РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 августа 2010 года г. Иркутск
Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего Усовой Н.М., при секретаре Ивановой Н.А., с участием истца Сысолятина Н.Ю., представителя истца Банишевой И.В., действующей на основании доверенности от ....06.2010 г., представителя ответчика Житенко О.А., действующей на основании доверенности от ....06.2010 г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2065/2010 по иску Сысолятина Н.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Новострой» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежной суммы,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований и уточнениях к ним истец указал, что ....08.2007 г. между ним и ООО «Новострой» был заключен договор участия в долевом строительстве № от ....08.2007 г. Согласно п. 1.1. договора участия в долевом строительстве предметом данного договора является строительство (создание) застройщиком жилых домов со встроенными нежилыми помещениями по адресу: ... и передача участнику долевого участия жилого помещения - квартиры, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 34,6 кв.м. (без лоджии), площадь лоджии 4,8 кв.м., расположенной на ... этаже блок-секции №, в срок предусмотренный п. 3.1.4. В свою очередь участник обязуется уплатить установленную в п. 2.1. договора стоимость помещения, и принять помещение по окончанию строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Также истец указал, что строительство жилых домов ответчиком было завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено и ....02.2010 г. он получил уведомление № от ....02.2010 г., направленное ООО «Новострой» о том, что строительство блок-секции № жилых домов, в которых им по договору долевого участия приобретено жилое помещение закончено и квартира готова к передаче. Сторонами договора ....03.2010 г. был составлен акт, в котором было указано несоответствие объекта долевого строительства требованиям Федерального Закона РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязался исправить все недостатки в течение2дней с момента подписания указанного акта, однако до настоящего времени указанные недостатки не устранены.
Истец указал, что для подтверждения площадей квартиры он оформил и оплатил технический паспорт, изготовленный ОГУП «...», согласно которому по адресу ... (инвентарный номер №) расположено жилое помещение - квартира, состоящая из жилой комнаты площадью 15,6 кв. м., кухни площадью 11,4 кв.м., прихожей площадью 4,8 кв. м., санузла площадью 3,5 кв.м., балкона площадью 4,5 кв. м., таким образом, лоджия, которая являлась частью объекта долевого строительства, согласно договора участия в долевом строительстве в квартире отсутствует, вместо нее застройщик построил балкон, что является существенным нарушением условий договора.
Сумма договора долевого участия в строительстве № от ....08.2007 г. зависела от стоимости одного квадратного метра квартиры в определенный период времени, в который он оплатил денежные средства, согласно п. 2 договора стоимость помещения составила 1 391 598 руб., при этом площадь квартиры застройщик указал в размере 39,4 кв.м., т.е. площадь жилого помещения и площадь лоджии были посчитаны вместе, таким образом, стоимость одного квадратного метра жилого помещения застройщиком была приравнена к стоимости одного квадратного метра лоджии.
Также истец указал, что с условиями стоимости жилого помещения по договору он был согласен, поскольку согласно СНИП 2.08.01-89 лоджия - это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты, а балкон - это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время, одинаковая стоимость одного квадратного метра жилого помещения и балкона в квартире его не устраивает, на такие условия договора он не соглашался.
Сысолятин Н.Ю. указал, что ....04.2010 г. он обратился с заявлением к директору по работе с клиентами ООО «Новострой», в котором просил пересчитать площадь жилого помещения, применив понижающий коэффициент к площади балкона и вернуть ему разницу в стоимости квартиры. Официальный ответ он не получил, но по телефону сотрудник ООО «Новострой» сообщила ему, что разницу в стоимости квартиры ему возвращать не будут. ....04.2010 г. он передал ответчику претензию, в которой требовал соразмерно уменьшить стоимость помещения с учетом понижающего коэффициента 0,3 для балкона и вернуть ему разницу в стоимости квартиры. ....05.2010 г. в офисе ответчика он забрал письмо №, в котором ООО «Новострой» сообщил о том, что все обязательства по договору им выполнены, квартира соответствует проектной документации, следовательно, возвращать разницу в стоимости квартиры Сысолятину Н.Ю. не будет.
Также истец указал, что ....04.2010 г. в офисе ООО «Новострой» специалист Е. передала ему проект дополнительного соглашения от ....04.2010 г. к договору участия в долевом строительстве № от ....08.2007 г. и проект Акта приема - передачи от ....04.2010 г., рассмотрев данные документы он подписал дополнительное соглашение от ....04.2010 г. к договору участия в долевом строительстве № от ....08.2007 г. с протоколом разногласий от ....04.2010 г. и передал их с сопроводительным письмом ответчику ....04.2010 г., также он сообщил, что Акт приема - передачи от ....04.2010 г. им будет подписан при условии изменения условий оплаты по договору. Дополнительное соглашение от ....04.2010 г. к договору участия в долевом строительстве № от ....08.2007 г. с протоколом разногласий от ....04.2010 г. ООО «Новострой» со своей стороны не подписало.
Согласно ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1 потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги). Истец считает, что стоимость помещения должна составлять 1 256 983,62 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра площади помещения в размере 34 964,77 руб. и стоимости одного квадратного метра площади балкона в размере 10 489,43 руб. Стоимость одного квадратного метра определяется из расчета: для площади помещения: 1 391 598 руб. (п. 2.1. Договора) / 39,8 (площадь квартиры вместе с балконом) = 34 964,77 руб. (стоимость одного квадратного метра) х 34,6 (площадь Помещения) = 1 209 781,18 руб. (стоимость площади Помещения без балкона); для балкона: 34 964,77 руб. (стоимость одного квадратного метра площади Помещения) х 4,5 (площадь балкона) = 157 341,48 руб. х 0,3 (коэффициент согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 и СНИП ...-89 ) = 47 202,44 руб. (стоимость площади балкона) / 4,5 (площадь балкона) = 10 489,43 руб. (стоимость квадратного метра балкона), 1391598 руб. - 1256 983,62 руб. = 134 614,38 руб. (разница стоимости квартиры).
Просит суд обязать ООО «Новострой» соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от ....08.2007 г № до стоимости помещения в размере 1 256 983,62 руб., взыскании с ответчика в пользу Сысолятина Н.Ю. разницу в стоимости квартиры в размере 134 614,38 руб., взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., расходы за совершение нотариальных действий в размере 500 руб.
В судебном заседании истец Сысолятин Н.Ю. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему, просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «Новострой» - Житенко О.А., действующая на основании доверенности от ....06.2010 г., исковые требования не признала. Представила суду письменный отзыв на исковое заявление и отзыв на уточненное исковое заявление, согласно которыммежду Сысолятиным Н.Ю. и ООО «Новострой» заключен договор № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г. на строительство помещения - квартиры №, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 34,6 кв. м. (без лоджии), площадь лоджии 4,8 кв.м., расположенную на 3-м этаже, блок-секции №, находящегося по адресу: ..., группа жилых домов со встроенными нежилыми помещениями (адрес на время строительства предварительный). В соответствии с п.3.1.2 договора застройщик обязуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством РФ. Данное обязательства ООО «Новострой» выполнило, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, выданным ....11.2009г. В соответствии с п. 3.1.4 договора № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г. ООО «Новострой» обязано передать участнику помещение, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно акту приема-передачи в ... квартале 2010 г., в случае полной оплаты стоимости помещения участником. Если оплата помещения участником произведена не полностью, то застройщик обязуется передать помещение в течение 2 месяцев с момента полной оплаты стоимости помещения по настоящему договору. В соответствии с п. 3.1.10. договора № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г. застройщик обязан направить участнику сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома (объекта) и о готовности помещения к передаче. ООО «Новострой» направило уведомление об окончании строительства и готовности квартиры к передаче.
Также представитель ответчика указала, что акт осмотра, который якобы был составлен между Сысолятиным Н.Ю. и ООО «Новострой» и на который ссылается истец, не существует, и соответственно нет доказательств того, что к приобретенному Сысолятиным Н.Ю. помещению имеются замечания, от Сысолятина Н.Ю. не поступало никаких претензий к качеству выполненных работ в помещении, следовательно, ООО «Новострой» не давало гарантийных обязательств по устранению замечаний. Сысолятин Н.Ю. получил сообщение о завершении строительства ....02.2010 г., но обратился только ....04.2010 г. в офис ООО «Новострой» с письменным заявлением, не об устранении замечаний, если таковые бы имелись, а по перерасчету площади балкона с понижающим коэффициентом, исходя из смысла заявления, можно понять, что Сысолятин Н.Ю. готов был подписать акт приема-передачи квартиры, если ему уменьшат сумму договора. ООО «Новострой» направило ответ на вышеуказанное заявление ценным письмом с описью вложения почтой, которое истец получил ....04.2010 года, данный факт подтверждается уведомлением с подписью получателя.
Представитель ответчика указала, что Сысолятин Н.Ю. просит взыскать с ООО «Новострой», сумму в размере 118 674,58 рублей в качестве соразмерного уменьшения цены договора, но данное требование необоснованно, так, во-первых, балкон, в вышеуказанной кв. №, смонтирован в соответствии с приложением № (схема расположения квартиры) к договору № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г., и в соответствии с проектной документацией на жилые дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: ..., в которой четко видно то, что именно балкон, а не лоджия смонтирован в квартире. Во-вторых, согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) на которую и ссылается истец, и Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0. Требования настоящей Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации, для остальных организаций имеют только рекомендательный характер, и не могут повлиять на изменение цены договора. Согласно СНиП 2.08.01-89 на которые также ссылается истец, распространяются на проектированиежилых зданий, а не на расчет площади по договорам участия в долевом строительстве. Лоджия и балкон имеют одинаковые потребительские свойства, служащие для отдыха в летнее время. СНиП определяют технические нормативы, ни законом, ни иным правовым актом они не являются. Условие о собственном порядке определения расчета общей площади квартиры как соответствующее принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и не противоречащее гражданскому законодательству, условие, согласованное сторонами.
Кроме того, представитель ответчика указала, что согласно данным технического паспорта, изготовленного ОГУП «...» площадь помещения (с балконом) составила 39,8 кв.м., а по договору 39,4 кв.м. В соответствии с п.3.2.5 договора № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г. за 0,4 кв.м. истец не оплачивает, но почему-то в уточненных исковых требованиях просит произвести расчет по вышеуказанному техническому паспорту на квартиру, хотя оплачивал за 39,4 кв.м..
Таким образом, как считает представитель ответчика, требование Сысолятина Н.Ю. о соразмерном уменьшении цены договора № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г. до стоимости помещения 1 256 983,62 руб., является необоснованным, а иск - не подлежащим удовлетворению.
Истец Сысолятин Н.Ю. представил отзыв на возражения ответчика ООО «Новострой», просит суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с требованиями ч.1 ст.1 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В судебном заседании установлено, что ....08.2007 г. между Сысолятиным Н.Ю. и ООО «Новострой» был заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д. 7-12).
Согласно п. 1.1. договора участия в долевом строительстве № от ....08.2007 г. предметом данного договора является строительство (создание) застройщиком жилых домов со встроенными нежилыми помещениями по адресу: ... и передача участнику долевого участия жилого помещения - квартиры, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 34,6 кв.м. (без лоджии), площадь лоджии 4,8 кв.м., расположенной на ... этаже блок-секции №, в срок предусмотренный п. 3.1.4. В свою очередь участник обязуется уплатить установленную в п. 2.1. договора стоимость помещения, и принять помещение по окончанию строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п.п.2.1., 2.2. договора участия в долевом строительстве № от ... стоимость помещения составляет 1391598 руб.из расчета стоимости одного квадратного метра в определенный период времени, а именно: с ....08.2007 г. по ....09.2007 г. - 35200 руб., с ....09.2007 г. по ....10.2007 г. - 35900 руб., с ....11.2007 г. по ....01.2008 г. - 36400 руб., с ....02.2008 г. по ....04.2008 г. - 37400 руб., с ....05.2008 г. по ....07.2008 г. - 38600 руб., с ....08.2008 г. по ....10.2008 г. - 39800 руб., с ....11.2008 г. по ....01.2009 г. - 41300 руб., с ....02.2009 г. по ....04.2009 г. - 42800 руб., с ....05.2009 г. по ....07.2009 г. - 44800 руб., площадь к оплате составляет 39,4 кв.м., которая складывается из общей площади помещения и площади лоджии.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору № от ....08.2007 г. участия в долевом строительстве от ....10.2007 г. участник обязан оплачивать стоимость помещения в соответствии с графиком внесения платежей (приложения№3), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Взнос денежных средств по настоящему договору осуществляется путем перечисления на расчетный счет, путем внесения в кассу застройщика либо иным способом, соответствующим законодательству. Факт поступления от участника денежных средств, как в полном объеме, так и частично, подтверждается только квитанциями к приходным ордерам, платежными поручениями и другими документами, формы которых используются для проведения расчетов на территории РФ, с указанием назначения платежа. Часть стоимости помещения оплачивается участником за счет кредитных средств ОАО АК Сберегательного банка РФ, банк предоставляет участнику кредит в сумме 1 113 000руб. в соответствии с условиями кредитного договора.
В судебном заседании установлено, что согласно договору участия в долевом строительстве № от ....08.2007 г. застройщик обязуется: - после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством передать участнику помещение в состоянии, согласно Приложению № 2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора; передать участнику помещение, указанное в п. 1.1 договора, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно акту приема-передачи в 1 квартале 2010 г., в случае полной оплаты стоимости помещения участником. Если оплата помещения участником произведена не полностью, то застройщик обязуется передать помещение в течение 2 месяцев с момента полной оплаты стоимости помещения по настоящему договору.
В соответствии с п.6.1. договора участия в долевом строительстве общая площадь помещения, указанная в п. 2.2 договора является строительной и может быть откорректирована в процессе строительства.
Согласно Приложения № 2 к договору участия в долевом строительстве № от ....08.2007 г. предоставляемая площадь помещения по адресу: ..., количество комнат 1, общая площадь без лоджии - 34,6 кв.м., площадь лоджии - 4,8 кв.м., жилая площадь - 15,1 кв.м.. Обеспечивается горячим и холодным водоснабжением, канализацией, центральным отоплением, электроснабжением. Сантехника - мойка на кухне не устанавливается, ванна, унитаз, смесители на ванну, мойка в ванной комнате, смеситель на мойку в ванной комнате. Отопительные приборы - алюминиевые радиаторы. Устанавливается входная металлическая дверь, межкомнатные двери не устанавливаются. Электроплита не устанавливается. Остекление - двухкамерный пластиковый стеклопакет, пластиковая подоконная доска. Проводимые отделочные работы: стены - штукатурка, шпатлевка, потолки - шпатлевка; санузел - оштукатуривание, полы - гидроизоляция, стяжка; полы - цементная стяжка (л.д. 10).
В судебном заседании установлено, что Сысолятин Н.Ю. исполнил свою обязанность по договору № от ....08.2007 г. участия в долевом строительстве в полном объеме, внес в кассу застройщика денежные средства в счет цены договора предусмотренные п. 2.1. договора в размере - 1 391 598 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ....09.2007 г., № от ....10.2007 г., № от ....09.2007 г., № от ....10.2007 г., № от ....09.2007 г., № от ....09.2007 г., копией сберегательной книжки Сысолятина Н.Ю., копией извещения, квитанцией № от ....10.2007 г., согласно которым денежные средства в размере 1 113 000 руб. были перечислены на расчетный счет ООО «Новострой».
Судом установлено, что строительство жилых домов ООО «Новострой» было завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено, что подтверждается разрешением № от ....11.2009 г., выданным отделом выдачи разрешительной документации инженерно-строительного управления комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска (л.д.87).
В судебном заседании установлено, что согласно данным технического паспорта от ....04.2010 г. по адресу ... (инвентарный номер №) расположено жилое помещение - квартира, состоящая из жилой комнаты площадью 15,6 кв. м., кухни площадью 11,4 кв.м., прихожей площадью 4,8 кв. м., санузла площадью 3,5 кв.м., балкона площадью 4,5 кв. м. (л.д. 14).
Согласно акту несоответствия площадей, составленному ОГУП «...» от ....04.2010 г., по данным первичной технической инвентаризации жилого дома (технический паспорт от ....11.2009 г.) общая площадь квартиры составляет 36,0 кв.м., в том числе жилая - 20,4 кв.м., площадь балкона - 5,2 кв.м.; по данным технического паспорта от ....04.2010 г. общая площадь квартиры составляет 35,3 кв.м., в том числе жилая - 15,6 кв.м., площадь балкона - 4,5 кв.м. (л.д. 13).
Вместе с тем, в соответствии с п. 1.1. договора № от ....08.2007 г. участия в долевом строительстве застройщик обязуется передать участнику долевого участия жилое помещение - квартиру, состоящую из 1 комнаты, общей площадью 34,6 кв.м. (без лоджии), площадь лоджии- 4,8 кв.м., расположенную на ... этаже блок-секции №.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п.2 ст.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено описание объекта долевого строительства, как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии с п.1 ч. 4 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с данными СНиП 2.08.01-89 балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время; лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты, веранда - застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него.
Оценивая в совокупности установленные по делу фактические обстоятельства и перечисленные нормы закона, суд приходит к выводу, что лоджия, которая являлась частью объекта долевого строительства, согласно договора участия в долевом строительстве № от ....08.2007 г. в квартире отсутствует, вместо нее застройщик построил балкон, таким образом, обязательство, предусмотренное п. 1.1. договора участия в долевом строительстве а именно - передачу участнику долевого участия жилого помещения - квартиры, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 34,6 кв.м. (без лоджии), площадь лоджии 4,8 кв.м., расположенной на 3 этаже блок-секции №, в срок предусмотренный п. 3.1.4, ответчиком исполнено не было.
Довод представителя ответчика, что акт осмотра квартиры не существует, является неотносимым доказательством, поскольку данный акт не является предметом рассмотрения данного гражданского дела.
Рассматривая требования истца об обязании ответчика ООО «Новострой» соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от ....08.2007 г № до стоимости помещения в размере 1 256 983,62 руб., взыскании с ответчика в пользу Сысолятина Н.Ю. разницу в стоимости квартиры в размере 134 614,38 руб., суд приходит к следующему выводу.
В судебном заседании установлено, что в соответствии с п.п.2.1., 2.2. договора участия в долевом строительстве № от ....08.2007 г. стоимость помещения составляет 1391598 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра в определенный период времени, а именно: с ....08.2007 г. по ....09.2007 г. - 35200 руб., с ....09.2007 г. по ....10.2007 г. - 35900 руб., с ....11.2007 г. по ....01.2008 г. - 36400 руб., с ....02.2008 г. по ....04.2008 г. - 37400 руб., с ....05.2008 г. по ....07.2008 г. - 38600 руб., с ....08.2008 г. по ....10.2008 г. - 39800 руб., с ....11.2008 г. по ....01.2009 г. - 41300 руб., с ....02.2009 г. по ....04.2009 г. - 42800 руб., с ....05.2009 г. по ....07.2009 г. - 44800 руб., площадь к оплате составляет 39,4 кв.м., которая складываетсяиз общей площади помещения и площади лоджии.
Фактически согласно технического паспорта (л.д.14-17) общая площадь помещения составляет 39,8 кв.м, в том числе балкон 4,5 кв.м
В соответствии со ст. 7 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Согласно ст.4 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
В соответствии с требованиями ч.1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы потребитель вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Оценивая в совокупности установленные по делу фактические обстоятельства и перечисленные нормы закона, суд приходит к выводу, что требование истца о соразмерном уменьшении цены договора № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г, в связи с передачей строительства с отступлениями от договора участия в долевом строительстве основано на законе и подлежит удовлетворению.
Перечисленными нормативными актами не предусмотрено, на какую сумму и в соответствии с каким расчетом цена договора подлежит уменьшению, в связи с чем суд полагает возможным взять за основу методику расчета уменьшения цены договора, предложенную истцом.
Согласно искового заявления истец просит взыскать с ответчика разницу стоимости квартиры в размере 134 614,38 руб. из расчета: стоимость одного квадратного метра определяется из расчета: для площади помещения: 1 391 598 руб. : 39,8(площадь квартиры вместе с балконом) = 34 964,77 руб. (стоимость одного квадратного метра) х 34,6 (площадь помещения) = 1 209 781,18 руб. (стоимость площади помещения без балкона); для балкона: 34 964,77 руб. (стоимость одного квадратного метра площади помещения) х 4,5 (площадь балкона) = 157 341,48 руб. х 0,3 (коэффициент согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ от 04.08.1998 г. № 37 и СНИП 2.08.01-89 ) = 47 202,44 руб. (стоимость площади балкона) : 4,5 (площадь балкона) = 10 489,43 руб. (стоимость квадратного метра балкона), 1391598 руб. - 1256 983,62 руб. = 134 614,38 руб. (разница стоимости квартиры).
Оценивая сам расчет, представленный истцом, суд приходит к выводу, что расчет произведен Сысолятиным Н.Ю. неверно, поскольку Сысолятиным Н.Ю. был произведена оплата за 39,4 кв.м. - за общую площадь помещения и площадь лоджии, согласно п.2.1 договора № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г.,а не за 39,8 кв.м., как указано в расчете истца. В связи с чем стоимость одного квадратного метра по договору составляет 35 319,75 руб. (1 391 598 руб.(сумма, уплаченная по договору) : 39,4(площадь квартиры вместе с балконом), а не 34 964,77 руб.
В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанным с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно Письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.10.2009 г. № 33350-ИП/08 общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами : для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Данное письмо отвечает требованиям СНиП 2.08.01-89 .
Таким образом, разница стоимости квартиры, на которую подлежит уменьшение цены квартиры составляет 111 257,21 руб. исходя из следующего расчета: 35319,75 руб. (стоимость1 кв.м. ) х ( 4,5 (площадь балкона) х 0,3 (понижающий коэффициент) = 47 681,66 руб.; фактически Сысолятиным Н.Ю. было уплачено в счет стоимости балкона 35319,75 руб. х 4,5 = 159938,87 руб. - 47 681,66 руб. = 111 257,21 руб.
Оценивая в совокупности установленные по делу фактические обстоятельства и перечисленные нормы закона, суд приходит к выводу, что исковые требования Сысолятина Н.Ю. подлежат частичному удовлетворению, суд считает возможным обязать ответчика ООО «Новострой» соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от ....08.2007 г № до стоимости помещения в размере 1 280 340,79 руб., взыскать с ООО «Новострой» в пользу Сысолятина Н.Ю. разницу в стоимости квартиры в размере 111 257,21 руб.
В удовлетворении исковых требований Сысолятина Н.Ю. о взыскании в его разницы в стоимости квартиры в размере 23 357,17 руб. - отказать.
Ответчик не представил доказательств того, что методика расчета стоимости одного квадратного метра балкона не соответствует действующему законодательству, и что действительно стоимость балкона такая же, как и стоимость лоджии, не представил свою методику расчета.
Рассматривая доводы представителя ответчика, что в соответствии с проектной документацией четко видно, что это смонтирован именно балкон, а не лоджия, что условие о собственном порядке определения расчета общей площади квартиры соответствует общему принципу свободы договора (ст.421 ГК РФ) и не противоречит гражданскому законодательству, условие согласованно сторонами, суд приходит к следующему выводу.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п.2 ст.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено описание объекта долевого строительства, в п.1 ч. 4 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании изложенного, исходя из положений ст. 421 ГК РФ, предусматривающих, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, таким образом, заключенный между сторонами договор подписан сторонами, в нем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе, и что в квартире предусмотрена лоджия.
Таким образом, доводы представителя ответчика являются необоснованными, поскольку обязательства по договору № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г. исполнены ответчиком ненадлежащим образом, а именно - ответчик не передает истцу объект долевого строительства, указанный в договоре - однокомнатную квартиру с лоджией.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят: из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Как видно из материалов дела, истцом понесены расходы в размере 25 000 рублей, что подтверждается договором на оказание юридических услуг от ....04..2010 г., распиской от ....04.2010 г. Кроме того, истцом были понесены расходы на оформление доверенности представителю у нотариуса в размере 500 рублей.
Суд, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы на оформление доверенности представителю у нотариуса в размере 500 руб.
В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается с учетом следующих особенностей: в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются, в том числе, истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
Таким образом, с ответчика ООО «Новострой» в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3935,14 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сысолятина Н.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Новострой» удовлетворить в части.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью соразмерно уменьшить цену договора № участия в долевом строительстве от ....08.2007 г., заключенного между ООО «Новострой» и Сысолятиным Н.Ю. до стоимости помещения в размере 1280340,79 руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новострой» в пользу Сысолятина Н.Ю. разницу в стоимости квартиры в размере 111 257,21 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., за совершение нотариальных действий в размере 500 руб., всего взыскать: 136 757,21 руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новострой» госпошлину в размере 3935,14 руб. в доход соответствующего бюджета.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течении 10 дней со дня изготовления полного текста решения через Октябрьский районный су г. Иркутска.
Судья: Н.М. Усова