РЕШЕНИЕ
Именем Российской федерации
13 августа 2010 г. г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Болдохоновой ФИО7 при секретаре Казанцевой ФИО8 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мохосоевой ФИО9 к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк», ООО «ДМ» о признании в части недействительным (ничтожным) договора об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
Мохосоева ФИО9 обратилась в суд с иском к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк», ООО «ДМ» о признании в части недействительным (ничтожным) договора об ипотеке. В обоснование исковых требований указала, что Дата обезличенаг. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/65 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку, расположенную по адресу: г.Улан-Удэ, ... была произведена оплата, ответчиком ООО «ЖКС «Сибирь» данная часть доли была передана. Однако ей стало известно, что между ООО «ЖКС Сибирь» и ОАО АКБ «БайкалБанк» Дата обезличенаг. был заключен договор залога на офис (нежилое помещение), расположенный по адресу: г.Улан-Удэ, ул. геологическая, 28 а, площадью 100,8 кв.м. и подземную автостоянку (нежилое помещение), площадью 2286,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, ... а. По условиям договора в случае неисполнения денежных обязательств ООО «ДМ» по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличенаг., возможно обращение взыскания на заложенное имущество. Просила признать недействительным договор залога.
В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнила требования, просила признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке залоге недвижимости Номер обезличен, заключенный Дата обезличена г. между ООО «ЖКС-Сибирь» и. ОАО АК «БайкалБанк» на нежилое помещение - подземную автостоянку, расположенную в подвальном помещении по адресу г.Улан-Удэ ... «а», в части 1/65 доли Мохосоевой ФИО9 (место Номер обезличен).
Истец в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия, с участием ее представителя.
Представитель истца Гаврилова ФИО12., действующая на основании доверенности, поддержала уточненные исковые требования в полном объеме. Суду пояснила, что Мохосоева ФИО9. владеет, пользуется своей долей автостоянки, как своей собственностью с ноября 2007 года, когда был заключен предварительный договор и произведена частичная оплата. Также истцом был заключен основной договор купли-продажи, по условиям которого она приобрела 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку. И оплачены денежные средства по договору. ООО «ЖКС-Сибирь» отказалось сразу регистрировать договор купли-продажи, мотивируя необходимостью продажи всех долей автостоянки и одновременной регистрации перехода права собственности на автостоянку. В 2008 г. уже после продажи истцу 1\65 доли и передачи стояночного места в фактическое пользование, автостоянка была передана ООО «ЖКС-Сибирь» в залог- ОАО АК «БайкалБанк». После заключения с ней договора, получения оплаты за указанное имущество, ООО «ЖКС Сибирь» не вправе было распоряжаться данной частью автостоянки, на этом основании договор не может быть признан действительным. Также пояснила суду, что требования предъявлены в том числе и к ООО «ДМ», поскольку именно ООО «ДМ» был выдан кредит, в обеспечение которого заключен договор залога недвижимости.
Представитель ответчика ОАО АК «БайкалБанк» Баландина ФИО14., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Суду пояснила, что по состоянию на Дата обезличенаг. единственным законным собственником объекта недвижимости - подземной автостоянки являлось ООО «ЖКС-Сибирь», право собственности которого подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права. Договор об ипотеке соответствует требованиям закона, содержит все необходимые существенные условия, и он не может быть признан ничтожным. На момент заключения и регистрации договора об ипотеке у истца не возникло каких-либо прав на автостоянку, он не обладал долей в праве собственности на данный объект, поэтому названный договор не затрагивает и не нарушает его права. Банку не было известно о договоре купли-продажи, представленном истцом, и об ограничениях, установленных в них. Не исключает вероятности того, что договор купли-продажи с Мохосоевой ФИО9. был подписан позднее, т.е. после заключения договора об ипотеке, к тому же датой заключения договора значится Дата обезличенаг., т.е. договор был заключен в одну дату. Просит в иске отказать.
Представитель ООО «ДМ» и ООО «ЖКС Сибирь» Жаров ФИО9 действующий на основании доверенностей, исковые требования признал в части требований, предъявленных к ООО «ЖКС Сибирь». Считает, что поскольку договор с Мохосоевой был признан судом заключенным, у нее есть все основания для обращения в суд с иском о признании недействительным договора ипотеки в части своей собственности. Кроме того суду пояснил, что договор ипотеки считается заключенным с момента государственной регистрации, такая регистрация была осуществлена позднее, не Дата обезличенаг.
Заслушав явившихся лиц, рассмотрев материалы дела и представленные доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании между Мохосоевой ФИО9. и ООО «ЖКС Сибирь» Дата обезличенаг. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную, автостоянку Номер обезличен Номер обезличен, в соответствии с которым Мохосоева ФИО9. приобрела у ООО «ЖКС Сибирь» 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку площадью 2 286,4 кв. м. по адресу. г.Улан-Удэ ... «а». Доля, приобретенная Мохосоевой ФИО9. соответствует стояночному месту Номер обезличен. Дата обезличенаг. между ОАО АК «БайкалБанк» (кредитором) и ООО «ДМ» (заемщиком) был заключен кредитный договор Номер обезличен, по которому заемщику был предоставлен кредит на 26000000 рублей. Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору был заключен договор об ипотеке. Суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика ОАО АК «БайкалБанк» о том, что договоры были заключены в один день и возможно у истца нет права на обращение в суд с данными требованиями. Так, согласно ч.2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Сторонами было признано, что государственная регистрация договора была произведена Дата обезличенаг., таким образом договор считается заключенным с указанной даты.
Решением суда от Дата обезличенаг. установлено, что при заключении договора купли-продажи место расположения парковочного места было согласовано, покупателю передавалась схема с указанием машино-места, объект недвижимости был сторонами определен, индивидуализирован в пространстве. оплата произведена в полном объеме. данные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию.
Также суд считает установленным, что договор купли-продажи доли был заключен с истцом Дата обезличена г., т.е. в срок, указанный в договоре. К данному выводу суд пришел, исходя из пояснений как представителя Мохосоевой ФИО9., так и представителя ООО «ЖСК-Сибирь» Жарова ФИО9 согласно которым договор был подписан в дату, указанную в договоре. Оснований для сомнения в пояснениях представителей у суда не имеется, более того, суд считает, что рассмотрение вопроса о заключении договора в установленную дату не является предметом рассмотрения настоящего дела. При этом суд учитывает, что представителем ОАО АК «БайкалБанк» какие-либо конкретные доводы, кроме предположений, позволяющих усомниться в несоответствии указанной даты времени фактического подписания договора не приведены.
Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, заключенный между Мохосоевой и ООО «ЖКС Сибирь» подлежал государственной регистрации, однако данное требование закона не было исполнено по независящим от истца причинам.
Согласно положениям ст. 551 ГК РФ до момента государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами, но одновременно с этим и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.
Таким образом, ООО «ЖКС-Сибирь» не было правомочно совершать сделки по распоряжению подземной автостоянкой в той части, которая касалась уже заключенного с истцом договора и перехода права собственности на указанную 1/65 долю в праве. Более того, согласно всех пояснений сторон и установленных решениями суда обстоятельств, договор купли-продажи фактически был исполнен его сторонами: оплата была произведена, продавец передал стояночное место (долю), покупатель стал пользоваться приобретенным имуществом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд считает, что в данном случае договор купли-продажи с истцом был заключен, не был признан недействительным, не был расторгнут и подлежал государственной регистрации, однако ООО «ЖКС-Сибирь», зная о наличии договора с Мохосоевой ФИО9., действуя недобросовестно, заключило договор об ипотеке от 09.07.2008 г.
При этом, ОАО АК «БайкалБанк» не могло не знать о том, что в период подписания договора об ипотеке автостоянка была введена в эксплуатацию, места в ней использовались гражданами. Довод об отсутствии таких сведений у банка, суд ставит под сомнение, поскольку при передаче данного имущества в залог банку, оно было осмотрено и принято, при этом банк не мог не знать, что автомобильная стоянка используется по назначению.
Принимая во внимание, что из 65-ти стояночных мест большая часть из них была продана, т.е. на большую часть имущества ООО «ЖКС-Сибирь» имело ограничение, подземная автостоянка не могла выступать в качестве предмета залога, а ООО «ЖКС Сибирь» в качестве залогодателя (ст.335 ГК РФ).
Доводы представителя ОАО АК «БайкалБанк» о том, что у истца возникает право защищать, свои права путем предъявления соответствующих требований к продавцу о возмещении понесенных убытков не основаны на законе.
Суд считает, что договор об ипотеке Номер обезличен от Дата обезличенаг. не соответствует требованиям закона, а потому, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, подлежит признанию незаконным в части 1\65 доли, владельцем которой является Мохосоева ФИО9
При этом суд исходит из того, что Мохосоева ФИО9 является законным владельцем 1\65 доли, что было подтверждено решениями Октябрьского районного суда от Дата обезличенаг. по иску ОАО АК «БайкалБанк» к ООО «ЖКС Сибирь» и Мохосоевой ФИО9. о признании сделки незаключенной, и от Дата обезличенаг. по иску ОАО АК «БайкалБанк» к ООО «ЖКС Сибирь» и Мохосоевой ФИО9 о признании договора недействительным, заключенный договор об ипотеке затрагивает ее права и интересы, в связи с чем, последняя вправе предъявлять настоящие исковые требования.
Требования истца о признании недействительным в части договора об ипотеке, были предъявлены в том числе и к ООО «ДМ», однако суд считает, что предъявление требований к ответчику ООО «ДМ» не основано на законе, поскольку фактически данное нежилое помещение было передано в залог ООО «ЖКС Сибирь». И при таких обстоятельствах иск в отношении ООО «ДМ» не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Мохосоевой ФИО9 удовлетворить в части.
Признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен, заключенный Дата обезличена г. между ООО «ЖКС-Сибирь» и. ОАО АК «БайкалБанк» на нежилое помещение - подземную автостоянку, расположенную в подвальном помещении по адресу г.Улан-Удэ ... «а», в части 1/65 доли Мохосоевой ФИО9 (место Номер обезличен).
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в течение 10 дней в установленном законом порядке.
Судья: подпись
КОПИЯ ВЕРНА