Дело № 2-78/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 января 2011 г.
Октябрьский районный суд г. Калининграда
всоставе:
председательствующего судьи Теплинской Т.В.
при секретаре Прилоус Н.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делопо иску ЗАО «Б» в лице операционного офиса «С» Северо-Западного филиала к ООО «ПК», ООО «Л», Реут Е.М., Реут А.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, уточненным в ходе судебного разбирательства, указав, что между ЗАО «Б» и ООО «ПК» Д.М.Г был заключен кредитный договор №** и дополнительное соглашение к нему от Д.М.Г, согласно которому банк предоставил заемщику кредит в размере <***> рублей на срок по Д.М.Г с уплатой процентов за пользование кредитом в размере <***>% годовых, а заемщик обязался возвращать кредит ежемесячным погашением основного долга и процентов за пользование кредитом согласно графику платежей. Свои обязательства по предоставлению заемщику денежных средств банк выполнил в полном объеме. Однако, заемщик свои обязательства по перечислению денежных средств согласно графику платежей с Д.М.Г не исполняет, в результате чего по указанному договору у заемщика возникла задолженность, которая по состоянию на Д.М.Г составляет сумму в размере <***> рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - <***> рублей, задолженность по уплате процентов - <***> рублей, пени - <***> рублей. В обеспечение исполнения обязательств ООО «ПК», между Банком и Реут Е.М., Реут А.Ю., ООО «Л» были заключены договоры поручительства, по условиям которых поручители приняли на себя солидарную ответственность с заемщиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по указанному кредитному договору. Также, в целях обеспечения обязательств по указанному договору между Банком и Реут Е.М. был заключен договор об ипотеке №<***>, по условиям которого последняя передала в обеспечение исполнения обязательств по кредитном договору учрежденское помещение, общей площадью <***> кв.м., расположенное по адресу: <*адрес*>, принадлежащее ей на праве собственности. Ссылаясь на ст.ст. 334, 348, 810, 811, 819 ГК РФ просит суд взыскать солидарно с ответчиков указанную сумму задолженности по кредитному договору и обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - учрежденское помещение путем его реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены - <***> рублей.
В судебном заседании представитель ЗАО «Б» - ФИО4, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям и дополнительно пояснил, что отчет об оценке рыночной стоимости заложенного имущества, составленный по заказу заемщика ООО «ББО» является недопустимым доказательством, поскольку проверка источника информации по трем из четырех аналогов-объектов невозможна, что противоречит Федеральным стандартам оценки. Кроме того, объекты-аналоги №** и №** значительно отличаются от объекта оценки по таким критериям как местоположение и вид использования. Также, стоимость объекта-аналога №** в объявлении, приложенном к отчету, указана в размере <***> рублей, а в расчетах оценщика указана стоимость <***> рублей. При составлении экспертного заключения ООО «БСЭ» при проведении оценки использовался один единственный подход - сравнительный. При этом в нарушение требований Федеральных стандартов оценки в заключении отсутствует какое-либо обоснование об отказе в применении других подходов - доходного и затратного. Кроме того, отсутствует обоснование критериев сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки. Таким образом, наиболее достоверная оценка рыночной стоимости заложенного имущества отражена в отчете ООО «НАО», который соответствует требованиям, предъявляемым Федеральными стандартам оценки. Просит суд иск удовлетворить и установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на торгах в размере <***> рублей - ликвидационной стоимости, отраженной в отчете ООО «НАО».
В судебном заседании представители ООО «ПК» - генеральный директор Реут Е.М., действующая также в своих интересах, и адвокат ФИО5, действующий на основании ордера, исковые требования признали частично, не возражали против удовлетворения заявленных исковых требований в части взыскания основного долга и суду пояснили, что процентная ставка по кредиту в размере <***>% годовых является завышенной, а ООО «ПК» было вынуждено Д.М.Г в условиях начинающегося финансово-экономического кризиса получить кредит на данных условиях. Предоставление аналогичных займов другими кредитными учреждениями по состоянию на весну Д.М.Г было возможно по более низкой ставке. При этом, банком в нарушение п.1.4 договора размер процентной ставки по кредиту в течение срока действия договора ежегодно ни в Д.М.Г, ни Д.М.Г не пересматривался. В связи с изложенным, полагают, что сумма взыскиваемых истцом процентов на сумму кредита завышена и подлежит уменьшению. Кроме того, просили суд в соответствии со ст.333 ГК РФ уменьшить размер взыскиваемой пени, поскольку кредитное учреждение фактически не получило какого-либо убытка и компенсировало свои возможные финансовые потери завышенной процентной ставкой <***>%. Кроме того, считают, что стоимость переданного залогодателем недвижимого имущества, указанная в договоре об ипотеке является в настоящее время заниженной, не соответствующей рыночной. Считают, что в качестве начальной продажной цены заложенного имущества должна быть установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете ООО «ББО» в размере <***> рублей.
В судебном заседании ответчик Реут А.Ю. поддержал позицию представителей ООО «ПК», подтвердив факт заключения с Банком договора поручительства №<***>
В судебном заседании представитель ответчика ООО «Л» - ФИО6, действующая на основании доверенности, поддержала позицию представителей ООО «ПК», подтвердив факт заключения с Банком договора поручительства №<***>
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить на нее проценты.
В соответствии со ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.
В судебном заседании установлено, что Д.М.Г между ЗАО «К» ( в настоящее время ЗАО «Б») и ООО «ПК» был заключен кредитный договор №<***>, согласно которому банк принял на себя обязательство предоставить заемщику кредит в размере <***> рублей для пополнения оборотных средств на срок по Д.М.Г с уплатой процентов за пользование кредитом в размере <***>% годовых, а заемщик принял на себя обязательство возвратить полученный кредит, уплатить проценты на него и исполнить иные обязательства согласно настоящему договору в полном объеме.
Д.М.Г между сторонами было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого срок пользования кредитом продлен по Д.М.Г, возврат кредита осуществляется ежемесячно, 10 числа каждого месяца, если взнос приходится на выходной или праздничный день, дата платежа переносится на следующий рабочий день, равными частями по <***> рублей, последний взнос <***> рублей. Уплата процентов производится ежемесячно, одновременно с возвратом соответствующей части кредита.
Свои обязательства по предоставлению заемщику денежных средств в размере <***> рублей Банком были исполнены в полном объеме, что подтверждается выпиской по ссудному счету №** и не оспаривается представителями ответчика.
В соответствии с п.5 договора в случае непоступления кредитору денежных средств в размере и сроки, указанные в п.3 договора, заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере <***> % от суммы соответствующего просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно п.8.1.1 общих условий кредитного договора кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита, уплаты причитающихся на него процентов и предусмотренных кредитным договором комиссий и неустойки в случае нарушения заемщиком сроков возврата кредита или любой его части, уплаты процентов на него или иного платежа, установленного кредитным договором.
Из представленных истцом графиков движения денежных средств по счету заемщика видно, что последним были нарушены обязательства по погашению кредита в установленные в договоре сроки. Последний платеж в размере <***> рублей внесен Д.М.Г.
Д.М.Г банком направлено требование ООО «ПК» о досрочном возврате кредита по договору №<***>. Однако данное требование ответчиком оставлено без удовлетворения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ст. 810 и п. 1 ст. 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном договором займа, со дня, когда она должна быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов по договору займа.
Таким образом, судом бесспорно установлено, что в нарушение условий договора ответчик ООО «ПК»» уплачивал платежи по договору не в полном объёме, а с Д.М.Г вообще прекратил погашать кредит, допустив образование просроченной задолженности. Общая сумма задолженности по кредитному договору по состоянию на Д.М.Г составила <***> рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - <***> рублей, задолженность по уплате процентов - <***> рублей, задолженность по пени - <***> рублей.
Требования банка от Д.М.Г о погашении задолженности по кредиту ответчик ООО «Ба» не исполнило. Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено и в ходе судебного разбирательства не установлено.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ООО «ПК» задолженности по кредитному договору являются обоснованными.
Вместе с тем, суд полагает, что размер неустойки за нарушение срока возврата кредита и уплаты процентов в сумме <***> рублей, заявленный истцом, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд считает разумным и справедливым с учетом положений ст.333 ГК РФ снизить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки за нарушение срока возврата кредита до <***> рублей.
Расчет суммы задолженности, представленный истцом, судом проверен, обоснован и может быть положен в основу решения.
Принимая во внимание, что проценты по кредитному договору по своей правовой природе отличаются от неустойки, на них не распространяются положения ст. 333 ГК РФ, в связи с чем размер задолженности по процентам снижению не подлежат.
В обеспечение исполнения обязательств ООО «ПК» по кредитному договору №<***> от Д.М.Г между ЗАО «Б» (в настоящее время ЗАО «Б») и Реут Е.М. был заключен договор поручительства №<***> от Д.М.Г, согласно п.1.1 которого поручитель (в данном случае Реут Е.М.) принял на себя обязательство отвечать перед Банком солидарно за исполнение ООО «ПК» всех обязательств по указанному кредитному договору.
Дополнительным соглашением №** от Д.М.Г к вышеуказанному договору поручительства внесены изменения в части условий возврата кредита.
Также, в обеспечение исполнения обязательств ООО «ПК» по кредитному договору №<***> от Д.М.Г между ЗАО «К» (в настоящее время ЗАО «Б») и Реут А.Ю. был заключен договор поручительства №<***> от Д.М.Г, согласно п.1.1 которого поручитель (в данном случае Реут А.Ю.) принял на себя обязательство отвечать перед Банком солидарно за исполнение ООО «ПК» всех обязательств по указанному кредитному договору.
Дополнительным соглашением №** от Д.М.Г к вышеуказанному договору поручительства внесены изменения в части условий возврата кредита.
Также, в обеспечение исполнения обязательств ООО «ПК» по кредитному договору №<***> от Д.М.Г между ЗАО «К» (в настоящее время ЗАО «Б») и ООО «Л» был заключен договор поручительства №<***> от Д.М.Г, согласно п.1.1 которого поручитель (в данном случае ООО «Л») принял на себя обязательство отвечать перед Банком солидарно за исполнение ООО «ПК» всех обязательств по указанному кредитному договору.
Дополнительным соглашением №** от Д.М.Г к вышеуказанному договору поручительства внесены изменения в части условий возврата кредита.
Согласно ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащем исполнением обязательств должником (ст. 363 ГК РФ).
Таким образом, задолженность по кредитному договору №<***> от Д.М.Г в размере <***> рублей, в том числе сумма основного долга <***> рублей, проценты - <***> рублей, пени - <***> рублей подлежит взысканию с ООО «ПК», ООО «Л», Реут Е.М., Реут А.Ю. в солидарном порядке.
Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств ООО «ПК» по кредитному договору №<***> от Д.М.Г между ЗАО «К» (в настоящее время ЗАО «Б») и Реут Е.М. был заключен договор об ипотеке №<***> от Д.М.Г Предметом залога по договору является учрежденское помещение, площадью <***> кв.м., расположенное по адресу: <*адрес*>.
Стоимость предмета залога определена сторонами в договоре в размере <***> рублей.
Указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности Реут Е.М., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <***> №** от Д.М.Г
В соответствии с п.7.1 Договора об ипотеке, стороны пришли к соглашению, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, в том числе при нарушении заемщиком сроков внесения платежей по кредитному договору более двух раз.
Согласно ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Федеральным законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (ст.ст. 1, 2, 3, 5, 50, 51, 54) также предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество по решению суда, который должен определить суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества; имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования; способов реализации имущества; начальную продажную цену имущества при его реализации; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации.
Учитывая объем неисполненных заемщиком обязательств и период просрочки, требования истца об обращении взыскания на предмет залога также обоснованны и подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что рыночная стоимость заложенного имущества с 2008 года изменилась.
В соответствии с п.п.5-9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255, при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки, при этом используются такие виды стоимости объекта оценки как рыночная и ликвидационная.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, при определении стоимости объекта залога, в том числе и при ипотеке.
Согласно отчету №**, выполненному специалистом ООО «ББО» по заказу генерального директора ООО «ПК», рыночная стоимость предмета оценки, встроенных нежилых помещений <***>, общей площадью <***> кв.м., расположенных по адресу: <*адрес*> составляет <***> рублей (без учета НДС).
Из содержания указанного отчета следует, что стоимость объекта-аналога №** в объявлении, приложенном к отчету, указана в размере <***> рублей, однако в расчетах оценщика применялась стоимость <***> рублей. Кроме того, при использовании доходного подхода для оценки предмета залога, в качестве источника информации ставки арендной платы по объекту-аналогу №** указано «конфедициально», что не соответствует требованиям п.10 Федерального стандарта оценки.
При таких обстоятельствах, указанный отчет об оценке стоимости предмета залога не может быть признан допустимым доказательством.
Согласно отчету №**, выполненному специалистом ООО «НАО» по заказу ЗАО «Б», рыночная стоимость учрежденского помещения, общей площадью <***> кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу, составляет <***> (в том числе НДС), ликвидационная стоимость <***> рублей.
Из содержания указанного отчета следует, что при его подготовке объект оценки внутри не осматривался, состояние внутренней отделки указано из данных, имеющихся в техническом паспорте, в связи с чем указанный отчет об оценке стоимости предмета залога также не может быть признан допустимым доказательством, поскольку указанная стоимость объекта была определена без учета внутренней отделки помещения.
Для устранения противоречий, возникших в определении указанной стоимости объекта недвижимости, по ходатайству представителя ООО «ПК» по настоящему делу была назначена судебная экспертиза по определению стоимости заложенного имущества.
Согласно экспертному заключению №**, составленному экспертом ООО «БСЭ», рыночная стоимость объекта экспертизы - учрежденского помещения площадью <***> кв.м., расположенного по адресу: <*адрес*>, составляет <***> рублей.
У суда не имеется оснований не доверять выводам данного эксперта, поскольку экспертное заключение соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Указанным экспертом при проведении оценки был применен сравнительный подход, поскольку использование доходного и затратного подходов, по мнению эксперта, приводят к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы, что не противоречит п.20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1). Также суд учитывает, что эксперт имеет необходимую квалификацию и опыт экспертной работы, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Оценивая указанное экспертное заключение с другими доказательствами в совокупности, суд находит данное доказательство допустимым, обоснованным и при определении стоимости заложенного имущества основывается именно на его выводах.
Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Учитывая вышеприведенную норму процессуального права, с ООО «ПК», ООО «Л», Реут Е.М., Реут А.Ю. в пользу банка подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по <***> рублей с каждого, а также расходы на оплату услуг специалиста ООО «НАО» в размере по <***> рублей с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ЗАО «Б» удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с ООО «ПК», ООО «Л», Реут Е.М., Реут А.Ю. в пользу ЗАО «Б»» задолженность по кредитному договору в размере <***> рублей, в том числе сумма основного долга <***> рублей, проценты - <***> рублей, пени - <***> рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество - учрежденское помещение, площадью <***> кв.м., расположенное по адресу: <*адрес*>
Установить начальную продажную цену предмета залога при его реализации на публичных торгах в размере <***> рублей.
В оставшейся части исковые требования ЗАО «Б» - оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО «ПК», ООО «Л», Реут Е.М., Реут А.Ю. в пользу ЗАО «Б»» расходы по уплате государственной пошлины по <***> рублей с каждого, а также расходы на оплату услуг специалиста в размере по <***> рублей с каждого, а всего по <***> рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Октябрьский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 25.01.2011 года.
Судья: