Дело № 2-70/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 апреля 2010 года г. Калининград
Октябрьский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Протасовой Е.Б.
при секретаре Кононовой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Николайчук В.В.» к ООО «Николайчук В.В.», Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., администрации ГО «Город Калининград», 3-и лица УФРС по Калининградской области, ООО «Николайчук В.В.», о признании договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома ничтожными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Николайчук В.В.» обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что Д.М.Г между ООО «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.» был заключен договор № инвестирования строительства жилого дома, по условиям которого инвестор (ООО «Николайчук В.В.») обязалось за счет собственных и привлеченных инвестиций профинансировать производство заказчиком-застройщиком (ООО «Николайчук В.В.») землеустроительных, проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ по строительству многоквартирного жилого дома по <адрес>, <адрес>. По условиям договора инвестирования строительства жилого дома ориентировочный объем инвестиций по строительству жилого <адрес> в <адрес> составил 15 000 000 рублей, при этом ООО «Николайчук В.В.» является 100% собственником квартир и нежилых и инженерных помещений указанного жилого дома, а ООО «Николайчук В.В.» обязалось оказывать содействие инвестору как заказчик-застройщик в реализации инвестиционного проекта. Во исполнение принятых на себя обязательств по договору ООО «Николайчук В.В.» были профинансированы в форме капитальных вложений все необходимые согласовании, связанные с разработкой проектной документации, получением сводных экспертных заключений, разрешений, привлечением подрядной организации ООО «Николайчук В.В.» для выполнения строительных работ. Всего ООО «Николайчук В.В.» на осуществление инвестиционного проекта было перечислено 8 484 727,12 рублей, готовность объекта составляет 47%. В нарушение условий договора инвестирования ООО «Николайчук В.В.» заключило договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами, которые впоследствии были зарегистрированы в УФРС, а именно:
1) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
2) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
3) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г со Николайчук В.В.,
4) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
5) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
6) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
7) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г со Николайчук В.В.,
8) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
9) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
10) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
11) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
12) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В..
Ссылаясь на то, обстоятельство, что ООО «Николайчук В.В.» были нарушены условия договора инвестирования №, просили суд признать ничтожными сделки - договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома:
1) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
2) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
3) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г со Николайчук В.В.,
4) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
5) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
6) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
7) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г со Николайчук В.В.,
8) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
9) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
10) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
11) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
12) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В..
Также ООО «Николайчук В.В.» просило суд применить последствия недействительности ничтожных сделок - прекратить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по регистрации.
В дальнейшем представитель истца ООО «Николайчук В.В.» Николайчук В.В., действующий на основании доверенности, дополнил исковые требования и просил суд признать за ООО «Николайчук В.В.» право собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой <адрес> по <адрес> в <адрес> со степенью готовности 56%.
Судом к участию в деле в качестве 3-х лиц были привлечены ООО «Николайчук В.В.», администрация ГО «Город Калининград». В последующем с согласия представителя истца судом был изменен процессуальный статус администрации ГО «Город Калининград» с 3-го лица на ответчика.
В судебном заседании представитель истца ООО «Николайчук В.В.» Николайчук В.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснил, что ООО «Николайчук В.В.» исполняя свои обязанности по договору инвестирования № от Д.М.Г, осуществляло платежи непосредственно связанные с инвестиционной деятельностью в размере более 8 000 000 рублей (оплата строительных работ, проектных работ, штрафов, оплата экспертиз). Кроме того, указал, что сделки - договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенные с ответчиками являются ничтожными, как не соответствующие требованиям закона, а именно закона об инвестиционной деятельности, поскольку инвестор согласия на их заключение не давал и готов был в дальнейшем финансировать инвестиционный проект.
Представитель истца ООО «Николайчук В.В.» Николайчук В.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Николайчук В.В.» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщил, с ходатайством об отложении дела не обращался.
Представителем ответчика ООО «Николайчук В.В.» Николайчук В.В., действующим на основании доверенности, были поданы в суд возражения на исковое заявление, в которых он просит в удовлетворении исковых требований ООО «Николайчук В.В.» к ООО «Николайчук В.В.», Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В. отказать. Ссылаясь на положения договора об инвестиционной деятельности, нормы ст.218 ГК РФ, ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», указал, что поскольку объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, ООО «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.», как субъекты инвестиционной деятельности, вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности и соответственно истец не является 100% собственником объекта инвестирования. Считает, что договор инвестирования, заключенный между ООО «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.», является недействительной ничтожной сделкой, поскольку договор фактически является безвозмездным, не была проведена государственная регистрация договора инвестирования в органах юстиции. Указал, что строительство жилого дома осуществлялось за счет денежных средств дольщиков, а не за счет инвестора.
Представителем ответчика ООО «Николайчук В.В.» Николайчук В.В., действующим на основании доверенности, также были поданы дополнения к возражениям на исковое заявление, в которых он указал, что требования ООО «Николайчук В.В.» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по <адрес> рассмотрены быть не могут, поскольку по аналогичному требованию имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Калининградской области от Д.М.Г, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Николайчук В.В.» отказано. Кроме того, ранее в судебных заседаниях Николайчук В.В. указывал, что требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку договор инвестирования исполнен не был, строительство дома не окончено, объект не введен в эксплуатацию.
Представитель ответчика администрации ГО «Город Калининград» Николайчук В.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации ГО «Город Калининград», представила письменный отзыв на исковое заявление ООО «Николайчук В.В.», в котором указала, что строительство объекта велось не истцом, а ООО «Николайчук В.В.» на основании разрешения на строительство от Д.М.Г, которое продлевалось Д.М.Г, Д.М.Г и Д.М.Г Указала, что решением Арбитражного суда Калининградской области от Д.М.Г, вступившим в законную силу, истцу было отказано в удовлетворении требования о признании права собственности на неоконченный строительством жилой <адрес> в <адрес>. Указывая, что имеются зарегистрированные в УФРС договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенные между ООО «Николайчук В.В.» и физическими лицами в соответствии с требованиями и в порядке установленном ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», просила в удовлетворении иска ООО «Николайчук В.В.» отказать.
Ответчик Николайчук В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, просил суд в их удовлетворении отказать. Дополнительно пояснил, что поскольку договоры долевого участия, заключенные между ООО «Николайчук В.В.» и физическими лицами, соответствуют требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» они не могут быть признаны недействительными в силу ничтожности. Также указал, что нарушение ООО «Николайчук В.В.» принятых на себя обязательств в отношениях с ООО «Николайчук В.В.», не влечет ничтожности сделок ООО «Николайчук В.В.» с участниками долевого строительства.
Ответчик Николайчук В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался по последнему известному суду адресу заказной почтой. Согласно представленных суду сведений по указанному адресу (месту регистрации) ответчик не проживает, место жительства или место его пребывания не установлено. Сведения о наличии у ответчика представителя в суде отсутствуют, в связи с чем судом, в соответствии со ст. 50 ГПК РФ ответчику Николайчук В.В. был назначен адвокат Николайчук В.В., которая на основе представленных в суд документов возражала по заявленным требованиям.
Ответчики Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В. и ответчик Николайчук В.В., являющийся также представителем Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., действующий на основании доверенностей, в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили, с ходатайствами об отложении дела не обращались.
Представитель 3-го лица УФРС по Калининградской области в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщил, с ходатайством об отложении дела не обращался. В предыдущем судебном заседании представитель УФРС по Калининградской области Николайчук В.В., действующий на основании доверенности, пояснил, что УФРС по Калининградской области были зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве жилого многоквартирного <адрес> в <адрес>, заключенные между ООО «Николайчук В.В.» и физическими лицами, так как отсутствовала информация о запретах и арестах на объект недвижимости. При регистрации договоров долевого участия в строительстве в УФРС по Калининградской области не был представлен договор инвестирования заключенный между ООО «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.».
Представитель 3-го лица ООО «Николайчук В.В.» Николайчук В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования ООО «Николайчук В.В.» поддержал, пояснив, что во исполнение договор подряда, заключенного Д.М.Г с ООО «Николайчук В.В.», ООО «Николайчук В.В.» Д.М.Г было начато строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>, окончание строительства планировалось Д.М.Г Была составлена смета по этапам строительства. После выполнения определенного этапа строительных работ, составлялся акт приемки выполненных работ с указанием объема и стоимости. Всего их фирмой было выполнено работ на сумму около 8 000 000 рублей. Оплату за все строительные работы с ними производило ООО «Николайчук В.В.» перечисляя денежные средства на расчетный счет. Строительство дома было прекращено в ноябре 2006 г. поскольку новые учредители ООО «Николайчук В.В.» перестали пускать их компанию на строительную площадку. ООО «Николайчук В.В.» являлось единственным подрядчиком, осуществляющим строительство дома по <адрес>.
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Д.М.Г между ООО «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.» был заключен договор № инвестирования строительства жилого дома (далее договор), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного жилого <адрес> <адрес> в <адрес>. Пунктом 2.2. договора было предусмотрено, что ориентировочный объем инвестиций в текущих ценах составляет 15 000 000 рублей с ориентировочной площадью планируемой застройки в соответствии с генпланом г. Калининграда и исходно-разрешительной документацией - 1 067 кв.м.
В соответствии с п.4.3.1. вышеуказанного договора ООО «Николайчук В.В.» приняло на себя обязанность по обеспечению финансирования и реализации инвестиционного проекта в полном объеме за счет собственных и привлеченных средств, а ООО «Николайчук В.В.» обязалось оказывать инвестору содействие как заказчик-застройщик в реализации инвестиционного проекта (п.4.1. договора).
Статьей 5 договора был определен срок окончания строительства и приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - Д.М.Г и этапы строительства жилого дома, которые включают в себя: первый этап - предоставление земельного участка под проектирование, оформление земельной и согласительной документации, подготовка строительной площадки, вынос «в натуре» границ земельного участка и обнесение его оградой, разработка, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации, получение разрешения на производство строительных работ. Второй этап - выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ в полном объеме, благоустройство территории, инженерных коммуникаций и подъездов. Третий этап - завершение расчетов и урегулирование претензий, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, участие сторон в процедуре оформления имущественных прав сторон по настоящему договору.
Имущественные права сторон регламентированы п.6.1 договора, из содержания которого следует, что в обязанности инвестора - ООО «Николайчук В.В.» не входит предоставление заказчику-застройщику ООО «Николайчук В.В.» и каким-либо третьим лицам ни одной квартиры. То есть, после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию инвестор - ООО «Николайчук В.В.» является 100% собственником квартир.
Имущественные права на нежилые и инженерные помещения предусмотрены п. 6.4. договора, из которого следует, что нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения будут являться общей долевой собственностью сторон пропорционально их долям по жилой площади.
Соответственно, из данного пункта следует, что инвестор - ООО «Николайчук В.В.» также является 100% собственником нежилых и инженерных помещений объекта.
Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Во исполнение принятых на себя обязательств по договору ООО «Николайчук В.В.» были профинансированы в форме капитальных вложений все необходимые согласования, связанные с разработкой проектной документации, получением сводных экспертных заключений, разрешений, была осуществлена оплата всех строительных работ, производимых подрядной организацией ООО «Николайчук В.В.».
Всего ООО «Николайчук В.В.» на осуществление инвестиционного проекта было перечислено 8 484 727, 12 рублей, что подтверждается представленными истцом в судебное заседание подлинными платежными поручениями за период с Д.М.Г по Д.М.Г, копии которых были приобщены к материалам дела ( т. 1 л.д. 168 - 271), актами о приемке выполненных работ (т. 4), договорами займа между Кредитным потребительским кооперативом «Финансовая опора» и ООО «Николайчук В.В.».
Из представленной справки ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Калининградский филиал № от Д.М.Г видно, что на дату обследования Д.М.Г готовность объекта - многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> составляет 56 %. Возведено: цокольного, 1,2,3,4 этажи, стены цокольного, 1,2,3,4 этажей, перекрытия перегородки, имеется частично штукатурка, электротехническое оборудование - подводка скрытая, крыльцо.
В период с Д.М.Г по Д.М.Г ООО «Николайчук В.В. были заключены и зарегистрированы в УФРС по Калининградской области следующие договоры долевого участия в строительства с физическими лицами:
1) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
2) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
3) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г со Николайчук В.В.,
4) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
5) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
6) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
7) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г со Николайчук В.В.,
8) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
9) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
10) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
11) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В.,
12) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г с Николайчук В.В..
В соответствии со ст.17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти в рамках их компетенции, в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов, на момент их издания.
Статья 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» закрепляет за инвесторами полномочия по владению, пользованию и распоряжению объектами капитальных вложений и результатами инвестирования в объекты капитальных вложений, а именно: реальное обладание имуществом или имущественным правом; извлечение полезных свойств и иной выгоды из объектов капитальных вложений и результатов инвестиционной деятельности; возможностью инвестора определить судьбу объекта капитального вложения или результата инвестирования, их отчуждения. Инвестор обладает имущественным правом относительно вложенных им в капитальные инвестиции финансовых средств, а так же должен получить во владение (то есть, реальное обладание) результаты инвестиционной деятельности. В соответствии с правомочием пользования, инвестор рассчитывает на извлечение прибыли или иной выгоды в результате своих инвестиций. Само понятие "инвестиций" подразумевает получение прибыли или иного полезного эффекта.
Правомочие распоряжения характеризует право инвестора решать судьбу объектов капитальных вложений и результатов инвестирования - уступить их другому лицу, продать, подарить или иным образом произвести их отчуждение.
В соответствии с положениями статьи 1041 ГК РФ по договору о совместной деятельности двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Существенными условиями договора о совместной деятельности являются цель совместной деятельности и вклады сторон, при этом оценка вклада, производимая по соглашению сторон, не носит обязательный характер.
Объект строительства по договору о совместной деятельности или по договору инвестирования до его раздела в натуре находится в соответствии со ст. 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений в режиме общей долевой собственности сторон соответствующего договора.
В силу ст. 1043, 1044 Гражданского кодекса Российской Федерации, вклады образуют общее имущество, учет которого может быть поручен одному из участвующих в договоре лиц, порядок ведения общих дел определяется договором - их может вести каждый от имени товарищей, либо дела ведутся специально назначенным товарищем, либо совместно всеми товарищами. Владение, пользование и распоряжение имуществом товарищества осуществляется по правилам, предусмотренным законом для распоряжения общей долевой собственностью (ст. 246, 247 ГК РФ).
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Факт перечисления денежных средств ООО «Николайчук В.В.» на строительство дома по <адрес> в <адрес> подтверждается представленными истцом в судебное заседание подлинными платежными поручениями, актами о приемке выполненных работ, договорами займа между Кредитным потребительским кооперативом «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.».
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, учитывая, что ООО «Николайчук В.В.», заключало договоры долевого участия с гражданами без ведома и согласия инвестора - ООО «Николайчук В.В.», которому в силу договора инвестирования строительства жилого дома переходили в собственность все жилые и нежилые помещения в строящемся доме, суд приходит к выводу, что договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома между ООО «Николайчук В.В.» и гражданами, были заключены с нарушением действующего законодательства, в связи с чем суд считает обоснованными требования истца о признании договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, заключенных ООО «Николайчук В.В.» с физическими лицами: а именно Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В. - недействительными ничтожными сделками.
Согласно п. 17 Постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при прекращении права, ограничении права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.
С учетом вышеуказанного Постановления, суд также находит подлежащими удовлетворению и требования истца о применении последствий недействительности ничтожных сделок - погасить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по регистрации договоров участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, заключенных ООО «Николайчук В.В.» с физическими лицами: а именно Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В..
Доводы Николайчук В.В. о том, что он является добросовестным приобретателем жилого помещения - <адрес> в <адрес>, поскольку он не знал о заключенном между ООО «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.» договоре инвестирования, суд считает не обоснованными по следующим основаниям. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательств передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Из материалов дела видно, что разрешения на ввод объекта договора долевого участия - <адрес> в <адрес> в эксплуатацию не выдавалось, право собственности Николайчук В.В. на <адрес> в <адрес> в УФРС по Калининградской области не зарегистрировано, в связи с чем суд не может признать его добросовестным приобретателем. Кроме того, обязательство ООО «Николайчук В.В.» перед ООО «Николайчук В.В.» по реализации инвестиционного проекта - строительства <адрес> в <адрес> возникло ранее - Д.М.Г, чем перед Николайчук В.В. ( договор долевого участия заключен Д.М.Г).
Доводы представителя ООО «Николайчук В.В.» о том, что договор инвестирования строительства жилого дома заключенный между ООО «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.» является ничтожной сделкой, поскольку по результатам исполнения договора застройщику не передается в собственность часть квартир, то есть фактически является безвозмездной сделкой, суд считает не обоснованными. Так, согласно письму ООО «Николайчук В.В.», адресованному ООО «Николайчук В.В.» от Д.М.Г, застройщик просит инвестора оплачивать все возникающие расходы по услугам, штрафам и прочим обязательствам, возникающим у ООО «Николайчук В.В.» перед третьими лицами в счет исполнения ООО «Николайчук В.В.» договора инвестирования № от Д.М.Г При этом покрытие указанных расходов просили считать оплатой за услуги по договору инвестирования № от Д.М.Г. Во исполнение указанной договоренности ООО «Николайчук В.В.» оплачивало за ООО Николайчук В.В.» расходы по штрафам, обязательствам перед третьими лицами, что подтверждается представленными в судебное заседание оригиналами платежных поручений, выпиской со счета ООО «Николайчук В.В.», письмами, направленными ООО «Николайчук В.В.» в адрес ООО «Николайчук В.В.».
Суд также находит подлежащими удовлетворению и требования истца о признании права собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> со степенью готовности 56 % по следующим основаниям.
Постановлением мэра г. Калининграда от Д.М.Г № ООО «Николайчук В.В.» предварительно согласовано место размещения многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>, утвержден акт выбора земельного участка от Д.М.Г №, согласованный в установленном порядке.
Постановлением главы города Калининграда - мэра города от Д.М.Г № ООО «Николайчук В.В.» в аренду сроком на 3 года был предоставлен земельный участок площадью 1255 кв.м. по <адрес> для строительства многоквартирного жилого дома.
Д.М.Г и Д.М.Г между мэрией г. Калининграда и ООО «Николайчук В.В.» заключены договоры предварительного согласования места размещения объекта.
Д.М.Г между мэрией г. Калининграда и ООО «Николайчук В.В.» был подписан договор на передачу в аренду городских земель №, в соответствии с которым арендатору в аренду на 3 года (на период строительства) передается земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>. Договор зарегистрирован в УФРС Д.М.Г
Д.М.Г между ООО «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.» подписан договор подряда № на строительство 12-ти квартирного жилого дома по <адрес>.
Во исполнение указанного договора ООО «Николайчук В.В.» были выполнены строительные работы, которые были приняты заказчикам по актам в апреле, мае, июне, июле, сентябре и октябре 2006 года. Согласно имеющимся в материалах дела копий платежных поручений оплату за выполненные строительные работы путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Николайчук В.В.» производило ООО «Николайчук В.В.». Данные обстоятельства нашли свое подтверждение и в пояснениях представителя ООО «Николайчук В.В.», пояснившего, что все работы по строительству многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> были оплачены ООО «Николайчук В.В.».
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь. Изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности (пользования) на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Как следует из пояснений представителя ООО «Николайчук В.В.» строительство дома было прекращено в октябре 2006 г., поскольку заказчик - ООО «Николайчук В.В.» перестало пускать их на строительную площадку.
Судом установлено и не отрицается участниками процесса, что с 2006 года строительство дома не ведется, ООО «Николайчук В.В.» каких-либо мер по исполнению договора инвестирования - строительству многоквартирного жилого дома по <адрес>, не принимает.
Согласно сведениям, представленным из Межрайонной ИФНС России № по г. Калининграду, последняя налоговая и бухгалтерская отчетность ООО «Николайчук В.В.» была представлена в инспекцию за первое полугодие 2007 г.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, учитывая, что ООО «Николайчук В.В.» деятельность не ведет, обязательства по договору инвестирования с 2006 года не исполняет, доказательств того, что строительство дома по <адрес> велось за счет денежных средств ООО «Николайчук В.В.» или за счет средств дольщиков, суду представлено не было, принимая во внимание, что все работы по строительству спорного объекта были оплачены ООО «Николайчук В.В.», а также, учитывая условия инвестиционного договора, заключенного между ООО «Николайчук В.В.» и ООО «Николайчук В.В.», в соответствии с которым инвестор является собственником жилых и нежилых помещений объекта, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о признании за ООО «Николайчук В.В.» право собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> со степенью готовности 56 %. Кроме того, принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд принимает во внимание и то обстоятельство, что длительное время строительство дома не велось, в доме, согласно данным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» на дату обследования Д.М.Г отсутствует кровля, что может привести к разрушению строительного объекта.
Выполнение строительных работ ООО «Николайчук В.В.» в объеме, указанном в справке ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Калининградский филиал № от Д.М.Г, а именно возведение цокольного, 1,2,3,4 этажей, стен цокольного, 1,2,3,4 этажей, перекрытий. перегородок, частичную штукатурку, электротехническое оборудование - подводка скрытая, крыльца, подтверждается представленными в суд актами о приемке выполненных работ.
Ссылка представителя ООО «Николайчук В.В.» на то обстоятельство, что поскольку объект инвестиционной деятельности <адрес> в <адрес> не принят в эксплуатацию, то участники договора инвестирования вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей собственности, суд считает не обоснованным, поскольку какого-либо соглашения о передаче жилых или нежилых помещений в собственность застройщика после сдачи объекта в эксплуатацию не заключалось.
Не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований то обстоятельство, что решением Арбитражного суда <адрес> от Д.М.Г в удовлетворении исковых требований ООО «Николайчук В.В.» к ООО «Николайчук В.В.» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по <адрес> в <адрес> было отказано, поскольку суд, принимая данное решение, учитывал наличие договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес>, заключенных между ООО «Николайчук В.В.» и гражданами. При рассмотрении настоящего дела данные договора были признаны судом недействительными ничтожными сделками.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Николайчук В.В.» удовлетворить.
Признать ничтожными сделки - договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. <адрес> <адрес>
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» со Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» со Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В..
Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество им сделок с ним по регистрации следующих договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома:
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» со Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» со Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО Николайчук В.В.» с Николайчук В.В..
Признать за ООО «Николайчук В.В.» право собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> со степенью готовности 56 %.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Октябрьский районный суд г. Калининграда течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 27.04.2010 г.
Судья
Дело № 2-70/2010
Резолютивная часть
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 апреля 2010 года г. Калининград
Октябрьский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Протасовой Е.Б.
при секретаре Кононовой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Николайчук В.В.» к ООО «Николайчук В.В.», Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., Николайчук В.В., администрации ГО «Город Калининград», 3-и лица УФРС по Калининградской области, ООО «Николайчук В.В.», о признании договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома ничтожными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом,
руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «СтройИнвестиция» удовлетворить.
Признать ничтожными сделки - договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. <адрес> <адрес>:
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» со Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» со Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В..
Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество им сделок с ним по регистрации следующих договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома:
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» со Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» со Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В.;
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от Д.М.Г заключенный ООО «Николайчук В.В.» с Николайчук В.В..
Признать за ООО «Николайчук В.В.» право собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> со степенью готовности 56 %.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Октябрьский районный суд г. Калининграда течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья