РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Улан-Удэ 05 июля 2010 года
Судья Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия Гармаева Н.Л., при секретаре Кирилловой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Томсон Валентины Николаевны, Ергонова Алексея Анатольевича, Ильина Петра Михайловича к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк», ООО «ДМ» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛА:
Истцы Томсон В.Н., Ергонов А.А., Ильина П.М. обратились с иском к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк», ООО «ДМ» о признании недействительными договоров залога недвижимого имущества.
Истцы Томсон В.Н., Ергонов А.А., Ильина П.М. в судебное заседание не явились, имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель истцов Томсон В.Н., Ергонова А.А., Ильина П.М. по доверенности Гаврилова Л.Н. просит признать недействительным договор ипотеки - залога недвижимого имущества от Дата обезличена года, заключенный между ОАО АК БайкалБанк (далее Банк) и ОСЮ ЖКС-Сибирь (далее ООО) в части залога парковочных мест, Номер обезличен, Номер обезличен и Номер обезличен по следующим основаниям: Дата обезличена года между ООО ЖКС-Сибирь и Ергоновым А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи Машино-места Номер обезличен, Дата обезличена года платежным поручением Номер обезличен была перечислена на счет ООО денежная сумма в размере 600 000 рублей, после чего Дата обезличена года между ООО и Ергоновым был заключен договор купли-продажи 1/65 доли в праве. Дата обезличена года между ООО и Ильиным П.М. был заключен договор купли-продажи 1/65 доли в праве общей долевой собственности - парковочное место Номер обезличен. В этот же день в кассу ООО Ильиным была внесена денежная сумма в размере 500 000 рублей, что подтверждается квитанцией приходно-кассового ордера ООО. Дата обезличена года между ООО и Томсон был заключен договор купли-продажи 1/65 доли в праве - парковочное место Номер обезличен. Денежная сумма в размере 450 000 рублей в кассу ООО вносилась частями, что подтверждается квитанциями приходно-кассового ордера Номер обезличенНомер обезличен, 87, 536, 556, 568, 584. О том, что расчет между ООО и истцами произведен в полном объеме также подтвердил представитель выгодоприобретателя - ООО ЖКС-Сибирь, Жаров Е.В. В этой части у сторон по вышеперечисленным договорам друг к другу претензий не имеется. Таким образом, все договоры купли-продажи были заключены между истцами и ООО, в соответствующие дни, указанные в договорах, в них отражены все существенные условия, т.е. выполнены требования ст. 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Рассматривать же условие о погашении суммы кредита со стороны ООО «ДМ», как событие, которое должно неизбежно наступить, также нельзя, поскольку зависящее от воли (действия) одной из сторон исполнение обязательств не может быть признано событием, которое должно неизбежно наступить. С учетом данной нормы, установленное в договоре ипотеки (залога недвижимого имущества) условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства. Таким образом, срок исполнения обязательства, как существенное условие договора ипотеки (залога недвижимого имущества) в договоре не определен. Соответственно, указанная сделка - договор ипотеки Номер обезличен от Дата обезличена года не может считаться действительным, как сделка, противоречащая требованиям законодательства.
Представители ответчиков ООО «ЖКС-Сибирь», ООО «ДМ» в судебное заседание не явились, извещена надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ОАО АК «БайкалБанк» в судебное заседание не явился, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее представитель по доверенности Путинцев Р.А. возражал против иска. Пояснял, что определением суда от Дата обезличена г. производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза по заявлению ОАО АК «БайкалБанк» для определения вопроса о дате заключения договоров купли-продажи 1/65 доли в автостоянке, на которых истцы основывают свою заинтересованность. Истцы уклоняются от предоставления оригиналов договоров купли-продажи 1/65 доли в автостоянке ради исследования, которых назначена экспертиза. Между тем, проведение экспертизы невозможно без предоставления истцами подлинных договоров купли-продажи 1/65 доли в автостоянке. В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ).
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличенаг. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку Номер обезличен, в соответствии с которым Томсон В.Н. приобрела у ООО «ЖКС-Сибирь» за 450 тыс. руб. 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку площадью 2 286,4 кв.м. по адресу: г.Улан-Удэ, ... (место Номер обезличен). Дата обезличенаг. между продавцом и покупателем был подписан акт приема-передачи.
Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» и Ергоновым А.А. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку Номер обезличен, в соответствии с которыми Ергонов за 600 тыс. руб. приобрел 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку. Дата обезличенаг. между покупателем и продавцом был подписан акт приема-передачи.
Дата обезличенаг. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности Номер обезличен между ООО «ЖКС-Сибирь» (продавцом) и Ильиным П.М., в соответствии с которым последний приобрел за 500 тыс. руб. 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку площадью 2 286,40 кв.м. Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» и Ильиным П.М. был подписан акт приема-передачи.
Дата обезличенаг. между ОАО АК «БайкалБанк» (кредитором) и ООО «ДМ» (заемщиком) был заключен кредитный договор Номер обезличен, по которому заемщику был предоставлен кредит на 26 млн. руб.
Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору был заключен договор об ипотеке.
Решением Арбитражного Суда РБ от Дата обезличенаг. было обращение взыскание задолженности общества с ограниченной ответственностью «ДМ» перед ОАО АК «БайкалБанк» по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. в размере 27 629 759 руб. 42 коп. на имущество ООО «ЖКС-Сибирь», заложенное по договору об ипотеке Номер обезличен от Дата обезличенаг. (на момент принятия решения по настоящему гражданскому делу решение Арбитражного Суда РБ в кассационном порядке рассмотрено не было).
Из представленных документов и пояснений истцов, их представителей следует, что оплата за приобретенные стояночные места (доли) вышеуказанными покупателями была произведена в полном объеме, что было ранее также подтверждено представителем ООО «ЖКС-Сибирь» Жаровым Е.В.
Суд считает, что все договоры купли-продажи долей были заключены с истцами в соответствующие дни, указанные в договорах, и в них отражены все существенные условия (ст.433 ГК РФ).
То факт, что истцов не предоставили подлинники договоров для проведения назначенной экспертизы, само по себе не является основанием для признания факта заключения договоров купли-продажи 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку от Дата обезличенаг. от Дата обезличенаг., Дата обезличенаг. после заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен от Дата обезличенаг., т.к. ст. 79 ГПК РФ установлено право, а не обязанность суда признавать этот факт, в совокупности с другими исследованными доказательствами.
Решениями Октябрьского районного суда от 11 марта 2010 г. и 08 апреля 2010 г. и Кассационными определениями Верховного суда РБ, имеющими, в силу ст. 61 ГПК РФ, преюдициальное значение для разрешения данного дела, установлено, что договоры заключены с Ильиным П.М. Дата обезличена года, с Томсон В.Н. Дата обезличена года, с Ергоновым А.А. Дата обезличена года. Указанными решениями суда установлено, что истцы являются законными владельцами стояночных мест.
Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В настоящем случае переход права собственности к истцам на приобретенные ими доли от ООО «ЖКС-Сибирь», в соответствии с ст.551 ГК РФ, подлежал государственной регистрации. Но этого сделано не было по причинам, не зависящим от последних.
Вместе с тем суд находит обоснованными доводы Гавриловой Л.Н. о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (ст.551 ч.2 ГК РФ). Одновременно с этим и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.
Таким образом, суд считает, что, даже являясь собственником подземной автостоянки, ООО «ЖКС-Сибирь» Дата обезличенаг. не было правомочно совершать сделки по распоряжению этим имуществом, во всяком случае, в той части, которая касалась перехода права собственности к Ергонову А.А., Томсон В.Н., Ильину П.М. Тем более, что договоры купли-продажи фактически были исполнены его сторонами: оплата была произведена, продавец передал стояночные места (доли), покупатель стал пользоваться приобретенным имуществом. Помимо этого в п.3.1.3 всех договоров купли-продажи, заключенных с истцами, указано, что продавец после подписания настоящего договора и акта приема-передачи не имеет права распоряжаться проданными долями в праве общей собственности на подземную автостоянку, производить отчуждения проданных долей, передавать в залог.
Согласно ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными договорами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при её совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Поскольку договоры купли-продажи с истцами были заключены, эти договора не были признаны недействительными, его стороны (ООО «ЖКС-Сибирь» и граждане) обязаны были соблюдать оговоренные в нем условия.
В рассматриваемом случае истцами обоснованно сделана ссылка на данную норму, поскольку, зная об ограничениях, содержащихся в п.3.1.3 договоров купли-продажи, заключенных с гражданами, ООО «ЖКС-Сибирь», действуя, недобросовестно, вопреки этому заключило договор об ипотеке от Дата обезличенаг.
При этом, как считает суд, ОАО АК «БайкалБанк» не могло не знать о том, что в период подписания договора об ипотеке автостоянка была введена в эксплуатацию, места в которой использовались гражданами. Довод представителей ОАО АК «БайкалБанк» об отсутствии у них таких сведений, суд ставит под сомнение, так как общеизвестно, что подобные места, в основном, используются жильцами дома, где расположена автостоянка. Если в доме проживают граждане, а автостоянка охраняется, соответственно, там имеются машины, стояночные места используются по назначению.
Таким образом, учитывая, что из 65-ти стояночных большая часть мест была продана, т.е. на большую часть имущества ответчик ООО «ЖКС-Сибирь» имел ограничения, оно не могло выступать в качестве залогодателя (ст.335 ГК РФ).
Кроме того, в соответствии с ст.69 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В данном случае это требование закона также не было соблюдено (п.1.3 договора). Суд полагает, что даже, если договор аренды земельного участка был заключен с ООО «ЖКС-Сибирь» на срок менее года, в договоре об ипотеке, где предметом выступали помещение офиса и автостоянки, надлежало оговорить условие об ипотеке земельного участка, так как это было обязательным условием в силу закона (ст.340 ч.3 ГК РФ).
В связи с чем, суд считает, что названный договор от Дата обезличенаг. нельзя признать законным и по этому основанию.
Суд считает, что договор об ипотеке Номер обезличен от Дата обезличенаг. не соответствует вышеперечисленным требованиям закона, а потому, в соответствии с ст.168 ГК РФ, подлежит признанию незаконным в части долей, владельцами которых являются истцы по настоящему делу.
При этом суд исходит из того, что все истцы являются законными владельцами определенных долей автостоянки, заключенный договор об ипотеке затрагивает их интересы и права, поэтому последние вправе предъявлять настоящие исковые требования.
Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Томсон Валентины Николаевны, Ергонова Алексея Анатольевича, Ильина Петра Михайловича к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк», ООО «ДМ» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества, удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен, заключенный Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» и ОАО АК «БайкалБанк» на нежилое помещение - подземную автостоянку, расположенную в подвальном помещении по адресу: г.Улан-Удэ, ..., в части 1/65 доли Томсон Валентины Николаевны, в части 1/65 доли Ергонова Алексея Анатольевича, в части 1/65 доли Ильина Петра Михайловича.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия со дня изготовления мотивированного решения.
Судья: Н.Л. Гармаева