Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 января 2011 года Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Амосовой Н.Л., при секретаре Зуевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-24/11 по иску Князева А.С. к Администрации г. Иркутска о признании права собственности, встречному иску Администрации г.Иркутска к Князеву А.С. о сносе самовольного строения,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований истец указал, что ... по договору купли-продажи приобрел одноэтажное кирпичное здание, нежилого назначения - кузня, площадью 65 кв.м., расположенное по адресу: .... В течение всего времени добросовестно, открыто и непрерывно владел данным помещением. За счет собственных средств произвел реконструкцию здания, в результате которой им была установлена капитальная стена в помещении № и №, пробит дверной проем в помещении № (согласно технического паспорта), полезная площадь помещения составляет 40,3 кв.м.
По состоянию на ... МУП БТИ г. Иркутска был составлен технический паспорт на данное нежилое помещение. Согласно заключения МУП БТИ г.Иркутска от ... пользователем нежилого 1-этажного кирпичного здания по адресу: ... является ООО «...» на основании договора аренды земельного участка № от ..., дополнительного соглашения (А) к договору аренды № от ..., дополнительного соглашения (Б) к договору аренды земельного участка № от ..., передаточного акта от ....
... между ООО «...» и истцом был заключен договор субаренды земельного участка №. Согласно условий договора арендодатель ООО «...» передает истцу во временное пользование земельный участок, расположенный по адресу: ... кадастровый №, площадью 150 кв.м. (на данном участке расположено здание «кузня»).
В соответствии с п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно письма Комитета по градостроительной политике инженерно-строительного управления от ... изменения объекта не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности несущих конструкций.
Просит признать за Князевым А.С. право собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание полезной площадью 56, 3 кв.м., расположенное по адресу: ....
В обоснование встречного искового заявления Администрация г.Иркутска указала, что согласно п. 1 ст. 72 Земельного кодекса РФ, муниципальный земельный контроль за использованием земель муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.
На основании п. 2.5 ст. 42 Устава города Иркутска, утвержденного решением городской Думы города Иркутска от 20.05.2004 г. № 003-20-430537/4, администрация города Иркутска контролирует деятельность физических и юридических лиц в области рационального и целевого использования земель городского округа, благоустройства и застройки территории города, охраны окружающей среды.
Согласно ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленное им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Согласно п.п.2 п.1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, пожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
... между администрацией города Иркутска и ООО «...» был заключён договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер №, площадью 5215 кв. м.
В соответствии с п. 1.2 дополнительного соглашения (А) к договору № от ... цель использования земельного участка: строительство группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В нарушение условий договора ... между ООО «...» и Князевым был заключен договор субаренды земельного участка №.
Пунктом 1.4 данного договора указана цель использования земельного участка: восстановление и реконструкция здания «Кузня» и его эксплуатация, как офисного помещения.
Следовательно, под восстановление и реконструкцию здания «Кузня» земельный участок не выделялся.
Согласно ст. 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка не принадлежит Князеву А.С. ни на одном из вещных прав.
Таким образом, Князев А.С. нарушил действующее законодательство и условия договора аренды земельного участка № от ... восстановил и реконструировал: нежилое 1-этажное кирпичное здание, общей площадью 56,3 кв. м., расположенное на земельном участке, предоставленное другому лицу с разрешенным использованием под строительство группы домов со встроено-пристроенными помещениями. Данные обстоятельства подтверждаются представленным техническим паспортом МУП БТИ г. Иркутска от ...
В соответствии с Положением «О муниципальном земельном контроле на территории г. Иркутска», утвержденным решением городской Думы города Иркутска от 30.01.2004 г. № 466-38гД(3) одним из органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль на территории г. Иркутска, является Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.
Согласно п. 1.2 Положения о муниципальном земельном контроле на территории г. Иркутска муниципальный земельный контроль направлен на обеспечение соблюдения организациями независимо от организационно- правовой формы собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами законодательства РФ, Иркутской области, нормативных правовых органов городского самоуправления г.Иркутска в области земельных отношений, требований по охране и использованию земель на территории г. Иркутска, выявление и предупреждение правонарушений в области землепользования, осуществление контроля за исполнением условий договора купли-продажи, безвозмездного срочного пользования, аренды земельных участков.
Согласно вышеуказанным положениям, муниципальный земельный контроль направлен на обеспечение соблюдения законодательства РФ, Иркутской области, нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Иркутска в области земельных отношений, требований по охране и использованию земель на территории г. Иркутска, выявление и предупреждение правонарушений в области землепользования и осуществляется Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на строительство на земельном участке требуется разрешение, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Таким образом, осуществление строительных работ без разрешения на строительство является прямым нарушением действующего законодательства.
Согласно п. 28 постановления пленума Верховного Суда РФ Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 г. положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Возведение данной самовольной постройки нарушает права и законные администрации города Иркутска как органа, распоряжающегося земельными ресурсами на территории г.Иркутска.
Согласно ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка и в иных предусмотренных федеральными законом случаях. При этом действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с п. 3 ст. 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляет виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Просит обязать Князева А.С. снести за счет собственных средств самовольно возведенное нежилое одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 56,3 кв.м, расположенное по адресу: ... в течение двух недель после вступления решения в законную силу.
В судебном заседании истец Князев А.С., представитель истца Федорова О.В. исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали.
Представитель ответчика Администрации г. Иркутска Белозерцева О.И. исковые требования Князева А.С. не признала, встречные исковые требования поддержала.
Представители третьих лиц ООО «...», Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель ООО «...» представила письменный отзыв, в котором указало, что согласно с исковыми требованиями.
Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан
Судом установлено, что ... между Администрацией г. Иркутска и ООО «...» заключён договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер №, площадью 5215 кв. м. из земель поселений, именуемый в дальнейшем «объектом». Основанием для заключения данного договора является постановление мэра г. Иркутска № 031-06-1513/4 от 13.09.2004 г. «О предоставлении земельных участков, расположенных в Октябрьском районе г. Иркутска по ул. ...».
Согласно п. 1.4. договора на объекте имеются здания и сооружения – 1080, 48 кв.м. Приведенная характеристика объекта является окончательной. Любая деятельность арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно по письменному согласованию с арендодателем.
Пунктом 1.5. договора определена цель использования земельного участка: для эксплуатации проходной при хозяйственном дворе, столярного цеха, материального склада, в соответствии с кадастровым планом земельного участка от ... Приведенное описание целей использования объекта является окончательным. Изменение целей использования допускается исключительно с согласия арендодателя, в установленном порядке.
Согласно п. 2.2.6 договора арендатор обязан не передавать земельный участок в субаренду без письменного согласования арендодателя, в ином случае уведомить арендодателя в двухдневный срок до момента совершения указанных действий.
Пунктом 1.2 дополнительного соглашения (А) к договору аренды земельного участка № от ... изменена цель использования земельного участка: строительство группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями. Приведенное описание целей использования объекта является окончательным. Изменение целей использования допускается исключительно с согласия арендодателя, в установленном порядке.
Пунктом 1.4. указанного дополнительного соглашения п. 2.2.6 договора изложен в следующей редакции: «…арендатор обязан не передавать земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя».
Также, к договору аренды земельного участка № от ... сторонами заключено дополнительное соглашение (Б) от ...
Судом установлено, что ... истец Князев А.С. заключил с ООО «...» договор купли-продажи, по условиям которого продавец ООО «...» продает, а покупатель покупает отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание - кузня, площадью 65 кв.м., находящееся по адресу: .... Факт передачи указанного объекта истцу подтверждается актом приема передачи от ... Право собственности на указанный объект недвижимости по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и МУП БТИ г. Иркутска не зарегистрировано. Из объяснений истца и ООО «...» следует, что право собственности на строение кузница не зарегистрировано, т.к. в соответствии с действующим законодательством государственная регистрация права на служебные помещения не производится.
Из материалов инвентарного дела и справки МУП БТИ г. Иркутска от ..., заверенной МУП БТИ г. Иркутска ... видно, что строение «Кузница» литер №, ... года постройки, является служебным, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке.
Также между ООО «...» и Князевым А.С. заключен договор субаренды земельного участка № от ... с дополнительным соглашением (А) к нему от ... Согласно п. 1.1. договора арендодатель ООО «... обязуется передает арендатору Князеву А.С., за плату, во временное пользование земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер №, площадью 150 кв.м. (на данном земельном участке расположено здание «кузня»). Цель использования земельного участка указана восстановление и реконструкция здания «кузня» и его эксплуатация как офисного помещения. Указанный земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от ...
Из заключения МУП БТИ г. Иркутска от ... видно, что пользователем нежилого 1-этажного кирпичного здания по адресу: ... является ООО «...» на основании договора аренды земельного участка № от ..., дополнительного соглашения (А) к договору аренды № от ..., дополнительного соглашения (Б) к договору аренды земельного участка № от ..., передаточного акта от .... По данным технической инвентаризации от ... установлено, что произведена реконструкция здания, установлена капитальная стена в помещении № и №, пробит дверной проем в помещении №. Фактически нежилое помещение имеет самостоятельные стены, полезная площадь помещения составляет 40,3 кв.м., застроенная 56, 3 кв.м. Данные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом от ...
Учитывая, что в результате реконструкции «Кузницы» возник новый объект – нежилое помещение (офис) суд полагает, что действие положений ст. 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества.
Так, оценивая доводы представителя Администрации г. Иркутска о том, что истцом не представлено доказательств получения разрешения на реконструкцию здания согласно ст. 51 ГсК РФ и доказательств осуществления действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для реконструкции спорного объекта, получения отказа от органов, уполномоченных на выдачу данных документов, суд не принимает их, при этом исходит из следующего.
В соответствии со ст. 51 ГсК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Как из видно из материалов дела истцом представлено письмо Отдела выдачи разрешительной документации инженерно - строительного управления Комитета по градостроительной политике Администрации г. Иркутска от ..., из которого следует, что рассмотрев представленную техническую документацию и проведя визуальный осмотр нежилого 1-этажного кирпичного здания по ..., указанным отделом установлено, что в здании проведены следующие работы: выполнен ремонт здания, установлена дополнительная перегородка между помещениями № и №, в помещении № в границах ранее существовавшего окна выполнен дверной проем, фактически полезная площадь здания составляет 40, 3 кв.м. Учитывая ч. 17.4 ст. 51 и п. 3 ст. 55 ГсК РФ разрешение на проведение данного вида работ и ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Изменения объекта не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности несущих конструкций. Однако принимая указанное письмо как доказательство, суд учитывает, что оно было выдано по обращению ООО «...» - арендатора земельного участка.
Также суд не принимает довод представителя Администрации г. Иркутска о нарушении сохранением постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц или создания угрозы жизни и здоровью граждан, поскольку Администрацией г. Иркутска не представлено доказательств указанному доводу, а из представленных истцом заключений ФГУП «Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области от ..., Отдела Государственного пожарного надзора г. Иркутска от ... следует, что одноэтажное нежилое здание (на момент обследования используемое под административное здание) по адресу: ... соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам, Правилам пожарной безопасности в РФ. Согласно заключения о техническом состоянии нежилого помещения ООО «...» № от ..., справки ООО «...» объект недвижимости – нежилое помещение, общей площадью 40, 3 кв.м. расположенный по адресу: ... пригоден для использования по назначению, то есть в качестве нежилого здания. Конструктивные решения отвечают требованиям СНиПов, СанПиНу и НПБ, то есть документам, обеспечивающим безопасность для эксплуатации зданий. Деформаций и повреждений несущих конструкций, представляющих угрозу жизни и здоровью людей, на момент обследования, не обнаружено. Состояние фундамента, стен, перекрытий пола, кровли ограничено работоспособное, состояние перекрытий чердака работоспособное. Права и законные интересы других граждан не нарушены.
Между тем суд находит обоснованным довод Администрации г. Иркутска о том, что согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, поскольку земельный участок на котором она возведена предоставлен в аренду иному лицу ООО «...», а самовольное строение создано на земельном участке, не отведенном для этих целей.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Согласно ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленное им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с п.п.2 п.1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, пожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Поскольку судом установлено, что арендатором земельного участка, на котором расположено спорное здание является ООО «...», и по условиям п. 2.2.6. договора аренды земельного участка № от ... и дополнительного соглашения договору аренды № от ... предусмотрена обязанность арендатора не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе не передавать земельный срок в субаренду без письменного согласия арендодателя, а как следует из объяснений сторон, третьего лица ООО «...» согласия арендодателя Администрации г. Иркутска на заключение договора субаренды не получалось, суд приходит к выводу о заключении договора субаренды земельного участка ООО «...» с Князевым А.С. в нарушение условий договора аренды земельного участка.
Кроме того, суд также приходит к выводу о нецелевом использовании земельного участка, на котором расположено здание кузни, поскольку в п. 1.4 договора субаренды земельного участка указана цель использования земельного участка: восстановление и реконструкция здания «Кузня» и его эксплуатация, как офисного помещения, в то время как по условиям договора аренды и постановления Мэра г. Иркутска № от ... целью предоставления земельного участка указано строительство группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями.
Таким образом, из представленных доказательств видно, что Князев А.С. произвел самовольно реконструкцию здания «кузница» в нежилое офисное помещение на земельном участке, не отведенном для этих целей, который был предоставлен в аренду иному лицу под строительство группы жилых домов.
В силу ст. 222 ГК РФ данное строение является самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим ее лицом.
Суд считает, что при таких обстоятельствах исковые требования о признании права собственности на спорное нежилое помещение не подлежат удовлетворению, а исковые требования Администрации г. Иркутска о сносе самовольной постройки обоснованны. Князев А.С. обязан произвести снос самовольной постройки за счет собственных средств.
Не подлежат удовлетворению исковые требования Администрации г. Иркутска о сносе нежилого здания в течение двух недель со дня вступления решения суда в законную силу, т.к. ст.222 ГПК РФ не содержит обязанности лица произвести снос самовольной постройки в определенные сроки.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 56, 3 кв.м., расположенное по адресу: ... - Князеву А.С. отказать.
Исковые требования Администрации г. Иркутска удовлетворить частично.
Обязать Князева А.С. снести за счет собственных средств самовольно возведенное нежилое одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 56, 3 кв.м., расположенное по адресу: ....
В удовлетворении исковых требований о сносе нежилого здания в течение двух недель со дня вступления решения суда в законную силу, - Администрации г. Иркутска отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья: Н.Л. Амосова