Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
09 сентября 2010 г. г. Улан-Удэ
Судья Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Хаптахаева ФИО6. единолично
при секретаре Петровой ФИО7.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бардалеева ФИО8 к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк» о признании недействительным договора ипотеки 1/65 доли подземной автостоянки,
У С Т А Н О В И Л А:
Истец обратился в суд с данным иском, указав, что 02.04.2008г. между ним и ООО « ЖКС Сибирь» был заключен предварительный договор № Г/-49 о заключении договора купли- продажи части нежилого помещения- подземной автостоянки по адресу: г. Улан-Удэ, ул. ФИО9, 28 А. в тот же день ими подписан передаточный акт парковочного места №ФИО10. После чего им была внесена денежная сумма в размере 550000 рублей. 11.06.2008г. был заключен договор купли- продажи парковки между ним и ООО « ЖКС Сибирь». Считает. что данный договор отражает в себе все существенные условия, предъявляемые к данному виду договоров. При обращении к ООО « ЖКС Сибирь» об исполнении обязательство по государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное им имущество, получил предложение подождать, когда все 65 долей в праве будут Ответчиком реализованы. Летом 2009г. он узнал, что 09.07.2008г. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» (залогодержателем) был заключен договор № 13-16/26 об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого, залогом недвижимости ( офис, расположенный на 1-м этаже по адресу: г.Улан-Удэ, ул.ФИО11, 28 «а» и подземная автостоянка, общей площадью 2 286,40 кв.м., расположенная в подвале по адресу: г.Улан-Удэ, ул. ФИО12 28 «а») обеспечивалось исполнение обязательств заемщика ООО « ЖКС Сибирь». Свои обязанности, согласно ст. 168 ГК РФ.
Истец Бардалеев ФИО13. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии.
В судебном заседании представитель истца Гаврилова ФИО14., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования.
Представитель ответчика ОАО АК «БайкалБанк» Баландина ФИО15. в судебном заседании исковые требования не признала, представив письменный отзыв, а также пояснила, что продавец до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, но и после передачи покупателю недвижимого имущества не вправе распоряжаться этим недвижимым имуществом. Полномочия лица, действующего от ООО «ЖКС-Сибирь» были ограничены, о чем банк не мог не знать. Не согласна с мнением истца, что заключение договора об ипотеки здания, сооружения без ипотеки земельного участка является нарушением ст.69 ФЗ «Об ипотеке». Основным вопросом, подлежащим оценке, является вопрос о допустимости совершения сделок с имуществом после того, как в отношении этого имущества заключен договор купли-продажи, но право собственности на проданное имущество еще не перешло к покупателю. Договор купли-продажи, а также другие договоры о передаче вещи в собственность не переносит право собственности в момент заключения самого договора, а только создает обязательство для покупателя выплатить деньги, а для продавца передать вещь. Пока обязательство в части передачи вещи не исполнено, право собственности, по общему правилу, остается у продавца. Этот разрыв между моментом возникновения обязательства по передаче вещи и моментом возникновения права собственности у покупателя прямо вытекает из ст. 166 ГК РФ). Приведенные доводы, бесспорно, свидетельствуют о том, что выше обозначенный договор залога (ипотеки) является законным, а исковое заявление необоснованным. Перед заключением договора ипотеки ОАО АК « Байкалбанк» осматривал подземную стоянку, но о « физических лицах» им стало известно в мае 2009г. С 09.07.2008г. ОАО АК « Байкалбанк» подземной стоянкой не владеет, но она находится в обеспечении. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель ответчика ООО «ЖКС-Сибирь» в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, надлежаще извещен о времени, места рассмотрения гражданского дела. Суд с согласия участников процесса считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившегося представителя ООО «ЖКС-Сибирь».
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что 02.04.2008г. между продавцом и покупателем заключался предварительный договор купли- продажи машино- места № Г/-49, а также был подписан акт приема-передачи. 11.06.2008 г. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку № Г/- 49, в соответствии с которым Бардалеев ФИО16. приобрел у ООО «ЖКС-Сибирь» за 550 000 рублей 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку по адресу г.Улан-Удэ ул. ... 28 «а». Судом установлено, что оплата за парковочное место в сумме 550 000 рублей Бардалеевым ФИО17. была произведена частями в полном объеме, что не оспаривается сторонами и подтверждается квитанциями. Доля, приобретенная Бардалеевым ФИО18., соответствует парковочному месту № ФИО19. Истец после приобретения имущества пользуется им до сих пор.
07.07.2008г. между ОАО АК «БайкалБанк» (кредитором) и ООО «ДМ» (заемщиком) был заключен кредитный договор № 28-095, по которому заемщику был предоставлен кредит на 26 000 000 рублей.
09.07.2008г. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору был заключен договор об ипотеке.
Судом достоверно установлено, что предварительный договор купли-продажи доли был заключен с истцом 02.04.2008 г., сам договор купли- продажи -11.06.2008г. в связи с чем довод представителя ответчика ОАО АК «Байкалбанк» о заключении договора задним числом является голословным, поскольку не нашел подтверждения в суде. У суда нет оснований сомневаться в том, что приобретенное имущество передано Бардалееву, которым он пользуется до сих пор.
Как следует из положения ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как установлено в суде, государственная регистрация перехода права собственности не осуществлена. При этом, суд приходит к выводу, что в данном случае переход права собственности к истцу на приобретенную им долю от ООО «ЖКС-Сибирь», государственная регистрация не произведена по причинам, не зависящим от воли истца.
Также, суд учитывает, что требования ст. 551 ГК РФ предписывает, что до момента государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами, но и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.
Исходя из изложенного, суд считает, что ООО «ЖКС-Сибирь» 09.07.2008 г. не имело права совершать сделки по распоряжению этим имуществом, в том числе и в той части, касаемой перехода права собственности к Бардалееву ФИО20., т.к. договор купли-продажи фактически был исполнен сторонами: оплата была произведена, продавец передал стояночное место (долю), покупатель уже пользовался приобретенным имуществом. Более того, в п.3.1.3 договора купли-продажи, заключенного с истцом, усматривается, что продавец после подписания настоящего договора и акта приема-передачи не имеет права распоряжаться проданными долями в праве общей собственности на подземную автостоянку, производить отчуждения проданных долей, передавать в залог.
Согласно ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором, либо полномочия органа юридического лица - его учредительными договорами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе, либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при её совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Поскольку договор купли-продажи между истцом и ООО « ЖКС Сибирь» был заключен, не был признан недействительным, не был расторгнут, его стороны (ООО «ЖКС-Сибирь» и Бардалеев ФИО21.) обязаны были соблюдать оговоренные в нем условия.
По мнению суда, ООО «ЖКС-Сибирь», зная об ограничениях, содержащихся в п.3.1.3 договора купли-продажи, заключенного с истцом, действуя недобросовестно, заключило договор об ипотеке от 09.07.2008 г.
По мнению суда, ОАО АК «БайкалБанк», заключая договор об ипотеке, не могло не знать о том, что подземная автостоянка была введена в эксплуатацию, парковочные места используются гражданами. Кроме этого, представитель ОАО АК « Байкалбанк» Баландина ФИО22. в суде пояснила, что предмет залога в виде подземной автостоянки перед заключением договора ипотеки осматривался. Довод представителя ОАО АК «Байкалбанк» о том, что данный факт не имеет правового значения в силу ст. 551 ч.2 ГК РФ, а о «физических лицах» им стало известно в мае 2009г. суд находит не состоятельным по вышеуказанным причинам.
Принимая во внимание, что из 65-ти стояночных мест, большая часть из них продана, т.е. на это имущества ООО «ЖКС-Сибирь» имело ограничения, подземная автостоянка не могла выступать в качестве предмета залога, а ООО «ЖСК-Сибирь» в качестве залогодателя (ст.335 ГК РФ).
На основании изложенного суд приходит к выводу, что договор об ипотеке № 13-16/26 от 09.07.2008г. не соответствует вышеперечисленным требованиям закона, а потому, в соответствии со ст.168 ГК РФ, подлежит признанию незаконным в части 1\65 доли, владельцем которой является Бардалеев ФИО23.
Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Бардалеева ФИО24 ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк» о признании недействительным договора ипотеки 1/65 доли подземной автостоянки удовлетворить.
Признать недействительным договор об ипотеке № 13-16/26, заключенный между ООО «ЖКС-Сибирь» и ОАО АК «БайкалБанк» 09.07.2008 г. в части залога 1/65 доли Бардалеева ФИО25 в подземной автостоянке, парковочного места № Номер обезличен расположенной по адресу г.Улан-Удэ ул.... 28 «а».
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд РБ в течение 10 дней.
Судья ФИО26.Хаптахаева
ВЕРНО: