Дело № 2 - 665/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
17 июня 2010 года г. Калининград
Октябрьский районный суд г. Калининграда
в составе:
председательствующего судьи Теплинской Т.В.
при секретаре Прилоус Н.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по Дмитриев М.В. к Дмитриев М.В., ООО «Дмитриев М.В.», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Калининградскому отделению Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», 3-и лица ТСЖ «Дмитриев М.В.», администрация городского округа «Город Калининград» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику, уточненным в ходе судебного разбирательства, указав, что она является собственником <адрес> многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями и подземной парковкой по адресу: <адрес>. В соответствии с п.3 ст.161 ЖК РФ собственники помещений многоквартирного дома выбрали в качестве способа управления домом ТСЖ «Дмитриев М.В.». Истице стало известно, что помещения, расположенные в третьем подъезде указанного жилого дома под <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес> предназначенные по проекту для обслуживания здания и принадлежащие в силу ст.36 ЖК РФ на праве общедолевой собственности всем собственникам многоквартирного жилого дома зарегистрированы на праве собственности за Дмитриев М.В. на основании договора долевого участия в строительстве №-№ от Д.М.Г. В рабочем проекте на строительство указанного жилого дома, утвержденном экспертным заключением, спорные помещения по своему функциональному назначению, которое в ходе осуществления строительства не менялось, относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, в связи с чем договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Дмитриев М.В.» и Дмитриев М.В. в силу ст.168 ГК РФ является недействительным, поскольку заключен неуполномоченным субъектом права. Также указала, что при вводе нового объекта в эксплуатацию для первичного технического учета требуется, в том числе, проект строительства объекта, в соответствии с которым должны указываться функциональное назначение и целевое использование помещений, включенных в объект инвентаризации. Однако назначение помещений под <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес> в первичной экспликации помещений было указано не в соответствии с проектным планом помещений, что повлекло неправильное указание назначения помещений и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Указанные действия сотрудников Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» привели к тому, что помещение под <адрес> превратилось из помещения со вспомогательным назначением «для обслуживания здания», в помещение с самостоятельным правовым статусом «административное»; помещение под <адрес> - из «помещения для хранения уборочного инвентаря» - в «помещение охраны». Поскольку помещения под <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес> относятся к общему имуществу многоквартирного дома, считает, что УФРС по <адрес> необоснованно зарегистрировало заключенный между ООО «Дмитриев М.В.» и Дмитриев М.В. договор участия в долевом строительстве, предметом которого выступили вышеуказанные помещения, что явилось основанием для последующей регистрации права собственности Дмитриев М.В. на данные помещения. Просит признать договор №-№ участия в долевом строительстве от Д.М.Г, заключенный между ООО «Дмитриев М.В.» и Дмитриев М.В., недействительным и истребовать помещения под <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес> из незаконного владения Дмитриев М.В.; признать действия Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по указанию в техническом паспорте назначения помещений под <адрес> и <адрес> из <адрес> не в соответствии с утвержденным проектом неправомерными; признать недействительной государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от Д.М.Г и последующую регистрацию права собственности Дмитриев М.В. на указанные помещения.
В судебном заседании истица Дмитриев М.В., представляющая также интересы ТСЖ «Дмитриев М.В.», и ее представитель Дмитриев М.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме и суду дополнительно пояснили, что какие-либо изменения в проектную документацию в части изменения функциональных назначений спорных помещений в установленном законом порядке не вносились. Более того, передача в собственность Дмитриев М.В. указанных помещений нарушает права собственников многоквартирного дома на беспрепятственный проход в указанный дом через парадный вход, оборудованный домофоном и почтовыми ящиками. Помещения, через которые осуществляется проход к лифту через парадный вход, оказались переданными в собственность Дмитриев М.В. Действиями работников Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» были нарушены права собственников многоквартирного дома, в том числе и истицы, поскольку неверное указание назначения помещений привело к незаконной выдаче технических паспортов на спорные объекты, которые явились одними из оснований регистрации права собственности Дмитриев М.В. на данные помещения. При этом, на помещения общего пользования технические паспорта не выдаются. Также пояснили, что в помещении <адрес> смонтировано оборудование для обслуживания всего дома - система дымоудаления «Дмитриев М.В.». Дмитриев М.В. не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку являлся директором генерального подрядчика на строительство спорного дома ООО «Дмитриев М.В.», а с Д.М.Г является директором ООО «Дмитриев М.В.». Просят иск удовлетворить.
Ответчик Дмитриев М.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика Дмитриев М.В. - Дмитриев М.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал и суду пояснил, что договор участия в долевом строительстве от Д.М.Г был заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Дмитриев М.В. была внесена денежная сумма в размере 980 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №. После ввода дома в эксплуатацию за Дмитриев М.В. было зарегистрировано право собственности на спорные объекты. В соответствии с проектом, представленным ООО «Архитектурная мастерская Дмитриев М.В.», спорные помещения имеют назначение «офисы». При этом, действующее законодательство не требует согласования изменений, внесенных в проектную документацию, в случае изменения функционального назначения помещений. Помещения под <адрес> и <адрес> из <адрес> не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. Просит в иске отказать.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области - Дмитриев М.В., действующий на основании доверенности, иск не признал и суду пояснил, что регистрация договора участия в долевом строительстве от Д.М.Г и последующая регистрация права собственности Дмитриев М.В. на спорные объекты была осуществлена на законных основаниях. Дмитриев М.В., в лице представителя, были поданы все документы, необходимые для совершения регистрационных действий, в том числе и технические паспорта на указанные помещения, выданные Калининградским отделением Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», которые были определены как нежилые. В документах технического описания данные помещения не были включены в площадь помещений общего пользования. Просит в иске отказать.
В судебном заседании представитель ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» - Дмитриев М.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала и суду пояснила, что в соответствии с рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, состав помещений, входящих в основное строение отражается в инвентарной документации в соответствии с назначением, указанным в проекте. Места общего пользования не литеруются. Помещения под <адрес> и <адрес> из <адрес> пролитерованы не в соответствии с проектом. В случае перепланировки помещения до утверждения нового назначения помещений, их классификация по назначению в инвентарной документации указывается со слов владельца. В случае возникновения спора о назначении помещений, временная учетно-техническая классификация устанавливается БТИ на основании требований строительных норм и правил.
Представитель ООО «Дмитриев М.В.» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Представитель администрации городского округа «Город Калининград» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы инвентарного дела на дом, проектную документацию, суд пришел к следующему.
Как установлено в судебном заседании, Дмитриев М.В. является собственником <адрес> в <адрес>.
Также судом установлено, что Д.М.Г между ООО «Дмитриев М.В.» (застройщик) и Дмитриев М.В. (участник долевого строительства) был подписан договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> передать в собственность Участника долевого строительства два объекта - нежилое помещение, площадью 13,6 кв.м. (объект №), и нежилое помещение, площадью 38,4 кв.м. (объект №), обозначенных на планах, являющихся приложением № и № к договору, а участник долевого строительства вносит денежные средства за объект № в размере 258 400 рублей, за объект № рублей.
Во исполнение указанного договора Дмитриев М.В. внес в кассу ООО «Дмитриев М.В.» 980 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от Д.М.Г.
Д.М.Г многоквартирный жилой дом со встроенными административными помещениями и автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес> был введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №№, выданным Д.М.Г комитетом архитектуры и градостроительства мэрии <адрес>.
По актам приема-передачи от Д.М.Г ООО «Дмитриев М.В.» передало Дмитриев М.В. указанные нежилые помещения.
Д.М.Г была осуществлена государственная регистрация вышеназванного договора участия в долевом строительстве № от Д.М.Г, а в последующем за Дмитриев М.В. было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № № от Д.М.Г.
Статья 289 ГК РФ наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона.
Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 36 ЖК РФ определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из приведенных норм в их связи со ст.218 ГК РФ следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Собственники квартир в жилом доме, являясь одновременно совладельцами общего имущества дома, ограничены в праве распоряжения своей долей в общем имуществе отдельно от права собственности на квартиру.
По смыслу указанных норм недопустимы также сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц.
Как следует из рабочего проекта на указанный жилой дом, поступившего из службы ГАСН Калининградской области, в отделочном плане 1-го этажа, функциональное назначение помещений, которые вошли в последующем в <адрес>, указано «санузел» и «кладовая уборочного инвентаря» и помещений, которые вошли в последующем в <адрес>, указано «помещение обслуживания здания» и два «холла» (лист 24и проекта).
Из содержания экспертного заключения №, утвержденного Д.М.Г года Территориальным Управлением Главгосэкспертизы России по Калининградской области по рабочему проекту на строительство многоквартирного жилого дома с офисными помещениями и стоянками по <адрес>, следует, что по первоначально представленному на экспертизу рабочему проекту были выявлены замечания, в том числе было указано на необходимость предусмотреть в здании согласно п.4.16 СНиП 31-01-2003 кладовую уборочного инвентаря. Во исполнение указанного замечания в процессе экспертизы были внесены изменения в проект, а именно на листе 24и предусмотрена «кладовая уборочного инвентаря».
В поступившем на запрос суда из ООО «Архитектурная мастерская Дмитриев М.В.» рабочем проекте, имеются сведения об изменениях, внесенных Д.М.Г в проект в части касающейся спорных помещений, их назначение указано «офисы». «Помещение уборочного инвентаря» перенесено в подвал.
В соответствии со ст.27 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. N 145, предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.
Вместе с тем, доказательств, подтверждающих соответствие изменений, внесенных в проектную документацию в указанной части, требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, суду не представлено.
При этом, раздел проектной документации, касающийся «Инженерно-технических мероприятий гражданской обороны. Мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций» разработан с учетом расположения на первом этаже жилого <адрес> административных (офисных) помещений.
Более того, изменение назначения помещений привело к тому, что вход в подъезд № и проход к лифту возможен только через офисные помещения, что недопустимо.
Кроме того, в помещении <адрес> смонтирована система дымоудаления «Дмитриев М.В.», состоящая из центрального прибора (ЦП), шкафа питания (ШП) и 3-х шкафов коммутации (ШК). Система предназначена для защиты от пожаров жилых и общественных зданий повышенной этажности.
Указанные обстоятельства подтверждаются рабочим проектом (раздел «Автоматизация систем дымоудаления»).
В соответствии с ч.4, 6 ст.19 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Указанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
Вместе с тем, доказательств, подтверждающих соблюдение указанных норм закона, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что нежилые помещения <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес>, расположенные в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, необходимы для эксплуатации всего дома, в связи с чем должны быть отнесены к объектам общей долевой собственности владельцев квартир.
В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора.
Спорные помещения в силу закона являлись общей долевой собственностью владельцев квартир, и ООО «Дмитриев М.В.» не могло ими распоряжаться.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Принимая во внимание указанную норму материального права, суд приходит к выводу, что договор участия в долевом строительстве № от Д.М.Г является ничтожным, поскольку закон не устанавливает, что данная сделка оспорима и не предусматривает иных последствий нарушения закона.
При разрешении настоящего спора и признании вышеуказанного договора ничтожным, суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.
Согласно ст.4 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что спорный договор был заключен спустя 1 год после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Более того, во исполнение вышеуказанного договора обязательства по внесению денежной суммы в размере 980 000 рублей были исполнены Дмитриев М.В. только Д.М.Г, то есть после ввода дома в эксплуатацию (Д.М.Г) и передачи по актам приема-передачи нежилых помещений (Д.М.Г).
В соответствии с ч.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом признания недействительным договора участия в долевом строительстве № от Д.М.Г, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки. Спорные помещения подлежат истребованию из незаконного владения Дмитриев М.В. С ООО «Дмитриев М.В.» в пользу Дмитриев М.В. подлежит взысканию денежная сумма, внесенная по договору участия в долевом строительстве № от Д.М.Г, в размере 980 000 рублей.
Поскольку ничтожная сделка не влечет возникновения права собственности у приобретателя имущества, запись в Едином государственном реестре прав Дмитриев М.В. на помещения <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес> многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> подлежит аннулированию.
Не может суд согласиться с доводом представителя Дмитриев М.В. о том, что Дмитриев М.В. является добросовестным приобретателем.
Так, в судебном заседании установлено, что Дмитриев М.В. являлся директором ООО «Дмитриев М.В.» (генеральный подрядчик), осуществлявшего строительство указанного жилого дома, а с Д.М.Г является директором ООО «Дмитриев М.В.» (застройщик), в связи с чем он не мог не знать об отсутствии у ООО «Дмитриев М.В.» права на заключение договора участия в долевом строительстве на спорные нежилые помещения.
Что касается требований об оспаривании действий сотрудников Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинветаризация-Федеральное БТИ», то указанные требования подлежат удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, состав помещений, входящих в основное строение отражается в инвентарной документации в соответствии с назначением, указанным в проекте.
Из пояснений представителя ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» - Дмитриев М.В. следует, что помещения общего пользования не литеруются.
Вместе с тем, при проведении инвентаризации многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, спорные нежилые помещения были пролитерованы и назначение указанных помещений было отражено не в соответствии с проектом на строительство вышеуказанного жилого дома. Указанные помещения не были включены в экспликацию мест общего пользования.
Вышеуказанные действия сотрудников Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинветаризация-Федеральное БТИ» послужили основанием для выдачи технических паспортов на указанные объекты и последующей регистрации прав Дмитриев М.В. на спорные нежилые помещения, что привело к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и истицы, на общее имущество дома.
При таких обстоятельствах, действия сотрудников Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», выразившиеся в указании в техническом паспорте на жилой <адрес> назначения помещений под <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес> <адрес> не в соответствии с рабочим проектом на указанный жилой дом, следует признать неправомерными.
Что касается требований о признании недействительными регистрации договора долевого участия и последующей регистрации права собственности Дмитриев М.В. на спорные нежилые помещения, то отдельного разрешения указанных требований в судебном постановлении не требуется, поскольку настоящее решение является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав Дмитриев М.В. на спорные помещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 235, 94 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Дмитриев М.В. удовлетворить частично.
Признать договор участия в долевом строительстве № от Д.М.Г, заключенный между ООО «Дмитриев М.В.» и Дмитриев М.В., недействительным.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Истребовать помещения литер XІІІ, площадью 13,6 кв.м., и литер XІV, площадью 38,4 кв.м. из литера А многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, из незаконного владения Дмитриев М.В.
Взыскать с ООО «Дмитриев М.В.» в пользу Дмитриев М.В. денежную сумму, внесенную по договору участия в долевом строительстве № от Д.М.Г, в размере 980 000 рублей.
Признать действия сотрудников Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», выразившиеся в указании в техническом паспорте на жилой <адрес> назначения помещений под <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес> не в соответствии с рабочим проектом на указанный жилой дом, неправомерными.
В оставшейся части исковые требования Дмитриев М.В. - оставить без удовлетворения.
Настоящее решение является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав Дмитриев М.В. на помещения <адрес>, площадью 13,6 кв.м., и <адрес>, площадью 38,4 кв.м. из <адрес> многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Октябрьский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2010 года.
Судья: