы <адрес> - мэра города ООО «Строительное агентство «Диполь» исполнено не в полном объеме, что не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела. Как усматривается из отзыва администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное агентство «Диполь» предоставило в администрацию города технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения электроснабжение (Д.М.Г №,ОАО «Янтарьэнерго»), газоснабжение (Д.М.Г №,ФГУП»Калининградгазификация»), водоснабжение (Д.М.Г №, МУП КХ «Водоканал»), водоотведение (Д.М.Г №, МУП КХ «Водоканал»), дождевая канализация (Д.М.Г №, МУП «ЭДИС»), сети связи общего пользования (Д.М.Г №, ЗАО «ПетерСтар»). Согласно ответу комитета архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» от Д.М.Г № разрешение на строительство многоквартирных домов №, № по <адрес> застройщику - ООО «Строительное агентство «Диполь», не выдавались, поскольку заявления на выдачу таких разрешений и документы, предусмотренные п. 7 ст. 51 ГрКРФ в комитет не поступали.
Между тем, согласно справки ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» для группы жилых домов по <адрес> в <адрес>, с учетом завершения строительно-монтажных работ по возведению зданий и прокладки внутренних и наружных инженерных сетей (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжения) строительная готовность составляет 100%. Факт не обеспечения жилых домов газоснабжением в связи с невозможностью заключения газоснабжающей организацией договоров на поставку газа и подготовку ответственных за эксплуатацию внутренних систем газоснабжения лиц в установленном законом порядке с собственниками квартир или управляющей организацией не является фактором, снижающим степень строительной готовности жилых зданий. Выводы, содержащиеся в указанной справке подтверждаются заключениями специалиста ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» №, № год.
Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При изложенных обстоятельствах с учетом приведенной нормы материального права, суд приходит к выводу о том, что жилые <адрес>, <адрес>, созданные на земельном участке с КН № по <адрес> в <адрес> являются самовольными постройками. При этом суд не может согласиться с мнением представителя истцов о том, что заключенные истцами предварительные договоры участия в долевом строительстве, а также договоры участия в долевом строительстве необходимо расценивать как исполненные договоры участия в долевом строительстве и применять к ним последствия, предусмотренные Федеральным законом от Д.М.Г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в части признания за истцами (дольщиками) права собственности на объекты недвижимости созданные с привлечением их денежных средств. По смыслу положений статей 2, 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Как было установлено выше договоры участия в долевом строительстве, а в ряде случаев предварительные договоры, были заключены ООО «Строительное агентство «Диполь» с истцами в период с 2003 года по 2007 год, т.е. тогда, когда ООО «Строительное агентство «Диполь» не являлось арендатором земельного участка с КН №, предоставленного под строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов, а также при отсутствии разрешения на строительство указанных домов. Довод представителя истцов, со ссылкой на постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от Д.М.Г,о том, что отсутствие у ООО «Строительное агентство «Диполь» разрешения на строительство является формальным, с учетом приведенных норм права, а также с учетом ответа комитета архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» о причинах не выдачи такого разрешения, суд расценивает как ошибочный не основанный на нормах права. Из имеющихся в материалах дела документов, в частности приведенного выше сообщения комитета архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» от Д.М.Г №, видно, что ООО «Строительное агентство «Диполь» не предпринимало надлежащих мер к легализации созданных объектов недвижимости, в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатации. Оно (общество) не только не представило в орган местного самоуправления документы, предусмотренные п.7 ст. 51 ГрК РФ, для получения разрешения на строительство, но и с заявлением о выдаче такого разрешения не обращалось, что собственно не отрицается самим ООО «Строительное агентство «Диполь» в отзыве на исковые заявления. Кроме того, из сообщения комитета архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» следует, что в соответствии с градостроительными регламентами, установленными в составе правил землепользования и застройки, утвержденных решением окружного Совета депутатов <адрес> от Д.М.Г № многоквартирные <адрес> по <адрес> находятся в зоне Н-8 «Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов». Данная зона является санитарно-защитной зоной (СЗЗ) от ОАО «Калининградский вагоностроительный завод», предприятие 2-го класса опасности по санитарной классификации с ориентировочным размером СЗЗ 500 метров. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены СанПиН «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Согласно требованиям п.5.1 СанПиН в СЗЗ не допускается размещать жилую застройку. В настоящее время рассмотрение вопроса по выдаче разрешения на строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов № по <адрес> в <адрес> возможно при изменении (уменьшении) размера СЗЗ от ОАО «Калининградский вагоностроительный завод» в соответствии с п.4.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и предоставлении застройщиком документов в соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Согласно сообщению Управления Роспотребнадзора по <адрес> от Д.М.Г № жилые <адрес> в <адрес> входят в пределы ориентировочной санитарно-защитной зоны (СЗЗ) 500 метров ОАО «Калининградский вагоностроительный завод», обозначенной в графических материалах Генерального плана <адрес>. В 2009 году ОАО «Калининградский вагоностроительный завод» разработан проект расчетной (предварительной) СЗЗ, в котором обосновано отсутствие вредного влияния производства на условия проживания на ближайшем расстоянии до жилой застройки, в которую <адрес> не попадает. Однако этот проект не прошел предварительную экспертизу ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» и не имеет положительного экспертного заключения. Изменение классификации объекта в зависимости от объемов и условий производства в данном случае может быть принято только Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации.
Как усматривается из переписки, представленной в материалы дела представителем истцов, дольщики обращались в Аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе по вопросу узаконивания созданных жилых домов. Из ответа комитета архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» от Д.М.Г № в адрес Главного федерального инспектора в <адрес> видно, что ООО «Строительное агентство «Диполь» в нарушение требований градостроительного и земельного законодательства, без оформления прав на земельный участок и разрешения на строительство приступило к строительству многоквартирных жилых домов. При этом проектная документация была разработана на строительство одноквартирных жилых домов. В 2007 году постановлением № главы <адрес> - мэра города ООО «Строительное агентство «Диполь» был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок под строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов, а также было выдано архитектурно-планировочное задание. Однако проектная документация по строительству многоквартирных домов с положительным заключением государственной экспертизы по проектной документации не была представлена застройщиком.
Согласно ч. 2, 3 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Как установлено выше строительство жилых домов №, № по <адрес> в <адрес> было осуществлено на земельном участке с КН № площадью 0,5697 га, переданном администрацией ГО «Город Калининград» (правопреемник мэрии <адрес>) в аренду ООО «Строительное агентство «Диполь» по договору № от Д.М.Г сроком на три года (на период строительства). Срок действия указанного договора прекратился Д.М.Г. В судебном заседании установлено, что ООО «Строительное агентство «Диполь» не пользуется указанным выше земельным участком, поскольку самоустранилось от выполнения своих обязательств по заключенным с гражданами договора участия в строительстве, что следует, в том числе, из исковых заявлений граждан, пояснений представителя истцов и объективно подтверждается собранными в материалах дела документами. Земельный участок имеет разрешенное использование под строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов и предоставлялся ООО «Строительное агентство «Диполь» на период строительство указанных домов. Из пояснений представителя истцов и заключений специалиста ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» следует, что <адрес>, <адрес> по <адрес> в <адрес> имеют степень строительной готовности 100%. В своих ответах от Д.М.Г №/№ и от Д.М.Г №/№ комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» не выразил намерений продлевать указанный выше договор аренды. На вопрос о возможности предоставления земельного участка под построенные многоквартирные <адрес> в <адрес> со ссылкой на ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ст. 36 ЖК РФ комитет указал на возможность перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме при условии ввода многоквартирных домов в эксплуатацию и изменении разрешенного использования земельного участка. Таким образом, в судебном заседании установлено, что земельный участок с КН № не принадлежит истцам ни на одном из вещных прав, указанных в ч. 3 ст. 222 ГК РФ.
Оценивая все вышеприведенные обстоятельства в совокупности, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б. к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное агентство «Диполь», 3-и лица - ТСЖ «Коломенская», комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград», о признании права собственности на заявленные объекты недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых заявлений Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б., Вишневецкого В.Б. - отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Октябрьский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2010 года.
Судья Т.В. Теплинская