Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
03 июня 2010 г. г. Улан-Удэ
Судья Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ Номогоева З.К., при секретаре Буркове Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Басановой Маргариты Владимировны к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк» о признании в части недействительным (ничтожным) договора об ипотеке,
У С Т А Н О В И Л:
Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» (залогодержателем) был заключен договор Номер обезличен об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого залогом недвижимости обеспечивалось исполнение обязательств заемщика ООО «ДМ» по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенному последним с ОАО АК «БайкалБанк».
Согласно названному договору под залог было передано: 1. офис (нежилое помещение), расположенное на 1-м этаже по адресу: ..., ...; 2. подземная автостоянка (нежилое помещение) общей площадью 2 286,40 кв.м., расположенная в подвале по адресу: ..., ....
Обращаясь в суд, истец Басанова М.В. просила признать данный договор ипотеки недействительным в части 2/65 доли подземной автостоянки.
В судебное заседание Басанова М.В. не явилась. Просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие, о чем имеется заявление.
В судебном заседании представитель Басановой М.В. ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования. Пояснил, что Басанова М.В. заключила с ООО «ЖКС-Сибирь» договор купли-продажи 2/65 доли подземной автостоянки ( два стояночных места), расположенной в доме по адресу: ... ... ... а, где она проживает. Басанова М.В. в полном размере была произведена оплата парковочных мест, которыми она со своей семьей пользуется до настоящего времени. ООО «ЖКС-Сибирь» отказалось регистрировать договоры купли-продажи стояночных мест, мотивируя необходимостью продажи всех долей автостоянки и одновременной регистрации перехода права собственности на автостоянку. Однако в этом году ей стало известно, что в 2008г. автостоянка была передана в залог ОАО АК «БайкалБанк». Считает, что данный договор не может быть признан действительным, так как ООО «ЖКС-Сибирь» не могло распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Кроме того, истицей было приобретено 2/65 доли в праве на подземную автостоянку. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, так как указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В п.3.1.3 договора купли-продажи от Дата обезличена г., заключенного с Басановой М.В., указано, что после его подписания и акта приема-передачи ООО «ЖКС-Сибирь» не имеет права распоряжаться проданной долей в праве общей долевой собственности на подземную стоянку, производить отчуждение доли, передавать её в залог. Поэтому действия ООО « ЖКС Сибирь» по передаче данного имущества в залог являются неправомерными, и заключенный договор ипотеки ничтожен, как нарушающий требования ст.174, 209, 334, 335 ГК РФ. Кроме того, ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Однако в настоящем случае залог земельного участка или права аренды оформлен не был. Считает, что имело место нарушение требования п.3 ст.340 ГК РФ и ст.69 ФЗ «Об ипотеке». При имеющихся нарушениях закона договор ипотеки должен быть признан ничтожным.
Представитель ответчика ОАО АК «Байкал Банк» ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал. Пояснил, что на Дата обезличенаг. права общей собственности на автостоянку не существовало. Как тогда, так и сейчас унитарным собственником объекта недвижимости - подземной автостоянки, является ООО «ЖКС-Сибирь», право собственности которого подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права. Договор об ипотеке соответствует требованиям закона, содержит все необходимые существенные условия, и он не может быть признан ничтожным. На момент заключения и регистрации договора об ипотеке у истцов не возникло каких-либо прав на автостоянку, они не обладали долями в праве собственности на данный объект, поэтому названный договор не затрагивает и не нарушает их права. Банку не было известно о договорах купли-продажи, представленных истцами, и об ограничениях, установленных в них. Не исключают вероятности того, что договора купли-продажи с гражданами были подписаны позднее, т.е. после заключения договора об ипотеке.
Также считает нужным отметить, что земельный участок под дом (автостоянку) был предоставлен ООО «ЖКС-Сибирь» по договору аренды сроком на три года с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг. Позднее Дата обезличенаг. было подписано дополнительное соглашение о продлении срока аренды земельного участка до Дата обезличенаг. Поскольку договор аренды был заключен на срок менее года, то он не подлежал государственной регистрации. Поэтому права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. В связи с чем, в договоре об ипотеке и не было упоминания о земельном участке. Просит в иске отказать.
Представитель ответчика ООО «ЖКС-Сибирь» в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие последнего.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд счтает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличена г. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку Номер обезличен, в соответствии с которым Басанова М.В. приобрела у ООО «ЖКС-Сибирь» за 1 250 000 тыс. руб. 2/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку площадью 2 286,4 кв.м. по адресу: ..., ... (место Номер обезличен). Дата обезличена г. между продавцом и покупателем был подписан акт приема-передачи.
Дата обезличенаг. между ОАО АК «БайкалБанк» (кредитором) и ООО «ДМ» (заемщиком) был заключен кредитный договор Номер обезличен, по которому заемщику был предоставлен кредит на 26 млн. руб.
Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору был заключен договор об ипотеке.
Решением Арбитражного Суда РБ от 23.06.2009г. было обращение взыскание задолженности общества с ограниченной ответственностью «ДМ» перед ОАО АК «БайкалБанк» по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. в размере 27 629 759 руб. 42 коп. на имущество ООО «ЖКС-Сибирь», заложенное по договору об ипотеке Номер обезличен от Дата обезличенаг. (на момент принятия решения по настоящему гражданскому делу решение Арбитражного Суда РБ в кассационном порядке рассмотрено не было).
Из представленных документов и пояснений представителя истца следует, что оплата за приобретенные стояночные места (доли) Басановой М.В. была произведена в полном объеме, что было ранее также подтверждено представителем ООО «ЖКС-Сибирь» ФИО6
Суд считает, что договор купли-продажи долей был заключен с истцом в соответствующий день, указанный в договоре, и в нем отражены все существенные условия (ст.433 ГК РФ).
Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В настоящем случае переход права собственности к истцу на приобретенные им доли от ООО «ЖКС-Сибирь», в соответствии с ст.551 ГК РФ, подлежал государственной регистрации, но этого сделано не было по причинам, не зависящим от последней.
Вместе с тем суд находит обоснованными доводы представителя Басановой М.В. ФИО3 о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (ст.551 ч.2 ГК РФ). Одновременно с этим и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.
Таким образом, суд считает, что, даже являясь собственником подземной автостоянки, ООО «ЖКС-Сибирь» Дата обезличенаг. не было правомочно совершать сделки по распоряжению этим имуществом, во всяком случае, в той части, которая касалась перехода права собственности к Басановой М.В. Тем более, что договор купли-продажи фактически был исполнен его сторонами: оплата была произведена, продавец передал стояночные места (доли), покупатель стал пользоваться приобретенным имуществом. Помимо этого в п.3.1.3 всех договоров купли-продажи, заключенных с истцами, указано, что продавец после подписания настоящего договора и акта приема-передачи не имеет права распоряжаться проданными долями в праве общей собственности на подземную автостоянку, производить отчуждения проданных долей, передавать в залог.
Согласно ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными договорами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при её совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Поскольку договор купли-продажи с истцом был заключен, этот договор не был признан недействительным, не оспорен и не был расторгнут, его стороны (ООО «ЖКС-Сибирь» и истец) обязаны были соблюдать оговоренные в нем условия.
В рассматриваемом случае истец обоснованно сделал ссылка на данную норму, поскольку, зная об ограничениях, содержащихся в п.3.1.3 договоров купли-продажи, заключенных с истцом, ООО «ЖКС-Сибирь», действуя, по мнению суда, недобросовестно, вопреки этому заключило договор об ипотеке от Дата обезличенаг.
При этом, как считает суд, ОАО АК «БайкалБанк» не могло не знать о том, что в период подписания договора об ипотеке автостоянка была введена в эксплуатацию, места в которой использовались гражданами. Довод представителей ОАО АК «БайкалБанк» об отсутствии у них таких сведений, суд ставит под сомнение, так как общеизвестно, что подобные места, в основном, используются жильцами дома, где расположена автостоянка. Если в доме проживают граждане, а автостоянка охраняется, соответственно, там имеются машины, стояночные места используются по назначению.
Таким образом, суд считает, что, учитывая, что из 65-ти стояночных мест 40 было продано, т.е. на большую часть имущества ответчик ООО «ЖКС-Сибирь» имел ограничения, поэтому оно не могло выступать в качестве залогодателя (ст.335 ГК РФ).
Кроме того, в соответствии с ст.69 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В данном случае это требование закона также не было соблюдено (п.1.3 договора). Суд полагает, что даже, если договор аренды земельного участка был заключен с ООО «ЖКС-Сибирь» на срок менее года, в договоре об ипотеке, где предметом выступали помещение офиса и автостоянки, надлежало оговорить условие об ипотеке земельного участка, так как это было обязательным условием в силу закона (ст.340 ч.3 ГК РФ).
В связи с чем, суд считает, что названный договор от Дата обезличенаг. нельзя признать законным и по этому моменту.
Суд считает, что договор об ипотеке Номер обезличен от Дата обезличенаг. не соответствует вышеперечисленным требованиям закона, а потому, в соответствии с ст.168 ГК РФ, подлежит признанию незаконным в части долей, владельцем которых является истец по настоящему делу.
При этом суд исходил из того, что истец является законным владельцем определенных долей автостоянки, заключенный договор об ипотеке затрагивает ее интересы и права, поэтому Басанова М.В. вправе предъявить настоящие исковые требования.
Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Басановой Маргариты Владимировны к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк» о признании в части недействительным (ничтожным) договора об ипотеке удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен, заключенный Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» и ОАО АК «БайкалБанк» на нежилое помещение - подземную автостоянку, расположенную в подвальном помещении по адресу: ..., ..., в части 2/65 доли Басановой Маргариты Владимировны (место Номер обезличен)
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный Суд РБ.
Судья