РЕШЕНИЕ
Именем Российской федерации
03 ноября 2010 г. г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Болдохоновой С.С. при секретаре Кузнецовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хамархановой Марины Львовны к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк», о признании недействительным договора ипотеки в части залога 1/65 доли подземной автостоянки,
УСТАНОВИЛ:
Хамарханова М.Л. обратилась в суд с иском к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк» о признании в части недействительным (ничтожным) договора об ипотеке в части залога 1/65 доли подземной автостоянки. В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор, внесены денежные средства в размере 625000 руб., ДД.ММ.ГГГГ внесена окончательная сумма 25000 руб., после чего ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку, расположенную по адресу: <адрес> А, ответчиком ООО «ЖКС-Сибирь» данная часть доли была передана. После заключения договора она обратилась к ООО «ЖКС-Сибирь» с требованием об исполнении обязательств по государственной регистрации права. Однако летом 2009г. ей стало известно, что между ООО «ЖКС -Сибирь» и ОАО АКБ «БайкалБанк» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога на данную автостоянку. ООО «ЖКС-Сибирь» без законных на то оснований распорядилось принадлежащей ей 1/65 долей в праве общей долевой собственности в виде ее парковочного места №. Просила признать недействительным договор залога.
В судебное заседание истец не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель истца Гаврилова Л.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлена надлежаще. Ранее в судебных заседаниях поясняла, что между ее доверителем и ООО «ЖКС-Сибирь» был заключен договор купли-продажи 1/65 доли в праве, при этом ООО «ЖКС-Сибирь» отказалось сразу регистрировать договор купли-продажи, мотивируя необходимостью продажи всех долей автостоянки и одновременной регистрации перехода права собственности на автостоянку. В 2008 г. уже после продажи истцу 1\65 доли и передачи стояночного места в фактическое пользование, автостоянка была передана ООО «ЖКС-Сибирь» в залог банку. Считает, что после заключения договора с Хамархановой М.Л., получения оплаты за указанное имущество, ООО «ЖКС-Сибирь» не вправе было распоряжаться данной частью автостоянки, на этом основании договор не может быть признан действительным, данная сделка является ничтожной. Кроме того, пояснила, что решениями суда были оставлены без удовлетворения требования ОАО АКБ «БайкалБанк» к Хамархановой М.Л. о признании недействительным и незаключенным договора купли-продажи парковочного места. Также решением арбитражного суда было отказано в удовлетворении иска ОАО АКБ «БайкалБанк» об обращении взыскания на заложенное имущество.
Представитель ООО «ЖКС-Сибирь» в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен надлежаще. Ранее против удовлетворения исковых требований не возражал, поясняя суду, что договор с Хамархановой действительно был заключен и ООО «ЖКС Сибирь» распорядилось имуществом, ему не принадлежащим. Договор с Хамархановой был признан судом заключенным, у нее есть все основания для обращения в суд с иском о признании недействительным договора ипотеки в части своей собственности.
Представитель ОАО АКБ «БайкалБанк» Баландина А.П. возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменные возражения. Суду пояснила, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ единственным законным собственником объекта недвижимости - подземной автостоянки являлось ООО «ЖКС-Сибирь», право собственности которого подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права. Договор об ипотеке соответствует требованиям закона, содержит все необходимые существенные условия, и он не может быть признан ничтожным. На момент заключения и регистрации договора об ипотеке у истца не возникло каких-либо прав на автостоянку, он не обладал долей в праве собственности на данный объект, поэтому названный договор не затрагивает и не нарушает его права. Банку не было известно о договоре купли-продажи, представленном истцом, и об ограничениях, установленных в них. Не исключает вероятности того, что договор купли-продажи с Хамархановой М.Л. был подписан позднее, т.е. после заключения договора об ипотеке, заявляла ходатайство о проведении экспертизы на соответствие подписей и печатей в договоре фактической дате изготовления данного договора. Просит в иске отказать.
Заслушав представителя ответчика ОАО «БайкалБанк», рассмотрев материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено в судебном заседании между Хамархановой М.Л. и ООО «ЖКС- Сибирь» ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор №Г/-56 о заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи части нежилого помещения, ДД.ММ.ГГГГ был подписан передаточный акт парковочного места №. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи парковки № Г/-56, в соответствии с которым Хамарханова М.Л. приобрела у ООО «ЖКС -Сибирь» 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку расположенную по адресу: г.Улан-Удэ ул. <адрес>». Доля, приобретенная Хамархановой М.Л. соответствует стояночному месту №.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АК «БайкалБанк» (кредитором) и ООО «ДМ» (заемщиком) был заключен кредитный договор №, по которому заемщику был предоставлен кредит на 26000000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору был заключен договор об ипотеке.
Суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика ОАО АК «БайкалБанк» о том, что у истца нет права на обращение в суд с данными исковыми требованиями. Решением суда от 25.05. 2010г. установлено, что при заключении договора купли-продажи расположение парковочного места было согласовано, покупателю передавалась схема с указанием машино-места, объект недвижимости был сторонами определен, индивидуализирован в пространстве, оплата произведена в полном объеме, данные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию. Также суд считает установленным, что договор купли-продажи доли был заключен с истцом ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в срок, указанный в договоре. К данному выводу суд пришел, исходя из представленных доказательств, а также ранее данных пояснений как представителя Хамархановой М.Л., так и представителя ООО «ЖСК-Сибирь» Жарова Е.В., согласно которым договор был подписан в дату, указанную в договоре. Оснований для сомнения в пояснениях представителей у суда не имеется, более того, суд считает, что рассмотрение вопроса о заключении договора в установленную дату не является предметом рассмотрения настоящего дела. При этом суд учитывает, что представителем ОАО АК «БайкалБанк» какие-либо конкретные доводы, кроме предположений, позволяющих усомниться в несоответствии указанной даты времени фактического подписания договора не приведены.
Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, заключенный между Хамархановой М.Л. и ООО «ЖКС Сибирь» подлежал государственной регистрации, однако данное требование закона не было исполнено по независящим от истца причинам.
Согласно положениям ст. 551 ГК РФ до момента государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами, но одновременно с этим и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.
Таким образом, ООО «ЖКС-Сибирь» не было правомочно совершать сделки по распоряжению подземной автостоянкой в той части, которая касалась уже заключенного с истцом договора и перехода права собственности на указанную 1/65 долю в праве. Более того, согласно всех пояснений сторон и установленных решениями суда обстоятельств, договор купли-продажи фактически был исполнен его сторонами: оплата была произведена, продавец передал стояночное место (долю), покупатель стал пользоваться приобретенным имуществом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд считает, что в данном случае договор купли-продажи с истцом был заключен, не был признан недействительным, не был расторгнут и подлежал государственной регистрации, однако ООО «ЖКС-Сибирь», зная о наличии договора с Хамархановой М.Л., действуя недобросовестно, заключило договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ
При этом, ОАО АК «БайкалБанк» не могло не знать о том, что в период подписания договора об ипотеке автостоянка была введена в эксплуатацию, места в ней использовались гражданами. Довод об отсутствии таких сведений у банка, суд ставит под сомнение, поскольку при передаче данного имущества в залог банку, оно было осмотрено и принято, при этом банк не мог не знать, что автомобильная стоянка используется по назначению.
Принимая во внимание, что из 65-ти стояночных мест большая часть из них была продана, т.е. на большую часть имущества ООО «ЖКС-Сибирь» имело ограничение, подземная автостоянка не могла выступать в качестве предмета залога, а ООО «ЖКС Сибирь» в качестве залогодателя (ст.335 ГК РФ).
Доводы представителя ОАО АК «БайкалБанк» о том, что у истца возникает право защищать, свои права путем предъявления соответствующих требований к продавцу о возмещении понесенных убытков не основаны на законе.
Суд считает, что договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона, а потому, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, подлежит признанию незаконным в части 1\65 доли, владельцем которой является Хамарханова М.Л.
При этом суд исходит из того, что Хамарханова М.Л. является законным владельцем 1\65 доли, что было подтверждено решениями Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ОАО АК «БайкалБанк» к ООО «ЖКС Сибирь» и Хамархановой М.Л. о признании договора недействительным, и от 18.08.2010г. по иску ОАО АК «БайкалБанк» к ООО «ЖКС Сибирь» и Хамархановой М.Л. о признании сделки незаключенной, данный договор об ипотеке затрагивает ее права и интересы, в связи с чем, последняя вправе предъявлять настоящие исковые требования.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Хамархановой Марины Львовны удовлетворить.
Признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЖКС-Сибирь» и. ОАО АК «БайкалБанк» в части залога 1/65 доли в праве на подземную автостоянку, расположенную по адресу г.Улан-Удэ ул.<адрес> в части 1/65 доли Хамархановой Марины Львовны (место №).
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в течение 10 дней в установленном законом порядке.
Судья: подпись
КОПИЯ ВЕРНА