РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 9 марта 2011 года г. Иркутск Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Сачук С.С., при секретаре Казей Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-161/2011 по иску Осиповой Н.В., Байдацкой О.В., Щебляковой Е.Н., Щеблякова М.Д. к обществу с ограниченной ответственностью «Уютный дом» о признании незаконными действий по начислению коммунальных платежей, платежей за содержание общего имущества, установил: В обоснование иска истцы с учетом уточнений (л.д. 118*120) указали, что они являются инвесторами жилого дома, расположенного по адресу ..., застройщиком которого является ООО «Стройтранс». ... было проведено общее собрание собственников помещений в жилом много квартирном доме по адресу ... путем заочного голосования. Собрание приняло решение: способ управления жилым многоквартирным домом – управляющую организацию ООО «Уютный дом»; заключить договор управления жилым многоквартирным домом с ООО «Уютный дом» на условиях типового договора, предложенного ООО «Уютный дом»; утвержден тариф для собственников по внесению платежей за управление многоквартирным домом и содержание общего имущества – 10,96 руб. за кв.м. Истцы просили признать решение общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме по адресу ... путем заочного голосования от ... незаконным полностью. Признать действия ООО «Уютный дом» по управлению жилым домом, в том числе по взиманию платежей по коммунальным услугам и содержанию общего имущества и отключении электроэнергии незаконным. Обязать ООО «Уютный дом» подключить электроэнергию к квартирам № в доме ... В дальнейшем истцы отказались от исковых требований в части: обязать ООО «Уютный дом» подключить электроэнергию к квартирам № ...; признать решение общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме по адресу ... путем заочного голосования от ... незаконным. Отказ истцов от исковых требований принят судом. Истцы уточнили предмет иска, указав, что в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другие вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации. Исходя из содержания и смысла указанных положений требования ООО «Уютный дом» к истцам об оплате коммунальных услуг носят незаконный характер, так как лицо, участвующее в долевом строительстве, не обладает правом собственности на объект недвижимого имущества до тех пор, пока не будет произведена регистрация его прав. В силу п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следовательно, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права, а после неё «фактический собственник» получает и юридическое право распоряжения данным объектом. Как видно из материалов дела, заявители Осипова Н.В., Щеблякова Е.Н., Щебляков М.Д. стали собственниками квартир № на основании решений Октябрьского районного суда г. Иркутска с ..., истец Байдацкая О.В. на основании решения Октябрьского районного суда г. Иркутска с .... То есть с момента государственной регистрации права собственности заявители пользуются помещениями (квартиры № 15, 20, 23) на законных основаниях, и, следовательно, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Поскольку застройщиком ООО «Стройтранс» квартиры дольщикам не передавались, расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приема-передачи, не могут быть возложены на дольщика. Такие расходы относятся на счет застройщика. Истцы просили суд признать действия ООО «Уютный дом» по начислению Осиповой Н.В., Щебляковой Е.Н., Щеблякову М.Д. коммунальных платежей, платежей за содержание общего имущества, расположенного по адресу ... в период с октября 2009 года по 16 сентября 2010 года незаконным. Признать действия ООО «Уютный дом» по начислению Байдацкой О.В. коммунальных платежей, платежей по содержанию общего имущества, расположенного по адресу ... период с октября 2009 года по 16 ноября 2010 года незаконными. В судебном заседании истцы Осипова Н.В., Байдацкая О.В., Щеблякова Е.Н. и их представитель Шкляров А.Н., действующий на основании ордера № № от ..., исковые требования поддержали. Истец Щебляков М.Д. в судебное заседание не явился, проходит службу по призыву (л.д. 155). Представитель третьего лица ООО «Стройтранс» в судебное заседание не явился. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствии не явившихся лиц. Представитель ответчика ООО «Уютный дом» Мальянов С.В. исковые требования не признал. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Судом установлено, что между ООО «Стройтранс» и Ш. был заключен договор от ... долевого участия в строительстве. По условиям договора Застройщик осуществляет строительство дома, расположенного по адресу .... Застройщик принял на себя обязательство передать Инвестору жилое помещение, расположенное по адресу ..., а Инвестор обязался принять участие в финансировании строительства по договору путем передачи Застройщику денежных средств (л.д. 10-12). ... Ш. и Байдацкая О.В. заключили договор уступки права требования (цессии) на квартиру, являющуюся предметом договора долевого участия строительстве (л.д. 14). Дополнительным соглашением от ... ООО «Стройтранс» и Байдацкая О.В. установил, что Байдацкой О.В. передается квартира № (л.д. 13). ... Осипова Н.В. и Осипов В.В. с одной стороны, и ООО «Стройтранс» с другой стороны заключили договор долевого участия в квартире, в соответствии с которым Инвесторам передается квартира № ... (л.д. 15-17). ... между ООО «Стройтранс» и ООО «Торговый дом «Ладога» заключен договор долевого участия в строительстве, Инвестору по данному договору передается квартира № ... (л.д. 18-20). ... между ООО «Торговый дом «Ладога» и ООО «Прайд» был заключен договор уступки права требования на указанную квартиру (л.д. 161), а ... ООО «Прайд» по договору уступки права требования передал свои права на квартиру Щебляковой Е.Н. и Щеблякову М.Д. (л.д. 22-23). Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от ... за Осиповой Н.В. признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которая составляет 25/1000 по отношению к общей площади дома, в виде изолированного жилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу ... (л.д. 144-145). Решение вступило в законную силу .... Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от ... за Щебляковой Е.Н., Щебляковым М.Д. признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которая составляет 16/1000 по отношению к общей площади дома, в виде изолированного жилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу ... (л.д. 146-150). Решение вступило в законную силу .... Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от ... за Байдацкой О.В. признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которая составляет 23/1000 по отношению к общей площади дома, в виде изолированного жилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу ... (л.д. 151-154). Решение вступило в законную силу .... Щеблякова Е.Н. и Щебляков М.Д. зарегистрировали право собственности на квартиру ... (л.д. 121-122), Байдацкая О.В. зарегистрировала право собственности ... (л.д. 123), Осипова Н.В. зарегистрировала право собственности на квартиру ... (л.д. 124). ... было проведено общее собрание собственников помещений в жилом многоквартирном доме по адресу ..., проведенного путем заочного голосования (л.д. 24-25). На собрании был выбран способ управления жилым многоквартирным домом – управляющей организацией ООО «Уютный дом». Большинство дольщиков дома заключили с ООО «Уютный дом» договоры на оказание услуг, в соответствии с которым Исполнитель от своего имени, в интересах и за счет Заказчика заключает договор на отпуск энергии, отпуск тепловой энергии в горячей воде, отпуск холодной воды и прием сточных вод, а Заказчик производит оплату выставляемых счетов от организаций, предоставляющих коммунальные услуги пропорционально потребленным коммунальным услугам (л.д. 74-108). Истцы такие договоры с ответчиком заключать отказались. ООО «Уютный дом» заключило с ресурсноснабжающими организациями договоры на отпуск воды и прием сточных вод с МУП ВКХ от ... (л.д. 49-53), на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде с ООО «ИГТСК» от ... (л.д. 54-61), договор энергоснабжения от ... с ООО «Иркутская Энергосбытовая компания» (л.д. 125-131, 62-69). Обязанность граждан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги закреплена ст. 153, ст. 155 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ). В соответствии с п. З Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (в ред. Постановления Правительства РФ от 21.07.2008 N 549) (далее Правила №307) «исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищностроительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений -иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. «Потребитель» - гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Правила №307 регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность. Правила являются обязательными для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (пункта 4 статьи 426 Гражданского кодекса РФ). Исполнитель имеет право требовать внесение платы за потребленные коммунальные услуги (п.п.а п.50 Правил №307). Потребитель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги (п.п.з п.52 Правил №307). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). Истцы оплату за жилое помещение не производят, полагают, что обязанность по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги возникла у них только с момента государственной регистрации права собственности на квартиры, а до этого времени обязанности по оплату должны возлагаться на Застройщика ООО «Стройтранс». Суд полагает, что правила ст. 153 ЖК РФ, предусматривают обязанность по оплате за жилое помещение в равной мере как собственников жилого помещения, так и на иных лиц, использующих жилое помещение на иных законных основаниях. При приобретении жилого помещения в порядке участия в долевом строительстве многоквартирного дома жилое помещение – объект долевого строительства зачастую передается управомоченному участнику долевого строительства – дольщику – еще до того, как происходит государственная регистрация его права собственности на приобретенное жилое помещение. Акт приема-передачи жилого помещения является одним из оснований для госрегистрации права собственности на жилое помещение (ст. 8 и 16 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 40). Обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг возникают у дольщика с момента передачи ему квартиры, т.е. с момента подписания акта приема-передачи, несмотря на то, что дольщик еще не стал собственником данного жилого помещения. В данном случае сложилась такая ситуация, что Застройщик свои обязательства в полном объеме не исполнил, и в настоящее время находится в стадии банкротства. Истцы были вынуждены закрепить свои права на квартиры путем обращения в суд с иском о признании за ними права собственности. В этой связи суд полагает, что судебное решение, которым за истцами признано право собственности, аналогично акту приема-передачи квартиры. С момента вступления судебного решения в законную силу у истцов возникло законное право на квартиры, хотя это право и не было зарегистрировано, истцы вправе были владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Одновременно с правом законного владения у истцов возникла и обязанность по оплате за жилье и коммунальные услуги. Согласно ч 5 ст. 153 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. ч. 11 ст. 155). Жилой дом, в котором у истцов имеется квартиры, обслуживается ответчиком, им производится содержание дома, ответчик несет расходы по обслуживанию дома, через ответчика производится водоснабжение и энергоснабжение дома. Неоплата истцами расходов по содержанию дома и коммунальных услуг возлагает на ответчика затраты. Однако ответчик не является собственником дома, является только управляющей организацией, и он не должен нести за истцов расходы по содержанию их имущества. Истцы утверждают, что квартиры ими не используются, однако в квартиры подается тепло, свет, управляющей компанией производятся расходы по содержанию мест общего пользования. Если же истцы полагают, что размер оплаты за содержание жилья и коммунальные услуги слишком велик в силу того, что какими-то услугами истцы не пользуются, то они вправе оспаривать размер выставляемых им платежей, однако это не является основанием для полного освобождения их от уплаты этих расходов. Таким образом, суд полагает, что момента вступления в законную силу решений о признании за истцами права собственности на квартиры, у них возникла обязанность по уплате расходов за содержание жилья и коммунальных услуг. В этой связи только исковые требования Щебляковых возможно частично удовлетворить, признать, что действия ответчиков по начислению коммунальных платежей, платежей по содержанию общего имущества до вступления в законную силу решения о признании за ними права собственности незаконны. Начисление платежей после вступления решения в законную силу законно и обосновано. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: В удовлетворении исковых требований Байдацкой О.В. о признании незаконными действий ООО «Уютный дом» по начислению коммунальных платежей, платежей по содержанию общего имущества, расположенного по адресу ... период с октября 2009 года по 16 ноября 2010 года отказать. В удовлетворении исковых требований Осиповой Н.В. о признании незаконными действий ООО «Уютный дом» по начислению коммунальных платежей, платежей по содержанию общего имущества, расположенного по адресу ... период с октября 2009 года по 16 сентября 2010 года отказать. Исковые требования Щебляковой Е.Н., Щеблякова М.Д. удовлетворить частично. Признать незаконными действия ООО «Уютный дом» по начислению коммунальных платежей, платежей по содержанию общего имущества, расположенного по адресу ... в октябре 2009 года. В удовлетворении исковых требований Щебляковой Е.Н., Щеблякова М.Д. о признании незаконными действий ООО «Уютный дом» по начислению коммунальных платежей, платежей по содержанию общего имущества, расположенного по адресу ... в период с ноября 2009 года по 16 сентября 2010 года отказать. Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 10 дней через Октябрьский районный суд г. Иркутска с момента изготовления мотивированного текста решения суда 21.03.2011 в 17 часов. Судья С.С. Сачук